5ème Chambre
ARRÊT N° 241
N° RG 21/03731 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RX74
(Réf 1ère instance : 11-19-0081)
Mme [P] [H]
M. [Y] [F]
C/
Mme [G] [O]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Hellio (+ afm)
Me Sibillotte
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 19 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Avril 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 19 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [P] [H]
née le 27 décembre 1963 à [Localité 8], de nationalité française
[Adresse 5]
[Localité 8]
bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/8348 du 06/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES
Monsieur [Y] [F]
né le 12 aout 1971 à [Localité 6], de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 8]
bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/8357 du 06/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES
Représentés par Me Antoine HELLIO, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉE :
Madame [G] [O]
née le 20 Juin 1963 à [Localité 7], de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Laëtitia SIBILLOTTE de la SELARL SHANNON AVOCATS, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE
Mme [G] [O] a donné à bail à Mme [P] [H] et M. [Y] [F] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 9] par contrat du 26 février 2016, pour un loyer mensuel de 450 euros.
À la suite d'une réclamation formulée par les locataires le 16 janvier 2018, le Service Prévention des Risques Sanitaires Environnementaux de la commune de [Localité 9] est intervenu à leur domicile et a rendu un rapport sollicitant la réalisation de travaux par le bailleur.
Par acte du 11 décembre 2018, un commandement de payer les loyers a été signifié aux locataires ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance.
Mme [P] [H] et M. [Y] [F] ont assigné Mme [G] [O] le 30 janvier 2019 aux fins notamment d'obtenir la réalisation de travaux sous astreinte.
Par jugement du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 9] a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2016 entre Mme [G] [O], Mme [P] [H] et M. [Y] [F] concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 février 2019,
- constaté que la demande d'expulsion est sans objet en raison du départ des locataires le 3 octobre 2019,
- condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] à verser à Mme [G] [O] la somme de 4 444,53euros (décompte arrêté au 3 octobre 2019), avec les intérêts au taux légal a compter du 11 décembre 2018 sur la somme de 1 798 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,
- débouté Mme [G] [O] de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état et de nettoyage du logement,
- débouté Mme [P] [H] et M. [Y] [F] de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] aux dépens de la présente procédure,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Le 18 juin 2021, Mme [P] [H] et M. [Y] [F] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 janvier 2022, ils demandent à la cour de :
- juger recevable et bien fondés leur appel et leurs conclusions,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 4 444,53 euros,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer les dépens et la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de Mme [G] [O],
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [G] [O] de ses demandes de dommages et intérêts pour réparations locatives,
- débouter Mme [G] [O] de son appel incident,
- débouter Mme [G] [O] de ses demandes de paiement d'arriéré de loyers et de prise en charge des frais de travaux et de nettoyage,
- juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 10 avril 2022, Mme [G] [O] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 8], le 25 mars 2021, en ce qu'il a :
* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2019 entre elle, Mme [P] [H] et M. [Y] [F] concernant le bien à usage d'habitation située au [Adresse 1] à [Localité 8] sont réunies à la date du 12 février 2019,
* constaté que la demande d'expulsion est sans objet en raison du départ des locataires le 3 octobre 2019,
* condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] à lui verser les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 3 octobre 2019, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2018 sur la somme de 1 798 euros et à compter du jugement pour le surplus,
* débouté Mme [P] [H] et M. [Y] [F] de leur demande de dommages et intérêts,
* condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] à verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] aux dépens de la présente procédure.
Et, statuant de nouveau, il est demandé à la Cour d'appel de Rennes de :
- fixer l'arriéré locatif à la somme de 4475,89 euros,
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [P] [H] à lui payer la somme de 11 205,65 euros au titre des travaux de remise en état et de nettoyage du logement,
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [P] [H] au paiement de la somme de 1 500 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner solidairement M. [Y] [F] et Mme [P] [H], suivant les dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens d'instance et d'appel et ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement préalablement signifié, de la dénonciation à la caution et celui de la signification de l'assignation et du procès-verbal de constat établi le 1er mars 2018,
- débouter purement et simplement M. [Y] [F], Mme [P] [H] de leur appel principal et incident, et de fait, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [H] et M. [F] font état du courrier de la Direction environnement santé et développement durable du service de prévention des risques environnementaux et sanitaires du département des Côtes-d'Armor selon lequel : l'installation électrique est vétuste et non conforme, les radiateurs sont en nombre insuffisant et ne fonctionnement pas, certaines pièces présentent des traces de moisissures.
Ils communiquent des photographies.
Ils signalent un dégât des eaux à cause d'une fuite sur une canalisation d'alimentation privative d'eau froide non accessible.
Concernant la demande au titre des dégradations locatives, ils soulignent l'absence d'état des lieux de sortie ou de procès-verbal de commissaire de justice.
En réponse, Mme [O] précise qu'elle a sollicité des entreprises et signé des devis pour réaliser les travaux nécessaires mais qu'à cause des locataires, ces travaux n'ont pu être réalisés.
Elle indique que les locataires n'ont pas payé les loyers et n'ont pas justifié d'une assurance.
Elle expose qu'elle n'a pas reçu de congé de la part des locataires qui ont laissé le bien dans un état lamentable.
Elle soutient que :
- le bien donné à bail était en bon état et entretenu,
- les locataires n'ont pas donné suite aux démarche de l'agence immobilière à la suite du dégâts des eaux,
- le problème d'humidité du logement est dû à ce sinistre,
- il n'y a aucun constat contradictoire sur l'installation électrique et le chauffage.
Elle conteste l'exception d'inexécution invoquée par les appelants.
- Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».
Le bail conclu entre les locataires et la bailleresse le 26 février 2016 contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation du contrat de bail à compter de deux mois après la signification d'un commandement de payer les loyers, et à compter d'un mois à compter du commandement visant le défaut d'assurance des risques locatifs. Mme [O] a fait signifier aux locataires le 11 décembre 2018, un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d'assurance, celui-ci étant demeuré infructueux après deux mois.
Pas plus qu'en première instance les locataires ne rapportent la preuve de versements dans les deux mois à compter du commandement de payer, ni ne réclament l'octroi de délais supplémentaires.
Les dispositions de première instance sont confirmées en ce qu'elles constatent l'acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2019.
- Sur le montant de la dette d'arriérés locatifs
Au regard des différentes pièces produites, et notamment du document transmis à la CAF par Mme [O], il apparaît que les impayés de loyer s'élèvent à 3 825 euros entre juin 2018 et septembre 2019.
À cette somme s'ajoutent les impayés antérieurs de 2017 (576 euros) et l'indemnité d'occupation postérieure correspondant aux 3 premiers jours d'octobre (43,53 euros). La somme globale s'élève ainsi à hauteur de 4 444,53 euros.
Les dispositions de première instance sont confirmées.
- Sur l'état du logement pendant la location
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que : «Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée».
S'il est établi que le bailleur doit respecter son obligation de délivrance d'un logement décent, les réparations ne sont en revanche possibles qu'avec la collaboration de son locataire.
D'après les documents produits, la bailleresse a été informée de l'état du logement de la manière suivante :
le 16 novembre 2017, l'assurance l'a informée d'un dégât des eaux survenu le 28 août 2017,
le 22 décembre 2017, les locataires ont envoyé un mail attestant d'une situation d'humidité et de non fonctionnement des télévisions,
le 20 mars 2018, le service de prévention des risques sanitaires environnementaux a suggéré à la bailleresse de procéder à des vérifications de l'installation électrique et des chauffages.
Mme [G] [O] a répondu par l'intermédiaire de l'agence de gestion locative :
le 28 novembre 2017 un courrier est envoyé aux locataires leur demandant des informations sur le dégât des eaux,
le 28 février 2018, un autre courrier est envoyé pour prendre rendez-vous avec les locataires sur un problème d'humidité signalé,
un technicien de l'entreprise Technisat est venu remplacer le répartiteur,
le 10 juillet 2018, l'entreprise Bricolman a renoncé à la réalisation des travaux face à l'absence de réponse des locataires,
un courrier du 6 août 2018 signalant l'absence de réponse des locataires,
le 22 octobre 2018, un nouveau courrier est envoyé aux locataires rappelant que les locataires n'ouvrent pas la porte et ne répondent pas aux appel. Il leur est proposé un nouveau logement sans nécessité de respecter un préavis.
En conséquence, sur l'humidité, outre le rapport d'expertise consécutif au dégât des eaux suivi d'une prise en charge par l'assurance, seules des traces d'humidité non expliquées sont évoquées par le service prévention des risques sanitaires environnementaux, les locataires, ainsi que le technicien de l'entreprise Technisat. Le service prévention insiste d'ailleurs sur la nécessité de faire appel à un professionnel en vue de rechercher les causes exactes de l'humidité du logement. Ni l'ampleur, ni l'origine de cette humidité ne sont éclaircies d'autre manière que par la présentation de photographies des locataires, qui seront écartées car non certifiées.
Quant à l'installation électrique, le service prévention indique que celle-ci 'ne semble pas conforme' et les locataires relatent l'absence de fonctionnement des télévisions le 21 décembre 2017. De la même manière, et en l'absence d'une quelconque intervention de techniciens permettant d'établir la réalité de l'installation, toute conjecture semble inadéquate.
Ainsi, bien que l'état du logement puisse interroger, aucun diagnostic n'est posé et les locataires n'ont nullement permis à la bailleresse d'y remédier. Ils apparaissent bien malvenus par la suite de réclamer une diminution du loyer ou une indemnité alors même qu'ils ont empêché la réalisation de réparations sans apporter de justification et n'ont pas répondu à la proposition de relogement.
Leur demande d'indemnité est rejetée et les dispositions de première instance sont confirmées.
- Sur les travaux de remise en état après le départ des locataires
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ».
Il appartient à Mme [O] de rapporter la preuve de l'état du logement afin d'en demander l'indemnisation en cas de détérioration, suivant l'article 1353 du code civil. En l'espèce, aucun état des lieux n'a été réalisé contradictoirement ou constaté par huissier à l'entrée ou à la sortie des locataires. Les photographies non certifiées produites de part et d'autre ne peuvent permettre de constituer des éléments de preuve.
En l'absence d'éléments supplémentaires, il ne sera donc pas fait droit à la demande de l'intimée de remboursement des frais engagés pour la remise en état du logement.
Le jugement de première instance est confirmé sur ce chef.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Succombant en leur appel, Mme [H] et M. [F] devront payer les entiers dépens d'appel comprenant le commandement de payer, la dénonciation à la caution, la signification de l'assignation et le procès-verbal de constat du 1er mars 2018.
Ils seront également condamnés à verser la somme de 1 500 euros à Mme [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que les dispositions de première instance sont confirmées.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [P] [H] et M. [Y] [F] de leur demande en frais irrépétibles en cause d'appel ;
Condamne solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne solidairement Mme [P] [H] et M. [Y] [F] aux entiers dépens d'appel.
Le greffier, La présidente,
