NA/SH
Numéro 22/03240
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 13/09/2022
Dossier : N° RG 19/00664 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HFUW
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[N] [P]
C/
[W] [J]
[O] [X] épouse [J]
[A] [T]
SCP COYOLA CAPDEVILLE DAGNAN
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Septembre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Juin 2022, devant :
Madame DUCHAC, Présidente
Madame ROSA-SCHALL, Conseillère
Madame ASSELAIN, Conseillère magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile
assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrates du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
Dossier communiqué au Ministère Public le 6 décembre 2019
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [N] [P]
né le 26 Décembre 1938 à [Localité 11] (77)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représenté par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU
assisté de Maître GAGNE, avocat au barreau de NICE
INTIMES :
Monsieur [W] [J]
né le 08 Octobre 1971 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Madame [O] [X] épouse [J]
née le 15 Mai 1978 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentés et assistés de Maître MIRANDA de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE
Monsieur [A] [T]
né le 29 Avril 1979 à CASABLANCA
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté et assisté de Maître KHADDAM, avocat au barreau de DAX
SCP Marion COYOLA- François CAPDEVILLE - Philippe COYOLA -
[D] [Z] - Notaires associés
[Adresse 13]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Maître CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN
assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 16 JANVIER 2019
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
RG numéro : 16/00631
EXPOSE DU LITIGE
M.et Mme [N] et [B] [P] étaient propriétaires à [Localité 10] d'un terrain à bâtir de 1.065 m², dépendant de leur communauté universelle, et que Mme [P] avait reçu en legs.
En 2015, ils ont envisagé de le vendre et pris attache avec l'étude notariale de [Localité 15], la SCP [I] Capdeville.
Le 1er avril 2015, Mme [P] a confié à l'étude notariale un mandat exclusif de mise en vente, consenti pour une durée de trois mois, visant un prix de vente de 300.000 euros, émoluments de négociation compris.
M.[A] [T] a formulé une offre d'achat le 28 avril 2015, au prix de 270.000 euros, outre 10.000 euros au titre des frais de négociation.
Le service de négociation de l'étude en a informé M.et Mme [P], ainsi que les autres acquéreurs potentiels qui s'étaient montrés intéressés, et notamment Mme [J].
Par courrier du 29 avril 2015, Mme [P] a accepté l'offre de M.[T].
Par e-mail du 30 avril 2015, l'étude notariale a adressé un modèle de procuration aux époux [P], Mme [P] ayant été hospitalisée, et fixé au 7 mai 2015 un rendez-vous pour la signature d'un compromis.
Par lettre datée du 30 avril 2015, déposée à l'étude notariale le 2 mai suivant, M.[W] [J] a formulé une offre d'achat au prix de 300.000 euros revenant aux vendeurs, outre les frais de négociation.
La SCP [I] a transmis l'offre de M.[J] à M.et Mme [P], qui l'ont acceptée le 5 mai 2015.
Par courrier du 11 mai 2015, le conseil de M.[T] a mis en demeure M.et Mme [P] de procéder sous quinzaine à la signature du compromis de vente au profit de son client.
Mme [P] est décédée le 12 mai 2015.
M.[P] a fait valoir, par lettres adressées à la SCP [I] le 12 mai 2015 et au conseil de M.[T] le 19 mai 2015, qu'il n'avait pas personnellement accepté l'offre de M.[T].
Le 8 juin 2015, Maître [U], notaire, conseil des époux [J], a demandé à Maître [I] de régulariser la vente au profit de ses clients.
Par actes d'huissier des 12 et 13 avril 2016, M.et Mme [J] ont fait assigner M.[P] et la SCP [I] Capdeville [Z] devant le tribunal de grande instance de Dax, sans appeler en cause M.[T], pour obtenir la régularisation de la vente sous astreinte, prononcée tant à l'encontre de M.[P] que de l'étude notariale, et pour obtenir paiement de dommages et intérêts par la société notariale, en réparation de leur préjudice économique et moral.
Par jugement du 16 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Dax a :
- Constaté l'accord de volonté intervenu entre M.et Mme [J] et M.[P] quant à la vente du terrain situé [Adresse 14]) pour un prix de 300.000 euros, outre les frais de négociation,
- Renvoyé M.et Mme [J] et M.[P] devant la SCP [I] Capdeville [Z] afin de procéder à1'instrumentation de la vente,
- Dit qu'il appartiendra à la SCP [I] Capdeville [Z] de procéder à l'instrumentation de ladite vente intervenue entre M.et Mme [J] et M.[P], sur demande de ces derniers,
- Débouté M.et Mme [J] de l'intégralité de leurs autres demandes,
- Débouté M.[P] de l'intégralité de ses autres demandes,
- Condamné in solidum M.et Mme [J] à verser à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné M.[P] à verser à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum M.et Mme [J] et M.[P] aux entiers dépens,
- Dit qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'exécution provisoire.
Par déclaration du 25 février 2019, M.[P] a relevé appel de ce jugement, en ce qu'il a :
'* Débouté M.[P] de l'intégralité de ses demandes, c'est-à-dire :
- dire et juger que le mandat exclusif de mise en vente signé par la seule Mme [B] [L] épouse [P] en date du 1er avril 2015 est nul et de nul effet ;
- dire et juger que l'acceptation par la seule Mme [B] [L] épouse [P] de l'offre d'achat en date du 29 avril 2015 est nulle et de nul effet ;
- dire et juger que la SCP [I] Capdeville [Z] a commis des fautes professionnelles ;
- en conséquence, condamner la SCP [I] Capdeville [Z] à verser à M.[P], une somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'entier préjudice par lui subi ;
- condamner tous succombants à verser à M.[P] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;
* Condamné M.[P] à verser à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Condamné in solidum M.et Mme [J] et M.[P] aux entiers dépens'.
Par arrêt du 12 janvier 2021, la cour d'appel de Pau a invité M. [P], et à défaut M.et Mme [J], à appeler en cause M.[A] [T].
Par acte d'huissier du 30 avril 2021, M. [P] a fait assigner M.[T] en intervention forcée devant la cour d'appel de Pau.
M.[T] a constitué avocat, mais ses conclusions, déposées plus de trois mois après l'assignation en intervention forcée, ont été déclarées irrecevables par ordonnance du conseiller de la mise en état du 28 septembre 2021.
M.[P] demande à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 25 avril 2022, de :
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 16 janvier 2019, en ce qu'il a :
* Débouté M.[P] de l'intégralité de ses demandes, c'est-à-dire :
- dire et juger que le mandat exclusif de mise en vente signé par la seule Mme [B] [L] épouse [P] en date du 1er avril 2015 est nul et de nul effet ;
- dire et juger que l'acceptation par la seule Mme [B] [L] épouse [P] de l'offre d'achat en date du 29 avril 2015 est nulle et de nul effet ;
- dire et juger que la SCP [I] Capdeville [Z] a commis des fautes professionnelles ;
- en conséquence, condamner la SCP [I] Capdeville [Z] à verser à M.[P], une somme de 16.000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'entier préjudice par lui subi ;
- condamner tous succombants à verser à M.[P] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.
* Condamné M.[P] à verser à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* Condamné in solidum M.et Mme [J] et M.[P] aux entiers dépens ;
En conséquence et statuant à nouveau, au visa de l'article 1424 du code civil,
- Dire que le mandat exclusif de mise en vente signée par la seule Mme [L] épouse [P] en date du 1er avril 2015 est nul et de nul effet ;
- Dire que l'acceptation par la seule Mme [L] de l'offre d'achat en date du 29 avril 2015 est nulle et de nul effet ;
- Dire que l'acceptation par la seule Mme [B] [L] épouse [P] de l'offre d'achat en date du 29 avril 2015 est inopposable à M.[P] ;
- Dire que la SCP [I] Capdeville [Z] a commis des fautes professionnelles, d'une part en ne vérifiant pas les droits de Mme [P] sur le bien, et d'autre part en refusant d'instrumenter la vente avec M.et Mme [J] ;
-En conséquence, condamner la SCP [I] Capdeville [Z] à verser à M.[P] une somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts pour l'entier préjudice financier et moral subi, du fait du retard apporté à la vente,
- Condamner tous succombants d'avoir à verser à M.[P] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi que les entiers dépens.
M.et Mme [J] demandent à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 22 août 2019, de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax en date du 16 janvier 2019 en ce qu'il constate l'accord de volonté intervenu entre les époux [J] et M.[P] quant à la vente du terrain pour un prix de 300.000 euros outre les frais de négociation, et en ce qu'il renvoie les parties au contrat devant la SCP [I] Capdeville [Z] afin de procéder à l'instrumentation de la vente ;
- Infirmer le jugement rendu le 16 janvier 2019 en ce qu'il déboute les époux [J] de leurs demandes indemnitaires ;
Par conséquent :
- Constater la résistance fautive de la SCP [I] Capdeville [Z] dans la rédaction de l'acte de vente ;
- Condamner la SCP [I] Capdeville [Z] au paiement de la somme de 52.800 euros aux époux [J] en réparation du préjudice économique subi par ces derniers ;
- Condamner la SCP [I] Capdeville [Z] au paiement de la somme de 25.000 euros aux époux [J] en réparation de leur préjudice moral ;
- Condamner la SCP [I] Capdeville [Z] au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La SCP [I] Capdeville [Z] demande à la cour d'appel, par conclusions notifiées le 23 août 2019, de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax le 16 janvier 2019,
Et y ajoutant en tant que de besoin, au visa de l'article 1240 du code civil,
- Dire que la SCP [I] Capdeville [Z] n'a commis aucune faute,
- Dire et juger que ni M.et Mme [J], ni M.[P] ne caractérisent le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,
- Dire que ni M.et Mme [J] ni M.[P] ne caractérisent leur dommage dans ses éléments d'actualité et de certitude,
- Débouter M.et Mme [J] de toutes les demandes qu'ils dirigent à l'encontre de la SCP [I] Capdeville [Z],
- Débouter M.[P] de toutes les demandes qu'il dirige à l'encontre de la SCP [I] Capdeville [Z],
- Condamner in solidum M.et Mme [J] à payer à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M.[P] à payer à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum M.et Mme [J] et M.[P] aux entiers dépens.
La clôture de la mise en état a été prononcée le 4 mai 2022.
MOTIFS
M.[P] est, selon acte notarié du 11 avril 1989 portant changement de régime matrimonial et adoption du régime de la communauté universelle, attributaire de la communauté dissoute par le décès de son épouse [B] [L]-[P], survenu le 12 mai 2015. La communauté comprend un terrain à bâtir situé à [Localité 10], que [B] [P] avait reçu en legs.
Dans son jugement du 16 janvier 2019, le tribunal a renvoyé M. [P] et M.et Mme [J] devant le notaire pour signer l'acte de vente portant sur ce terrain à bâtir, pour un prix de 300.000 euros outre les frais de négociation, conformément à l'accord intervenu entre M.et Mme [P] et M.et Mme [J] le 5 mai 2015, et a rejeté les demandes de dommages et intérêts formées à l'encontre du notaire par M. [P] et M.et Mme [J].
M.[P] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes tendant à ce qu'il soit statué sur la validité et l'efficacité de la première offre d'achat acceptée, présentée le 28 avril 2015 par M.[T], et acceptée le 29 avril 2015 par Mme [P] seule, et en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire.
M.et Mme [J] forment appel incident des dispositions du jugement rejetant leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du notaire.
La cour a par arrêt du 12 janvier 2021 invité M. [P] à mettre en cause M.[T].
M.[T] a constitué avocat et conclu, mais ses conclusions ont été déclarées irrecevables pour avoir été déposées plus de trois mois après l'assignation en intervention forcée.
M. [P] soutient que le mandat de vente donné à l'étude notariale par Mme [P] seule le 1er avril 2015 est nul, à défaut pour lui de l'avoir également souscrit ; il conclut de même à la nullité de l'acceptation, par son épouse seule, le 29 avril 2015, de l'offre d'achat présentée par M.[T] le 28 avril 2015.
M. [P] a cependant manifestement ratifié le mandat de rechercher un acquéreur en acceptant lui-même, avec son épouse, le 5 mai 2015, l'offre d'achat présentée par M.et Mme [J], et en demandant l'exécution de la vente avec M.et Mme [J]. En revanche, en l'absence d'élément complémentaire de nature à établir que Mme [P] ait agi le 29 avril 2015 pour le compte des deux époux, ou que M. [P] ait ratifié la décision de son épouse avant d'accepter l'offre mieux disante de M.et Mme [J] le 5 mai 2015, l'acceptation de l'offre d'achat de M.[T] par Mme [P] seule ne peut produire aucun effet, étant précisé que l'offre de M.[T] n'était pas faite aux conditions du mandat.
Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M.[P] tendant à la constatation de l'inefficacité de l'acceptation, par Mme [P] seule, de l'offre d'achat de M.[T].
Il est en revanche confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires de M. [P] et de M.et Mme [J] à l'encontre du notaire.
Le préjudice dont se plaignent tant M. [P] que M.et Mme [J], du fait du retard de réalisation de la vente, est en effet sans relation avec une faute du notaire, mais procède de l'acceptation successive par Mme [P] de deux propositions d'achat distinctes, et du fait que ni M.et Mme [J] ni M.[P] n'ont appelé en cause M.[T], sans lequel aucune décision insusceptible de tierce opposition ne pouvait être rendue.
En l'état de ces deux acceptations successives, et de la mise en demeure de signer l'acte de vente adressée par M.[T] à M.et Mme [P] le 11 mai 2015, le notaire n'a pas commis de faute en avisant M. [P] de l'impossibilité de rédiger en l'état l'acte de vente au profit de M.et Mme [J]. Rien n'empêchait en toutes hypothèses M. [P] et M.et Mme [J] de requérir l'intervention d'un autre notaire, si le refus d'instrumenter de celui-ci était avéré et s'ils estimaient possible de conclure la vente sans qu'il soit au préalable statué sur la validité de la première offre d'achat acceptée.
Enfin le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.
M. [P] et M.et Mme [J] sont en outre tenus in solidum de payer à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et de supporter les dépens d'appel.
La charge définitive de ces frais et dépens sera partagée par moitié entre M.[P] d'une part, et M.et Mme [J] d'autre part.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dax 16 janvier 2019, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. [P] tendant à la constatation de l'inefficacité de l'acceptation, par Mme [P] seule, de l'offre d'achat de M.[T],
Statuant à nouveau sur ce chef de décision infirmé et y ajoutant,
Dit que l'acceptation, par Mme [P] seule, de l'offre d'achat de M.[T] datée du 28 avril 2015 ne peut produire aucun effet,
Dit que M. [P] et M.et Mme [J] sont tenus in solidum de payer à la SCP [I] Capdeville [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
Dit que M.[P] et M.et Mme [J] sont tenus in solidum de supporter les dépens d'appel ;
Dit que la charge définitive de ces frais et dépens sera partagée par moitié entre M. [P] d'une part, et M.et Mme [J] d'autre part ;
Accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC
