5ème Chambre
ARRÊT N°-197
N° RG 20/01995 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QSMC
M. [I] [G]
C/
M. [J] [H]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 31 MAI 2023
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mars 2023
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 31 Mai 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [I] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Magali AMISSE-GAUTHIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
INTIMÉ :
Monsieur [J] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Floriane HOUDOUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/007245 du 07/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
Le 31 janvier 2002, M. [G] a donné à bail à M. et Mme [H] une maison sise [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer de 7 680 euros par an et avec versement d'un dépôt de garantie à hauteur de 1 280 euros.
Le 5 juillet 2016, M. [G] a fait délivrer un congé pour reprise au 31 janvier 2017.
L'état des lieux de sortie a été réalisé le 6 mars 2017.
Par exploit d'huissier en date du 3 octobre 2018, M. [G] a fait citer M. [J] [H] devant le tribunal d'instance de Saint-Nazaire.
Par jugement en date du 6 décembre 2019, le tribunal d'instance de Saint-Nazaire a notamment :
- condamné M. [G] à payer à M. [H] la somme de 640 euros pour congé frauduleux,
- constaté le caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie,
- condamné M. [H] à payer à M. [G] la somme de 499,43 euros au titre des réparations locatives,
- débouté M. [G] de toutes ses autres demandes,
- ordonné la compensation des créances,
- condamné M. [G] à payer à M. [H] la somme totale de 1 420,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- rappelé que la présente décision, prononcée en dernier ressort, est exécutoire de droit,
- condamné M. [G] aux entiers dépens de l'instance.
Le 30 mars 2020, M. [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 28 novembre 2022, il demande à la cour de :
- infirmer le jugement du tribunal de Saint-Nazaire du 6 décembre 2019,
Statuant de nouveau,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 2 268,00 euros au titre des frais de nettoyage de l'intérieur de la maison,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 326,70 euros au titre du remplacement de la serrure du portillon,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 8 088,06 euros au titre de la remise en état du jardin de la maison louée,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 169,43 euros au titre du ramonage de la chaudière fuel,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 1 245,79 euros au titre du remplacement de l'appareillage électrique taché, non nettoyable ou cassé à l'intérieur de la maison,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 330,00 euros au titre du débouchage des gouttières,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 341 euros au titre de la reprise de l'enduit de la maison abîmé du fait des infiltrations depuis les gouttières bouchées,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre des travaux de peinture,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 1 280 euros au titre de la perte de loyer,
- débouter M. [H] de toutes ses demandes,
- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [H] aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2022, M. [H] demande à la cour de :
A titre principal :
- juger que la présente instance est éteinte par l'effet de la péremption,
A titre subsidiaire :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire du 6 décembre 2019 en ce qu'il :
* a constaté le caractère frauduleux du congé,
* a condamné en conséquence M. [G] à lui verser la somme de 640 euros,
* a condamné M. [G] à lui verser la somme 1 280 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie,
* l'a condamné à verser à M. [G] la somme de 499,43 au titre des réparations locatives,
* a ordonné la compensation des créances et a condamné M. [G] à lui verser la somme 1 420,57 euros,
En tout état de cause :
- condamner M. [G] à lui verser le somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [G] aux entiers dépens de l'instance.
Par ordonnance du 2 février 2023, le magistrat chargé de la mise en état à la cour d'appel de Rennes a débouté M. [H] de sa demande de péremption.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de péremption
M. [G] a maintenu sa demande de péremption mais cette demande a été examinée par le magistrat de la mise en état de la cour d'appel de Rennes qui l'a débouté de sa demande par ordonnance du 2 février 2023 de sorte que cette demande est désormais sans objet.
- Sur la demande d'indemnisation relative au congé délivré par M. [G]
M. [G] soutient que le congé qu'il a délivré au locataire n'est pas frauduleux. Il expose qu'il avait l'intention d'y loger la mère de son épouse, qui était en séparation d'avec son compagnon, mais lorsqu'il a découvert l'état déplorable du logement, il a estimé qu'il ne pouvait pas l'accueillir sans réaliser des travaux d'entretien. Il indique que ceux-ci s'étant révélés plus importants que prévus en raison des importants désordres laissés par le locataire, il n'a eu d'autre choix que de trouver un autre logement à sa belle-mère. Il précise que celle-ci intégrera le logement lorsque celui-ci aura pu être remis en état.
M. [H] fait valoir qu'à supposer que le souhait d'habiter la zone géographique soit considéré comme une nécessité, le logement n'a jamais été habité par Mme [K] après son départ et ce plus de trois années après le congé. Il ajoute que M. [G] ne peut soutenir que l'état du logement le rend inhabitable de sa seule faute et indique qu'il a adressé à son bailleur de nombreux courriers dénonçant la vétusté du logement. Il en déduit que le bailleur ne justifie pas d'un motif légitime et considère que le congé est frauduleux.
Aux termes des dispositions de l'article L. 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que de la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le 5 juillet 2016, M. [G] a délivré un congé pour reprise à ses locataires M. et Mme [H] avec effet au 31 janvier 2017 qui mentionne 'ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de Mme [K] [I] demeurant actuellement [Adresse 6] à [Localité 7]. Mère de sa concubine Mme [L] [C]. Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : le bénéficiaire est en instance de séparation et souhaite être plus proche de ses petits enfants'.
A supposer que la belle-mère de la concubine du bailleur puisse bénéficier de la reprise, il faut que le bénéficiaire occupe effectivement les lieux dans un délai raisonnable après le départ du locataire, à titre d'habitation principale, sauf si l'inoccupation est due à une cause légitime ou extérieure au bailleur.
En l'espèce, il résulte de l'attestation rédigée par Mme [K] le 25 septembre 2019 et produite par l'appelant que celle-ci indique qu'elle souhaitait se rapprocher de ses petits-enfants et que le bien en cause était à un 'emplacement idéal permettant la visite de mes petits enfants'. Elle précise que l'aménagement était 'prévu au printemps 2017 a été repoussé à une date ultérieure. La maison n'est pas habitable en l'état et fait l'objet d'une procédure au tribunal'.
Il convient de relever qu'elle n'évoque nullement la séparation d'avec son compagnon comme mentionné dans le congé. De plus, elle évoque un aménagement prévu au printemps 2017 alors que le congé prenait effet le 31 janvier 2017. Si l'article précité ne fixe aucune durée minimum d'occupation après reprise, il n'en demeure pas moins que la reprise n'était pas envisagée avant un délai de quelques mois et ce sans cause extérieure. En outre, le bailleur invoque l'absence totale d'occupation du logement par la nécessaire réalisation de travaux dont il impute la responsabilité à ses locataires mais il y a lieu de relever qu'il n'a pas justifié son congé sur cette cause extérieure.
Il est constant que le logement n'est toujours pas occupé par la bénéficiaire plus de trois années après la délivrance du congé et que le bailleur, qui invoque la nécessaire réalisation de travaux, ne précise pas la nature des travaux à réaliser et a fortiori ne justifie pas avoir initié les moindres travaux. M. [G] échoue ainsi à démontrer l'existence d'un motif légitime justifiant l'absence d'occupation du bien. C'est, dès lors, à bon droit que le jugement entrepris a déclaré le congé délivré par M. [G] frauduleux et l'a condamné au paiement d'une somme de 640 euros correspondant à un mois de loyer, ce montant n'étant pas discuté par les parties.
- Sur les dégradations locatives
M. [G] reproche au locataire d'avoir laissé un logement extrêmement sale et d'avoir commis un certain nombre de dégradations apparaissant au terme du caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie.
M. [H] sollicite la confirmation du jugement et conteste les dégradations qui lui sont reprochées par le bailleur. Il indique qu'il a adressé de nombreux courriers à son bailleur pour se plaindre du non-respect des obligations de ce dernier.
En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
En vertu de l'article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d'un local à usage d'habitation est obligé, d'une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'état des lieux d'entrée a été réalisé le 31 janvier 2002 et le procès-verbal dressé par maître [Z], huissier de justice, dont le caractère contradictoire n'est plus contesté en appel par M. [H], a été réalisé le 6 mars 2017. Le même jour, le bailleur a réalisé un état des lieux de sortie en ajoutant sur l'état des lieux d'entrée, un certain nombre d'annotation. Il convient de relever que ce document est daté du 31 janvier 2002 et porte les mêmes signatures que celles figurant sur l'état des lieux d'entrée sans rajout de nouvelle signature ou de date de sorte que seul le procès-verbal de l'huissier de justice sera retenu comme probant.
Il résulte de la comparaison entre l'état d'entrée des lieux qui décrit globalement une maison et des équipements en bon état ou en état d'usage et l'état des lieux de sortie réalisé après une occupation de 15 années les éléments suivants :
- sur les frais de nettoyage du logement :
M. [G] reproche au locataire d'avoir laissé la maison dans un état de saleté général et soutient que le locataire doit supporter les frais de nettoyage qui s'élèvent à 2 268 euros au vu du devis produit.
M. [H] fait valoir que les photographies du procès-verbal d'état des lieux de sortie ne font pas apparaître un état de saleté mais révèle plutôt des problèmes d'humidité. Il ajoute que le devis produit n'est pas précis et qu'il avait proposé au propriétaire de revenir faire certaines tâches de ménage s'il l'estimait utile.
Les photographies du procès-verbal de maître [Z] relève des joints de faïence encrassés dans la salle de bains, les autres photographies ne permettent pas d'établir l'état de saleté invoqué par le bailleur. Celui-ci produit un devis de la société Aquarelle propreté pour une somme globale de 2 268 euros pour le nettoyage de l'ensemble de la maison sans spécificier le montant du nettoyage des carreaux de la salle de bains de sorte que M. [G] sera débouté de sa demande à ce titre faute de justifier spécifiquement des frais de nettoyage pour les joints de la salle de bains. Le jugement sera confirmé.
- sur la serrure du portillon
M. [G] soutient que la serrure du portillon est grippée et en impute la responsabilité au locataire. Il produit un devis de la société menuiserie Priez Alu PROCÈS-VERBAL pour 326,70 euros.
M. [H] indique ne pas avoir utilisé le portillon. Il conteste que le fait que la serrure soit grippée justifie son remplacement total.
L'état des lieux d'entrée ne mentionne pas l'état du portillon. Les photographies de l'huissier en page 16 et 17 font apparaître un portail qui est ouvert de sorte que la dégradation invoquée n'est pas justifiée. M. [G] sera débouté de cette demande. Le jugement sera confirmé.
- sur l'entretien du jardin
M. [G] reproche à son locataire de ne jamais avoir entretenu le jardin, d'avoir laissé pousser des saules qui se sont enchevêtrés dans la clôture ainsi que le lierre. Il ajoute que l'état du jardin est catastrophique et notamment qu'une partie a été brûlée. Il produit un devis de la société T.Pro pour 8 088,06 euros.
M. [H] rétorque que le jardin n'a pas été proposé en parfait état et conteste ne pas s'en être occupé. Il conteste être responsable de la pousse des saules. Il explique avoir entreposé une partie des végétaux dans le fond du jardin pour les brûler. Il conteste le montant du devis.
L'état des lieux d'entrée décrit un jardin en bon état et les photographies annexées au procès-verbal d'état des lieux de sortie établissent la présence de ronces, une pelouse pas entretenue, de la végétation sur un muret d'enceinte et des traces d'un feu réalisé dans le jardin. La présence de ronces et végétaux sur un muret ainsi que des traces d'anciens feux sont imputables au locataire. La présence des saules ne peut être imputable au locataire en l'absence d'éléments sur la présence et leur état dans l'état des lieux d'entrée.
Au vu du devis de la société T.Pro produit par le bailleur, il convient de mettre à la charge de M. [H] pour la réparation du préjudice subi par M. [G] les sommes suivantes : 435 euros pour le délierrage et la suppression de ronces sur la parcelle, 190 euros pour la tonte de la pelouse, 250 euros pour la reprise de gazon sur zone de brûlage soit une somme de 875 euros. Le jugement sera infirmé.
- sur le ramonage de la chaudière fuel
M. [G] indique que M. [H] n'a pas procédé au ramonage de la chaudière fuel et sollicite sa condamnation à lui verser une somme de 169,43 euros au vu du devis réalisé par la société Agasse.
M. [H] acquiesce au jugement qui l'a condamné à cette somme.
Il convient de confirmer le jugement sur ce point.
- sur l'entretien de l'installation électrique
M. [G] soutient que le locataire n'a pas entretenu l'installation électrique et demande sa condamnation à lui régler la somme de 1 093,44 euros au titre du remplacement de l'appareillage électrique, tâché, non nettoyable ou cassé.
M. [H] s'y oppose en invoquant la vétusté de l'installation électrique.
L'état d'entrée des lieux ne fait pas référence à l'état de l'installation électrique, aucune photographie du constat d'huissier de l'installation électrique n'a été prise de sorte que la matérialité de la dégradation invoquée par le bailleur n'est pas établie. Le jugement sera confirmé.
- sur le débouchage et le curage du réseau d'eaux pluviales
M. [G] reproche à son locataire de ne pas avoir vider régulièrement les gouttières et sollicite la somme de 330 euros.
M. [H] acquiesce au jugement qui l'a condamné à cette somme.
Il convient de confirmer le jugement sur ce point.
- sur la dégradation du crépi
M. [G] reproche à M. [H] de ne pas avoir entretenu et nettoyé les murs extérieurs de la maison.
M. [H] s'y oppose au motif qu'il avait alerté son bailleur dès 2006 de la détérioration du crépi puis en 2013 entraînant des problèmes d'humidité importants.
L'état d'entrée des lieux ne mentionne pas l'état extérieur de la maison. Les photographies de l'huissier ne permettent pas d'établir la dégradation du crépi invoquée. M. [G] sera débouté de sa demande. Le jugement sera confirmé.
- sur les peintures et tapisseries
M. [G] sollicite une somme forfaitaire de 5 000 euros pour changer les peintures et tapisseries dégradées par l'humidité provenant de l'engorgement de la gouttière et de l'absence de chauffage et d'aération.
M. [H] conteste être à l'origine des problèmes d'humidité qu'il impute au seul bailleur.
L'état des lieux d'entrée mentionne un bon état ou un état d'usure pour les murs, sols et plafonds indiquant notamment pour le plafond de la chambre la présence de cloques, de tâches et de marque sur le plafond d'une autre chambre. Les photographies de l'huissier ne relèvent pas de dégradations spécifiques hors état de vétusté après 15 années d'occupation de la maison de sorte que la demande du bailleur sera rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.
- sur la demande au titre des pertes de loyer
M. [G] sollicite la condamnation de M. [H] à lui verser une somme de 1 280 euros correspondant à deux mois de loyers pour le préjudice de jouissance. Il lui reproche sa réticence à établir l'état des lieux de sortie et de lui avoir fait perdre un mois et six jours après la sortie des lieux outre les importants travaux à réaliser.
M. [H] rétorque que l'état du logement était celui dans lequel le bailleur l'a obligé à vivre faute de volonté du bailleur d'entendre leurs demandes d'intervention.
M. [G] ne justifie pas de la réticence de son locataire à établir l'état des lieux de sortie. De plus, il a été démontré que l'importance des dégradations qu'il impute à son locataire n'est pas justifiée de sorte que c'est à bon droit que le jugement l'a débouté de cette demande.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation des créances sauf à préciser que M. [G] devra verser à M. [H] la somme de 565,57 euros étant rappelé que M. [G] doit verser à M. [H] la somme de 1 920 euros (640 euros + 1 280 euros au titre du dépôt de garantie) et M. [H] doit verser à M. [G] la somme de 1 374,43 euros (499,43 euros + 875 euros)
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en grande partie en son appel, M. [G] sera condamné à verser à M. [H] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux dépens seront confirmées.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :
Dit que la demande de péremption présentée par M. [I] [G] est sans objet ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [J] [H] à verser à M. [I] [G] la somme de 499,43 euros au titre des réparations locatives,
- condamné, après avoir ordonné la compensation des créances, M. [I] [G] à verser à M. [J] [H] la somme de 1 420,57 euros,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [J] [H] à verser à M. [I] [G] la somme de 1 374,43 euros au titre des réparations locatives ;
Condamne, après compensation des créances, M. [I] [G] à verser à M. [J] [H] la somme de 565,57 euros ;
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [G] à payer à M. [J] [H] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne M. [I] [G] aux entiers dépens d'appel ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Le greffier, La présidente,
