16/11/2022
ARRÊT N°14/2022
N° RG 22/00001 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OSGY
J-C.GARRIGUES
Décision déférée du 16 Décembre 2021 - Juge de l'expropriation d'ALBI - 21/000878
P.MALLET
Commune COMMUNE DE [Localité 11]
C/
[I] [Y] EPOUSE [E]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
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COUR D'APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
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ARRÊT DU SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
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APPELANTE
COMMUNE DE [Localité 11]
[Adresse 10]
[Localité 11]
Représentée par Me Emmanuelle MARCO, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Madame [I] [Y] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 11]
sans avocat constitué
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU TARN
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Florence Galeotti, munie d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Président : J.C. GARRIGUES,
Assesseurs : A-M. ROBERT
I. MARTIN DE LA MOUTTE
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- REPUTE CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
- signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
FAITS ET PROCEDURE
Le 17 février 2021, la commune de [Localité 11] a reçu une déclaration d'intention d'aliéner émanant de Maître [H], notaire à [Localité 9], agissant pour le compte de Mme [I] [Y] épouse [E], portant sur deux parcelles cadastrées section B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5], [Adresse 1], mentionnant un prix de 110.000 €.
Suivant décision en date du 7 avril 2021, la commune a exercé son droit de préemption en vue de la réalisation d'un projet urbain conformément à l'article L.210-1 du code de l'urbanisme et à l'un des objectifs de l'article L. 300-1 du même code, et ce au prix de 66.000 € .
Par courrier en date du 25 mai 2021, Mme [Y] épouse [E] a contesté le montant de l'offre et maintenu son prix de vente à 110.000 € faisant état de l'insuffisance manifeste de l'offre alors qu'elle avait un acquéreur à ce prix.
Par mémoire en date du 9 juin 2021, la commune de [Localité 11] a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Albi aux fins de fixation judiciaire du prix à la somme de 66.000 € .
Par jugement en date du 16 décembre 2021, le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité de dépossession due par la commune de [Localité 11] à Mme [I] [Y] épouse [E] pour l'exercice de son droit de préemption urbain sur les parcelles cadasrrées section B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] sises [Adresse 1] à [Localité 11] à la somme de cent quatre mille deux cent vingt euros (104 220 € ), et laissé les dépens à la charge de la commune.
Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que les termes de comparaison proposés par la commune de [Localité 11] étaient relativement anciens et ne correspondaient pas au prix du marché. Il a pris en compte deux annonces de ventes fournies par le commissaire du gouvernement concernant la commune de [Localité 7], l'une portant sur un hangar garage de 323 m² au prix de 148 €/m² et l'autre un entrepôt de 200 m² au prix de 105.000 € .
Il a ensuite combiné la méthode par comparaison avec la méthode par récupération foncière et retenu à ce titre une valeur de 135 m², soit 104.220 € pour 772 m² . Il a considéré qu'il n'y avait pas lieu de prendre en compte le coût de la démolition ou des éventuels surcoûts liés à la présence d'amiante ou d'autres polluants, la commune devant assumer les désagréments de l'emprise. Il a en conséquence fixé le prix à la somme de 104.220 € .
Selon déclaration enregistrée le 14 janvier 2022, la commune de [Localité 11] a interjeté appel de ce jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions reçues au greffe par le RPVA le 13 avril 2022, la commune de [Localité 11] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 16 décembre 2021 en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession due par la commune à la somme de 104.220,00 € ;
- fixer la valeur vénale de l'emprise expropriée par la commune de [Localité 11] à la somme de 66.000,00 € ;
- condamner Mme [E] au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [E] aux entiers dépens.
La commune rappelle que l'avis du service des domaines avait été rendu le 15 mars 2021 et avait estimé la valeur du bien à 60.000 € avec une marge d'appréciation de 10 %, ce qui justifiait son offre d'achat à hauteur de 66.000 € , et qu'un rapport établi par la société AMT Conseils démontrait que par comparaison aux terrains vendus dans une zone comparable, la valeur vénale du terrain devait être arrêtée à 71.722 € . Elle précise que ce chiffre ne tenait toutefois pas compte du coût de la démolition qui avait été estimé entre 8000 et 10.000 € en raison notamment de la présence d'amiante.
Elle expose que le premier juge a motivé la valeur de 135 €/m² par la rareté de ce type de terrain et par sa proximité avec les services et le centre-ville. Elle fait valoir que la rareté du bien n'est prouvée par aucun élément, que si les terrains de référence se trouvent effectivement en zone UC, ils sont pour certains plus proches du centre-ville que certaines parcelles situées en zone UB, et que le juge a fait abstraction de la proximité des parcelles avec la gare SNCF avec pour conséquence des nuisances sonores (50 trains par jour) et d'un château d'eau créant une nuisance visuelle.
Elle reproche ensuite au juge d'avoir refusé d'opérer un abattement en raison de l'encombrement du terrain. Elle soutient que les frais de démolition doivent être pris en compte et elle produit un devis fixant à 35.065,20 € TTC les frais de démolition de l'ancien garage.
Mme [Y] épouse [E], régulièrement avisée de la déclaration d'appel et de la date de l'audience, n'a pas constitué avocat.
Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 17 juin 2022, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 86.000 € .
Le commissaire du gouvernement expose que les parcelles sont situées en zone UB du PLU de la commune de [Localité 11] et rappelle que les biens classés en UB sont plus côtés que ceux classés en UC.
S'agissant de l'évaluation par la méthode par comparaison, il fournit trois termes de comparaison lui permettant de retenir une valeur de 87.100 € qu'il estime pertinent de recouper avec la méthode par récupération foncière consistant à évaluer l'immeuble en tant que terrain à bâtir sous déduction des frais de démolition du bâti existant.
Il propose de retenir une valeur de 130 €/m², soit un prix de 100.360 € dont il convient de déduire la somme de 15.120 € au titre de la démolition.
MOTIFS
L'intimé régulièrement assigné qui n'a pas conclu est réputé s'être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.
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Le bien objet de la préemption correspond à un ancien garage automobile aujourd'hui désaffecté et à une petite parcelle située derrière le bâtiment par rapport à la route, le tout pour une superficie de 772 m² :
- la parcelle B [Cadastre 4] est un petit terrain nu de forme régulière mais allongée d'une superficie de 153 m² ;
- la parcelle B [Cadastre 5], d'une superficie totale de 619 m² comprend une surface bâtie de 216 m² à usage d'ancien garage automobile.
Ces parcelles sont situées dans un quartier d'habitation à proximité du centre-bourg. Elle constituent une unité foncière et sont accessibles par la voie publique. Un château d'eau surplombe la propriété.
Le commissaire du gouvernement précise que vu de l'extérieur, la construction ancienne de plain-pied est dans un état général d'entretien moyen, en tôles apparentes avec des façades crépies vétustes, couverte par un toit en éverite probablement amianté et qu'une dépollution du sol pourrait s'avérer nécessaire compte tenu de l'ancienne activité exercée dans les locaux.
Le bien doit être évalué libre de toute occupation.
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Le prix d'un bien préempté doit être fixé selon les termes de l'article L.213- 4 du code de l'urbanisme :
' A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Lorsqu'il est fait application de l'article L.213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel'.
En l'espèce, la date de référence est le 17 décembre 2019, date de la dernière modification simplifiée du PLU de la commune de [Localité 11].
A cette date, le bien préempté est classé en zone UB du PLU qui correspond essentiellement à des faubourgs qui se sont développés autour du centre historique et le long des principaux axes de circulation. Cette zone concerne un bâti traditionnel ancien de deux à trois niveaux, implanté souvent en continuité le long des rues. La zone accueille en outre des locaux d'activité (artisanat, entrepôts, garages, commerces).
Conformément à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance.
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La préemption s'analysant, à la différence de l'expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d'un préjudice, mais un prix de vente.
En l'espèce, comme le propose le commissaire du gouvernement, le prix du bien doit être déterminé par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables, selon la méthode dite 'terrain intégré', méthode ensuite recoupée suivant la méthode de la récupération foncière reposant sur le principe selon lequel un immeuble bâti ne peut valoir moins que la valeur du sol considéré comme nu et libre de toute occupation, diminuée des frais de démolition des constructions existantes et, le cas échéant, des frais d'éviction et de relogement des occupants.
Le recours à cette seconde méthode est en l'espèce d'autant plus justifié qu'aucun terme de comparaison réellement probant n'a été trouvé sur la commune de [Localité 11].
S'agissant de la méthode de la récupération foncière, le commissaire du gouvernement a retenu quatre ventes de terrains à bâtir de superficies similaires dans la commune moyennant des prix de 104,17 €/m² , 82,70 €/m², 82 €/m² et 94 €/m², soit une moyenne de 90,70 €/m² arrondie à 91 €/m², tout en précisant que toutes ces ventes étaient en zone UC du PLU, aucune cession de terrain à bâtir n'ayant été trouvée en zone UB ou à proximité immédiate des parcelles à évaluer, et que les terrains en zone UB, de par leur rareté et leur proximité avec les services et le centre-ville devaient être estimés plus cher que les termes de comparaison cités.
Il a ensuite rappelé le prix des terrains à bâtir dans la commune de [Localité 8], commune référencée dans la cote Callon la plus proche de [Localité 11] (prix maximaux 204 €/m² , prix dominants 130 €/m² et prix minimaux 64 €/m² pour des terrains situés en 'banlieue ordinaire' par opposition à 'banlieue résidentielle'), et proposé de retenir un prix de 130 €/m² .
En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant une valeur de 135 €/m², soit 104.220 € pour 772 m² .
Les critiques formulées sur ce point par l'appelante doivent être écartées comme non pertinentes :
- la commune estime que la rareté du bien n'est prouvée par aucun élément, mais cette rareté est confirmée par le commissaire du gouvernement et par le fait que l'appelante n'est pas en mesure de fournir le moindre terme de comparaison efficient ;
- elle reproche au premier juge d'avoir fait abstraction de la proximité du bien préempté avec la gare SNCF et les nuisances sonores que cela entraîne, mais sur ce point le commissaire du gouvernement a justement estimé que la proximité de la gare constituait à la fois un inconvénient pour le bruit et un avantage, les déplacements étant facilités ; s'agissant plus précisément du bien préempté à l'usage de garage automobile, la proximité de la gare constituait à l'évidence un élément de plus-value important ;
- enfin, la présence d'un château d'eau à proximité des parcelles comme élément de moins-value a été retenue par le commissaire du gouvernement lors du choix du prix et par suite par le premier juge.
En revanche, c'est à tort que le premier juge a estimé qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération le coût de la démolition ou des éventuels surcoûts liés à la présence d'amiante ou d'autres polluants, 'la commune devant assumer les désagréments de l'emprise'.
En effet, le prix est en l'espèce fixé pour l'essentiel au moyen de la méthode de la récupération foncière qui consiste à évaluer le bien en pratiquant un abattement correspondant au coût de la démolition des constructions en place, le terrain n'ayant de valeur vénale qu'en fonction de la récupération de celui-ci pour la construction.
Le commissaire du gouvernement indique sur ce point que selon les études de la DNID, les coûts de démolition peuvent être évalués à 60 €/m² HT de superficie à démolir (étude de 16 opérations de 2013 à 2017 issus de bordereaux de prix ou de publications d'attributions de marchés de travaux), et que pour 2021, ce coût peut être évalués à 70 €/m² HT, soit un coût de démolition évalué à 15.120 € pour 216 m² à démolir.
Cette évaluation du coût de la démolition n'est pas utilement remise en cause par la production par la commune d'un devis établi à sa demande par l'entreprise Cassin pour un montant de 35.065,20 € TTC.
Dans ces conditions, il y a lieu de fixer à la somme de 89.100,00 € ( 104.220 - 15.120) le prix d'acquisition du bien objet de la préemption.
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La commune de [Localité 11], partie principalement perdante, a été justement condamnée par le premier juge aux dépens de première instance.
Partie principalement perdante en cause d'appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Infirme le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Albi en date du 16 décembre 2021, sauf en ce qu'il a laissé les dépens de première instance à la charge de la commune de [Localité 11].
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à la somme de 89.100 € (quatre vingt neuf mille cent euros) le prix d'acquisition des parcelles cadastrées section B [Cadastre 4] et B [Cadastre 5] sises à [Adresse 1].
Condamne la commune de [Localité 11] aux dépens d'appel.
La déboute de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
I. ANGER J-C.GARRIGUES
