Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 16
N° RG 23/05867 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UFQW
(Réf 1ère instance : 22/00002)
GFA DE LA COUR NEUVE
SCEA [P] [M] ET COMPAGNIE
C/
S.C.E.A. DE L'ENDRUERE
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Vanden Driessche via Me Berthault
Me Michel
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 JUILLET 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, rapporteur
Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Avril 2024
ARRÊT :
contradictoire, prononcé publiquement le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
GFA DE LA COUR NEUVE, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 415.167.360, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 11]
[Localité 5]
représentée par Me Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES
SCEA [P] [M] ET COMPAGNIE, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 324 490 044, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 10]
[Localité 5]
représentés par Me Pauline VANDEN DRIESSCHE de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES
INTIMEE :
S.C.E.A. DE L'ENDRUERE, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 419 812 045, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 11]
[Localité 5]
représentée par Me François-Xavier MICHEL, avocat au barreau de RENNES
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Suivant acte sous seing privé du 9 janvier 2006, le GFA de la Cour Neuve a donné à bail au GAEC de L'Endruère les parcelles cadastrées section BN n° [Cadastre 2] à [Cadastre 3] et n° [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sises sur la commune [Localité 5] et ce à compter du 1er janvier 2006, sur lesquelles est exercée une activité de maraîchage, en serre et en plein champ produisant notamment :
- de la mâche,
- des radis,
- des jeunes pousses,
- du muguet.
2. Les parcelles cadastrées section BN n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] situées sur la même commune ont fait l'objet d'un bail verbal portant la surface totale d'exploitation à 31 ha 74 a 90 ca.
3. Suivant acte d'huissier du 22 octobre 2021, le GFA de la Cour Neuve a fait délivrer au GAEC de L'Endruère deux congés pour le 31 décembre 2023 en vue d'une reprise pour exploitation personnelle de l'ensemble des parcelles données à bail.
4. Le GAEC de L'Endruère est devenu la SCEA de L'Endruère suite à l'assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2022.
5. Par requête du 11 février 2022, le GAEC de L'Endruère a demandé la convocation du GFA de la Cour Neuve devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes aux fins d'annulation des congés délivrés.
6. Par jugement du 18 septembre 2023, le tribunal a :
- reçu la SCEA [P] [M] et Compagnie en son intervention volontaire,
- rejeté la demande de médiation formée par le GFA de la Cour Neuve,
- annulé les congés délivrés le 22 octobre 2021 par le GFA de la Cour Neuve à la SCEA de L'Endruère,
- condamné la SCEA de L'Endruère à payer au GFA de la Cour Neuve la somme de 25.478,90 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des factures de fermage n° 2022/02, 2022/03 et 2022/04,
- débouté la SCEA de L'Endruère et le GFA de la Cour Neuve de leur demande sur le fondement de I 'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCEA de L'Endruère et GFA de la Cour Neuve aux dépens divisés par moitié entre eux,
- rappelé l'exécution provisoire de droit du jugement.
7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le GFA de la Cour Neuve ne peut pas exploiter lui-même les parcelles litigieuses, de sorte que le congé donné le 22 octobre 2021 ne peut pas l'être pour exploitation personnelle, et que la substitution éventuelle au profit de la SCEA [P] [M] et Compagnie n'est pas permise. Par ailleurs, la SCEA de L'Endruère ne justifie pas du paiement des factures de fermage produites ni ne s'explique sur l'absence de paiement soutenue par le GFA de la Cour Neuve.
8. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 12 octobre 2023, le GFA de la Cour Neuve et la SCEA [P] [M] et Compagnie ont interjeté appel de cette décision.
* * * * *
9. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 avril 2024 et soutenues à l'audience, le GFA de la Cour Neuve et la SCEA [P] [M] et Compagnie demandent à la cour de :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a annulé les deux congés délivrés le 22 octobre 2021 par le GFA de la Cour Neuve,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté le GFA de la Cour Neuve de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné la SCEA de L'Endruère et le GFA de la Cour Neuve aux dépens divisés par moitié entre eux,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCEA de L'Endruère à payer au GFA de la Cour Neuve la somme de 25.478,90 € outre intérêts de droit au titre des trois factures de fermages impayés datées des 30 juin et 31 décembre 2022,
- condamner au surplus la SCEA de L'Endruère à payer au GFA de la Cour Neuve la somme de 17.897,60 € outre intérêts de droit correspondant aux factures de fermage non réglées des 30 juin et 31 décembre 2023,
- statuant à nouveau,
- valider les deux congés délivrés par le GFA de la Cour Neuve le 22 octobre 2021,
- condamner la SCEA de L'Endruère à payer au GFA de la Cour Neuve une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCEA de L'Endruère aux entiers dépens de l'instance.
10. À l'appui de leurs prétentions, le GFA de la Cour Neuve et la SCEA [P] [M] et Compagnie font en effet valoir :
- que les congés donnés pour l'exploitation personnelle des parcelles par M. [S] [T] et M. [J] [T] respectent les conditions du code rural et de la pêche maritime, l'exploitation étant prévue au sein de la SCEA [P] [M] et Compagnie, dont le gérant est le fils d'[S], lequel exploitera également personnellement les terres,
- que la reprise des parcelles est justifiée dans le cadre du développement et de la diversification de l'activité de la SCEA [P] [M] et Compagnie vers des activités de plein champ, mais également afin de sécuriser les marchés et aller vers de nouveaux marchés (type aubergine), ainsi que par la nécessité d'avoir plus de surface et de répartir l'activité tout au long de l'année pour sécuriser les emplois et faire baisser le nombre de saisonniers,
- que la SCEA [P] [M] et Compagnie possède le matériel nécessaire à l'exploitation des parcelles reprises au travers d'un contrat de location à son bénéfice de la SCEA des Coquilles, ainsi que des entrepôts et des étangs (récupération des eaux pluviales).
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11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 avril 2024 et soutenues à l'audience, la SCEA de L'Endruère demande à la cour de :
- débouter le GFA de la Cour Neuve et la SCEA [P] [M] et Compagnie de leur appel,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les deux congés aux fins de reprise pour exploiter, signifié au GAEC de L'Endruère par le GFA de la Cour Neuve le 22 octobre 2021,
- lui décerner acte qu'elle ne conteste pas l'arriéré de fermages dont le paiement est réclamé et au paiement duquel elle a commencé à procéder et juger que toute condamnation à ce titre devra être prononcée en deniers ou quittances,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le GFA de la Cour Neuve au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
12. À l'appui de ses prétentions, la SCEA de L'Endruère fait en effet valoir :
- que le GFA de la Cour Neuve, dont les apports ont été intégralement réalisés en numéraire, est ici le seul bénéficiaire de la reprise même si l'exploitation doit être assurée par un associé, alors qu'il ne peut procéder à l'exploitation en faire valoir direct des biens compris dans son patrimoine,
- que l'âge des bénéficiaires désignés (60 et 62 ans), qui n'ont pas justifié être titulaires de parts au sein du GFA de la Cour Neuve depuis au moins neuf ans, permet de douter du projet,
- que le vrai bénéficiaire de la reprise est la SCEA [P] [M] et Compagnie qui n'est pas associée du GFA de la Cour Neuve, pas plus que son gérant M. [A] [T], ce qui équivaut à son expulsion pure et simple au profit d'un tiers,
- que, le bail étant verbal sur les parcelles BN, n° [Cadastre 1], [Cadastre 4] et [Cadastre 6], aucune reprise n'est possible à l'issue d'une période triennale, aucune justification n'étant par ailleurs donnée sur la date de départ de ce bail.
* * * * *
13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
14. À titre liminaire, les deux chefs du jugement relatifs à l'accueil de l'intervention volontaire de la SCEA [P] [M] et Compagnie et au rejet de la demande de la médiation sollicitée par le GFA de la Cour Neuve ne sont pas contestés en cause d'appel, si bien qu'ils pourront être confirmés.
Sur la validité des congés du 22 octobre 2021
15. Aux termes de l'article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, 'le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
À peine de nullité, le congé doit :
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;
- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.
La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur'.
16. L'article L. 411-48 prévoit qu' 'aucun bénéficiaire ne peut être substitué à celui ou à ceux dénommés dans le congé, à moins que, par force majeure, ces bénéficiaires ne se trouvent dans l'impossibilité d'exploiter aux conditions prévues par les articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67.
Dans ce cas :
- s'il s'agit d'une demande de reprise pour l'installation d'un descendant, il peut lui être substitué soit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, soit un autre descendant majeur ou mineur émancipé de plein droit ;
- s'il s'agit d'une demande de reprise personnelle du bailleur, ce dernier peut se substituer soit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, soit l'un de ses descendants majeur ou mineur émancipé de plein droit.
En cas de décès du bailleur, son héritier peut bénéficier du congé s'il remplit les conditions mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67'.
17. L'article L. 322-11 dispose en son 1er alinéa que 'le groupement foncier agricole doit donner à bail les terres dont il est propriétaire lorsque son capital est constitué pour plus de 30 % par des apports en numéraire. Le groupement foncier agricole constitué entre époux, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus n'est pas soumis à cette obligation'.
18. L'article L. 411-59 fait obligation au 'bénéficiaire de la reprise' de 'se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.
Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe.
Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions'.
19. Enfin, l'article L. 411-60 édicte que 'les personnes morales, à la condition d'avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d'exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d'un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. L'exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l'exploitation du bien repris que s'ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu'ils les ont acquises à titre onéreux'.
20. Le faire-valoir direct est un mode d'exploitation d'une propriété agricole dans lequel la terre est cultivée par le propriétaire lui même. L'associé d'un GFA qui a été désigné pour exploiter personnellement le bien repris doit justifier qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience exigées par la loi.
21. En l'espèce, les congés délivrés le 22 octobre 2021 par le GFA de la Cour Neuve au GAEC de L'Endruère devenu la SCEA de L'Endruère concernant tant le bail du 9 janvier 2006 que celui, verbal, 'à effet' au 1er janvier 2009 mentionnent que 'le bailleur entend reprendre l'objet de la location pour reprise pour exploitation personnelle' et spécifiquement 'au bénéfice' de M. [J] [T] et M. [S] [T], associés du GFA de la Cour Neuve, et qui 'exploiteront les terres au travers de la SCEA [P] [M] et Compagnie'.
22. Aux termes de l'article 3 de ses statuts, le GFA de la Cour Neuve 'ne pourra procéder à l'exploitation en faire-valoir direct des biens compris dans son patrimoine'.
23. L'article 7 confirme que les apports, d'un total de 320.000 francs, ont été intégralement faits en numéraire, entre :
- M. [F] [K] (53.400)
- Mme [D] [K] (53.400)
- M. [U] [K] (53.400)
- M. [G] [T] (40.000)
- Mme [V] [T] (40.000)
- M. [J] [T] (40.000)
- M. [S] [T] (40.000).
24. M. [U] [K] est, avec Mme [E] [K] et M. [H] [O], associé de la SCEA de L'Endruère, issue de la transformation, le 27 juin 2022, du GAEC de L'Endruère, preneur des biens du GFA de la Cour Neuve.
25. Suivant procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 12 juin 2020, M. [S] [T], M. [J] [T] et Mme [V] [X]-[T] ont été nommés en qualité de co-gérants du GFA de la Cour Neuve.
26. M. [S] [T], M. [J] [T] et M. [A] [T] sont co-gérants associés de la SCEA [P] [M] et Compagnie.
27. Il est établi que le GFA de la Cour Neuve ne constitue pas un groupement foncier agricole dit 'familial' et qu'il est intégralement constitué d'apports en numéraire, ce qui ne lui permet pas de donner congé en vue d'une reprise personnelle en faire-valoir direct.
28. À supposer même que le fait de faire exploiter les terres par des associés ne s'assimile pas à du faire-valoir direct, les congés donnés l'ont été au profit de certains associés personnes physiques du GFA de la Cour Neuve, à savoir M. [J] [T] et M. [S] [T], qui entendent exploiter les terres au sein de la SCEA [P] [M] et Compagnie, elle-même tiers au GFA.
29. M. [J] [T] et M. [S] [T] sont certes membres du GFA de la Cour Neuve depuis l'origine, c'est-à-dire depuis plus de neuf ans au sens des dispositions de l'article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime puisque le groupement foncier agricole a été créé le 23 janvier 1998.
30. Mais, outre le fait que l'âge de ces associés pose question sur la réalité de leur engagement à exploiter personnellement les parcelles reprises pendant neuf ans (M. [J] [T] est né le 15 janvier 1961 et M. [S] [T] est né le 30 décembre 1964), ils ne justifient ni l'un ni l'autre qu'ils répondent aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'ils ont bénéficié d'une autorisation d'exploiter, contrairement aux exigences imposées par l'article L. 411-59.
31. Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont annulé les congés litigieux.
32. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.
Sur les fermages
33. Aux termes de l'article 1728 du code civil, 'le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus'.
34. En l'espèce, le GFA de la Cour Neuve demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCEA de L'Endruère à lui payer la somme de 25.478,90 € outre intérêts de droit au titre des trois factures de fermages impayés datées des 30 juin et 31 décembre 2022,
- condamner la SCEA de L'Endruère à lui payer la somme de 17.897,60 € outre intérêts de droit correspondant aux factures de fermage non réglées des 30 juin et 31 décembre 2023.
35. La SCEA de L'Endruère reconnaît devoir les fermages réclamés mais affirme avoir amorcé le paiement par le biais d'un échéancier accepté par le GFA de la Cour Neuve, ce dont elle justifie par la production d'un relevé de compte bancaire, d'où sa demande de condamnation en deniers et quittances.
36. Il sera donc fait droit aux demandes du GFA de la Cour Neuve, sauf à prononcer la condamnation en deniers et quittances valables.
Sur les dépens
37. La disposition du jugement relative aux dépens sera confirmée. Le GFA de la Cour Neuve, partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
38. La disposition du jugement relative aux frais irrépétibles sera confirmée. L'équité commande de faire bénéficier la SCEA de L'Endruère des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Nantes du 18 septembre 2023,
Y ajoutant,
Condamne la SCEA de L'Endruère à payer au GFA de la Cour Neuve la somme de 17.897,60 € outre intérêts de droit correspondant aux factures de fermage non réglées des 30 juin et 31 décembre 2023,
Dit que les condamnations aux fermages prononcées tant par le tribunal que par la cour s'entendent en deniers et quittances valables,
Condamne le GFA de la Cour Neuve aux dépens d'appel,
Condamne le GFA de la Cour Neuve à payer à la SCEA de L'Endruère la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le greffier, Le président,
