I-CADRE DU LITIGE
Action engagée par Monsieur Eric X... et Madame Pascale X... née KERDONCUFF et le GAEC de ROSMELLEC ès-qualités de locataires et de bénéficiaire d'une mise à disposition de biens immobiliers ruraux (hangar, silo, logettes) situés sur le siège d'une ancienne exploitation agricole transformée à partir de l'année 2002 en établissement d'accueil touristique par M. François X... et Mme Marie Y... épouse Q..., propriétaires ayant exploité la ferme jusqu'au l ` avril 1996.
Cette action tend,
-d'une part, à voir restituer aux conventions leur véritable portée incluant la location d'une parcelle figurant au cadastre de la commune de LOGONNA DAOULAS sous la référence B n º 951 sur laquelle se trouvait édifiée une salle de traite transformée en gîte rural au mépris, selon les poursuivants, des accords passés.
-d'autre part, à se voir restituer la pleine jouissance d'un hangar, de logettes et d'un silo à grains actuellement entravée soit par le fait que les bâtiments ne sont plus raccordés au réseau électrique et d'eau potable, soit par le fait que leur accès ou volume a été limité à l'issue des travaux d'aménagement des gîtes situés sur des parcelles contiguës, soit par le fait qu'ils sont encombrés par la présence de poulaillers et autres dépôts appartenant aux bailleurs qui réduisent le volume utile du hangar.
-enfin, à voir conférer à la location de l'ensemble de ces immeubles bâtis (hangar, silo, logettes et salle de traite) le caractère d'une location soumise intégralement au statut du fermage dans le cadre d'un contrat de bail à ferme de terres dans lequel ils s'insèrent.
L'action a pour fondement deux conventions signées par les parties en mars 1996 lorsque, cessant leur activité agricole, les époux François X... ont :
-d'une part, aux termes d'un contrat dit de VENTE MOBILIERE, cédé aux poursuivants divers actifs de leur ancienne exploitation (cheptel, stocks et matériels) et, par le même acte, daté du 31 mars 1996, consenti la location de certains bâtiments agricoles aux termes d'une clause ainsi rédigée : " Location Bâtiments : le hangar, les logettes, et le silo à maïs seront loués pour le stockage des fourrages pour une valeur de 3 000 F par an (aucun règlement ne sera demandé s'il n'y a pas d'utilisation).
Par contre, en cas d'occupation de ces bâtiments pour un autre usage (cheptel) le montant du loyer sera revu en accord avec les deux parties ".
-d'autre part, aux termes d'un contrat dit DE BAIL A FERME enregistré le 28 mars 1998, loué aux poursuivants 12 parcelles précisément désignées représentant une surface totale de 3 ha 47 a 53 ca, parcelles situées pour la plupart (8 / 12) dans l'environnement immédiat de l'ancienne exploitation, les quatre dernières étant situées dans un autre secteur.
Etant précisé que l'assiette des hangars, silo et logettes ne figure pas au rang des terres affermées et que la parcelle B 951 accueillant la salle de traite ne figure pas non plus dans le contrat de bail à ferme signé le 26 mars 1996 qui, cependant, porte location des 12 parcelles suivie d'une mention manuscrite impliquant reconnaissance de la location de " l'ensemble des bâtiments d'exploitation (hangar, silo...) ", le litige porte sur 3 points :
-l'étendue du bail à ferme qui, selon les poursuivants, par l'effet de cette dernière mention, s'étend à tous les bâtiments, y compris la salle de traite située sur la parcelle B n º 951 actuellement remplacée par un gîte rural, thèse que contredisent les époux François X... qui soutiennent le caractère autonome et non soumis au Statut du fermage du contrat de location relatif aux hangar, silo et logettes, contrat conçu comme transitoire au moment où les acquéreurs allaient transporter le siège de l'activité laitière sur leur propre héritage, et l'absence de location de la parcelle B n º 951 et de la salle de traite, obsolète, qui était édifiée sur son assiette.
-la faculté qu'ont, ou n'ont pas, les poursuivants d'engranger du fourrage dans les bâtiments loués dès lors que depuis 2005 plusieurs injonctions de l'administration leur ont fait interdiction de ce faire dès lors qu'ils ne disposaient pas d'une autorisation préalable et que, dans le cadre d'un contentieux les opposant à l'administration, ils viennent de déposer en octobre 2006 une demande d'autorisation.
-concrètement, la réalité des entraves alléguées à la jouissance des installations, laquelle est niée par les époux François X....
B-DECISION DISCUTEE
Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BREST en date du 21 mars 2005 qui a :
-débouté M. et Mme Z...Q... et le GAEC de ROSMELLEC de l'ensemble de leurs demandes.
-débouté M. et Mme A...Q... de leur demande reconventionnelle en résolution de la convention d'occupation portant sur le hangar et le silo à maïs.
-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
-condamné M. et Mme Z...Q... et le GAEC de ROSMELLEC à payer à M. et Mme A...Q... 800 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
C-MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. et Mme Z...Q... et le GAEC de ROSMELLEC sont appelants de ce jugement, notifié par lettres recommandées reçues le 23 mars 2005 par les trois parties.
Leur appel a été enregistré au greffe de la Cour le 18 avril 2005.
Ils ont signifié, et déposé au greffe de la Cour les 18 août 2005 et
9 octobre 2006, leurs conclusions d'appelants accompagnées du visa d'une liste évoquant 60 documents étayant leur recours.
Les époux François X... ont signifié, et déposé au greffe de la Cour le 14 Juin 2006 puis le 30 Octobre 2006, leurs conclusions d'intimés accompagnées du visa de 26 documents versés aux débats en première instance et d'une pièce nouvelle, n º 27, communiquée le 14 Juin 2006.
II-MOTIFS DE LA DECISION
A-Sur l'étendue du bail à ferme
1-La parcelle B n º 951 et la salle de traite
Le jugement est confirmé par adoption de motifs, aucun des arguments développés par les appelants ne pouvant contredire l'évidence :
-le contrat de bail à ferme du 26 mars 1996 enregistré le 28 mars 1996 ne vise pas au rang des parcelles louées la parcelle B n º 951.
-ledit contrat, pas plus que celui qui l'a précédé dit contrat de VENTE MOBILIERE incluant une " LOCATION BATIMENTS " ne vise pas plus la salle de traite édifiée sur cette parcelle.
-la superficie louée visée dans la convention dite de BAIL A FERME (3 ha 47 a 53 ca) correspond, à 38 m2près, à la seule location des parcelles visées dans le bail ainsi que cela ressort des propres calculs exposés par les appelants aux termes de la pièce 47 (1,2,3) qu'ils ont versée aux débats.
surfaces des terres inscrites au bail : 18 360 m2pour 8 parcelles entourant l'ancienne exploitation (p. 2 de ce décompte manuscrit).
surfaces des terres inscrites au bail : 16 431m2 pour 4 parcelles éloignées (p. 3 dudit décompte).
Total : 3 ha 47 ares 91 ca, superficie à mettre en parallèle avec 3 ha 47 ares 53 ca : M. et Mme Eric X... exploitent donc une superficie supérieure à celle énoncée dans le bail en sorte qu'il est difficile de concevoir qu'ils puissent prétendre que la parcelle B n º 951 (2262 m2) leur a été louée alors surtout que la salle de traite n'est visée par aucun des écrits versés aux débats et que la mention manuscrite ajoutée en marge de la convention de bail à ferme émane de Mme Pascale X... et n'évoque pas plus cette installation.
La parfaite cohérence des écrits et la totale correspondance existant entre le visa des parcelles louées, au nombre de 12, représentant effectivement 34791 m2, anéantit toute tentative de soutenir que, par suite d'une erreur matérielle, le visa de la parcelle B n º 951 (2262 m2) aurait été omis mais que cette parcelle faisait bien partie de l'assiette louée selon la commune intention des contractants.
La thèse contraire longuement développée par le biais d'arguments divers d'ordre économique ou fondés sur le contexte de la transaction, également inopérants dans ce contexte, ne mérite pas plus ample examen et est rejetée.
2. Le hangar, le silo, les logettes
Ces biens immobiliers, à vocation rurale par excellence, ne peuvent avoir été loués que dans le cadre des dispositions de l'article L 411. 1 du Code Rural qui dispose que " toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble
à usage agricole en vue de l'exploiter est régie par les dispositions du présent titre ", ce qui invite à l'application du statut.
En effet, ces biens sont immeubles et les parties n'ont d'ailleurs pas loué des " installations " réputées mobilières et démontables en sorte,
º que les ouvrages considérés et le sol d'assiette, indissociable même s'il n'est pas fait mention de cette assiette, relèvent de la catégorie des biens susceptibles par nature d'être soumis au Statut au regard de leur usage agricole, reste inchangé dans le cas d'espèce.
º que, quelle que soit la spécificité du contenu de l'accord passé (transitoire, évolutif, conditionnel), cela ne modifie en rien la qualification qui doit être appliquée au contrat relatif à ces trois ouvrages immobiliers dans la mesure où l'article L 411-2 du Code Rural ne porte pas dérogation à l'application du Statut pour des conventions ayant un objet similaire ou passées dans un contexte similaire, où la convention a été exécutée pendant plusieurs années sans discontinuité effective démontrée.
Les arguments développés sur ce plan par les intimés sont d'autant plus inopérants qu'ils ont eux-mêmes enregistré le désir des appelants de voir appliquer le Statut à tous les biens loués, dont les bâtiments visés dans l'accord du 31 mars 1996 dont il est relevé qu'il a nécessairement été signé avant le 26 mars 1996 puisque, au titre des charges et conditions, page 2, il était stipulé que la cession d'actifs ne serait effective le le Avril 1996 qu'autant que les baux auraient été signés par les propriétaires en leur faveur.
Signée avant le 26 mars 1996, la convention datée du 31 mars a été, de fait, ratifiée et, au moins, tacitement confirmée le 26 mars 1996 : les époux François X... n'ont à l'évidence pas cru devoir s'opposer à la clause additionnelle manuscrite qui figure dans les deux exemplaires détenus par les parties au bail à ferme parce que, finalement, elle paraissait s'inscrire dans la suite logique de l'accord antérieur qui donnait contenu à celui-ci.
Cela ne change rien, au demeurant, à la qualification qui doit être donnée à une convention de location portant sur un immeuble à usage agricole qui relève par nature du Statut quelle que soit la forme et le contenu exprès de l'accord.
Le jugement est donc approuvé en ce que, en définitive, il en ressort que " le hangar, les logettes et le silo à maïs font partie du bail à ferme consenti le 26 mars 1996 ", tous arguments contraires des intimés étant rejetés comme inopérants et sans portée juridique.
B-Sur le rétablissement des conditions de jouissance du hangar, du silo et des logettes
Le Premier Juge ne peut qu'être approuvé en ce qu'il n'a pas donné suite aux revendications des époux Eric X... et du GAEC de ROSMELLEC : sans doute celles-ci ont elles un objet mais, visant une absence d'objet, le Premier Juge a surtout opposé à ces derniers que ces revendications sont irrecevables faute pour eux d'avoir intérêt à l'action puisque, au sens de l'article 122 du Code de Procédure Civile, l'autorité administrative leur interdit d'user des bâtiments selon les modalités envisagées aux termes de l'accord passé en mars 1996, lesquelles sont très restreintes.
La convention les autorise en effet à engranger du fourrage au sein des trois bâtiments sans égard pour leur vocation initiale, ce qui est l'une des spécificités de l'accord passé et l'administration leur interdit à ce jour, ainsi que le rappelle le Premier Juge, d'utiliser le hangar pour stocker du fourrage et le silo pour stocker de l'ensilage ou y loger des animaux.
Par ailleurs, ils n'ont pas fait agréer le site du BRETIN au titre de la réglementation des installations classées ce qui prive d'intérêt le débat de fond portant sur le point de savoir si les conventions de 1996 les autorisent à imposer ce type d'activité (élevage laitier) et, préalablement, ce qui les prive
également d'intérêt pour agir tant que l'agrément n'aura pas été sollicité sur un projet précis concernant le site de BRETIN.
Le Juge judiciaire n'est évidemment pas juge de 1a pertinence des injonctions de l'autorité administrative mais ces décisions constituent un fait pur et simple qui prive d'intérêt, au sens de l'article 122 du Code de Procédure Civile, l'action engagée en ce qu'elle tend à imposer sous astreinte aux intimés.
-de laisser libre l'accès au silo de ses deux côtés
-de laisser libre l'accès au hangar par les deux côtés
-de procéder à l'enlèvement de tous les objets entreposés tant à l'extérieur qu'à l'intérieur du hangar.
-de remettre en l'état les logettes contiguës du hangar et autres aménagements susceptibles de faire obstacle à la jouissance des ouvrages.
En effet, en l'état des pièces 53,54,55 et 58 communiquées, les appelants ne justifient pas être autorisés à engranger du fourrage dans le hangar et du maïs dans le silo et leur intérêt à l'action est conditionné au premier chef par l'obtention d'une autorisation.
Celle-ci a, certes, été sollicitée le 20 Octobre 2006, à la veille de l'audience, mais son instruction est en cours et l'autorisation n'est pas délivrée : la saisine du Tribunal Paritaire était dans ce contexte prématurée et il convient d'en tirer les conséquences sans attendre l'hypothétique obtention, à terme incertain, d'une autorisation d'occuper les locaux selon la destination restreinte fixée par la convention.
Pour autant qu'un contrat de location existe effectivement, les intimés restent tenus de délivrer des locaux raccordés, à toutes fins, au réseau public d'eau potable et au réseau EDF : l'intérêt pour agir des appelants demeure entier sur ce plan et, en application de l'article 1719 du Code Civil, il est donc fait droit à cette demande dans la mesure où il n'est ni allégué ni démontré qu'elle est sans objet parce que les branchements sont effectifs.
Au regard du caractère quelque peu audacieux de la démarche des appelants tendant à inclure dans l'assiette du bail la parcelle B n º 951 et en l'état d'une demande pour le surplus irrecevable en son objet principal, il convient de considérer que le procès et les coûts qui en sont issus pour les époux François X... doivent être assumés par les époux Eric X....
Ils sont en conséquence condamnés aux dépens de leur appel et, également, à payer aux époux François X... 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Pour le même motif, leur propre demande fondée sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile est rejetée :
C-Sur la demande reconventionnelle
Le jugement est confirmé étant constant,
-qu'un bail existe, soumis au statut.
-que si les époux Eric X... ne peuvent user des bâtiments selon les accords passés, ce n'est pas de leur responsabilité mais c'est en raison de la position prise par l'autorité administrative, laquelle n'est cependant pas définitive et reste justiciable d'un recours devant le Juge Administratif.
Par ailleurs, les époux François X... n'allèguent ni ne démontrent que les conditions d'exécution du contrat de location afférent aux bâtiments font apparaître de leur part des négligences ou fautes propres à compromettre l'exploitation des immeubles.
Ils ne suggèrent d'ailleurs aucune juste cause de résiliation du bail parmi celles visées par l'article L 411-53 du Code Rural auquel fait renvoi l'article L 411-31 dudit Code.
La demande ne reposant sur aucune argumentation juridique précise ni sur aucun fait réputé dommageable entrant dans les prévisions de la loi n'a pu, et ne peut, qu'être écartée : le jugement est donc confirmé de ce chef.
III-DECISION
La Cour,
-Réforme le jugement déféré en ce qu'il en ressort que Monsieur Eric X... et Madame Pascale X... née KERDONCUFF sont déboutés de leur demande tendant au rétablissement des branchements électrique et eau du hangar.
-Statuant de nouveau de ce chef.
-Condamne Monsieur François X... et Madame Marie Y... épouse Q... à rétablir le branchement électrique et le branchement au réseau public d'eau potable dans le hangar loué, ce dans les 3 mois de la signification du présent arrêt.
-Réforme le jugement en ce qu'il déboute Monsieur Eric X... et Madame Pascale X... de l'ensemble de leurs autres demandes comme dépourvues d'objet.
-Statuant de nouveau, déclare irrecevable l'ensemble des autres demandes formulées par Monsieur Eric X... et par Madame Pascale X..., savoir,
* rétablir l'accès au silo et au hangar par deux côtés
* procéder à l'enlèvement de toutes installations (Poulailler notamment) et de tous dépôts existant dans le hangar.
* procéder à toutes autres remises en état non définies précisément. * rétablir les logettes.
-Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur François X... et Madame Marie Y... épouse Q... de leur demande de résiliation du bail afférent aux locaux visés par la convention datée du 31 mars 1996.
-Confirme le jugement déféré en ce qu'il dit et juge que ladite convention est soumise au Statut du fermage.
-Confirme le jugement déféré en ce qu'il condamne Monsieur et Madame Z...Q... et le GAEC de ROSMELLEC à payer à Monsieur et Madame A...Q... 800 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-Ajoutant, condamne Monsieur et Madame Z...Q... et le GAEC de ROSMELLEC à payer à Monsieur et Madame A...Q... 1200 euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour.
-Déboute Monsieur Eric X..., Madame Pascale X... née KERDONCUFF et le GAEC de ROSMELLEC de leur propre demande ayant le même fondement.
-Les condamne in solidum aux dépens de première instance et aux dépens d'appel.
Le Greffier,
