5ème Chambre
ARRÊT N°-246
N° RG 21/03723 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RX6Z
(Réf 1ère instance : 11 20-0036)
M. [L] [U] [O]
C/
S.A. LA NANTAISE D'HABITATION
infirmation partielle de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats, et Madame Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Avril 2024
devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANT :
Monsieur [L] [U] [O]
né le 20 Avril 1978 à LIBREVILLE
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Garance LEPHILIBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006068 du 14/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)
INTIMÉE :
S.A. LA NANTAISE D'HABITATIONS
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
Par acte sous seing privé du 29 octobre 2018, M. [L] [U] [O] a pris à bail un logement d'habitation situé [Adresse 3], appartenant à la société La Nantaise d'Habitations.
Le montant du loyer initial mensuel a été fixé à 350,10 et le montant mensuel des charges 100,71 euros à titre de provision.
Le 7 janvier 2020, la société La Nantaise d'Habitations a fait délivrer à M. [U] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.
Par exploit d'huissier du 6 novembre 2020, la société La Nantaise d'Habitations a sollicité notamment du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes de constater la résiliation du contrat de location.
Par jugement du 25 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :
- constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 8 mars 2020,
- ordonné à M. [L] [U] [O] de libérer les lieux de tous les biens et occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que faute pour lui de s'exécuter dans ledit délai, la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société La Nantaise d'Habitations pourra faire procéder à son expulsion avec, si besoin est, l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- condamné M. [L] [U] [O] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré la société La Nantaise d'Habitations :
* la somme de 8 672,87 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 6 janvier 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,
* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charge comprise, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter du 8 mars 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [L] [U] [O] aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Le 18 juin 2021, M. [L] [U] [O] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 septembre 2021, il demande à la cour de :
- infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 25 février 2021,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société La Nantaise d'Habitations,
- constater que sa dette locative s'élève à la somme de 8 672,87 euros,
- lui accorder des délais de paiement pour paiement de sa dette locative envers la société La Nantaise d'Habitations,
- dire et juger que M. [G] [R] (') versera à la société Nantes Métropole Habitat ('), en sus du loyer et charges contractuelles, la somme maximale de 300 euros par mois en remboursement de sa dette locative,
- suspendre le jeu de la clause résolutoire,
- condamner la société La Nantaise d'Habitation aux entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 8 mars 2023, la société La Nantaise d'Habitations demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 25 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nantes en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- actualiser à 18 981,69 euros la somme due par M. [L] [U] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus, arrêtée au 17 novembre 2021 et à parfaire,
- et condamner M. [L] [U] [O] à lui payer la somme de 18 981,69 euros,
- condamner M. [L] [U] [O] à payer 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
M. [U] [O] explique qu'en fin d'année 2019, il a dû héberger sa cousine et deux de ses nièces en raison de la maladie et des problèmes financiers de sa tante.
Il invoque les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Il fait état de revenus constitués de l'allocation d'aide au retour à l'emploi pour un montant mensuel de 771,98 à 828,63 euros, ainsi que de charges qu'il qualifie de lourdes.
En réponse, la SA La Nantaise d'Habitations indique que le logement a été récupéré le 9 juin 2022 à la suite d'un procès-verbal d'expulsion.
Elle signale un état très dégradé du logement justifiant l'intervention de différents corps d'état. Elle réactualise le montant de la somme due à
18 981,69 euros.
Elle s'oppose aux délais sollicités en rappelant que les premiers impayés sont intervenus 5 mois après l'arrivée de M. [U] [O].
- Sur la résiliation.
La société La Nantaise d'Habitations a fait délivrer à M. [U] [O] un commandement de payer la somme de 3 422,94 euros le 7 janvier 2020. En l'absence de paiements réalisés dans les deux mois, et par l'application de la clause résolutoire, la résiliation du bail a été légitimement prononcée le 8 mars 2020. Aucun élément nouveau n'a été apporté par M. [U] [O] permettant de remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire.
Depuis lors, M. [U] [O] occupe ce logement sans droit ni titre et est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération définitive. Celle-ci est fixée en référence au montant du loyer et des charges avec revalorisation.
Les dispositions de première instance sont confirmées sur ce chef sauf à préciser que l'expulsion a déjà été réalisée.
-Sur le montant de la dette locative.
M. [U] [O] ne conteste pas le montant de la dette locative s'élevant à 8 672,87 euros au 6 janvier 2021.
La société SA La Nantaise d'Habitations explique avoir dû réaliser des travaux à la suite du départ du locataire et en justifie.
M. [U] [O] a fait l'objet d'un procès-verbal d'expulsion le 9 juin, et les lieux ont été évacués le 17 août 2022, l'indemnité d'occupation est par conséquent due jusqu'à ce terme.
M. [U] [O] est donc redevable des sommes de :
- les arriérés de loyer et l'indemnité d'occupation,
- les frais de remise en état incombant au locataire,
- et déduit le dépôt de garantie ainsi que la somme versée par la préfecture de Loire-Atlantique,
Soit un total de 18 523,81euros
Aucun paiement du locataire n'ayant été réalisé depuis le 5 décembre 2019, la somme de 18 523,81euros réclamée par le bailleur est ainsi fondée en son montant.
Le jugement est infirmé sur le montant de la dette locative.
-Sur les délais de paiement
Suivant l'article 1343-5 du code civil, des délais de paiement peuvent être accordés par le juge compte tenu de la situation du débiteur. Ceux-ci peuvent s'échelonner jusqu'à 3 ans en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Si M. [U] [O] avance avoir eu de très grosses difficultés de paiement consécutivement à la prise en charge financière de sa famille, il n'apporte toutefois aucun élément explicatif quant aux frais engendrés par ce changement de situation ou à l'état de santé de sa tante.
Sur ses capacités financières, l'appelant justifie de revenus variant de 771,98 à 828,63 euros d'après le récapitulatif annuel des relevés de situation mais rien n'est avancé sur le coût des charges qu'il supporte. Son niveau de vie est ainsi inconnu à la cour et ne peut permettre une visualisation de sa situation financière et ce d'autant plus que l'intéressé n'a versé aucun document actualisé sur sa situation.
Pour ce qui est de la participation du fonds d'aide familiale au paiement de la dette, aucun élément n'en prouve ni le principe ni le montant.
L'octroi de délais de paiement ne peut intervenir qu'à l'endroit de personnes ayant la volonté et la capacité de respecter un échelonnement des versements. Dans le dispositif de ses conclusions, M. [U] [O] propose un versement mensuel de 300 euros en sus du loyer et charges.
Même si cette demande est faite pour le compte d'un certain M. [R] [G] (désigné probablement par erreur par l'appelant), aujourd'hui l'échelonnement de la dette sur trois années nécessiterait un versement mensuel de 514,55 euros par mois, situation impossible au regard des revenus de l'intéressé.
La demande de l'appelant est rejetée.
- Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en ses demandes, M. [U] [O] est condamné à payer à la société La Nantaise d'Habitations la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens d'appel, étant par ailleurs précisé que les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et dépens (soit le coût de l'assignation et du commandement de payer) sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives à l'expulsion et au montant de la dette locative de M. [U] [O] ;
Statuant à nouveau,
Condamne M. [L] [U] [O] à verser à la société La Nantaise d'Habitations la somme de 18 523,81euros ;
Constate que l'expulsion de M. [U] [O] a été réalisée ;
Y ajoutant,
Déboute M. [L] [U] [O] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;
Condamne M. [L] [U] [O] à payer à la SA La Nantaise d'Habitations la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [L] [U] [O] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
