Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 13
N° RG 23/02903 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TYON
(Réf 1ère instance : 21/00017)
M. [T] [L]
Mme [I] [X] épouse [L]
M. [O] [L]
C/
Mme [N] [L] épouse [B]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Bienvenu
Me Cornudet (+ afm)
Me Moulière
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, rapporteur
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mars 2024,
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Monsieur [T] [L]
né le 1er avril 1957 à [Localité 5], de nationalité française, agriculteur
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [I] [X] épouse [L]
née le 4 mai 1960 à [Localité 8], de nationalité française, agricultrice
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Me Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Dominique TOUSSAINT, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [O] [L]
né le 6 décembre 1984 à [Localité 8], de nationalité française, agriculteur
chez Mr et Mme [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/2299 du 07/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
représenté par Me Haude CORNUDET, substituée par Me Vincent HELIN, avocats au barreau de RENNES
INTIMEE :
Madame [N] [L] épouse [B]
née le 13 septembre 1955 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée
[Adresse 7]
[Localité 4]
comparante en personne, assistée de Me François MOULIERE, substitué par Me Emmanuelle FOUCAULT, avocats au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Selon acte notarié du 23 août 2001, Mme [N] [L] épouse [B] a consenti à M. [T] [L] et Mme [I] [X] épouse [L], un bail rural portant sur différentes parcelles situées à [Adresse 6] à [Localité 5] (35), d'une superficie de 18 ha 61 a 96 ca et d'une durée de 18 ans, prenant effet au 1er janvier 2001.
2. Par deux actes d'huissier du 15 juin 2021, Mme [B] a fait signifier aux époux [L] un avis de refus de renouvellement du bail en raison de l'âge du preneur.
3. Par lettre recommandée avec avis de réception notifiée le 13 octobre 2021, Mme [L] a sollicité la convocation de Mme [B] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes pour contester l'avis de refus de renouvellement du bail susvisé.
4. Par lettre recommandée avec avis de réception notifiée le 13 octobre 2021, M. [L] a sollicité la convocation de Mme [B] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes pour contester l'avis de refus de renouvellement susvisé.
5. Après échec de la tentative de conciliation constaté le 4 janvier 2022, chacune des affaires a été renvoyée à l'audience de jugement du 15 mars 2022, où elles ont fait l'objet d'une jonction.
6. Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal a :
- déclaré M. [O] [L] recevable en son intervention volontaire,
- déclaré régulier l'avis de refus de renouvellement du bail rural en raison de l'âge du preneur consenti par acte notarié du 23 août 2001, à effet du janvier 2001, et signifié par acte d'huissier du 15 juin 2021, à la requête de Mme [B],
- dit que les époux [L] devront libérer les parcelles, objet du bail susvisé, dans le mois suivant la notification du jugement,
- ordonner, à défaut, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,
- dit que les époux [L] sont tenus de payer les fermages dus jusqu'à la date du jugement et, au besoin, les y a condamnés,
- dit que les époux [L] seront tenus de payer une indemnité d'occupation d'un montant égal aux fermages et charges prévus par le bail résilié à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, et, au besoin, les y a condamnés,
- débouté les époux [L] de leur demande de cession du bail au bénéfice de leur fils, M. [O] [L],
- rejeté le surplus des prétentions des parties,
- condamné in solidum les époux [L] et M. [O] [L] à verser à Mme [B] la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [L] et M. [O] [L] aux entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu de surseoir à l'exécution provisoire de plein droit de la décision.
7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'aux termes du bail, Mme [L] a bien la qualité de preneur, qu'elle a eu 62 ans le 4 mai 2022 et était titulaire de ses 167 trimestres lui permettant d'obtenir une retraite à taux plein dès la fin de l'année 2021, de sorte que le contrat de bail pouvait prendre fin à compter du 1er janvier 2023, qui constitue la première année à compter de laquelle elle aura atteint l'âge de départ à la retraite. Selon le tribunal, les époux [L] ne justifient pas du fondement juridique à l'irrégularité soulevée (absence de mention des voies de recours dans l'avis de refus de renouvellement) ni du grief qu'ils en auraient subi. Enfin, le tribunal estime que les preneurs se sont acquittés avec retard du paiement de leur fermage, de manière récurrente, ces retards de paiement caractérisant à eux seuls un manquement des preneurs à leurs obligations nées du bail, de sorte qu'ils échouent à rapporter la preuve de la conformité de la cession demandée aux intérêts du bailleur, dans la mesure où il n'appartenait pas à celui-ci mais aux preneurs de mettre en place un virement à son profit.
8. Par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel de Rennes le 20 avril 2023, les consorts [L] ont interjeté appel de cette décision.
* * * * *
9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 décembre 2023 et soutenues à l'audience, les époux [L] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- à titre principal,
- déclarer irrégulier l'avis de refus de renouvellement du bail du 15 juin 2021 à la requête de Mme [B], prononcer en conséquence sa nullité et ordonner leur maintien dans les lieux au titre du bail renouvelé depuis le 1er janvier 2019 jusqu'au 1er janvier 2028,
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
- à titre subsidiaire,
- autoriser la cession de bail conclu avec Mme [B] au profit de leur fils M. [O] [L],
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
- condamner Mme [B] au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
10. À l'appui de leurs prétentions, les époux [L] font en effet valoir :
- que l'avis de non-renouvellement, intervenu alors que le bail à long terme avait déjà expiré, ne mentionne pas la possibilité pour le fermier de solliciter à cette occasion la cession du bail au profit de l'un de ses descendants, ce qui le rend nul sans avoir besoin de justifier d'un grief,
- qu'ils n'avaient aucune obligation de mettre en place un paiement des fermages par virement, le bail disposant d'une simple faculté,
- que les retards allégués dans le paiement du fermage, dus à des difficultés financières, concernent l'exécution du précédent bail, Mme [B] n'ayant jamais fait de réclamation à ce sujet, à l'exception d'un rattrapage d'indexation,
- que la preuve de la modification de l'état des biens affermés n'est pas rapportée par les simples affirmations de Mme [B] ni par les photographies non localisables qu'elle produit,
- que la preuve des violences physiques alléguées n'est pas davantage établie,
- que le maintien du bail est essentiel à la poursuite de leur exploitation.
* * * * *
11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 17 janvier 2024 et soutenues à l'audience, M. [O] [L] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- in limine litis,
- prononcer un sursis à statuer dans l'attente d'une décision administrative définitive faisant suite à sa demande déposée devant la DDTM pour obtenir une autorisation d'exploiter,
- à titre principal,
- juger irrégulier l'avis de refus de renouvellement de bail délivré le 15 juin 2021,
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
- à titre subsidiaire,
- autoriser les époux [L] à lui céder le bail régularisé le 23 août 2001,
- condamner Mme [B] à lui verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
12, À l'appui de ses prétentions, M. [O] [L] fait en effet valoir :
- qu'il dispose d'une autorisation d'exploiter pour le compte de son EARL [L] [O], toutefois radiée du registre du commerce et des sociétés, ce qui l'a conduit à déposer une demande d'autorisation d'exploiter à son nom pour exercer à titre individuel sur les terres objet du bail litigieux, de sorte que la cour devrait surseoir à statuer le temps que la DDTM se prononce,
- que l'avis de non-renouvellement, intervenu alors que le bail à long terme avait déjà expiré, ne mentionne pas la possibilité pour le fermier de solliciter à cette occasion la cession du bail au profit de l'un de ses descendants, ce qui le rend nul sans avoir besoin de justifier d'un grief,
- qu'il est titulaire de différents diplômes agricoles validés par la DDTM et participe aux travaux de la ferme de ses parents, qui lui lèguent une installation viable économiquement et bien entretenue et qui disposent du matériel nécessaire à l'exploitation des biens.
* * * * *
13. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 30 novembre 2023 et soutenues à l'audience, Mme [B] demande à la cour de :
- confirmer le jugement à l'exception de la disposition relative aux frais irrépétibles,
- condamner in solidum les époux [L] et M. [O] [L] à lui verser la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
- condamner in solidum les époux [L] et M. [O] [L] à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
14. À l'appui de ses prétentions, Mme [B] fait en effet valoir :
- que, s'agissant d'un bail rural à long terme, seul s'applique l'article L. 416-1 du code rural qui ne prévoit nullement l'obligation de mentionner le droit de cession du bail à un descendant, l'avis de non-renouvellement ayant par précaution également été notifié à Mme [L] bien que seul son époux soit titulaire du bail,
- que M. [L] avait 64 ans au moment de la signification de l'avis et Mme [L] avait également atteint l'âge de la retraite (62 ans) à ce moment-là,
- que les fautes commises avant le renouvellement du bail doivent être prises en compte,
- que le retard dans le paiement des fermages a été systématique, jusqu'à huit mois après le terme, même si les liens familiaux l'unissant à son frère l'ont empêchée de faire des réclamations,
- que son frère a supprimé de nombreux arbres, haies, talus et fossés, ainsi qu'un chemin afin de faciliter son exploitation,
- que M. [L] a également détruit des berges et manqué à l'entretien du pont,
- qu'elle a été violentée et menacée de mort par son frère et sa belle-soeur,
- que M. [L] fait fi de l'exécution provisoire du jugement,
- que la demande de cession du bail au profit de M. [O] [L], conducteur de super poids lourds mais changeant constamment d'employeur, en instance de divorce et endetté, n'offre aucune garantie d'une bonne exploitation du fonds par ce dernier, alors que les bâtiments, vétustes, nécessiteraient des investissements importants sur lesquels il ne s'explique pas.
* * * * *
15. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la titularité du bail
16. Si Mme [B] continue à nier à Mme [L] toute qualité de co-preneuse du bail rural avec son époux, les premiers juges doivent être approuvés lorsqu'ils considèrent que, à la lecture de l'acte notarié du 23 août 2001 à effet au 1er janvier 2001, l'intéressée est bien co-preneuse du bail querellé avec son époux, comme cela est mentionné sur la première page de l'acte qui reprend la dénomination des parties : 'M. [T] [D] [R] [L], Agriculteur, et Mme [I] [A] [C] [X], son épouse, demeurant ensemble à [Adresse 6] (...) figurant ci-après sous la dénomination : 'LE PRENEUR' sans que cette appellation nuise à la solidarité existant entre eux en cas de pluralité de preneurs'.
17. Mme [L] doit donc être regardée comme étant clairement désignée comme co-preneuse, peu important que l'acte notarié précise en page 2 que 'Mme [N] [B], bailleur, donne à bail rural à long terme, conformément aux articles L. 416-1 à L. 416-9 du code rural à M. [T] [L], preneur, qui accepte les biens dont la désignation suit', cette contradiction devant profiter à la co-preneuse. D'ailleurs, Mme [B] en est à ce point consciente qu'elle a mis en demeure les époux [L] le 7 juillet 2017 de payer le retard de fermage en leur rappelant 'que vous êtes titulaires d'un bail rural en date du 1er janvier 2001'.
Sur la régularité de l'avis de refus de renouvellement du bail rural
18. L'article L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l'article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours.
Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L. 411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L. 411-6, L. 411-7 et L. 411-8 (alinéa 1er).
Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.
Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre'.
19. Aux termes de l'article L. 416-8, 'les dispositions des chapitres Ie (à l'exception de l'article L. 411-58, alinéas 2 à 4), II, V et VII du présent titre sont applicables aux baux à long terme conclus dans les conditions du présent chapitre ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en tant qu'elles ne sont pas contraires aux dispositions de ce chapitre'.
20. L'article L. 411-46 prévoit que 'le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l'un des motifs graves et légitimes mentionnés à l'article L. 411-31 ou n'invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.
Le preneur et le copreneur visé à l'alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d'exploitation et d'habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l'article L. 411-59'.
21. Aux termes de l'article L. 411-64 figurant à la section VIII du chapitre Ier, 'le droit de reprise tel qu'il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application du V de l'article L. 732-39. Si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :
-soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ;
-soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.
Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d'effet du congé à la fin de l'année culturale où il aura atteint l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein.
Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance.
Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s'il s'agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.
Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.
A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent'.
22. Enfin, l'article L. 411-47 impose au 'propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement (de) notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire (et de) reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54', lesquelles sont ainsi rédigées : 'Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L. 411-47.
Le tribunal apprécie les motifs allégués par le propriétaire lors de la notification du congé. S'il constate que le congé n'est pas justifié par l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l'exploitation pour un bail d'une nouvelle durée de neuf ans'.
23. En l'espèce, Mme [B] a, par deux actes d'huissier du 15 juin 2021 délivrés à chacun des époux [L], fait signifier aux preneurs un avis de refus de renouvellement du bail 'pour la prochaine date d'expiration, soit le 31 décembre 2022', en raison de l'âge de 'M. [L], seul exploitant', et en tant que de besoin de son épouse au moment de la prise d'effet du congé, mais 'qui n'est pas mentionnée en page 2 du bail'.
24. M. [L], né le 1er avril 1957, était âgé de 64 ans au moment de la délivrance de l'acte et avait donc atteint l'âge légal (62 ans) de la retraite en application des dispositions de l'article D. 161-2-1-9 du code de la sécurité sociale, dans sa version applicable au litige, dès la délivrance de l'avis.
25. Mme [L], née le 4 mai 1960, devait avoir atteint cet âge légal le 4 mai 2022, ce qui permettait la délivrance du congé à effet au 1er janvier 2023.
26. Le bail rural à long terme, qui expirait le 1er janvier 2019, a été renouvelé tacitement pour neuf années faute de refus du renouvellement exprimé à ce moment-là par Mme [B].
27. L'avis de non-renouvellement est par ailleurs dénué de tout avertissement sur les possibilités de recours et de l'indication du droit de céder le bail à un descendant.
28. Au cas particulier de l'absence de mention du recours, le fait, pour les époux [L], d'avoir saisi le tribunal paritaire des baux ruraux permet de considérer qu'ils n'ont subi aucun grief, du moins ne le caractérisent-ils pas.
29. Concernant l'absence de mention de la possibilité de cession du bail, les époux [L] invoquent une jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 novembre 2002 (n° 01-00.603) selon laquelle 'la faculté de cession au profit du preneur ayant reçu au cours d'un bail à long terme, un congé pour une date postérieure à l'échéance de ce bail en raison de son âge, doit, à peine de nullité, figurer dans le congé'.
30. Toutefois, cette jurisprudence est antérieure à l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006 qui a ajouté au 3ème alinéa de l'article L. 416-1 les termes suivants : 'Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre', c'est-à-dire le chapitre VI relatif aux 'dispositions particulières aux baux à long terme'.
31. Or, depuis, la 3ème chambre a eu l'occasion de se prononcer sur la question dans un arrêt du 13 juillet 2011 (n° 10-10.595) : 'Ayant constaté que les preneurs avaient atteint l'âge de la retraite et retenu à bon droit qu'il se déduisait de la combinaison des articles L. 416-1 et L. 416-8 du code rural, que les dispositions des alinéas 4 et 5 de l'article L. 411-64 du code rural relatives au droit de reprise n'étaient pas applicables à l'acte par lequel les parties exerçaient la faculté de refuser le renouvellement du bail à long terme à l'expiration de celui-ci, à raison de l'âge du preneur, telle que prévue à l'alinéa 4 de l'article L. 416-1 du code rural, la cour d'appel en a exactement déduit que les congés étaient valables'.
32. Les époux [L] font valoir que cette espèce est différente dès lors qu'elle ne concernait pas un bail renouvelé. Pourtant, la législation sur le bail rural à long terme donne une prime à l'engagement durable par rapport au bail rural de droit commun en permettant d'en conserver les caractéristiques et le régime juridique indépendamment de son renouvellement.
33. D'ailleurs, l'alinéa 2 de l'article L. 416-1 relatif au bail rural à long terme précise expressément que 'ce bail est renouvelable par période de neuf ans' et ne se contente pas de faire un renvoi à l'article L. 411-50 propre au bail rural de droit commun ('à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans').
34. De tout ce qui précède, il s'évince que, à l'occasion d'un bail rural à long terme renouvelé, le bailleur n'a pas à informer le preneur, à peine de nullité, de la possibilité de céder le bail à un descendant à l'occasion de la notification d'un avis de non renouvellement lié à l'atteinte de l'âge de la retraite.
35. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré régulier l'avis de refus de renouvellement, en raison de l'âge du preneur, du bail rural consenti par acte notarié du 23 août 2001, à effet du janvier 2001, et signifié par acte d'huissier du 15 juin 2021, à la requête de Mme [B].
Sur la demande de cession du bail
36. L'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, 'nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.
37. L'article L. 411-59 dispose en son 3ème alinéa que 'le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions'.
38. La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d'appel d'avoir autorisé une cession au profit du fils d'un fermier qui était titulaire d'une autorisation d'exploiter en énonçant que l'intéressé 'n'était pas tenu de démontrer qu'il remplissait les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle visées par l'article R. 331-1 du code rural' (1er octobre 2008, n° 07-17.242).
39. Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une demande d'autorisation de cession de bail, le juge doit rechercher si l'opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Cet intérêt s'apprécie uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel, mais non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien.
40. La cession constituant une faveur, seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles, de sorte que tout manquement, à condition d'être suffisamment grave, peut être opposé par le bailleur pour refuser la cession projetée.
41. Il appartient en outre au juge de vérifier, au-delà de la seule aptitude remplie par la production de l'autorisation administrative d'exploiter, la volonté d'exploiter (le sérieux de son projet) et la solvabilité du descendant choisi pour gérer le domaine, toutes choses imposant au juge de s'expliquer sur le fait que le cessionnaire possède les moyens nécessaires à l'exploitation, ou à défaut les moyens de les acquérir.
42. En l'espèce, les premiers juges retiennent uniquement le retard récurrent dans le paiement des fermages comme n'étant pas conforme aux intérêts de la bailleresse. En cause d'appel, Mme [B] continue à faire également état des graves manquements reprochés à son frère (violences, atteintes au fonds loué) et du peu de sérieux du projet de reprise par son neveu.
1 - les qualités des cédants :
a) le non-respect des termes du fermage :
43. Le bail du 23 août 2001 prévoit que le fermage est payé en deux termes, les 1er juin et 1er décembre de chaque année.
44. En l'espèce, à partir de la datation des paiements, Mme [B] établit de façon certaine un retard quasi-systématique du paiement des fermages, en témoignent les retards les plus significatifs suivants :
année
semestre
paiement
retard
2007
décembre
chèque du 23 janvier 2008
1 mois et 23 jours
2008
décembre
chèque du 17 janvier 2009
1 mois et 17 jours
2009
juin
chèque du 29 juillet 2009
1 mois et 29 jours
décembre
chèque du 8 février 2009
2 mois et 8 jours
2010
juin
chèque du 2 août 2011
2 mois et 2 jours
décembre
chèque du 14 février 2011
2 mois et 14 jours
2011
juin
chèque du 27 juillet 2011
1 mois et 27 jours
décembre
chèque du 10 février 2012
2 mois et 10 jours
2012
juin
chèque du 6 juillet 2012
1 mois et 6 jours
décembre
chèque du 11 janvier 2013
1 mois et 11 jours
2013
juin
chèque du 14 août 2013
2 mois et 14 jours
décembre
chèque du 20 février 2014
2 mois et 20 jours
2014
juin
chèque du 10 août 2014
2 mois et 10 jours
2015
juin
virement du 15 juillet 2015
1 mois et 15 jours
décembre
virement du 22 avril 2016
4 mois et 22 jours
2017
juin
chèque du 10 juillet 2017
1 mois et 10 jours
2018
décembre
chèque du 25 décembre 2018
25 jours
2020
juin
virement du 22 juillet 2020
1 mois et 22 jours
décembre
chèque du 14 janvier 2021
1 mois et 14 jours
2021
juin
chèque du 20 juillet 2021
1 mois et 20 jours
45. Il convient d'ajouter que Me [U], huissier de justice, a dû adresser aux époux [L] un rappel relatif à l'indexation du fermage en 2014, situation qui ne sera régularisée que le 5 août 2015 et que Mme [B], excédée par cette situation, a elle-même mis en demeure les preneurs le 7 juillet 2017 malgré les liens de famille l'unissant aux preneurs.
46. Ces retards ne sont pas contestés par les époux [L] qui soulignent qu'ils concerneraient presque tous le bail primitif, renouvelé en 2019. Il sera toutefois observé que les appelants se sont installés au bout de six années de bail dans cette mauvaise habitude et qu'ils l'ont poursuivie une fois le bail renouvelé.
b) la modification du fonds loué :
47. La modification du fonds alléguée par Mme [B] est essentiellement fondée sur des photographies (censées montrer des arbres coupés, une modification du parcellaire, des fossés et des berges supprimés) difficilement exploitables dès lors qu'elles ne rendent pas compte de leur localisation exacte. Il en est de même des photographies prises à partir de Géoportail, qui ne rendent aucunement compte du résultat des actions propres aux époux [L] au fil des ans.
48. En revanche, les époux [L] ont, le 9 octobre 2021, contesté les opérations de bornage entre les parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] sises au [Adresse 9] à [Localité 5] diligentées par M. [E] et réalisées contradictoirement en compagnie de Mme [B] sous l'égide de M. [J], géomètre, en indiquant avoir 'constaté l'emprise de (ces travaux) sur leurs cultures', faisant état d'un alignement existant mis en place par le père de M. [E] et le père de M. [T] [L] et du fait que ce dernier 'laboure cette parcelle depuis 50 ans'. Faisant état de la méconnaissance par Mme [B], 'n'étant plus sur l'exploitation familiale depuis plus de 40 ans' sur la réalité de cette situation, ainsi que de la possibilité d'une prescription que celle-ci n'a pas entendu soulever, M. [T] [L] conclut ainsi : 'Afin d'éviter une procédure, je reste ouvert à toute proposition acceptable et favorable permettant de maintenir une ligne droite'.
49. Ce positionnement n'est pas seulement désobligeant pour Mme [B], il nie également les droits de propriétaire de cette dernière, la parcelle D [Cadastre 2] faisant partie du périmètre du bail. Il est symptomatique du comportement 'envahissant' de M. [T] [L].
c) les violences :
50. Mme [B] justifie avoir déposé plainte contre son frère M. [T] [L] le 20 septembre 2023 pour des blessures volontaires commises ce même jour par ce dernier dans un contexte de tension liée à la procédure en cours. Dans sa déposition, elle indique qu'il l'aurait bousculée chez sa mère et qu'il lui aurait partiellement déchiré ses vêtements.
51. Un examen clinique du 18 octobre 2023 de Mme [B] a objectivé 'une douleur dorsale musculaire sans limitation des amplitudes de mouvement et sans raideur rachidienne' mais aussi, sur le plan psychique, 'des ruminations et une anxiété', entraînant un 'traitement anxiolytique'.
52. Cette situation de violences et de menaces, qui a entraîné l'hospitalisation de la mère de Mme [B], a également conduit l'ADMR, dans un courrier du 2 octobre 2023, à suspendre l'envoi de ses professionnels employés dans le cadre des aides à domicile prodiguées.
53. À ce sujet, les époux [L] se contentent de considérer que les seules déclarations de Mme [B] ne sauraient suffire à établir la preuve des faits allégués à l'encontre de M. [T] [L]. Il n'est toutefois pas justifié d'une plainte pour dénonciation calomnieuse de la part de ce dernier qui ne donne aucune explication sur l'origine des doléances crédibles émises par Mme [B].
54. Ce contexte de violences est exacerbé par le fait que les époux [L], qui d'ailleurs le reconnaissent dans leurs conclusions, ont fait fi du caractère exécutoire par provision de la décision de première instance puisque les preneurs, sans avoir sollicité un aménagement ou un arrêt de l'exécution provisoire, continuent d'exploiter les terres données à bail, ainsi qu'en témoigne un procès-verbal de constat d'huissier établi le 27 juillet 2023 par Me [Z], sans d'ailleurs aucune contrepartie pour Mme [B].
55. De l'ensemble, il ressort que les époux [L] ne peuvent pas être considérés comme ayant été de bonne foi dans l'exécution de leurs obligations.
2 - les qualités du cessionnaire :
56. Sans même qu'il soit utile de procéder au sursis à statuer sollicité par M. [O] [L], les qualités du cessionnaire n'ont pas à être examinées par la cour puisque la cession ne peut pas être envisagée.
57. Il sera observé, en tant que de besoin, que l'avocat de M. [O] [L] a adressé à la cour, en cours de délibéré, son désistement de sa demande d'autorisation d'exploiter les terres concernées par le présent bail.
58. Il conviendra donc de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [L] de leur demande de cession du bail au bénéfice de leur fils, M. [O] [L], et ordonné la libération des parcelles louées.
Sur l'indemnité d'occupation
59. Les époux [L] s'étant maintenus dans les lieux malgré l'exécution provisoire du jugement, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'ils seront tenus de payer une indemnité d'occupation d'un montant égal aux fermages et charges prévus par le bail résilié à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, et, au besoin, les y a condamnés.
Sur les dépens
59. Les dispositions concernant les dépens de première instance seront confirmées. Les époux [L] et M. [O] [L], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
60. Les dispositions concernant les dépens de première instance seront confirmées. L'équité commande de faire bénéficier Mme [B] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €, à la charge commune des époux [L] et de M. [O] [L].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes du 28 mars 2023,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [T] [L], Mme [I] [X] épouse [L] et M. [O] [L] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum M. [T] [L], Mme [I] [X] épouse [L] et M. [O] [L] à payer à Mme [N] [L] épouse [B] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
