ARRÊT N°
DU 26 Avril 2022
N°RG: N° RG 20/00002 - N° Portalis DBVQ-V-B7E-E4WV
Communauté de Communes du Grand Reims, représenté par son président
C/
S.C.I. des Bois représenté par son gérant légal en exercice, Direction Régionale des Finances Publiques de Champagne-Ardenne et de la Marne
Formule exécutoire
le
à
Notification le
LA COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION
a rendu l'arrêt suivant en son audience publique du vingt six Avril deux mille vingt deux
ENTRE :
Communauté de Communes du Grand Reims, représentée par son président
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentant : Me Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS et concluant par Maître PETIT avocat au barreau de LYON
APPELANT d'un jugement rendu le 18 septembre 2020 par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de CHALONS EN CHAMPAGNE
D'UNE PART,
ET :
S.C.I. des Bois représenté par son gérant légal en exercice
[Adresse 6]
[Localité 9]
Représentant : Me David ROLLAND de la SELARL CABINET ROLLAND AVOCATS, avocat au barreau de REIMS et concluant par Maître RAMDENIE avocat au barreau de PARIS
Direction Régionale des Finances Publiques de Champagne-Ardenne et de la Marne
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentant : Monsieur DUBUS commissaire du gouvernement suppléant
D'AUTRE PART,
Les parties ont été régulièrement convoquées pour l'audience du 16 mars 2022
À cette audience, la chambre de l'expropriation était composée de Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, Madame MAUSSIRE et Monsieur LECLER Conseillers
En présence de Monsieur [U], inspecteur des finances publiques, agissant et suppléant Monsieur le Directeur régional des finances publiques de Champagne-Ardenne dans ses fonctions de commissaire du gouvernement,
Assistés de Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et du prononcé.
Maîtres PETIT et RAMDENIE , avocats, ont été entendus en leurs plaidoiries et Monsieur le Commissaire du Gouvernement en ses observations.
Les parties ont été avisées que l'arrêt serait rendu le 26 avril 2022 par mise à disposition au greffe de la chambre.
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu l'arrêt suivant :
LA COUR
Par délibération du 28 septembre 2017, le Conseil Communautaire de la Communauté Urbaine du Grand Reims (ci-après dénommée la CUGR) a donné délégation au Bureau Communautaire pour exercer les droits de préemption dont la CUGR est titulaire par application du code de l'urbanisme, et le cas échéant, déléguer ce droit à l'occasion de l'aliénation de biens dans les conditions de l'article L 213-3 dudit code.
Le 23 juillet 2019, la SCI des Bois a déposé une déclaration d'intention d'aliéner à la SARL Quatrème une parcelle sise [Adresse 3]) cadastrée AB n° [Cadastre 2] d'une contenance de 58 a 49 ca (5849 m2) au prix principal de 1.300.000 euros faisant l'objet d'un bail commercial conclu le 29 mai 2019 pour une durée de 18 mois venant à expiration le 1er janvier 2021 et reconduit pour une nouvelle durée de 18 mois à compter de cette date.
Par avis du 4 octobre 2019, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 535 000 euros, outre 25 680 euros au titre de la commission à l'agence immobilière PLG IMMO.
Par arrêté du [Cadastre 2] octobre 2019, la CUGR a exercé son droit de préemption sur ledit bien au prix principal de 535 000 euros.
Cet arrêté a été notifié le 17 octobre 2019.
Par lettre du 12 décembre 2019, la SCI Des Bois a notifié à la CUGR sa volonté de maintenir le prix de cession de l'immeuble à la somme de 1.300.000 euros et de procéder à la fixation du prix par la juridiction compétente en matière d'expropriation conformément aux dispositions de l'article R 213-10 du code de l'urbanisme.
La CUGR a alors saisi le juge de l'expropriation du département de la Marne en fixation du prix de l'acquisition.
Le juge de l'expropriation s'est transporté sur les lieux le 3 juillet 2020.
Le Commissaire du Gouvernement a proposé de retenir une valeur de 721 000 euros.
La CUGR a demandé au juge de l'expropriation de fixer le prix à 535 000 euros, outre 25 680 euros au titre de la commission à l'agence immobilière PLG IMMO.
Elle a également sollicité la condamnation de la SCI Des Bois à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 18 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne chambre de l'expropriation a :
- fixé le montant de l'indemnité totale de dépossession que doit verser la CUGR à la SCI Des Bois au titre de la préemption de la parcelle sise [Adresse 3]) cadastrée section AB n° [Cadastre 2] d'une superficie totale de 5849 m2 à la somme de 802 188,26 euros,
- débouté la CUGR de sa prétention au titre de la commission due à la société PLG IMMO,
- débouté la SCI Des Bois de sa prétention au titre de la commission due à la société PLG IMMO,
- débouté la SCI Des Bois de sa prétention au titre des frais de notaire,
- condamné la CUGR à verser à la SCI Des Bois la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la CUGR de sa prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la CUGR, autorité préemptrice, aux dépens de l'instance conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré :
- que la date de référence à prendre en compte était celle de la dernière révision du PLU de [Localité 9], soit le 28 septembre 2017 ; qu'à cette date, la parcelle préemptée était classée en zone AUb correspondant à un territoire de mixité de logements, de commerces et de services, urbanisable sous forme d'opérations d'aménagement d'ensemble ; que la date de référence d'évaluation de la parcelle préemptée devait se faire à la date du jugement ;
- que la parcelle devait être qualifiée de parcelle de terrain à bâtir ;
- que pour fixer l'indemnité de dépossession, il convenait de prendre en compte le fait que la parcelle était à la fois constituée de terrain bâti pour 1970 m2 et de terrain nu pour 3879 m2 ;
qu'ainsi, il y avait lieu de fixer la valeur du terrain bâti d'après la moyenne des termes de comparaison versés par le Commissaire du Gouvernement à la somme de 747 339,20 euros et celle du terrain nu d'après la moyenne des termes de comparaison produits par la CUGR à la somme de 78 355,80 euros diminuée de l'abattement pour encombrement de 30 %, soit la somme de 54 849,06 euros, de sorte que l'indemnité totale de dépossession devait être fixée à la somme de
802 188,26 euros.
Par déclarations des 29 octobre et 2 novembre 2020, la Communauté de Communes du Grand Reims a formé appel du jugement.
Par mémoire reçu le 26 janvier 2021, la Communauté Urbaine du Grand Reims (CUGR) demande à la cour :
- d'annuler le jugement de fixation du prix d'acquisition à la somme de 802 188,26 euros au titre de l'indemnité totale de dépossession,
- d'annuler le jugement en tant qu'il a rejeté toute autre demande,
- de fixer le prix d'acquisition à la somme de 535 000 euros et à la somme de 25 680 euros au titre de la commission à PLG IMMO,
- de condamner la SCI Des Bois à verser à la CUGR la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par mémoire reçu le 22 avril 2021, la SCI Des Bois formant appel incident demande à la cour:
- de réformer le jugement sauf en ce qui concerne l'allocation des frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera confirmée,
Statuant à nouveau,
- de fixer le prix de la préemption à la somme de 1.300.000 euros,
- de condamner l'autorité préemptrice à verser à la SCI Des Bois la somme de 6500 euros au titre des frais de procédure en appel,
- de condamner l'autorité préemptrice aux dépens.
Par mémoire reçu le 20 avril 2021, le Commissaire du Gouvernement propose à la chambre des expropriations de retenir une valeur de 721 000 euros (sur une base de 379,36 euros le m2).
MOTIFS DE LA DECISION :
La jonction :
Il convient dans un souci de bonne administration de la justice de joindre les deux affaires enrôlées sous les n° 20/00002 et 20/00003.
Les prétentions de la Communaute Urbaine du Grand Reims (CUGR) à hauteur de cour :
Suivant l'article R 311-29 du code de l'expropriation, la procédure applicable devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions de droit commun du titre VI du livre II du code de procédure civile sous réserve des dispositions spécifiques des articles R 311-24 à R 311-29 et des articles R 311-19, R 311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d'appel.
L'article 542 du code de procédure civile, qui est d'application générale à toutes les juridictions, dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à la réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
Aux termes de l'article 954 du même code (inséré dans le titre VI du livre II du code de procédure civile), les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, la CUGR, appelante du jugement, demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions en date du 21 janvier 2021 reçues au greffe le 26 janvier 2021, l'annulation du jugement.
Elle ne forme aucune demande subsidiaire tendant à son infirmation.
L'annulation du jugement, à la différence de sa réformation qui ne vise qu'à remettre en cause par une partie une décision qui ne la satisfait pas, vise à obtenir la nullité d'une décision de justice considérée comme irrégulièrement rendue pour des questions formelles.
Il ressort des écritures de l'appelante que les moyens qu'elle développe au soutien de sa demande d'annulation du jugement ne sont en réalité pas des moyens visant à remettre en question la régularité de la procédure suivie devant le premier juge mais des moyens visant à voir réformer la décision dont la teneur ne satisfait pas la CUGR.
L'article 910-4 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2, et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.
La CUGR n'a pas régularisé sa demande dans le délai de trois mois de l'appel, de sorte qu'elle est irrrecevable à modifier sa demande par la suite.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que la cour n'est saisie par l'appelante d'aucun moyen à l'appui de sa prétention visant à voir prononcer l'annulation du jugement.
La CUGR sera par conséquent déboutée de sa demande visant à voir annuler le jugement.
Les facteurs de référence pour fixer l'indemnité de dépossession due à la SCI Des Bois :
* la description du bien :
L'opération concerne la parcelle sise [Adresse 3] cadastrée section AB n° [Cadastre 2] d'une contenance de 58 a 49 ca (5849 m2).
Il s'agit d'un ensemble immobilier composé de deux hangars et de deux bâtiments, l'un servant d'accueil au public et de bureau, l'autre étant une ancienne maison à usage d'habitation réaménagée en local de stockage de matériel, cet ensemble étant situé à proximité de la commune de [Localité 10].
Le bâti représente une superficie de 1970 m2, le non bâti de 3879 m2.
Une société (Comptoir Général du Bâtiment) y exploite un fonds de commerce de revente de matériaux de construction de bâtiment dans le cadre d'un bail commercial qui a été transformé en bail précaire le 21 juillet 2020.
* la date de référence pour le zonage de la parcelle :
Par application de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pour les biens soumis au droit de préemption urbain autres que ceux compris dans le périmètre d'une ZAD est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Il est démontré par la pièce n° 2 produite par la SCI Des Bois que le PLU de la commune de Reims a été modifié 19 décembre 2019.
A cette date, la parcelle est classée en zone AUb qui correspond à un territoire de mixité de logements, de commerces et de services, urbanisable sous forme d'opérations d'aménagement d'ensemble.
* la date d'évaluation du bien :
Par application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
C'est par conséquent à la date du 18 septembre 2020 que doit être évaluée la parcelle préemptée.
* la qualification de la parcelle préemptée :
Au regard des dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la parcelle préemptée est constructible et viabilisée par les voies d'accès et les réseaux en électricité et eau potable ;
La parcelle préemptée doit donc être qualifiée de terrain à bâtir.
La fixation de l'indemnité de dépossession due à la SCI Des Bois:
La SCI des Bois, formant appel incident, demande la réformation du jugement en ce qu'il a fixé le prix de la préemption à la somme de 802 188,26 euros.
Elle sollicite que la valeur de la parcelle soit fixée à la somme de 1.300.000 euros.
Elle fait valoir, s'agissant des termes de comparaison du Commissaire du Gouvernement retenus en ce qui concerne la partie bâtie, qu'ils ne pourront être validés par la cour dans la mesure où :
- ils sont irrecevables en l'absence de toute référence de publication au service de la publicité foncière compétent et/ou d'acte de vente lié,
- les termes de références n° 1, 2 et 3 sont situés en dehors de [Localité 9],
- ils disposent tous de surfaces incomparables (de 541 m2 à 675 m2) à la partie bâtie du bien préempté.
Elle précise verser aux débats des termes de comparaison judicieux portant sur des caractéristiques similaires pouvant permettre de fixer comme suit la valeur de la parcelle :
- pour la partie terrain à bâtir (3879 m2), une valeur de 150 euros/m2,
- pour la partie locaux d'activité (1970 m2), une valeur de 540 euros/m2.
Elle soutient à l'appui de ses prétentions :
- que compte-tenu de la nature du bail commercial consenti à la société Comptoir Général du Bâtiment, qui est précaire et dont le terme a été prorogé au 30 mai 2022, il n'existe aucun abattement pour occupation des lieux à pratiquer,
- que l'état vétuste et délabré du bien n'est pas démontré,
- que la parcelle préemptée n'est pas polluée,
- que le secteur est déjà urbanisé et viabilisé ; que le bien ayant été qualifié de terrain à bâtir, son classement en zone AUb ne peut justifier une quelconque réduction de l'indemnité de dépossession.
Il convient, au vu des éléments produits par la SCI Des Bois, de considérer :
- que le bien est dans un état correct,
- que l'état de pollution de la parcelle aux hydrocarbures n'est pas établi,
- qu'il n'existe aucune contrainte particulière d'urbanisme grevant la parcelle,
- qu'aucun abattement, de quelque nature que ce soit, ne doit venir minorer la valeur de la parcelle.
La SCI Des Bois communique trois pièces à l'appui de ses prétentions :
- l'avenant au bail commercial précaire du 29 juin 2019,
- les dispositions du PLU applicables à la zone AU,
- un article du journal local (non daté) faisant état du droit de préemption exercé par la ville de [Localité 9] pour acquérir l'ancien site [G].
La SCI Des Bois ne peut soutenir que les termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement seraient irrecevables en l'absence de toute référence de publication au service de la publicité foncière compétent et/ou d'acte de vente lié alors qu'elle-même ne produit pas davantage de justificatifs à ce titre, les estimations dont elle se prévaut étant celles figurant dans ses écritures sous forme de tableau (avec curieusement pour les neuf références la mention "en attente de retour du service de publicité foncière") mais sans être accompagnées d'aucune pièce.
La cour observe au surplus que la SCI Des Bois, qui avait produit devant le premier juge une expertise immobilière extrajudiciaire du bien et l'estimation d'une étude notariale, ne les produit plus en appel non plus que la note en délibéré qu'elle a adressée à la juridiction de première instance faisant état d'un comparatif du m2 des locaux, des entrepôts et des terrains industriels paru en 2020.
Il convient dans ces conditions de prendre en compte les éléments qui sont produits à la fois par la SCI Des Bois, par le Commissaire du Gouvernement mais également ceux qui sont insérés dans les conclusions de la CUGR qui restent recevables.
La cour ne peut ordonner d'expertise et doit faire avec les éléments, fussent-ils insatisfaisants, fournis par les parties.
Tous les éléments recueillis à ce titre doivent par conséquent être considérés comme reflétant la réalité des transactions opérées servant de termes de comparaison.
Les sept termes de comparaison de la SCI Des Bois pour la partie "terrains à bâtir" concernent des parcelles situées soit à plusieurs kilomètres de la parcelle préemptée soit en ville et ont, qui plus est, un zonage différent dans le PLU moins contraignant que le zonage AUb qui ne prévoit une urbanisation de la zone que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, interdisant ainsi toute construction individuelle.
Les deux termes de comparaison pour la partie "locaux d'activité" ne sont pas davantage pertinents, l'un concernant une parcelle située à plusieurs kilomètres de la parcelle préemptée, l'autre une parcelle éloignée de plus de 5 kms et faisant l'objet là encore d'un zonage différent de celui de la parcelle objet du litige.
Il ressort du mémoire du Commissaire du Gouvernement du 20 avril 2021 que ses termes de référence concernent les ventes relatives à des sites industriels présentant des caractéristiques communes sur [Localité 9] et sa périphérie sur les 36 derniers mois précédant la date d'audience du 3 juillet 2020.
A la différence des références présentées par la SCI Des Bois, il s'agit de quatre cessions de biens sur les communes de Bétheny, Bezannes, Saint Brice Courcelles et Reims qui présentent des caractéristiques identiques à celles du bien préempté.
Les termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement seront ainsi validés.
Il est permis de retenir le prix figurant dans la fourchette haute des transactions opérées, soit 380 euros le m2.
Il y a lieu également de prendre en considération la configuration particulière de la parcelle préemptée telle que décrite par le Commissaire du Gouvernement.
Il est en effet impossible d'exploiter la partie relative au terrain nu en vue de la construction d'un projet immobilier sans affecter les immeubles présents, ce terrain se présentant sous forme de cour intérieure enclavée servant de stockage et représentant une partie indissociable de la parcelle mais qui est inexploitable, élément qui n'a pas été pris en compte par le premier juge.
Le Commissaire du Gouvernement précise dans son mémoire que le prix des termes de comparaison qu'il propose en référence correspond au produit de la surface du bâti par le prix au m2 et ce même en présence d'un terrain nu.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de fixer l'indemnité de dépossession due à la SCI Des Bois à la somme de 748 600 euros (1970 m2 x 380 euros) et d'infirmer le jugement de ce chef.
Les frais annexes :
Le premier juge a débouté la SCI Des Bois de sa prétention.
Celle-ci demande l'infirmation du jugement mais n'énonce aucun moyen à l'appui dans la discussion , de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.
L'article 700 du code de procédure civile :
La décision sera confirmée.
En équité, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes formées à ce titre.
Les dépens :
La décision sera confirmée.
La CUGR sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;
Ordonne la jonction des deux affaires enrôlées sous les n° 20/00002 et 20/00003.
Déboute la Communauté Urbaine du Grand Reims (CUGR) de sa demande aux fins d'annulation du jugement.
Sur l'appel incident de la SCI Des Bois :
Infirme le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne chambre de l'expropriation en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession due à la SCI Des Bois ;
Statuant à nouveau sur ce point ;
Fixe l'indemnité de dépossession due par la Communauté Urbaine du Grand Reims (CUGR) à la SCI Des Bois au titre de la préemption de la parcelle sise [Adresse 3] cadastrée section AB n° [Cadastre 2] à la somme de 748 600 euros.
Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions.
Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la Communauté Urbaine du Grand Reims (CUGR) aux dépens de l'instance d'appel.
Le greffier La présidente
