5ème Chambre
ARRÊT N°-134
N° RG 20/00078 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QL5N
SCI 337
C/
SA HONORE QUIMPER
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 AVRIL 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 08 Février 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Avril 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
SCI 337 Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST
Représentée par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
SAS FINHOR venant aux droits de la SA HONORE QUIMPER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée par Me Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Représentée par Me Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Au terme d'un bail verbal ayant commencé à courir le 1er janvier 1990, la société Honoré Quimper a pris à bail des locaux à usage commercial sis [Adresse 4], comprenant un terrain d'une superficie de 5 101 m² environ et des constructions couvrant environ 1 200 m², appartenant à M. [G], moyennant un loyer annuel de 180 000 francs HT.
Un bail commercial écrit a ensuite été régularisé entre M. [G] et la société Honoré Quimper le 22 février 1996, portant sur les mêmes locaux, pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er janvier 1996, moyennant un annuel de 15 500 francs HT, payable mensuellement et d'avance, le premier jour de chaque mois, révisable tous les trois ans, dans les conditions prévues par les articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953.
La SCI 337, propriétaire des locaux loués depuis le 13 juillet 2011 en lieu et place de M. [G], a fait délivrer à la société Honoré Quimper, par acte du 26 décembre 2011, un congé avec offre de renouvellement du bail, à compter du 30 juin 2012, avec proposition de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 272 000 euros HT par an, soit un loyer du bâti à 110 euros le mètre carré par an et un loyer du terrain non construit à 30 euros le mètre carré par an en principal, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées.
Le loyer mensuel actualisé était, avant le congé, de 3 042,88 euros HT, soit 36 514,56 euros HT par an.
En l'absence d'accord entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, et en l'absence de conciliation devant la commission des baux commerciaux du Finistère, la SCI 337 a saisi le juge des loyers commerciaux, par acte du 31 juillet 2013, aux fins de fixation du loyer.
Par jugement en date du 15 mars 2016, le montant du loyer annuel du bien situé [Adresse 4] suivant bail commercial renouvelé, a été fixé avec exécution provisoire et après expertise, à la somme de 127 024 euros HT à compter du 30 juin 2012.
La société Honoré Quimper a formé recours contre ce jugement et a signifié à la SCI 337, par acte du 21 avril 2016, l'exercice de son droit d'option, conformément à l'article L. 145-57 du code de commerce, et son départ des lieux le 30 avril suivant, tout en maintenant sa contestation en appel.
En exécution provisoire de ce jugement, elle a réglé à la SCI 337 la somme de 411 060,86 euros entre le 16 août et le 5 octobre 2016.
Invoquant un arrêt du 30 mai 2018 du Conseil d'Etat ayant jugé que les indemnités d'occupation versées par un occupant sans droit ni titre n'étaient pas soumises au paiement de la TVA, la société Honoré Quimper a fait assigner, par acte du 14 décembre 2018, la SCI 337 devant le tribunal de grande instance de Quimper, sur le fondement de l'article 1302 du code civil, en remboursement de la somme de 67 953,00 euros, au titre de la TVA indûment perçue.
Par arrêt en date du 24 avril 2019, la cour d'appel de Rennes a infirmé le jugement du 15 mars 2016 et fixé à la somme de 81 427,00 euros HT le montant de l'indemnité annuelle d'occupation due par la société Honoré Quimper à la SCI 337, à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux.
Par jugement en date du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Quimper a :
- rejeté l'exception de nullité de l'assignation,
- déclaré l'action en paiement formée par la société Honoré Quimper à l'encontre de la SCI 337 recevable,
- condamné la SCI 337 à payer à la société Honoré Quimper la somme de
282 335,57 euros au titre des sommes indûment perçues en TVA et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné la société Honoré Quimper à payer à la SCI 337 la somme de 2 605,33 euros au titre des charges et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- débouté la SCI 337 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure
abusive,
- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties à due
concurrence,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné la SCI 337 aux dépens et à payer à la société Honoré Quimper une indemnité de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens,
- dit, en application de l'article 699 du code de procédure civile, que le conseil de la société Honoré Quimper pourra recouvrer directement auprès de la SCI 337 ceux dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 6 janvier 2020, la SCI 337 a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 juillet 2020, elle demande à la cour de :
- décerner acte à la société Finhor de ce qu'elle vient aux droits de la société Honoré Quimper suite à la transmission universelle de patrimoine en date du 30 décembre 2019,
- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 3 décembre 2019,
- dire et juger nulle et de nul effet l'assignation délivrée par la société Honoré Quimper devenue Finhor à son encontre ,
- dire et juger irrecevables et non fondées les demandes présentées par la société Honoré Quimper devenue Finhor à son encontre,
- renvoyer le cas échéant la société Honoré Quimper devenue Finhor à mieux se pourvoir,
- débouter la société Finhor de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- faire droit à ses demandes reconventionnelles,
- condamner la société Finhor à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, tous chefs de préjudices confondus,
- condamner la société Finhor à lui verser la somme de 7 080 euros en application des stipulations du bail commercial, à la suite de son départ des locaux,
- dire et juger qu'il est dû par la SCI 337 à la société Honoré Quimper devenue Finhor en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 24 avril 2019, au titre des sommes en trop perçues par la SCI 337, la somme de 169 990,71 euros,
- débouter la société Finhor de toutes prétentions plus amples ou contraires,
- ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties à due concurrence,
- condamner la société Finhor à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles exposés en première instance,
- condamner la société Finhor à lui régler la somme de 4 000 euros pour les frais non répétibles engagés en cause d'appel,
- condamner la société Finhor aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par ceux d'appel par maître Renaudin, avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées le 12 mai 2020, la société Finhor demande à la cour de :
- lui décerner acte de ce qu'elle vient aux droits de la société Honoré Quimper suite à la transmission universelle de patrimoine en date du 30 décembre 2019,
- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions,
En conséquence,
- débouter la SCI 337 de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,
- condamner la SCI 337 à lui rembourser la somme de 282 335,57 euros au titre des sommes indûment perçues en TVA et indemnités d'occupation,
- condamner la SCI 337 à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non irrépétibles exposés en première instance,
- condamner la SCI 337 à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais non irrépétibles engagés en cause d'appel,
- condamner la SCI 337 aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés pour ceux de première instance par la SELARL Avocats Ouest Conseils, et par maître Tiphaine Le Berre Boivin pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre préliminaire, il convient de donner acte à la société Finhor de ce qu'elle vient aux droits de la société Honoré Quimper suite à la transmission universelle de patrimoine en date du 30 décembre 2019.
- Sur la nullité de l'assignation
La SCI 337 soulève la nullité de l'assignation délivrée par la société Honoré Quimper, aux droits laquelle vient la société Finhor, au motif qu'elle lui a été délivrée brutalement sans qu'elle ne soit précédée de discussions amiables préalables, ce qui est, selon elle, préjudiciable.
La société Finhor rétorque que le non-respect de ce préalable de conciliation n'est pas prescrit à peine de nullité et qu'au surplus, s'il s'agissait d'une nullité de forme, la SCI 337 ne justifie d'aucun grief.
Aux termes des dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice :
1° l'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ;
3° l'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;
4 ° le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication du fichier immobilier.
Elle comprend en outre l'indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.
Sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu'elle intéresse l'ordre public, l'assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.
Elle vaut conclusions.
Si l'assignation ne mentionne pas les diligences accomplies en vue de parvenir à une résolution amiable, il n'en demeure pas moins que l'indication de ces mentions n'est pas prescrite à peine de nullité de sorte que l'assignation n'est pas entachée de nullité. Au surplus, la SCI 337 qui a pu conclure au fond pour faire valoir ses intérêts ne justifie d'aucun grief. Le jugement qui a rejeté cette exception de nullité sera confirmé.
- Sur la demande de remboursement au titre de la TVA acquittée
La SCI 337 soutient que la demande de remboursement de la TVA acquittée par la société Honoré Quimper est irrecevable et dénuée de fondement.
La SCI 337 conteste ne pas avoir émis les factures permettant à la société Honoré Quimper de récupérer la TVA acquittée. Elle indique que pour la période du 30 juin 2012 au 30 avril 2016, elle a adressé des factures correspondant au montant du loyer ancien avant qu'il ne soit fixé judiciairement par la décision du juge des loyers commerciaux le 15 mars 2016. Elle affirme avoir transmis à son preneur des documents valant facture au sens de l'article 289-I-1 du code général des impôts faisant apparaître un montant total de loyers perçus de 402 272,85 euros TTC correspondant à une TVA de 67 045,47 euros et non 67 953 euros comme indiqué par l'intimée. Elle conteste le fait que ce document figurant en pièce n°13 n'ait pas permis au preneur de déduire la TVA.
La SCI 337 soutient qu'elle ne peut être condamnée à restituer la TVA perçue dans la mesure où elle a elle-même reversé la TVA collectée au Trésor public.
La SCI 337 considère que les demandes de la société Finhor à son encontre sont mal dirigées et que la société Finhor aurait dû les diriger contre l'administration fiscale qui a perçu la TVA contrairement à elle. Elle ajoute que la société Finhor ne démontre pas qu'elle n'a pas récupéré la TVA auprès de l'administration ou même qu'elle a effectué des démarches auprès de cette administration en ce sens.
La SCI 337 indique que la société Finhor est mal venue à lui reprocher de ne pas avoir pu récupérer la TVA au motif que c'est cette dernière qui a modifié la teneur du litige en renonçant au renouvellement du bail commercial le 30 avril 2016 après avoir saisi le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer renouvelé qui a statué le 15 mars 2016. Elle en déduit que la société Finhor est à l'origine du changement de nature des sommes dues pour passer d'un loyer à une indemnité d'occupation.
Enfin, la SCI 337 fait valoir que la société Finhor demande le remboursement de la TVA alors même que les indemnités d'occupation n'étaient pas assujettis à la TVA suite à l'arrêt du Conseil d'Etat du 30 mai 2018.
La société Finhor rétorque qu'elle a payé le montant de la TVA sur les indemnités d'occupation à la SCI 337 alors que suite à l'arrêt du Conseil d'Etat du 30 mai 2018, ces indemnités d'occupation n'étaient pas taxables au motif qu'elles ne visent qu'à compenser le préjudice causé au bailleur par l'occupant sans titre. Elle soutient que la SCI 337 ne lui a jamais transmis de document valant facture au sens de l'article 289-I-1 du code général des impôts qui lui aurait permis de déduire le montant de la TVA et indique que la pièce n°13 produite par l'appelante ne contient pas les dispositions imposées par le texte précité du code général des impôts.
La société Finhor conteste le fait que ses demandes à l'encontre de la SCI 337 sont mal dirigées et qu'elles auraient dû être dirigées auprès de l'administration fiscale en arguant qu'aucune des conditions n'est réalisée pour lui permettre de solliciter le remboursement de la TVA auprès de l'administration fiscale.
Aux termes des dispositions de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.
Les parties conviennent que suite à l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 30 mai 2018, l'indemnité d'occupation accordée aux bailleurs de locaux par le juge judiciaire, au titre de l'occupation illégale des locaux par l'occupant sans titre après résiliation du bail, n'est pas taxable car elle vise seulement à compenser le préjudice causé au bailleur par l'occupant sans titre. Il ne peut, dès lors, être reproché à la société Honoré Quimper d'être à l'origine du changement de nature des sommes dues en ayant refusé le renouvellement du bail commercial.
En l'espèce, il est constant que la société Honoré Quimper est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2012, date à laquelle elle a exercé son droit d'option pour mettre fin au bail dans le cadre de la procédure de renouvellement du bail. Dans son arrêt définitif du 24 avril 2019, la cour d'appel de Rennes a fixé le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par la société Honoré Quimper à la SCI 337 à la somme de 81 427 euros à compter du 30 juin 2012 jusqu'à la libération des locaux. La société Honoré Quimper a quitté les lieux au mois d'avril 2016.
Suite à l'arrêt du Conseil d'Etat précité, la TVA n'est plus due depuis le 30 juin 2012 jusqu'au 30 avril 2016.
La SCI 337 verse aux débats une facture globale pour la période du 1er juillet 2012 au 30 avril 2016 (pièce n°13) qui mentionne le montant mensuel du loyer HT et TTC et indique que le montant total des loyers perçus par la SCI 337 est de 402 272,85 euros TTC pour un montant HT de 335 227,38 euros, ce qui représente un montant de TVA de 67 045,47 euros. Or comme le relève à juste titre l'intimée dans ses écritures, la facture produite n'est pas conforme aux mentions obligatoires imposées par l'article 242 nonies A de l'annexe 2 du code général des impôts qui impose notamment :
- le nom et l'adresse des parties,
- le numéro individuel d'identification à la TVA de l'assujetti.
La facture produite par la SCI 337 ne comporte pas ces mentions obligatoires de sorte que le preneur ne pouvait pas déduire la TVA. La SCI 337 ne justifie pas non plus avoir reversé la TVA qu'elle affirme avoir collectée. Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la SCI 337 avait perçu la TVA qui n'était pas due et lui a ordonné de restituer les sommes indûment perçues.
- Sur la demande de remboursement du trop-perçu au titre de l'indemnité annuelle d'occupation
La SCI 337 conteste le quantum alloué par le jugement entrepris au titre du trop-perçu de l'indemnité d'occupation dont le montant a été réduit par l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 24 avril 2019 et demande de retenir le montant des sommes qu'elle a perçues HT. Elle fait valoir que la société Finhor a versé la somme globale de 488 913,13 euros (146 362,41 euros HT + 120 000 euros + 120 000 euros + 102 550,72 euros) alors que la somme qu'elle devait verser en exécution de l'arrêt précité était de 318 922,42 euros soit un trop-perçu de 166 990,71 euros.
La société Finhor sollicite la confirmation du jugement qui a fixé le montant du trop-perçu à la somme de 282 335,57 euros. Elle indique avoir versé une somme globale de 594 472,25 euros TTC se décomposant ainsi : 183 411,39 euros TTC (153 042,83 euros HT et 30 368,56 euros TVA) + 144 000 euros TTC + 144 000 euros TTC + 123 060,86 euros TTC.
Il a été précédemment démontré que la SCI 337 avait perçu indûment la TVA entre le 30 juin 2012 et le 30 avril 2016. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a comparé le montant des sommes versées par le preneur en TTC et le montant des sommes dues HT.
Au vu des pièces n°12, 3, 3 bis et 3 ter, la société Finhor justifie avoir versé les sommes suivantes :
- 183 411,39 euros TTC
- 144 000 euros TTC le 16 août 2016
- 144 000 euros TTC le 7 septembre 2016
- 123 060, 86 euros TTC le 5 octobre 2016
soit une somme totale de 594 472,25 euros TTC.
Suite à l'arrêt de la cour d'appel de Rennes du 24 avril 2019 qui a fixé l'indemnité annuelle d'occupation à la somme de 81 427 euros soit la somme mensuelle de 6 785,58 euros, la société Finhor était redevable d'une somme de 312 136,68 euros.
Le trop-perçu par la SCI 337 s'élève à la somme de 282 335,57 euros au titre de la TVA et des indemnités d'occupation (594 472,25 - 312 136,68). Le jugement qui a condamné la SCI 337 à verser cette somme à la société Finhor avec intérêts au taux légal à compter du jugement sera confirmé.
- Sur les demandes de la SCI 337 au titre des charges et des réparations locatives
La SCI 337 demande de voir condamner la société Finhor à lui verser la somme de 2 328 euros au titre du prorata de la taxe foncière 2016 et la somme de 4 752 euros au titre des réparations locatives. A ce titre, elle fait valoir que les locaux ont été loués en parfait état à la société Honoré Quimper mais que le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé le 30 avril 2016 a mis en évidence de nombreuses dégradations qui ne sont pas imputables à la vétusté. Elle ajoute que le preneur était tenu d'effectuer à ses frais tous les travaux d'entretien et de réparation pendant la durée du bail alors que le bailleur n'était en charge que des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil.
La société Finhor rétorque les locaux étaient vétustes et qu'ils étaient déjà exploités depuis 25 ans lorsqu'elle en a pris possession. Elle affirme que la SCI 337 n'avait effectué que peu des travaux à l'exception de travaux de couverture après l'acquisition des locaux. Elle fait valoir que le bail ne met à sa charge que les travaux d'entretien et le nettoyage de sorte que la vétusté incombe au bailleur qui doit la supporter. Elle ajoute que la SCI 337 a entrepris la démolition complète du bâtiment en vue de réaliser un projet immobilier.
* S'agissant de la taxe foncière
Le bail prévoit en son article 10 relatif aux impôts et charge diverses que 'le preneur aura à régler en sus du loyer l'ensemble des charges de ville, de police ou de voirie relative à l'immeuble, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.
Le preneur devra également acquitter directement toutes consommations personnelles et frais d'enlèvement de déchets ainsi que tous impôts lui incombant et notamment les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et la taxe professionnelle.'
Il résulte de cette clause en son premier paragraphe que si le preneur est tenu des charges relatives à l'immeuble, cela n'inclut pas la taxe foncière. De même si en son paragraphe deux, le bail mentionne les impôts auxquels est tenu le preneur, ils sont définis comme ceux lui étant personnels, ce qui n'est pas le cas de la taxe foncière qui est un impôt dont le propriétaire est redevable à l'égard de l'administration fiscale. En revanche, le preneur est tenu de régler l'enlèvement des déchets.
Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la société Finhor à verser la somme de 157,33 euros au titre des charges locatives.
* Sur les réparations locatives
En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Le bail prévoit que dans le mois de l'entrée en jouissance, il sera dressé contradictoirement entre les parties un état des lieux aux frais du preneur. Faute de cet état, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en bon état.
Aucune des parties n'évoque un état des lieux d'entrée de sorte que le preneur est considéré comme ayant reçu les lieux en bon état.
Le bail mentionne en son article relatif à l'entretien et aux réparations : 'le preneur sera tenu d'effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et les travaux d'entretien, le nettoyage général, toute réfection ou tout remplacement qui s'avéreraient nécessaires, seules les grosses réparations définies à l'article 606 du code civil étant à la charge du bailleur.
Notamment, il entretiendra en bon état les installations et appareils de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, le sanitaire et le chauffage; notamment en cas de gelée, il devra prendre toutes précautions utiles pour prévenir tous dégâts desdits installations et appareils et des conduites, dalles, compteurs, tuyaux ou autres, tous débouchages de conduits ou autres et réparations y afférentes seront à sa charge.'
Le bail n'autorise pas le preneur à modifier l'usage ou la distribution des locaux loués ni à pratiquer des démolitions ou percements des murs et cloisons, sans l'autorisation expresse et écrite du bailleur.
Il résulte du procès-verbal contradictoire de constat de sortie dressé par maître [Z] le 30 avril 2016 la présence d'un certain nombre de dégradations qui ne peuvent être imputables à la vétusté.
La SCI 337 produit :
- une facture Couric publicité pour le démontage des enseignes pour 744 euros. Il résulte du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie que des enseignes sont présentes sur la façade extérieure du bâtiment ainsi des panneaux indiquant la nouvelle adresse du preneur sur le parking. C'est à bon droit que le premier juge a retenu cette facture.
- une facture [R] pour débroussaillage de 384 euros. Le procès-verbal de constat relève que l'herbe côté route n'a pas été tondue et que le terrain au sud et à l'ouest est en friche. S'agissant d'un défaut d'entretien, c'est à juste titre que le premier juge a retenu cette facture.
- une offre de prix Alzeo environnement pour la dépollution du site pour un montant de 1 320 euros. Cette dépollution s'avère nécessaire au vu des constatations de l'huissier et n'est pas imputable à la vétusté. Il convient de retenir cette facture. Le jugement sera confirmé sur ce point.
- une facture [R] pour la démolition des murs et aménagements intérieurs (démontage de faux plafond) pour un montant de 2 304 euros. Le procès-verbal de constat mentionne que les faux plafonds du hall d'exposition nord sont en bon état général sauf deux auréoles et une plaque abîmée mais ces constatations ne suffisent pas à établir l'existence de dégradations, la vétusté pouvant expliquer ces constatations. Il n'est pas fait mention d'autres dégradations au niveau du faux-plafond. S'agissant de la démolition des murs, aucun élément ne permet d'établir que le preneur aurait procédé à des modifications sans l'autorisation du bailleur. Le bailleur ne justifie pas de ce préjudice. C'est à bon droit que le premier juge n'a pas retenu cette facture.
- Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI 337
La SCI 337 soutient que le preneur a engagé la procédure de manière abusive à son encontre justifiant des dommages et intérêts à hauteur de la somme de 5 000 euros.
Il convient de rappeler que l'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce dont ne justifie pas l'appelante. Le jugement qui l'a déboutée de sa demande sera confirmé.
- Sur la demande de compensation
Les parties sollicitent la compensation entre leurs créances réciproques.
Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l'espèce, les conditions étant réunies. Il convient de confirmer le jugement qui a ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties à due concurrence.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en son appel, la SCI 337 sera condamnée à verser à la société Finhor la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens en cause d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,
Donne acte à la société Finhor de ce qu'elle vient aux droits de la société Honoré Quimper ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI 337 à verser à la société Finhor la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne la SCI 337 aux entiers dépens en cause d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Déboute la SCI 337 de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,
