Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 11
N° RG 22/00809 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SOTN
(Réf 1ère instance : 19-000015)
Mme [A] [O] veuve [M]
M. [B] [O]
Mme [R] [L] veuve [O]
C/
GAEC DE LA FRISE
GAEC [P]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gobbé
Me Miossec
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, rapporteur
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mars 2024
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [A] [O] veuve [M], ès nom et ès qualités d'ayant droit de Mme [R] [O], décédée le 15 06 2022
née le 28 février 1960 à [Localité 6], de nationalité française, retraitée
[Adresse 15]
[Localité 4]
Monsieur [B] [O], ès nom et ès qualités d'ayant droit de Mme [R] [O], décédée le 15 06 2022
né le 21 décembre 1974 à [Localité 6], de nationalité française, ergonome
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Me Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ substituées par Me Laura BERNARDET, avocats au barreau de RENNES
Madame [R] [L] veuve [O],
née le 20 janvier 1934 à [Localité 7], décédée le 15 juin 2022
ayant demeuré [Adresse 8]
[Localité 4]
INTIMEES :
GAEC DE LA FRISE, immatriculé au RCS SAINT BRIEUC sous le n° 351 310 529, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 13]
[Localité 2]
GAEC [P], immatriculée au RCS de Brest sous le n° 531 832 863, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 9]
[Localité 4]
représentés par Me Marie-Thérèse MIOSSEC, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Par acte sous seing privé du 25 mars 1994, M. [G] [O] et Mme [R] [L], son épouse ont consenti au GAEC de la Frise un bail à ferme portant une propriété rurale, sise [Localité 12] (29) sur les parcelles suivantes :
- section [Cadastre 5] d'une contenance de 3 ha 25 a et 20 ca,
- section [Cadastre 11] pour 1 ha et 50 a.
2. M. [G] [O] est décédé le 2 décembre 1997, laissant pour lui succéder Mme [R] [O], en qualité d'usufruitière, Mme [A] [O], sa fille et M. [B] [O], son fils, en qualité de nus-propriétaires (les consorts [O]).
3. Par acte d'huissier du 24 septembre 2019, les consorts [O] ont fait délivrer congé au GAEC de la Frise motif pris d'une cession prohibée de bail au bénéfice du GAEC [P], à effet au 31 mars 2021.
4. Le GAEC de la Frise et le GAEC [P] ont saisi, par requête du 24 décembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Morlaix, afin d'obtenir l'annulation du congé.
5. Les parties n'ont pas été en mesure de se concilier aux audiences prévues à cet effet.
6. Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal a :
- prononcé la nullité du congé signifié le 24 septembre 2019 par les consorts [O],
- rejeté la demande des consorts [O] tendant au prononcé de la résiliation du bail,
- condamné les consorts [O] aux dépens,
- condamné les consorts [O] à payer au GAEC [P] et au GAEC de la Frise la somme de 2.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté les parties de leurs autres demandes.
7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que l'action des consorts [O] n'est pas prescrite, dès lors que la prescription de l'action en résiliation commence à courir à la cessation du manquement imputé au preneur tenant à la cession du bail. Sur le fond, il a considéré qu'il est démontré que les propriétaires indivis des terres étaient informés de la cession litigieuse, à laquelle ils ont donné leur accord de principe, l'existence d'un agrément tacite étant en toute hypothèse caractérisée, notamment le versement des fermages par le GAEC [P] entre les mains de Mme [R] [O], tous ces éléments, tirés du comportement tant de l'usufruitière que des nus-propriétaires, étant suffisants pour caractériser une volonté claire et non équivoque de leur part d'agréer la cession de bail. De façon surabondante, le tribunal retient également l'information de Mme [R] [O] de la dissolution du GAEC de la Frise et de la création du GAEC [P], situation ayant pu le cas échéant entraîner une novation. Enfin, le tribunal considère que les consorts [O] ne rapportent la preuve d'aucun préjudice.
8. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 9 février 2022, les consorts [O] ont interjeté appel de cette décision.
* * * * *
9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 mars 2024 et soutenues à l'audience, les consorts [O] (Mme [R] [O] est décédée en cours de procédure) demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
* a prononcé la nullité du congé signifié le 24 septembre 2019,
* a rejeté leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail,
* les a condamnés aux dépens,
* les a condamnés à payer au GAEC [P] et au GAEC de la Frise la somme de 2.500 €,
* les a déboutés de leurs autres demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le GAEC [P] et le GAEC de la Frise de leurs autres demandes,
- statuant à nouveau,
- dire et juger que le transfert par le GAEC de la Frise de son bail au profit du GAEC [P] constitue une cession prohibée du bail,
- en conséquence,
- valider le congé délivré au GAEC de la Frise le 24 septembre 2019,
- prononcer la résiliation du bail du 25 mars 1994,
- dire et juger que le GAEC [P] est occupant sans droit ni titre des parcelles objet du bail,
- condamner le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à laisser libres les parcelles sises en la commune de [Localité 12], aux dépendances de Kernanvez et [Adresse 15], cadastrées section [Cadastre 5] pour une contenance de 3 ha 25 a 20 ca et section [Cadastre 11] pour une contenance de 1 ha 50 a,
- en cas de besoin, ordonner l'expulsion du GAEC de la Frise et du GAEC [P] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique, et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel il sera à nouveau statué,
- condamner solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à verser à Mme [R] [O] une indemnité d'occupation correspondant au montant du fermage jusqu'à la libération effective des terres,
- condamner solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à leur verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- en tout état de cause :
- débouter le GAEC de la Frise et le GAEC [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à leur verser la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
- condamner solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] aux dépens de première instance et d'appel.
10. À l'appui de leurs prétentions, les consorts [O] font en effet valoir :
- sur la cession,
- que toute cession d'un bail rural est prohibée, même acceptée par le bailleur, en dehors des exceptions légales au profit du conjoint, partenaire ou descendant,
- que le tribunal a accepté une cession du bail entre deux personnes morales, ce qui n'est pas juridiquement possible aux termes des dispositions d'ordre public du code rural et de la pêche maritime,
- que le GAEC de la Frise et le GAEC [P] sont deux personnes morales différentes, la cession étant caractérisée (le GAEC de la Frise a continué d'exister et le GAEC [P] a été créé en 2011),
- que les intimés reconnaissent que le GAEC de la Frise n'a pas continué l'exploitation et que le bail s'est continué avec le GAEC [P],
- que, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] étant deux personnes morales différentes, il n'y a qu'un seul preneur (le GAEC de la Frise) et l'argument d'une poursuite par un copreneur est inopérant,
- sur les conditions de la résiliation,
- que l'intimé opère une confusion entre les causes de résiliation représentées par la cession illicite et les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds,
- sur l'absence de novation de contractuelle,
- que la novation ne se présume pas et doit être clairement exprimée,
- que l'argument de la novation n'a pas été soulevé par la partie adverse et qu'ils n'ont donc pas pu argumenter sur ce point, le fait, pour les intimés, de plaider plusieurs thèses en même temps étant constitutif d'un estoppel,
- qu'il existe une contradiction de motif lorsque le tribunal estime d'abord que le bail avec le GAEC de la Frise a été résilié avant d'expliquer qu'il s'est poursuivi avec le GAEC [P],
- que l'argumentaire de l'intimé n'était pas celui de la novation mais seulement d'un changement de dénomination,
- que le bail conclu avec le GAEC de la Frise n'a pas été résilié (aucun courrier, aucun congé) et qu'il n'existe pas de nouveau bail au bénéfice du GAEC [P], l'accord du bailleur étant un préalable à sa conclusion et les nus-propriétaires n'ayant jamais été destinataires du courrier adressé uniquement à Mme [R] [O],
- que l'encaissement des fermages est insuffisant à caractériser l'existence d'un nouveau bail, les factures étant toujours libellées au nom du GAEC de la Frise,
- qu'il n'existe aucun acte positif de Mme [R] [O] manifestant de manière non équivoque son accord sur la conclusion d'un nouveau bail,
- sur l'information des nus-propriétaires,
- que les nus-propriétaires n'ont jamais été informés du changement de preneur, les courriers ayant été adressés uniquement à Mme [R] [O] et les courriers qui émaneraient d'eux ne faisant nullement mention d'une autorisation de novation, leur accord à la conclusion d'un nouveau bail étant indispensable,
- sur l'absence de contestation du bailleur,
- que le bailleur n'a pas la possibilité de contester une autorisation d'exploiter sur ses terres, la demande n'ayant d'ailleurs pas été adressée aux nus-propriétaires,
- que la seule autorisation d'exploiter ne fait pas le bail,
- sur l'absence de prescription,
- qu'ils ne demandent pas la nullité du bail mais sa résiliation en considérant que la cession illicite est une infraction continue, le manquement persistant depuis lors, si bien qu'aucune prescription n'est acquise.
* * * * *
11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 1er février 2024 et soutenues à l'audience, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] demandent à la cour de :
- rejeter à raison de la prescription quinquennale toute action en résiliation menée plus de 5 ans après le premier paiement en 2011 jusqu'à ce jour de fermages par le GAEC [P] et la connaissance par les consorts [O] et annuler le congé délivré du 24 septembre 2019 au GAEC de la Frise pour cession illicite,
- à défaut,
- dire et juger qu'en l'espèce l'action en résiliation à raison du départ d'un couple des copreneurs de la structure sociétaire est d'une part prescrite et d'autre part n'est pas fondée et subsidiairement que le grief de cession illicite n'est pas établi,
- en tout état de cause,
- rejeter à raison de la prescription quinquennale toute action en résiliation menée plus de cinq ans après le premier paiement en 2011 jusqu'à ce jour de fermages par le GAEC [P] et la connaissance par les consorts [O] et annuler en conséquence le congé du 24 septembre 2019 délivré pour motif de cession illicite du bail,
- constater qu'il n'y a eu aucune mise en demeure préalable de la bailleresse adressée avant l'action en résiliation, en conséquence débouter les appelants de tout leur demande,
- à défaut, annuler le congé délivré au GAEC de la Frise au motif de cession illicite,
- condamner les défendeurs ou l'un à défaut de l'autre au versement de 1.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi causé,
- subsidiairement,
- dire n'y avoir lieu à expulsion avant la fin de l'année culturale ni à fixation d'une astreinte d'un montant de 150 €,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires,
- confirmant le jugement,
condamner les consorts [O] au versement d'une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au versement d'une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
- en tout état de cause,
- dire n'y avoir lieu à expulsion avant la fin de l'année culturale ni à astreinte,
- réduire les sommes sollicitées par les consorts [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens.
12. À l'appui de leurs prétentions, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] font en effet valoir :
- sur l'information des consorts [O] relative à la transformation,
- qu'il n'y a pas eu de cession, considérant que, le 16 février 2011, le GAEC de la Frise a informé Mme [R] [O] qu'en raison d'une scission au sein du GAEC, seul M. [X] et son épouse poursuivront l'exploitation sous le nom de GAEC [P],
- que le GAEC [P] a sollicité une autorisation d'exploiter les terres sous la nouvelle dénomination sociale et que les consorts [O] n'ont pas formé d'opposition à cette demande par courrier du 28 mars 2011, pas plus qu'ils n'ont formé d'opposition à l'autorisation administrative d'exploitation du 6 février 2011,
- que Mme [R] [O] a encaissé les fermages versés par le GAEC [P] depuis 2011 et qu'en conséquence il est vain d'affirmer que les consorts [O] ont découvert en 2019 la transformation,
- sur le caractère infondé du motif du congé,
- qu'il n'y a pas de cession de bail mais un changement de dénomination qui n'a pas généré de préjudice à l'égard de la bailleresse,
- que les consorts [O] étaient informés de cette situation,
- que le bail de 2009 conclu à l'égard du GAEC de la Frise s'est continué avec le GAEC [P] depuis avril 2011 et qu'il y a lieu à renouvellement du bail litigieux, cette situation de renouvellement purgeant les manquements antérieurs du bail,
- que le départ d'un copreneur titulaire du bail et la poursuite par l'autre copreneur ne saurait constituer une infraction même faute de notification et qu'en tout état de cause, Mme [R] [O] a exprimé son accord depuis 2011, signé la demande d'autorisation d'exploiter ses terres et encaissé les fermages,
- sur la connaissance des nus-propriétaires de la gestion du bail,
- qu'ils versent aux débats différents courriers signés par les enfants de Mme [R] [O], justifiés par la capacité physique déclinante de la bailleresse,
- que l'indivision [O] est à proximité des terres exploitées,
- sur la novation contractuelle,
- que la situation s'analyse en une novation contractuelle du bail primitif à compter du 1er mars 2011, la bailleresse ayant été informée de la situation et ayant entretenu une correspondance avec les exploitants,
- que les nus-propriétaires ont aussi été informés de la situation puisqu'ils ont signé et écrit en lieu et place de leur mère différents courriers et réclamé des fermages, ce qui démontre qu'ils ne pouvaient ignorer la substitution,
- sur la revendication d'un bail direct,
- que l'argument des consorts [O] selon lequel la revendication des locataires en un bail direct à leur profit relèverait d'un principe déloyal ou d'un estoppel est erroné puisqu'ils n'ont jamais varié dans leurs revendications,
- sur la prescription de l'action,
- que l'action en nullité aurait dû être introduite dans les cinq ans des courriers et chèques de 2010, la demande étant en l'état exprimée hors délais de la connaissance de l'existence d'un bail poursuivi depuis 2011,
- sur la régularité de la résiliation si la cession est retenue,
- que, si la cession était retenue, la résiliation est conditionnée, d'une part, à la mise en demeure préalable et, d'autre part, au fait que la cession soit de nature à compromettre l'exploitation du fonds, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
* * * * *
13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la prescription
14. L'article 2219 du code civil dispose que 'la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps'.
15. Aux termes de l'article 2224, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.
16. En l'espèce, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] invoquent la prescription de l'action 'en nullité' introduite par les consorts [O] au-delà des cinq années ayant suivi les premiers signes d'acceptation du GAEC [P] comme étant leur nouveau preneur et qu'ils situent en 2010.
17. Il convient d'abord d'observer que ce sont le GAEC de la Frise et le GAEC [P] qui ont introduit une action en contestation d'un congé délivré pour cession prohibée.
18. Les consorts [O] n'agissent donc pas en nullité.
19. Par ailleurs, leur congé a été délivré le 24 septembre 2019, motif pris d'une cession qu'ils jugent toujours illicite au moment de la délivrance, le GAEC [P] ne contestant pas exploiter actuellement les terres louées au GAEC de la Frise.
20. Le jugement, qui n'a pas expressément statué sur ce point dans son dispositif, sera approuvé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir.
Sur le congé
1 - l'existence d'une cession prohibée :
21. L'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que, 'sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
De même, le preneur peut avec l'agrément du bailleur ou, à défaut, l'autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant ayant atteint l'âge de la majorité.
Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure'.
22. La seule possibilité de cession du bail rural à un tiers différent d'un membre de la famille du preneur réside dans les dispositions de l'article L. 418-1, dont l'alinéa 1er prévoit que 'l'insertion dans le contrat de bail d'une clause autorisant le locataire à céder son bail à d'autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l'article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu'il soit soumis aux dispositions du présent chapitre', cette innovation, qui ne peut concerner l'acte sous seing privé du 25 mars 1994, procédant de la loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006.
23. Le statut du fermage ne permet pas au preneur de disposer de son droit. Le caractère personnel du bail a été affirmé par une règle d'ordre public prohibant les cessions et les sous-locations en dehors des exceptions limitativement prévues. La cession de bail, bien que non définie par le code rural, doit s'entendre du transfert à un membre de la famille du preneur de tout ou partie de son droit personnel d'exploiter le fonds loué.
24. En l'espèce, les époux [O] ont conclu avec le GAEC de la Frise un contrat de bail à ferme le 24 mars 1994 portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 11], sises à [Localité 12] (29) pour une surface totale de 4 ha, 75 ares et 20 ca.
25. Par acte d'huissier du 24 septembre 2019 à effet au 31 mars 2021, les consorts [O] ont donné congé au GAEC de la Frise pour le 31 mars 2021, motif pris d'une cession prohibée par application de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, 'au motif que, depuis plusieurs années les fermages sont payés directement entre les mains de Mme [R] [O] au moyen de chèques tirés sur un compte bancaire ouvert au nom du GAEC [P]. Renseignement pris, il s'avère que le GAEC [P] d'un capital de 20.000 €, a son siège social au lieu-dit [Adresse 10], est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Brest sous n° 531 832 863 et constitue donc une personne morale totalement distincte du GAEC de la Frise, preneur. Cette situation caractérise une cession de bail prohibée (...) et constitue donc une cause de non-renouvellement du bail rural'.
26. Il ressort en effet des pièces produites que :
- le bail à ferme du 25 mars 1994 passé entre les époux [O] et le GAEC de la Frise ne précise pas l'identité des gérants de ce dernier,
- le GAEC de la Frise, dont le siège à social est situé à [Adresse 14], et dont les associés sont Mme [D] [N], épouse [P], M. [T] [P] et M. [I] [P], a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés le 18 août 1989, sous le numéro 351 310 529, M. [S] [W] [P] étant arrivé dans ce GAEC à compter du 17 septembre 1996 et Mme [Y] [E], épouse [P], en ayant été désignée gérante à compter du 30 septembre 2002,
- le Kbis du Gaec [P] indique une date d'immatriculation au 21 avril 2011 sous le numéro 531 832 863, une adresse du siège social à [Adresse 10] et une administration gérée par M. [X] [P] et Mme [E] [P].
27. Par courrier du 16 février 2011, Mme [N] [P], M. [T] [P], M. [X] [P] et Mme [Y] [E] ont informé Mme [R] [O] de la scission du Gaec en deux en accord commun. Le courrier précise que 'le GAEC de la Frise continue avec pour associés M. [T] [P] et Mme [D] [N], en exploitant le foncier ['] qu'il exploite déjà. Le nouveau GAEC à constituer le 31 mars 2011 présentera les caractéristiques suivantes : dénomination : GAEC [P], siège social, [Adresse 10]), gérance : les deux époux associés : M. [X] [P] et Mme [E] [Y] ; surface totale exploitée : 104 ha'.
28.Il s'en déduit que les 'consorts [P]' ont constitué un nouveau GAEC différent du GAEC de la Frise, les intimés indiquant dans leurs conclusions (page 5) que 'le GAEC de la Frise n'a pas poursuivi l'exploitation puisque celle-ci a été effectuée par le GAEC [P]'.
29. Le GAEC de la Frise et le GAEC [P] sont bien deux entités différentes, chacune dotée de sa propre personnalité morale. Il n'y a donc pas eu seulement changement de dénomination sociale. D'ailleurs, les deux GAEC sont présents à la procédure, chacun avec une immatriculation, un siège social et des représentants légaux différents aux termes de leurs conclusions.
30. En outre, dans leur courrier du 16 février 2011, Mme [N] [P], M. [T] [P], M. [X] [P] et Mme [Y] [E] ont sollicité auprès de Mme [R] [O] 'un accord concernant le renouvellement du bail existant ['] mais cette fois-ci au nom de [K] ou [E] [P] qui mettront ces terres à disposition du GAEC [P]'. Ils précisent enfin qu'il est possible de 'louer directement au GAEC [P], comme vous le faisiez au GAEC de la Frise'.
31. Ce courrier effectue donc un mélange des genres, proposant le cas échéant un bail direct, soit avec [K] ou [E] [P], soit avec le GAEC [P]. Il ajoute en outre : 'Il faut savoir que votre signature ne vous engage pas à nous louer ou vendre les parcelles objet de la demande, mais seulement de matérialiser l'information qui vous est faite de cette demande' (sic).
32. En réponse à ce courrier pour le moins ambigu adressé par le GAEC de la Frise, le conseil de Mme [R] [O], par courrier du 28 mars 2011, indique que 'Mme [O] et ses enfants n'ont a priori pas d'opposition de principe à votre demande et envisagent de régulariser les documents souhaités'. Il y est fait mention que 'Mme [O] ne serait pas opposée à ce que le bail soit consenti effectivement à une personne physique qui reste à proposer', la préoccupation de l'avocat portant essentiellement sur l'exclusion 'de la partie constructible de la parcelle 76 du nouveau bail qui sera à signer'. Le courrier en réponse de l'avocat remercie donc 'M. ou Mme [P]' de lui 'faire connaître (leur) position au plus tôt et de (lui) indiquer sous quelle forme (ils entendent) formaliser (leur) accord quant à la réduction de la surface de la parcelle [Cadastre 5] donnée en location'.
33. Ces échanges doivent donc être entendus comme de simples négociations et non comme constitutifs d'un accord qui serait en toute hypothèse limité, sur le principe, à la signature d'un nouveau bail avec une ou des personnes physiques, dont l'avantage est présenté par le GAEC de la Frise comme étant 'que le bail s'arrêtera automatiquement quand la personne prendra sa retraite', par opposition à un bail consenti à une personne morale.
34. Bien plus, aucune suite n'a été donnée à ces négociations, ni aucune réponse apportée à l'avocat, de sorte que le projet de cession du bail, de mise à disposition du bail, de sous-location du bail, voire de résiliation du bail initial et d'engagement d'un nouveau bail (tant les termes utilisés sont imprécis) n'a, en réalité, jamais abouti.
35. Si l'usufruitier peut donner seul son autorisation à la cession du bail rural, il n'est pas possible de tirer des échanges menés avec Mme [R] [O], en sa qualité d'usufruitière, d'autres conséquences que celles relatives à des négociations non suivies d'effets.
36. Le remplacement du GAEC de la Frise par le GAEC [P] dans le statut de preneur ne peut donc, dans ces conditions, que procéder d'une cession prohibée que ni Mme [R] [O], ni les consorts [O] n'étaient même en mesure d'agréer en vertu des dispositions d'ordre public du code rural et de la pêche maritime, la proximité de l'indivision [O] des terres exploitées ne pouvant en outre caractériser l'existence d'un accord non équivoque sur la cession du bail compte tenu de l'ambiguïté soulevée plus haut.
2 - l'inexistence d'un bail direct :
37. Aux termes de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, 'toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public (...).
La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens'.
38. Le bénéficiaire d'une cession irrégulièrement consentie ne peut, en l'absence de réalisation, arguer de la création d'une relation directe entre lui-même et le bailleur, quand bien même celui-ci a accepté le paiement des fermages.
39. En l'espèce, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] versent au débat une attestation Cerfrance signée par M. [J] [U], en sa qualité de comptable conseil, en date du 9 septembre 2021, qui précise que 'la lecture des grands livres comptables du GAEC [P] (fait apparaître que) les fermages de 2011 à 2020 ont bien été débités du compte bancaire du GAEC [P] au profit de Mme [O]', sans toutefois produire les factures de fermage y afférentes.
40. Il n'est pas contesté par les consorts [O] que le GAEC [P] a, pendant plusieurs années, réglé les fermages auprès de Mme [R] [O] qui les a encaissés, sans protestation, jusqu'à la date des griefs. Mais ils versent aux débats les factures correspondantes, entre 2012 et 2019, toutes établies à l'ordre du GAEC de la Frise. Il est également produit la déclaration des revenus de Mme [R] [O] entre 2014 et 2019 mentionnant le GAEC de la Frise à l'adresse de location des revenus fonciers. Dans un courrier du 16 octobre 2015, Mme [R] [O] a adressé à '[K] [P]' la facture de fermage 2015 au nom du GAEC de la Frise. De la même façon, Mme [R] [O] a, le 17 février 2019, dans un courrier curieusement signé '[A] et [B]' mais imprimé de la même écriture que celui du 16 octobre 2015, écrit au GAEC [P] pour l'informer qu'ils (ou elle ') ne souhaitai(en)t pas davantage louer de terres ni vendre celles déjà affermées. Cette dernière lettre précède de quelques mois le congé qui sera délivré le 24 septembre 2019 et témoigne de la découverte de la substitution de preneur par les nus-propriétaires.
41. Il est manifeste que Mme [R] [O], dont les interlocuteurs étaient depuis le début les 'consorts [P]', a pu, en toute bonne foi, encaisser des chèques établis au nom du GAEC [P] sans que cela ne signifie pour autant un bail direct avec ce dernier. En toute hypothèse, en sa seule qualité d'usufruitière, elle ne pouvait pas engager les terres dans un bail rural sans l'accord de ses enfants, nus-propriétaires.
42. Le paiement des fermages ne peut donc s'entendre comme étant la contrepartie d'un bail direct en raison, d'une part, de la prohibition rappelée plus haut et, d'autre part, du caractère équivoque du débiteur des fermages ainsi que des échanges engagés entre les parties.
43. Enfin, le GAEC de la Frise, bien que présent à l'instance, n'a pas demandé de constater la résiliation du bail initial consenti par les consorts [O], si bien que la cour n'est pas en mesure de faire bénéficier le GAEC [P] de la relation directe revendiquée avec les consorts [O].
3 - l'absence de novation contractuelle :
44. L'article 1329 du code civil dispose que 'la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée.
Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créancier'.
45. Selon l'article 1330, 'la novation ne se présume pas, la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte'.
46. Aux termes de l'article 1331, 'la novation n'a lieu que si l'obligation ancienne et l'obligation nouvelle sont l'une et l'autre valables, à moins qu'elle n'ait pour objet déclaré de substituer un engagement valable à un engagement entaché d'un vice'.
47. En l'espèce, le tribunal n'était pas autorisé, soulevant d'office un moyen qui ne lui était pas soumis sans ordonner la réouverture des débats, à tenter de pallier l'imperfection manifeste de la relation contractuelle par l'utilisation de la théorie de la novation, alors qu'elle ne saurait avoir pour effet de rendre licite une cession prohibée.
48. En outre, pour les raisons déjà développées, le GAEC de la Frise et le GAEC [P] n'établissent pas la réalité de l'intention de nover qu'ils imputent aux consorts [O] en qualité de bailleurs et qui aurait abouti à l'octroi, au bénéfice du GAEC [P], d'un bail direct sur les parcelles précédemment louées au GAEC de la Frise.
49. Pour être fait reste de droit, les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime (et non L. 411-37 ainsi que l'indiquent les intimés), c'est-à-dire l'obligation de délivrer une mise en demeure, d'ailleurs uniquement dans l'hypothèse du défaut de paiement du fermage, ne concernent que l'action en résiliation du bail et non la délivrance d'un congé (article L. 411-46).
50.De tout ce qui précède, il suit que le jugement entrepris sera infirmé, sauf en ce qu'il a débouté le GAEC de la Frise et le GAEC [P] de leur demande de dommages et intérêts.
51. La cour, statuant à nouveau :
- dira que le transfert par le GAEC de la Frise de son bail au profit du GAEC [P] constitue une cession prohibée du bail,
- en conséquence,
- validera le congé délivré au GAEC de la Frise le 24 septembre 2019, à effet au 31 mars 2021,
- constatera la résiliation du bail du 25 mars 1994,
- dira que le GAEC [P] est occupant sans droit ni titre des parcelles objet du bail,
- condamnera le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à laisser libres les parcelles sises en la commune de [Localité 12], aux dépendances de Kernanvez et [Adresse 15], cadastrées section [Cadastre 5] pour une contenance de 3 ha 25 a 20 ca et section [Cadastre 11] pour une contenance de 1 ha 50 a, au plus tard le 1er octobre 2024 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau statué,
- en cas de besoin, ordonnera l'expulsion du GAEC de la Frise et du GAEC [P] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,
- condamnera solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à verser aux consorts [O] une indemnité d'occupation correspondant au montant du fermage jusqu'à la libération effective des terres.
Sur les dépens
52. Le GAEC de la Frise et le GAEC [P], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
53. L'équité commande de faire bénéficier les consorts [O] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €, à la charge commune du GAEC de la Frise et du GAEC [P].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du tribunal de proximité de Morlaix du 11 janvier 2022, sauf en ce qu'il a débouté le GAEC de la Frise et le GAEC [P] de leur demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
Dit que le transfert par le GAEC de la Frise de son bail au profit du GAEC [P] constitue une cession prohibée du bail,
En conséquence,
Valide le congé délivré au GAEC de la Frise le 24 septembre 2019, à effet au 31 mars 2021,
Constate la résiliation du bail du 25 mars 1994,
Dit que le GAEC [P] est occupant sans droit ni titre des parcelles objet du bail,
Condamne le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à laisser libres les parcelles sises en la commune de [Localité 12], aux dépendances de Kernanvez et [Adresse 15], cadastrées section [Cadastre 5] pour une contenance de 3 ha 25 a 20 ca et section [Cadastre 11] pour une contenance de 1 ha 50 a, au plus tard le 1er octobre 2024 et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau statué,
En cas de besoin, ordonne l'expulsion du GAEC de la Frise et du GAEC [P] et de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,
Condamne solidairement le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à verser aux consorts [O] une indemnité d'occupation correspondant au montant du fermage jusqu'à la libération effective des terres,
Condamne in solidum le GAEC de la Frise et le GAEC [P] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum le GAEC de la Frise et le GAEC [P] à payer à Mme [A] [O] et M. [B] [O] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
