ARRET N°
du 07 février 2023
R.G : N° RG 22/00128 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FDTE
S.A.R.L. O'QG
c/
[L]
S.C.I. SCI IMMO-POU
Formule exécutoire le :
à :
la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES
la SCP SOLVEL - BARRUE
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 07 FEVRIER 2023
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 07 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES
S.A.R.L. O'QG
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Richard DELGENES de la SCP DELGENES JUSTINE DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES
INTIMES :
Maître [I] [L]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Christine DOMBEK de la SCP SOLVEL - BARRUE, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant et par la SCP KUHN, avocat plaidant
S.C.I. SCI IMMO-POU prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [P] [C], gérant
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascal GROSDEMANGE de la SELARL G.R.M.A., avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par Me Patrick GAULMIN, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère
GREFFIER :
Mme Frédérique ROULLET, greffier lors des débats
Mme Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors du prononcé
DEBATS :
A l'audience publique du 12 décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 février 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 février 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [C] et son épouse, Madame [U] [B], étaient propriétaires d'un ensemble immobilier comportant deux appartements, un commerce et des caves sis [Adresse 5] à [Localité 1].
L'immeuble était placé sous le statut de la copropriété et les époux [C] étaient propriétaires':
- des lots 1 à 5 et 7 à 9 par l'intermédiaire de leur SCI familiale, la SCI IMMO POU dont il sont le deux associés,
- Monsieur [P] [C] étant propriétaire en nom propre du lot n° 6 (un appartement).,
La SCI IMMO POU a donné à bail le local commercial à la SARL O'QG (dont le gérant est Monsieur [Y]).
Le 12 novembre 2018, Me [K] [G], notaire à [Localité 7], a notifié à la SARL O'QG la volonté de la SCI Immo Pou de vendre l'ensemble immobilier afin qu'elle prenne position sur le droit de préemption ouvert à son profit par l'article L.145-46-1 du code de commerce.
Par voie d'huissier, la SARL O'QG a notifié à la SCI Immo Pou sa volonté d'acquérir le local commercial à l'aide d'un emprunt bancaire et a fourni une attestation d'avis favorable à la demande de prêt le 20 décembre 2018.
Me [K] [G] a ensuite été dessaisi de la vente au profit de Me [I] [L], notaire au [Localité 6], et les biens composant l'ensemble immobilier ont été vendus à une tierce personne, la SCI Jade.
Par acte d'huissier en date des 16 et 28 septembre 2020, la SARL O'QG a fait assigner Me [I] [L] et la SCI Immo Pou devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins principalement d'obtenir, sur le fondement de l'article L.145-46-1 du code de commerce, l'annulation de la vente de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], outre l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a, avec le bénéfice de l'exécution provisoire':
- déclaré irrecevable la SARL O'QG en ses demandes dirigées contre la SCP [L]-Thenault-Zunino, notaire au [Localité 6],
- débouté la SARL O'QG de toutes ses demandes,
- condamné la SARL O'QG à payer à Maître [I] [L], notaire, la somme de 1.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Par un acte en date du 26 janvier 2022, la SARL O'QG a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions notifées électroniquement le 5 décembre 2022, la SARL O'QG conclut à l'infirmation du jugement déféré et demande à la cour':
- d'annuler la vente de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], cadastré [Cadastre 2] XA n°[Cadastre 3], réalisée par Maître [I] [L], notaire au [Localité 6],
- d'ordonner la publicité de l'annulation et de mettre les frais à la charge de la SCI Immo Pou,
- de condamner in solidum la SCI Immo Pou, Me [I] [L] et la SCP [L]-Thenault-Zunino à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi comprenant la perte du bénéfice de la cession à compter de décembre 2018, soit durant plus de 24 mois, entraînant la perte de propriété, de loyers et de remboursement pendant 2 ans,
- condamner in solidum la SCI Immo Pou, Me [I] [L] et la SCP [L]-Thenault-Zunino à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi comprenant la mauvaise foi dont font preuve les intimés,
- condamner in solidum la SCI Immo Pou, Me [I] [L] et la SCP [L]-Thenault-Zunino à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Elle expose que, ayant fait connaître sa volonté d'acquérir le bien et justifié du bénéfice d'un prêt bancaire, la nullité de la vente doit être prononcée.
Elle soutient par ailleurs que le notaire en charge de la vente a manqué à ses obligations, celui-ci étant tenu, outre son devoir de conseil, de procéder aux vérifications des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité des actes qu'il rédige.
Elle critique l'analyse retenue par le premier juge qui a décidé que le droit de préemption institué au profit du preneur d'un local commercial ne pouvait pas lui bénéficier dans la mesure où la cession globale de l'immeuble était projetée pour la Sci Jade.
Elle fait valoir que l'existence d'une vente globale s'apprécie nécessairement au moment de la notification du droit de préemption et non postérieurement. Elle précise qu'il appartient à la Sci Immo Pou de démontrer l'existence d'une vente globale lors de la notification de la préemption et qu'en l'espèce, il ne lui a pas été notifié une vente globale mais une vente partielle.
Elle insiste sur le fait que les compromis dressés par Maître [L], postérieurs à la notification de la préemption, sont au nombre de deux et ne concernent pas les mêmes vendeurs et ne visent donc pas un seul acte de vente mais deux.
Elle soutient avoir levé l'option dans le délai imparti, et précise que si le contrat n'a pas été conclu dans le délai de 4 mois, c'est en raison du changement de notaire que la venderesse a opéré en fraude de ses droits et sans l'en informer.
Elle ajoute que seul le conseiller de la mise en état a compétence pour se prononcer sur une irrecevabilité en vertu des articles 789 et suivant du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 13 avril 2022, Me [I] [L] conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner la Sarl O'QG à lui payer une somme de 5.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Subsidiairement, il conclut au débouté de la Sarl O'QG, estimant qu'il n'a commis aucune faute et qu'il n'est responsable d'aucun des préjudices invoquées par l'appelante.
Il expose que c'est par erreur que le premier notaire intervenu, Maître [G] a pu proposer à la Sarl O'QG un droit de préemption, dans la mesure où l'article L.145-46-1 du code de commerce n'est pas applicable en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Subsidiairement, il relève que la SARL O'QG n'a, en tout état de cause, pas communiqué de contrat de prêt dans les délais en vue d'acquérir le local commercial et précise qu l'attestation communiquée le 06 février 2019 ne saurait constituer un contrat de prêt.
ll soutient par ailleurs que le préjudice de la Sarl O'QG n'est pas établi, et qu'il ne pourrait en tout état de cause consister qu'en une perte de chance d'acquérir le local.
ll exlique qu'aucun lien de causalité n'est établi dans la mesure où c'est la non communication du contrat de prêt dans les délais qui est à l'origine du dommage allégué, et non un manquement du notaire à ses obligations.
Il ajoute que seul le président du tribunal judiciaire peut ordonner la communication d'un acte authentique à une personne morale qui n'était pas partie à l'acte.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 29 novembre 2022, la Sci IMMO POU conclut à la confirmation du jugement déféré et demande à la cour de condamner la Sarl O'QG à lui payer les sommes de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Elle expose que l'assignation de la Sarl O'QG aurait dû être publiée, ce dont il n'est pas justifié, de sorte que les demandes de cette dernière sont irrecevables.
Elle soutient que le précédent notaire, Maître [G] a mis en 'uvre un droit de préemption en faveur du locataire commercial occupant les lots 1, 2, 4 et 5 de l'immeuble lui appartenant sans jamais l'en avertir et qu'au demeurant c'est à tort que ce droit a été notifié.
Elle affirme que l'intégralité de l'immeuble a été vendu.
Subsidiairement, elle fait valoir que la Sarl O'QG n'a pas justifié d'une offre préalable de prêt dans le délai imparti.
Elle précise que la Sarl O'QG a eu nécessairement connaissance du nouveau propriétaire dans la mesure où elle a dû verser son loyer à un nouveau bailleur.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler, en application de l'article 954 du code de procédure civile, que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Aussi, l'irrecevabilité des demandes de la Sarl O'QG pour défaut de publication de son assignation en annulation de la vente auprès du service de la publicité foncière, invoquée par la Sci IMMO POU dans le corps de ses dernières écritures n'a pas à être examinée.
*Sur les demandes dirigées contre Ia SCP Drapier-Thenault-Zunino
Devant la cour, comme devant le tribunal, la Sarl O'QG persiste à solliciter la condamnation de la la SCP Drapier-Thenault-Zunino, or elle ne l'a jamais appelée en la cause.
En vertu de l'article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne pouvant être jugée sans avoir été entendue ou appelée, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la Sarl O'QG irrecevable en ses demandes formées à l'encontre de la SCP Drapier-Thenault-Zunino.
*Sur la demande d'annuIation de la vente
Aux termes de l'article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. ll n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Il ressort des pièces versées aux débats que, par un courrier en date du 12 novembre 2018 adressé à la SARL O'QG, représentée par Monsieur [Z] [Y], Me [K] [G] a offert à ce dernier, en application de l'article susvisé, d'exercer un droit de préemption sur les lots n°1 à 5 de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] appartenant à la SCI Immo Pou, pour un montant de 114.000 euros.
S'il n'est pas contesté que le courrier d'acceptation non daté produit par la SARL O'QG a été adressé à Me [K] [G] dans le délai d'un mois à compter la réception de l'offre, cependant le problème juridique soumis à l'appréciation de juges est de savoir si le droit de préemption offert par Maître [G] à la Sarl O'QG était applicable.
Or, il résulte des compromis de vente en date du 18 octobre 2018 produits par Me [I] [L], notaire au [Localité 6] qui a succédé à Maître [G], notaire à [Localité 7], que la vente des lots composant l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], devait s'effectuer au profit de la SCI Jade par le biais de deux opérations de ventes distinctes mais indissociables, en procédant , d'une part, à la cession des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 7 et 9 appartenant à la SCI Immo Pou, et d'autre part, à la cession du lot n°6 appartenant à Monsieur [P] [C].
Chaque compromis prévoyait ainsi, à titre de condition suspensive'l'acquisition du ou des autres lots composant l'immeuble :
- dans la promesse de vente concernant Monsieur [P] [C] «'Acquisition des lots n°1 à 5 et 7 à 9 inclus dépendant de l'immeuble sis à [Localité 1] cadastré XA n°[Cadastre 3].
La présente convention est soumise à la condition suspensive de la régularisation de la vente par la SCI IMMO POU au profit de l'acquéreur des lots n°1 à 5 et 7 à 9 inclus dépendant de l'immeuble sis à [Localité 1] cadastré XA n°[Cadastre 3], les deux ventes étant indissociables'»,
- dans la promesse de vente concernant la SCI IMMO POU': «'Acquisition du lot n°6 dépendant de l'immeuble sis à [Localité 1] cadastré XA n°[Cadastre 3].
La présente convention est soumise à la condition suspensive de la régularisation de la vente par Monsieur et Madame [C]-[B] au profit de l'acquéreur du lot n°6 dépendant de l'immeuble sis à [Localité 1] cadastré XA n°[Cadastre 3], les deux ventes étant indissociables'».
Ainsi la rédaction de ces promesses de vente démontre, que contrairement à l'analyse qu'a fait de l'opération juridique le premier notaire, Maître [G], en vertu du dernier alinéa de l'article L.145-46-1 du code de commerce précité, le droit de préemption institué au profit du preneur d'un local commercial ne pouvait bénéficier à la SARL O'QG dans la mesure où la cession globale de l'immeuble était projetée au profit de la SCI Jade. Par ailleurs, il y a lieu de préciser que contrairement à l'argumentaire développé sur ce point par la SARL O'QG les compromis de vente produits sont datés du 18 octobre 2018 et donc antérieurs à la notification de la préemption datée du 12 novembre 2018.
Dans ces conditions, la SARL O'QG ne peut se prévaloir du non respect de son droit de préemption par son bailleur et sera déboutée de sa demande d'annulation de la vente et d'indemnisation du préjudice subséquent en lien avec la perte du bénéfice de la cession.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.
*Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'articIe 1241 du code même précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
En l'espèce, la cour ayant décidé que le droit de préemption n'était pas applicable, la Sarl O'QG n'est pas fondée à solliciter une quelconque réparation pour l'absence de réalisation de la vente du local commercial à son profit, étant souligné que l'attestation délivrée par la banque le 20 décembre 2018 précisait «'Néanmoins, cet avis ne vaut pas accord définitif et ne constitue pas une offre préalable de crédit'».
En l'absence de caractérisation d'une faute imputable tant à la SCI IMMO POU qui par nature n'avait pas la qualité pour instrumenter un acte de vente qu'à Maître [L] qui n'était pas tenu du respect d'un droit de purge, il convient de débouter la SARL O'QG de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef.
*Sur les autres demandes
Un droit de préemption ayant initialement été offert à tort à la Sarl O'QG par un officier ministériel, il ne peut sérieusement être reproché à cette dernière un comportement abusif dans l'exercice de son droit d'ester en justice.
Dès lors, il convient de débouter la SCI IMMO POU de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL O'QG.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SARL O'QG succombant, elle sera tenue aux dépens d'appel.
La nature de l'affaire et sa technicité commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement rendu le 7 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Déboute la SCI IMMO POU de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SARL O'QG.
Déboute les parties de leurs demandes respectives en paiement à titre d'indemnité pour frais irrépétibles.
Condamne la SARL O'QG aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
