ARRET N°
du 03 septembre 2024
N° RG 23/00589 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKDV
[G]
c/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SIS E [Adresse 3]
Formule exécutoire le :
à :
Me Emilie DELIERE-PIETRZAK
la SELARL HBS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2024
APPELANTE :
d'un jugement rendu le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS
Madame [O] [G]
Née le 15 novembre 1938 à [Localité 6] (51)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emilie DELIERE-PIETRZAK, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Carole GRELLET de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS, avocat plaidant
INTIMEE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SIS E [Adresse 3], représentée par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LCA, dont le siège social est [Adresse 5]), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le n°B 309 481 224, prise en son établissement secondaire [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège
Représentée par Me Nicolas HÜBSCH de la SELARL HBS, avocat au barreau de REIMS
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :
Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre
Madame Florence MATHIEU, conseillère
Madame Sandrine PILON, conseillère
GREFFIER :
Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats et de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 04 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 septembre 2024
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Le 2 juillet 2021, Mme [O] [G] a vendu les lots n°78 et 10 dont elle était propriétaire dans la résidence en copropriété située [Adresse 3].
Le 16 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de vente pour la somme de 7 458.46 euros entre les mains du notaire chargé de recevoir la vente.
Celui-ci a versé la somme en cause au syndicat des copropriétaires et le solde du prix de vente, à Mme [G].
Contestant la créance du syndicat des copropriétaires, Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Reims par acte du 30 septembre 2022 afin de l'entendre condamner à lui payer, principalement, la somme de 7 458.46 euros.
Le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.
Par jugement du 27 février 2023, le tribunal de Reims a :
- Déclaré recevable la demande de Mme [G],
- Débouté Mme [G], pour insuffisance de pièces, de l'ensemble de ses demandes,
- Débouté Mme [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit que Mme [G] conservera la charge des dépens,
- Rejeté le surplus des demandes.
Le tribunal a relevé que Mme [G] ne produisait ni le règlement de la copropriété, ni même les procès-verbaux des assemblées générales et estimé que les pièces dont elle se prévalait n'étaient pas suffisantes pour déterminer la charge d'eau excessive et injustifiée qu'elle avance et qu'aucun document fourni ne permettait d'établir la réalité de ce qu'elle contestait quant aux travaux d'ascenseur.
Mme [G] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 30 mars 2023.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, elle sollicite la réformation du jugement et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes:
- 7 458.46 euros outre intérêts à compter du courrier du 22 novembre 2021,
- 1 500 euros en réparation du préjudice subi,
- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, Mme [G] demande l'organisation d'une expertise comptable et la désignation de tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission de procéder à l'établissement de son décompte individuel de charges pour la période du 1er avril 2019 au 2 juillet 2021.
Elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, de première instance et d'appel.
Elle entend agir sur le fondement de la restitution de l'indu et affirme que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires pour justifier son opposition est erroné en ce que :
- Il ne tient pas compte de l'ensemble des versements qu'elle a effectués depuis le 1er juillet 2019,
- Des erreurs affectent le décompte des charges courantes (provisions pour charges comptées deux fois, montant des appels de fonds en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires, charges d'eau injustifiées et excessives, facturation de frais de manière arbitraire, créances à son profit non déduites).
Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande à la cour :
- Confirmant le jugement en toutes ses dispositions, de débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées contre lui,
Y ajoutant,
- De condamner Mme [G] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d'appel,
- De condamner Mme [G] aux entiers dépens.
Il entend rappeler qu'il appartient à celui qui agit en restitution de l'indu de rapporter la preuve que le paiement qu'il conteste a été fait sans cause et estime que Mme [G] ne rapporte pas cette preuve.
Il s'oppose à la demande subsidiaire de Mme [G] aux fins d'expertise en faisant valoir qu'une telle mesure n'a pas vocation à suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.
MOTIFS
Sur les demandes en paiement de Mme [G]
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Mme [G] affirme que le décompte établi par le syndic au soutien de l'opposition qu'elle a formée est erronée sur plusieurs points.
Elle soutient en premier lieu qu'il ne tient pas compte de l'ensemble des versements qu'elle a effectués depuis le 1er juillet 2019, date de début du décompte débiteur. Les historiques de compte, qu'elles produits elle-même, font bien apparaître ces paiements, intervenus pour un montant total de 2 819 euros, entre le 4 novembre 2019 et le 20 mai 2021 et confirment qu'ils ont donc bien été comptabilisés. Or le compte de Mme [G] était régulièrement en position débitrice de 2 372.39 euros au 1er avril 2019.
Il résulte de l'article 1342-10 du code civil qu'à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu d'abord sur les dettes échues et, parmi celles-ci sur la plus ancienne lorsque l'intérêt pour le débiteur d'acquitter l'une ou l'autre est égal.
A défaut de justifier qu'elle aurait donné une indication contraire, Mme [G] n'est donc pas fondée à demander que les paiements qu'elle a effectués soient imputés sur ses dettes les plus récentes, qui apparaissent dans le décompte établi pour l'opposition, ce qui justifierait qu'ils soient mentionnés dans ledit décompte, plutôt que sur les plus anciennes. Et elle ne démontre donc pas le caractère erroné de ce décompte du fait de l'absence de mention desdits paiements.
Mme [G] affirme en deuxième lieu que le solde des charges courantes du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 (1 153.72 euros) n'est pas explicité et qu'il est excessif au motif que le décompte mentionne déjà des appels de charges pour les 1er juillet 2019, 1er octobre 2019 et 1er janvier 2020. Elle affirme en outre que les montants des appels de fonds sont en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale de copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires produit le courrier de régularisation du compte de charges du 19 janvier 2021, adressé à Mme [G], qui détaille le calcul du solde précité et fait apparaître un solde débiteur de 1 153.72 euros, après déduction des appels de provision pour un total de 2.036.41 euros, soit un montant supérieur aux appels de charges que Mme [G] invoque, de sorte que les montants ne sont pas ajoutés deux fois ainsi qu'elle le soutient.
Il résulte des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 5 mars 2019, 29 janvier 2020 et 21 avril 2021 que le syndic a bien été autorisé à procéder aux appels provisionnels à proportion du ¿ du budget voté, le 1er jour de chaque trimestre.
Les courriers de régularisation des charges pour les périodes du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 montrent que les montants appelés ont bien été déduits des sommes effectivement dues, lesquelles sont ventilées en différentes rubriques de charges, qui se retrouvent de façon usuelle dans une copropriété. Les bases de répartition sont précisées et la quote-part mentionnée pour la répartition des charges générales correspond bien à celle indiquée par Mme [G].
Celle-ci n'invoque pas d'anomalies particulières dans ces relevés, à l'exception des charges d'eau. Les décomptes de régularisation de charges de 2017 et 2018, établis par le syndic, mentionnent des consommations d'eau chaude respectivement de 7 et 8 m³.
Or le solde de régularisation de 1 153.72 euros qui apparaît sur le décompte d'opposition est calculé en fonction de dépenses d'eau chaude de 90 m³ pour la période 2018-2019. Mme [G] dénonce des charges d'eau excessives mais le syndicat des copropriétaires se limite à soutenir qu'elle ne produit aucune pièce pour la période postérieure à l'année 2018, alors qu'il lui appartient de justifier de la somme qu'elle réclame et qui est très supérieure aux consommations d'eau passées de l'appelante. Le syndic souligne le fait que les copropriétaires, auxquels il demandait de relever eux-mêmes le décompteur de leur appartement, étaient informés qu'à défaut de réponse, un forfait serait établi sur une consommation maximum. Mais il ne soutient pas expressément qu'en l'espèce Mme [G] aurait manqué de relever son compteur et de lui transmettre l'information, de sorte que la consommation d'eau chaude qui lui a été imputée en 2019 correspondrait à l'application dudit forfait.
Dans ces conditions, il n'est pas justifié des charges d'eau imputées à Mme [G] à hauteur de 90 m³ et il convient de les réduire à 8 m³ selon la plus haute des consommations passées admises par celle-ci, de sorte que le solde de la régularisation des charges pour la période 2019-2020 doit être réduit à la somme de 125.28 euros.
Les charges d'eaux de l'exercice 2018-2019 ne sont pas comprises dans le décompte d'opposition.
Les frais de l'opposition, qui tend au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, sont à la charge du débiteur. Ils ne sauraient donc être retranchés du décompte contesté par Mme [G].
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 7 décembre 2016 a adopté une résolution prévoyant la réalisation de travaux de remplacement des éléments techniques de l'ascenseur et a autorisé le syndic à procéder à des appels de provisions.
Cette délibération s'impose tant qu'elle n'a pas été annulée et il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic est chargé d'en assurer l'exécution.
Il n'est pas justifié d'une annulation de cette délibération et la seule considération du temps écoulé depuis lors, sans que les travaux n'aient été encore exécutés, ne saurait justifier le remboursement des provisions versées dès lors que le texte précité n'impartit pas de délai au syndic pour l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
Il ne peut être déduit de façon certaine des deux lignes du décompte d'opposition intitulée " solde remise en état ascenseur suite CT " que les copropriétaires auraient renoncé auxdits travaux et que ce solde correspond donc au remboursement d'une partie des provisions versées.
Dès lors, Mme [G] ne justifie pas d'une créance au titre des travaux d'ascenseur et il n'y a pas lieu à déduction d'une quelconque somme du décompte d'opposition.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires était bien-fondé à formé opposition au versement des fonds à Mme [G] dans la limite de 6 233.07 euros, outre le coût de l'acte d'opposition, à la charge de la débitrice, soit 196.95 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il déboute Mme [G], dont la demande en paiement doit être accueillie à hauteur de 1 028.44 euros.
Cette somme produira intérêts au taux légal, non à compter du courrier du 22 novembre 2021, qui ne contient qu'une demande de communication de pièce, mais de l'assignation délivrée le 30 septembre 2022 au syndicat des copropriétaires qui comprenait la demande en paiement de Mme [G] et vaut donc mise en demeure au sens de l'article 1231-6 du code civil.
Mme [G] ne justifie pas d'une faute du syndicat des copropriétaires qui soit à l'origine du trop-perçu, elle doit donc être déboutée de sa demande en paiement de dommages intérêts, le jugement étant confirmé de ce chef.
Sur les dépens et frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé de ce chef.
L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes en paiement des parties pour leurs frais irrépétibles. Le jugement sera confirmé de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement,
Confirme le jugement rendu le 27 février 2023 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il déboute Mme [O] [G] de sa demande en paiement de dommages intérêts et de celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à Mme [O] [G] la somme de 1 028.44 euros en remboursement partiel des sommes ayant fait l'objet d'une opposition le 16 juillet 2021,
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022,
Déboute les parties de leurs demandes en paiement pour leurs frais irrépétibles d'appel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffier La présidente
