ARRET N°
du 04 juillet 2023
R.G : N° RG 22/01005 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FFSV
[I]
c/
[N]
[A]
[T]
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS BDB & ASSOCIÉS
Me Ludivine BRACONNIER
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 04 JUILLET 2023
APPELANTE :
d'une ordonnance rendue le 04 avril 2022 par le Tribubnal judiciaire de TROYES
Madame [G] [M] [D] [I]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS
INTIMES :
Madame [J] [N]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Ludivine BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [S] [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Ludivine BRACONNIER, avocat au barreau de REIMS
Monsieur [O] [T]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Evelyne BALLOUL, avocat au barreau de l'AUBE et ayant pour conseil Maître PORCHER avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller
Madame Florence MATHIEU, conseiller
GREFFIER :
Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier
DEBATS :
A l'audience publique du 11 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2023 prorogé au 4 juillet 2023,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous sein privé du 30 août 2018 Madame [G] [I] a confié mandat exclusif de vente de son immeuble d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] à Monsieur [O] [T], agent commercial de la SAS Optimhome.
L'agent immobilier l'a mise en rapport avec Monsieur [A] et Madame [N].
Les parties ont signé le 12 décembre 2018 un compromis de vente puis un acte authentique le 7 mars 2019 par lequel Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] ont acquis en indivision l'immeuble moyennant la somme de 163.000euros.
Les acquéreurs en ont pris possession le 12 mars 2019 et se sont fait livrer 1000 litres de fuel selon bordereau de livraison du même jour.
Le lendemain ils ont fait intervenir un plombier-chauffagiste pour réparer des «'tuyaux sur l'installation d'eau dans les combles'» moyennant une facturation datée du 13 mars 2019 de 507,83euros TTC.
Ils ont le 14 mars 2019 fait effectuer un constat d'huissier aux fins de décrire l'état des segments de tuyaux servant à l'installation de chauffage et de relever au thermomètre la température des lieux et ont adressé un courrier recommandé distribué ce jour au notaire instrumentaire de l'acte de vente et à M. [T] dans lequel ils expliquaient qu'ils rencontraient un problème avec le système de chauffage central de la maison qu'ils n'avaient pas pu tester avant leur emménagement à défaut de fuel dans la chaudière et qui présentait un défaut de pression en raison de multiples fuites.
Monsieur [A] et Madame [N] ont fait réaliser d'autres travaux les 18, 19 et 20 mars 2019 par la société de plomberie chauffage, DSI, pour un montant de 3.454,75 euros TTC.
Le courrier précédent a été transmis à Madame [G] [I] qui le 30 mars 2019 répondait au notaire qu'elle avait informé l'agent immobilier avant la vente que la chaudière n'avait pas été utilisée depuis deux ans et qu'il n'y avait pas de fuel dans la chaudière car le locataire qui y vivait seul à titre principal, avait décidé pour des raisons d'économie de se chauffer au bois'; que cet agent aurait du l'informer du risque qu'il y avait d'un recours des acquéreurs en cas de non remise en route du système de chauffage;que lors de l'état des lieux la chaudière révisée en 2016 (facture jointe de 180 euros TTC), a été rallumée, qu'en outre le parties se sont rendues dans les combes et ont pu constater que la tuyauterie apparente et non cachée dans les murs était dans un état apparent correct.
Le 13 juin 2019, Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N], par l'intermédiaire de leur conseil ont mis en demeure Madame [I] de réparer leur préjudice à hauteur de 4.331,78euros correspondant au total du coût des travaux effectués et du constat d'huissier.
Le 18 novembre 2020 Monsieur [A] et Madame [N] ont fait délivrer assignation à Madame [I] devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins de voir constater le manquement à l'obligation de délivrance conforme du vendeur et ordonner sa condamnation à leur payer les réparations' et des dommages et intérêts outre frais irrépétibles et entiers dépens.
Madame [I] a appelé en garantie Monsieur [T] par acte du 13 janvier 2021, estimant qu'il avait manqué à son obligation d'information à son égard à supposer que un défaut de délivrance puisse lui être reproché,en ne vérifiant pas lui même le fonctionnement du système de chauffage avant la vente de la maison en lui demandant de mettre du fioul dans la cuve pour vérifier le bon état du chauffage.
Les deux affaires ont été jointes le 1er février 2021.
Par jugement en date du 4 avril 2022 le tribunal judiciaire de Troyes a condamné Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N]' la somme de 3.962,58euros au titre des montants engagés pour les réparations sur le système avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et a débouté ces derniers de leurs demandes au titres des préjudices accessoires et de la résistance abusive ainsi que Madame [G] [I] de sa demande de garantie dirigée contre Monsieur [T] et de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Il l'a condamnée à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] ensemble ainsi qu'à Monsieur [O] [T] la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les dépens comprenant le coût du constat d'huissier du 14 mars 2019.
Le tribunal a considéré que même si un poêle à bois fonctionne, il est insuffisant pour assurer le chauffage de la maison'; que dans la mesure où l'acte de vente prévoit la délivrance d'un immeuble d'habitation pourvu d'un système de chauffage et que le système de chauffage central au fioul était défaillant puisque les tuyaux du grenier avaient été endommagés à cause du gel, il fallait en déduire que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme.
Par ailleurs tout en rappelant qu'en vertu de l'article 1217 du code civil, les sanctions sont cumulables et que les dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter, il a considéré qu'en l'espèce les demandes au titre des frais de transport et d'un préjudice moral n'étaient pas justifiées pas plus que n'était caractérisée la résistance abusive de Mme [I] en l'absence d'intention de nuire dans l'exercice de la défense.
S'agissant de l'appel en garantie de Monsieur [T] le tribunal a estimé qu'il appartenait à l'agent immobilier que de simplement vérifier l'existence d'une installation de chauffage central sans avoir à effectuer le diagnostic concernant le chauffage et qu'en conséquence aucune défaillance dans son obligation n'était constatée.
Par déclaration en date du 6 mai 2022, Mme [G] [I] a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Troyes.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 octobre 2022, Mme [G] [I], appelante, demande à la cour, aux visas des articles 1641 et suivants du code civil, ainsi que 1615 du code civil, d'infirmer la décision entreprise uniquement en ce qu'elle a':
«'Condamné Madame [G] [I] à payer la somme de 3 962,58 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N].
Débouté Madame [G] [I] de sa demande de garantie dirigée contre Monsieur [T].
Débouté Madame [G] [I] de sa demande de dommage et intérêts pour préjudice moral.
Condamné Madame [G] [I] à payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N].
Condamné Madame [G] [I] à payer la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles à Monsieur [O] [T].
Condamné Madame [G] [I] aux dépens comprenant le coût du constat d'huissier du 14 mars 2019. » Confirmer la décision entreprise uniquement en ce qu'elle a déboute Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] de leurs demandes au titre des préjudices accessoires et de la résistance abusive. » Et statuant à nouveau':
A titre principal,
Juger que Madame [G] [I] ne peut engager sa responsabilité au titre des vices cachés affectant l'immeuble vendu,
Juger que la responsabilité de Madame [G] [I] au titre de l'obligation de délivrance conforme ne saurait être engagée ;
Débouter Madame [J] [N] et Monsieur [S] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
Condamner Madame [J] [N] et Monsieur [S] [A] à payer à Madame [G] [I] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral ;
A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une quelconque responsabilité de Madame [G] [I] serait retenue :
Débouter Madame [J] [N] et Monsieur [S] [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
Condamner Monsieur [T] à relever et à garantir Madame [G] [I] ;
Condamner Monsieur [O] [T] à payer à Madame [G] [I] la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts ;
Débouter Monsieur [O] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
Débouter Madame [J] [N] et Monsieur [S] [A], ainsi que Monsieur [O] [T] de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile et quant aux dépens ;
Condamner tout succombant à payer à Madame [G] [I] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de première instance et d'appel;
Condamner tout succombant aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du constat d'huissier du 14 mars 2019.
S'agissant de l'état des tuyaux elle relève que le constat d'huissier a été effectué après le premier passage du plombier-chauffagiste et la mise en route du système et ne peut donc servir à montrer l'état dégradé de ceux-ci ou le dysfonctionnement de l'installation au moment de la vente alors qu'ils peuvent être la conséquence de cette intervention ou de l'absence de vidange totale du chauffe eau avant sa mise en route alors que le non respect de cette opération peut occasionner des fuites, ce qui était arrivé précédemment à son ancien locataire.
Elle estime qu'au delà d'un défaut de délivrance il semble s'agir en réalité d'un désordre affectant le circuit d'eau, désordre qui n'a été découvert que par le plombier et dont elle n'était pas informée n'ayant jamais vécu dans le bien et n'étant pas professionnelle de l'immobilier';que ce désordre caractérise donc un vice caché duquel elle n'est contractuellement pas tenue à garantie.
Si sa responsabilité devait être engagée elle entend au regard des articles 1217 et 1231-1 du code civil, réclamer à Monsieur [T] des dommages et intérêts au titre de ses manquements à l'obligation de conseil au motif que l'agent immobilier, professionnel soumis à une obligation d'information et de conseil envers son client doit procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indiquait le vendeur et le cas échéant, s'adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 10 août 2022, M. [O] [T], intimé, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Troyes le 4 avril 2022 et de constater l'absence de faute, à titre subsidiaire, de constater l'absence de préjudice indemnisable et de lien de causalité entre la prétendue faute prêtée à Monsieur [O] [T], et le préjudice mis en avant par les consorts [A] [N] et Madame [G] [I] et de débouter en conséquence Madame [G] [I] ou toute autre partie de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [O] [T].
A titre infiniment subsidiaire, de réduire les demandes de Madame [G] [I] et des consorts [A] [N] à de plus justes proportions et en tout état de cause, de condamner Madame [G] [I] ou tout succombant au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de Me Maître Evelyne BALLOUL qui justifie en avoir fait l'avance dans les termes de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le concluant explique qu'en sa qualité d'agent immobilier il est simplement tenu de vérifier l'existence d'une installation de chauffage central, mais pas d'en effectuer le diagnostic';qu'il avait connaissance du double système de chauffage': fioul et poêle à bois, qu'il avait informé la venderesse de la nécessité de fournir un chauffage en état de marche, et qu'elle était au courant au vu de son soulagement quand celui ci a fonctionné', qu'il n'a pas affirmé au vendeur qu'il n'y avait pas lieu de remplir la cuve à fioul tant que le voyant de l'installation s'allumait, mais qu'il fallait qu'il y en ait suffisamment pour permettre de vérifier son fonctionnement.
Il estime que les défauts ne sont pas démontrés par les pièces puisque rien ne permet d'affirmer que ce n'est pas l'artisan mandaté par les consort [N]-[A] qui, en manipulant les tuyaux pour les remplacer aurait endommagé les anciens et que le locataire de Madame [I] atteste qu'à son départ il n'y avait aucune fuite et qu'encore les dommages peuvent avoir été provoqués par les acquéreurs lors de la mise en fonctionnement'; que le cas échéant il n'avait pas été informé de précédentes fuites relevées par le constat dès le 14 mars, ce qui constituerait une dissimulation de la venderesse qui interrogée, l'avait assuré du bon fonctionnement de l'ensemble et d'une purge réalisée'et qu'il n'est pas garant du bon fonctionnement de la chaudière alors que seul le vendeur doit répondre de la garantie des vices cachés.
A titre subsidiaire, sur le préjudice allégué, il explique que celui ci ne peut résulter que du défaut de délivrance conforme de la part du vendeur dont il ne doit pas garantie et qui est sans aucun lien de causalité avec les agissements reprochés à l'agent immobilier'; que un manquement à un devoir d'information et de conseil ne peut s'analyser qu'en perte de chance pour la venderesse d'être informée de la nécessité de fournir un système de chauffage en état de fonctionnement aux acquéreurs.
Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 11 octobre 2022, M. [S] [A] et Mme [J] [N], intimés, demandent à la cour, aux visas des articles 1605 et 1615 du code civil, de confirmer le jugement rendu le 04 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Troyes en ce qu'il a :
condamné Madame [I] à leur payer la somme de 3.962,68 euros
condamné Madame [I] à leur payer la somme de 900,00 euros au titre des frais irrépétibles de première instance
condamné Madame [I] aux dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier du 14 mars 2019.
débouté Madame [G] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
De l'infirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamner Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] la somme de 200,00 euros au titre de leur préjudice matériel et moral lié aux trajets imposés en raison de l'inhabitabilité de la maison ;
Condamner Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;
Condamner Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] la somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
Y ajoutant,
Débouter Madame [G] [I] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamner Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] la somme de 5.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner Madame [G] [I] aux entiers dépens.
Les concluants affirment que le poêle à bois ne pouvait suffire à lui seul pour chauffer l'entière habitation compte tenu de sa taille (chauffe 40m²), que de surcroît ce poêle à bois n'était en tout état de cause pas aux normes et qu'ils ont été contraints de le changer'; que le système de chauffage au fuel est composé de 3 éléments': une chaudière, des radiateurs, et un circuit d'eau par lequel est véhiculée l'eau chauffée par la chaudière jusqu'aux radiateurs, que le problème ne vient pas de la chaudière ni des radiateurs, mais bien du circuit d'eau sans lequel il est impossible de chauffer et qui n'avait pas été testé lors des visites, à défaut de fioul dans la cuve'; que les tuyaux qui apparaissent sur le constat d'huissier étaient en place avant que le plombier-chauffagiste n'intervienne pour des travaux sommaires ce que l'huissier relève en constatant la persistance de fuites malgré un tuyau remplacé en expliquant que l'installation n'a pas pu être rendue vétuste par le travail d'un artisan mais est liée au défaut d'entretien dans le temps';qu'ils avaient bien connaissance de l'existence de tuyaux recouverts d'une gaine aux fins d'éviter la déperdition de chaleur'mais pas de leur état et que ceux ci, à défaut d'être utilisés et sous l'action due au gel et intempéries se sont dégradés'; qu'ils ont constaté ce point lors de l'intervention du chauffagiste mais que Mme [I] en revanche reconnaît qu'elle avait eu connaissance de fuites en 2016 et n'a pas entretenu la chaudière depuis cette date, pas plus que le poêle, bien qu'il s'agisse d'une obligation qui aurait permis de constater les fuites et la dangerosité du poêle .
Ils contestent toute faute qui leur serait imputable au moment de la mise en marche dès lors que le locataire précédent avait effectué une purge, avait constaté les mêmes fuites et n'avait pas utilisé la chaudière depuis 2016 pour éviter les réparations'; qu'une nouvelle purge sans utilisation depuis lors, n'était donc pas nécessaire et que les dégâts sont liés au gel. Ils soulignent leur bonne foi en n'ayant assigné la venderesse que pour la tuyauterie et pas la chaudière ou pour le poêle à bois qui n'était pas plus en bon état de fonctionnement
Sur la réparation de leur préjudice il est sollicité la confirmation pour le paiement au titre des travaux effectués aux fins de remise en état':
507, 83euros pour réparation de la fuite constatée le 13 mars 2019
369,20euros de constat d'huissier
3.454,75 euros au titre des travaux de réparations et de remplacement de la tuyauterie, ils n'ont pas attendu un expert faute de quoi ils auraient dû emménager temporairement ailleurs, ajoutant aux dépenses des frais de trouble jouissance, que s'ils avaient eu des intentions vénales ils auraient procédé au changement complet de la chaudière et en aurait demandé le remboursement'; qu'ils ont fait réalisé pour 80.000euros de travaux dans l'immeuble, mais se sont limités au changement de la tuyauterie pour pouvoir jouir de leur bien en commettant un artisan qui n'a rien abîmé et sans mettre en difficulté leur venderesse.
Concernant les préjudices accessoires, les concluants sollicitent la somme de 200euros au titre de leurs frais de trajets effectués pour être hébergés chez des proches expliquant qu'ils ne pouvaient demeurer dans une habitation à 11°C avec un enfant en bas âge, qui n'a donc pas pu être scolarisé de suite.
Ils sollicitent également 1 000euros de préjudice moral dès lors qu'ils ont dû remettre en cause leurs choix de vie et que la résistance abusive de Madame [I] est caractérisée dès lors que cette dernière ne pouvait ignorer l'existence de difficultés sur le système de chauffage, et ce depuis 2016, qu'elle n'a fait que tenter d'échapper à sa responsabilité en soulevant celle de l'agent immobilier, n'a jamais fait suite aux demandes de résolution amiables et, malgré l'exécution provisoire, ne leur a toujours rien réglé.
Concernant les demandes de l'appelante, ils rajoutent qu'il n'y a aucun chantage à l'égard de Madame [I], et ont simplement mis en demeure Madame [I] de respecter ses obligations.
C'est en ces termes que le litige se présente à la cour, l'ordonnance de clôture est en date du 21 mars 2023.
MOTIFS
Sur l'obligation de délivrance.
De jurisprudence constante s'agissant d'une maison d'habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue; l'absence d'un tel système ou son non fonctionnement constituent donc un manquement à l'obligation de délivrance conforme (Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 28 février 2018, n° 16-27.650) posée à l'article 1608 du code civil.
En l'espèce Madame [G] [I] estime en premier lieu que puisque le corps de ferme vendu est dans tous les cas équipé d'un poêle à bois fonctionnel et suffisant puisqu'il constituait l'unique moyen de chauffage de l'occupant précédant raison pour laquelle la cuve à fioul était vide, il faut en déduire qu'à supposer même que le système de chauffage central au fuel indiqué au contrat de vente était non opérationnel avant les réparations effectuées par les acquéreurs, il ne peut lui être reproché de défaut de délivrance conforme aux spécifications contractuelles de l'acte de vente authentique.
Mais l'acte de vente précise que la maison dispose«'d'un système de chauffage central au fuel (chaudière de 2005)'» sans préciser qu'il dysfonctionnait de sorte que l'obligation de délivrance conforme lui imposait de bonne foi de fournir un système de chauffage central au fuel en état de marche dans toutes ses composantes soit une chaudière connectée à des radiateurs reliés par des tuyaux ce que ne conteste pas Madame [G] [I] qui soutient en revanche que le système fonctionnait.
Mais elle en veut pour preuve les mentions du contrat de vente dont il a été vu qu'elles ne l'indiquent pas et le constat d'huissier du 14 mars qui est postérieur et a été établi par un professionnel appelé en raison même de la défaillance du système'; en outre à défaut de fuel dans la cuve il est constant que si ce n'est la mise sous tension du système par l'allumage de la chaudière le fonctionnement de l'ensemble n'a pas été vérifié avant la vente.
En conséquence elle n'établit pas que le chauffage central fonctionnait au moment de la vente.
En outre le constat d'huissier donne la température de la pièce sans le chauffage au fuel, mesurée par un thermomètre qui était de 11° et un rapport de visite technique d'un professionnel «'pour faire valoir ce que de droit'» qui n'est pas démenti par des pièces adverses, pose que le poêle à bois n'avait pas la capacité nécessaire pour chauffer la surface de la maison (155m2 et plusieurs pièces) ce qui ressort par ailleurs notamment des photos de celui-ci, de l'acte de vente qui précise «'salon avec poêle à bois, et du diagnostic de performance énergétique qui précise que le foyer résident n'occupe et ne chauffe pas l'ensemble de la maison mais seulement environ 40m2'; en outre ce chauffage qui n'était pas susceptible d'être l'unique source de chaleur de l'immeuble et sur lequel il n'est justifié d'aucun entretien ou garantie de fonctionnement était selon ce professionnel dangereux d'utilisation car pas aux normes (pas de tubage dans conduit- boisseaux non isolés en contact direct avec le plancher en boisseau de l'étage ainsi que la charpente') de sorte que même si l'occupant précédent disposant de ce bien acquis en juin 2016 (oncle de son conjoint) ne se chauffait qu'avec ce poêle il faut en déduire que la maison a été vendue sans système de chauffage si celui au fuel ne fonctionnait pas.
Madame [G] [I] soutient également que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l'état de la tuyauterie puisqu'il apparaît malgré les gaines ainsi que le démontrent les photos et que M. [A] est un entrepreneur individuel, spécialisé dans la fabrication, vente, pose de menuiserie bois, métal, pvc, aluminium, acier.
Mais il ne lui appartient pas de démontrer le fait que les acquéreurs avaient connaissance d'un vice qui n'était dès lors pas caché ou même que le système était affecté d'un vice qu'elle ignorait et dont elle serait contractuellement déchargée par l'acte de vente, pas plus que de plaider une absence de faute mais d'opposer aux revendications adverses des éléments montrant qu'elle a fourni un équipement conforme à ses obligations.
Et il faut de prétendre que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de l'état de la tuyauterie alors qu'en revanche il ressort des éléments qu'elle même avait déjà été alertée de problèmes à ce titre.
En effet l'attestation sur l'honneur de M. [R] chauffagiste et la facture du 19 octobre 2016 qu'il a établies à cette date montrent qu'elle a appelé ce professionnel en octobre 2016 pour 'plusieurs fuites sur les réseaux de chauffage''et mise en route de la chaudière qui n'avait pas été entretenue par les précédents propriétaires depuis plusieurs années.Il ne fait aucun lien entre ces fuites et l'absence de purge et de vidange de la chaudière par l'occupant.
Il rajoute en 2019 qu'une fois les interventions terminées il avait constaté que tout le système de chauffage ainsi que la tuyauterie était dans un état «'correct'» et ne nécessitait pas de changement
Mais force est de retenir qu'il ne justifie d'aucun contrôle postérieur à octobre 2016, que Madame [G] [I] ne démontre d'aucune utilisation du chauffage au fuel du dernier occupant à compter de cette date ( pas de facture de livraison de fuel ou d'entretien de la chaudière) et développe au contraire que celui-ci
se chauffait uniquement au poêle à bois, ce que ne conteste pas ce dernier dans son attestation dans laquelle il se limite à affirmer sans autre développement que le système de tuyauterie de toute la maison n'était pas défaillant
Aussi la cour retient qu'alors même que l'état des tuyaux avait déjà nécessité des interventions préalables pour «'plusieurs fuites'», Madame [G] [I] n'a pas estimé utile lors de la vente de s'assurer elle même que compte tenu du temps écoulé sans entretien ni fonctionnement du système par l'occupant des lieux de nouvelles fuites n'étaient pas apparues, pas plus que d'alerter les acquéreurs sur cette possibilité ni surtout de les mettre en mesure de vérifier avec elle le fonctionnement de l'ensemble du système puisque la cuve de fuel était vide.
Elle ne peut donc prétendre que M. [A] parce qu'il est un entrepreneur individuel, spécialisé dans la fabrication, vente, pose de menuiserie bois, métal, pvc, aluminium, acier, qui n'en fait pas pour autant un spécialiste du chauffage au fuel et de la tuyauterie, pas plus que son épouse, avait nécessairement conscience de l'état de la tuyauterie qui est un élément indispensable formant un tout avec le système de chauffage, et elle ne peut prétendre que le système fonctionnait parce que le voyant de la chaudière, dont le bon fonctionnement n'est pas remis en cause et qui est sans lien avec le bon fonctionnement de la tuyauterie, s'est allumé.
S'agissant de l'état des tuyaux Madame [G] [I] relève que le constat d'huissier a été effectué après le remplissage de la cuve à fuel et la mise en route de la chaudière et après le premier passage du plombier-chauffagiste de sorte qu'il ne peut servir à montrer l'état dégradé de ceux-ci au moment de la vente qui peut résulter des opérations postérieures précitées.
Mais l'âge du système, l'absence de justification d'entretien du système de chauffage au fuel et d'utilisation même par le dernier occupant couplé avec la constatation de plusieurs fuites antérieures plaident en faveur d'une fragilité structurelle des tuyaux antérieurement à la vente.
Et celle-ci est confirmée par les descriptions de l'huissier dans son constat du 14 mars, pratiquement concomitant à la vente du 12 mars 2019, et dont il ressort un état général de la tuyauterie conforme à celle d'un système de canalisation ancien et non entretenu qui a été soumis aux intempéries, qui porte des traces d'intervention anciennes et nouvelles sur les 7 segments de tuyaux retirés laissés en place qui présentaient de bourrelets sur lesquels l'épaisseur du métal était amincie, des traces de soudures et de réparation sur quelques centimètres ou des fentes et qui constate que s'agissant des tuyaux restés en place «'l'intégralité de l'installation est dans cet état'».
Et Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] produisent une attestation du professionnel qui est intervenu et qui n'est pas contredite par des pièces techniques adverses selon laquelle «'...le fait qu'il y ait eu de l'air qui ne gèle pas, à contrario de l'eau, dans l'installation et que cette dernière n'ait pas été purgée ne peut en aucun cas avoir provoqué une fuite bien au contraire..'».Il peut être rajouté que l'acquisition et la mise en route date de la mi mars période à laquelle l'eau dans les canalisations sauf circonstances exceptionnelles non développées, n'est pas gelée.
L'ampleur et la nature des dégâts comme la chronologie des événements démontrent que la défaillance existait au moment de la vente.
En conséquence, [G] [I] ne peut sans mauvaise foi procéder par allégation pour mettre à la charge des acquéreurs la preuve que l'état de la tuyauterie tel que décrit dans le constant d'huissier deux jours après la vente, est sans lien avec leur mise en route du système la veille ou avec l'incompétence du professionnel qui est intervenu ensuite et qui ne ressort d'aucun commencement d'élément de preuve.
Il incombait à Madame [G] [I] de vérifier de l'état de l'ensemble de son système de chauffage et de s'assurer à ce titre notamment qu'il n'offrait pas de fuite au niveau d'une tuyauterie ancienne située dans un grenier non chauffé qui n'avait pas été utilisée depuis son acquisition du bien et les réparations de octobre 2016, afin de ne pas hâtivement conclure qu'avant même la réitération de la vente les acquéreurs avaient pour objectifs de lui faire supporter le coût de la rénovation des tuyaux du grenier.
A défaut et en raison de la défaillance constatée dans les jours de la vente et de sa nature, il faut retenir que Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] établissent qu'elle ne leur a pas vendu un bien conforme aux spécifications contractuelles qui lui imposaient d'équiper la maison d'un système de chauffage central en état de marche.
Le professionnel du chauffage appelé dans l'urgence a constaté après la mise sous pression du système que d'autres fuites étaient encore à déplorer ce qu'a relevé d'ailleurs l'huissier dans son constat, de sorte qu'il n'apparaît pas que la seconde facturation détaillée de 3 454,75 euros rendue nécessaire pour rendre son autonomie au système et correspondant aux travaux réalisés les 18,19 et 20 mars, dépasse les conséquences de l'obligation de délivrance conforme dont la défaillance est reprochée à la venderesse peu importe le cas échéant qu'ainsi qu'elle développe elle même a dû faire face à des défaillances sans pour autant tenter d'engager la responsabilité de son propre vendeur, qu'elle estime ne pas avoir commis de faute ou qu'elle a été pressée de vendre d'autant que des mois se sont écoulés entre la signature du mandat de vente et celle de la promesse.
Le jugement est dès lors confirmé en ce qu'il condamne Madame [G] [I] à rembourser à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] le montant des facturations des réparations opérées et le coût du constat d'huissier soit la somme de 3962,58 euros outre constat d'huissier (369,20 euros).
Dans la mesure où Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] ont déménagé dans les lieux sans avoir préalablement vérifié l'efficacité du système, qu'ils ont opéré dès le lendemain puis dans les jours qui ont suivi les travaux d'urgence nécessaires et limités pour la mise en marche de celui-ci, qu'ils ne fournissent pas d'information sur la situation de leur ancien logement au regard de l'école fréquentée par leur fils, le préjudice matériel ou moral qu'ils auraient subi pendant ce court délai au motif notamment de la nécessité de faire des trajets supplémentaires ou d'un trouble dans leurs conditions d'existence ou d'une remise en cause de leur choix de vie, n'apparaît pas à la cour.
En outre aucune faute ou comportement dolosif ou menaçant pas plus qu'une résistance abusive ne peuvent être reprochés à Madame [G] [I] ou Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] qui aurait été source de souffrance ou d'intention de nuire, pour l'autre alors qu'ils se sont limités à opposer des moyens de droit et de fait pour contester les demandes adverses.
Aussi le jugement est confirmé en ce qu'il les déboute de leurs prétentions à réparation à ce titre.
En revanche il n'apparaît pas inéquitable de condamner Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] un montant complémentaire de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel outre 1 000 euros à Monsieur [O] [T]
Sur la responsabilité de l'agent immobilier.
Madame [G] [I] estime que les obligations contractuelles de conseil de Monsieur [O] [T] en sa qualité de mandataire du vendeur du bien l'obligeaient au regard des articles 1217 et 1231-1 du code civil à procéder lui même lors des visites antérieures à la vente, à un test du système de chauffage, pour ce faire de lui demander de remplir la cuve de la quantité suffisante de fioul pour faire fonctionner l'ensemble du système et qu'en conséquence il ne pouvait se limiter le jour de la vente à vérifier l'allumage du seul voyant de la chaudière.
Certes l'agent immobilier, professionnel est soumis à une obligation d'information et de conseil envers son client et de répondre des conséquences résultant d'une faute dans l'exécution de son mandat.
Et il doit dans ce cadre procéder à certaines vérifications sans se limiter aux apparences ou à ce que lui indique le vendeur et le cas échéant, s'adjoindre le concours de tout professionnel nécessaire à ces vérifications.
Mais l'agent immobilier n'est pas tenu par l'obligation de garantie du vendeur lui imposant de fournir une chose conforme au contrat mais seulement des conséquences d'un défaut d'information sur les conséquences d'une défaillance à ce titre qui lui apparaîtrait.
Et pour fournir cette information il n'est pas tenu de s'assurer de l'état de fonctionnement de tous les appareils.
Il ne lui incombe que de faire établir les diagnostics techniques obligatoires selon la réglementation en vigueur et visés dans le mandat puis dans l'acte de vente et d'alerter le cas échéant vendeur et acquéreur sur des dysfonctionnements y apparaissant, diagnostics parmi lesquels ne figure pas l'état du système de chauffage mais uniquement la «'performance énergétique'» qui dépend de l'immeuble et de l'équipement en place mais pas de la consommation de fuel lorsque le système comme en l'espèce n'a pas été utilisé.
S'agissant du système de chauffage en place il doit s'assurer que un système de chauffage est proposé ce qui est constaté puisqu'il est composé en l'espèce d'une chaudière connectée à des radiateurs reliés par des canalisations.
Il doit également informé le vendeur de son obligation de délivrer un système en état de marche ce qu'il a effectué à la lecture des SMS échangés avec Madame [G] [I] lorsque la chaudière a été mise sous tension et du soupir de soulagement exprimée à ce moment par celle-ci.
Mais il ne lui appartient pas de vérifier de surcroît si l'état de la chaudière, des radiateurs ou des canalisations permet le fonctionnement efficace et pérenne du système, cette vérification relevant d'un autre professionnel.
Ainsi en l'espèce il ne lui aurait le cas échéant tout au plus appartenu que d'informer le vendeur que le mauvais état de la tuyauterie risquait d'empêcher très rapidement le fonctionnement du système de chauffage et que dans ce cas un défaut de son obligation de délivrance risquait de lui être reproché.
Mais il eut fallu qu'il ait été préalablement informé de précédentes fuites ayant empêché une première mise en route du système en 2016 puisqu'il a été développé précédemment que l'existence de fuites n'était pas apparente et avait nécessité la mise en route du système et l'enlèvement des gaines pour les localiser, information que détenait en revanche la venderesse mais qu'elle ne lui a pas donnée.
Il s'en déduit qu'aucun manquement à son obligation d'information et de conseil ne peut lui être reproché.
En conséquence le jugement est confirmé en ce qu'il déboute Madame [G] [I] de son recours contre Monsieur [O] [T]
Sur la responsabilité de Madame [G] [I].
Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] lui reproche une résistance abusive pour lui réclamer réparation.
Mais le tribunal a retenu à juste titre que le fait pour Madame [G] [I] de s'opposer à leur demande amiable puis de se défendre dans le cadre d'une procédure judiciaire ne démontrent pas d'intention de nuire ou une résistance abusive.
Aussi la décision est confirmée en qu'elle les déboute de leurs prétentions à réparation.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Troyes du 4 avril 2022
Ajoutant
Condamne Madame [G] [I] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [J] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel
Condamne Madame [G] [I] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel
Condamne Madame [G] [I] aux dépens d'appel
Le greffier La présidente de chambre
