COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
DA
Code nac : 30E
12e chambre section 2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 JUIN 2016
R.G. N° 15/00510
AFFAIRE :
SAS BBLMSM
C/
[U] [O]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 15 Janvier 2015 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° Chambre : 03
N° Section :
N° RG : 13/05715
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christophe DEBRAY
Me Patricia MINAULT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT JUIN DEUX MILLE SEIZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SAS BBLMSM
N° SIRET : 530 864 610
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 15025
Représentant : Me Nathalie CARRERE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A193 -
APPELANTE
****************
Madame [U] [O]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1] (MAROC) (MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentant : Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20150043
Représentant : Me Yves SINSOLLIER, Plaidant, avocat au barreau de
NARBONNE
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Alain PALAU, Président,
Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,
Monsieur François LEPLAT, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,
FAITS :
Le 1er juillet 2004, Monsieur [G] a consenti à la société Ecurie du chêne, représentée par Monsieur [D], un bail commercial de neuf années moyennant un loyer annuel de 20 400 euros pour un ensemble de 'quinze boxes nus d'une dimension de 3 m x 3,30 m et de cinq boxes d'une dimension de 4 m à 3 m, incluant la mise à disposition de trois paddocks et de deux selleries de 5m x 4m', situés au lieu-dit [Localité 2], et devant 'servir exclusivement à l'élevage et en général à toutes activités équestres à l'exclusion de l'activité de centre équestre ou de poney-club'. Par avenant du 1er janvier 2005, le bailleur a autorisé l'activité de poney-club et étendu la location à un local à usage de bureau et à un terrain de 170m².
Placée en redressement judiciaire le 11 janvier 2010 par le tribunal de commerce d'Evry, la société Ecurie du chêne a fait l'objet le 21 février 2011 d'une décision de cession à la société BBLMSM - ayant pour dirigeant salarié Monsieur [D] - au prix de 33 000 euros comprenant le droit au bail, la clientèle, le nom, les meubles, 4 poneys, 2 chevaux le stock de paille et fourrage, l'acte de cession ayant été signifié le 18 mal 2011 à Madame [O] venant aux droits de Monsieur [G], décédé.
Le 20 décembre 2012, Madame [O] a fait délivrer à la société BBLMSM un congé pour le 30 juin 2013 assorti d'un refus de renouvellement du bail et d'une offre d'indemnité d'éviction auquel la société BBLMSM s'est opposée en faisant assigner le 28 juin 2013 Madame [O] devant le tribunal de grande instance de Versailles pour voir requalifier le contrat en bail rural, et subsidiairement pour fixer l'indemnité d'éviction.
PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu le jugement du 15 janvier 2015 du tribunal de grande instance de Versailles qui a :
- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par Madame [O],
- débouté la société BBLMSM de sa demande de requalification du bail commercial du 1er juillet 2004 et de l'avenant du 1er janvier 2005 liant les parties en bail rural,
- rejeté la demande de la société BBLMSM en nullité du congé délivré le 20 décembre 2012 par Madame [O],
- ordonné une expertise confiée à Monsieur [W], expert agréé, en vue de l'estimation de l'indemnité d''éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce,
- dit que le montant de l'indemnité d'occupation due par la société BBLMSM à Madame [O] sera égal au montant du loyer en cours, charges en sus, dans l'attente du rapport d'expertise,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la société BBLMSM à versera Madame [O] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties, du surplus de leurs demandes,
- condamné la société BBLMSM aux dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu le rapport de Monsieur [W] dressé le 6 janvier 2015 ;
* *
Vu l'appel interjeté le 16 janvier 2015 par la société BBLMSM ;
Vu l'ordonnance sur incident du 2 avril 2015 ;
Vu l'arrêt avant dire droit du 19 janvier 2016 ;
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Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 21 mars 2016 pour la société BBLMSM aux fins de voir, au visa des articles L. 311-1, L. 411-1 et L. 411-47du code rural, L. 145-9 du code de commerce, 117 et 564 du code de procédure civile, 1131 et 1184 du code civil :
- déclarer recevable et bien fondée la société BBLMSM en son appel ainsi qu'en l'ensemble de ses demandes,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger que la nature juridique d'un contrat s'apprécie à la date de signature de celui-ci,
- dire et juger que la mise à disposition de la SARL ECURIE DU CHENE, à titre onéreux, par M. [Q] [G], des biens immobiliers sis Lieudit [Localité 2], devant servir exclusivement à l'élevage, selon contrat en date du 1er juillet 2004, constitue un bail rural au sens des dispositions d'ordre public de l'article 411-1 du code rural,
- dire et juger que l'avenant signé en date du 1er janvier 2005 portant sur l'ajout d'une activité complémentaire de poney-club n'a pas modifié la nature de bail rural du contrat,
- requalifier en bail rural le bail en date du 1er juillet 2004 et l'avenant en date du 1er janvier 2005 conclus entre Monsieur [G] et la société Ecurie du Chêne,
- dire et juger nul et de nul effet le congé notifié, selon exploit en date du 20 décembre 2012, par Madame [O] à la société BBLMSM en violation des dispositions de l'article L. 411-17 du code rural ;
à titre subsidiaire,
- dire et juger que Madame [O] ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des biens immobiliers donnés à bail à la date de délivrance du congé,
- dire et juger que le congé notifié selon exploit en date du 20 décembre 2012 ne contient pas l'énonciation des motifs du refus de renouvellement du bail,
- dire et juger nul et de nul effet le congé délivré selon exploit en date du 20 décembre 2012, par Madame [O] à la société BBLMSM en violation des dispositions de l'article L.145-9 du Code de commerce,
- dire et juger en conséquence que le bail s'est poursuivi au-delà du 30 juin 2012 et s'est renouvelé, par tacite reconduction, pour une durée indéterminée,
sur la demande de résiliation du bail de Madame [O],
- dire et juger que cette demande, non reprise par Madame [O] aux termes de ses dernières écritures, doit être réputée abandonnée,
subsidiairement,
- dire et juger irrecevable la demande de Madame [O] par application des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile,
- dire et juger que le commandement de payer délivré ne peut avoir produit aucun effet, les textes visés étant inapplicables en matière de bail rural de droit commun,
- dire et juger que Madame [O] a manqué à son obligation de délivrance, en se dispensant d'effectuer les travaux de désamiantage des lieux loués et aux travaux de mise aux normes des installations électriques,
- dire et juger en conséquence la société BBLMSM fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution,
- dire et juger le commandement de payer en date du 25 février 2015 dépourvu d'effet,
- débouter Madame [O] de sa demande tendant à la résiliation du bail et au paiement de la somme de 126 293,35 euros,
sur la demande de condamnation de la société BBLMSM au paiement d'une somme de 130 966,84 euros au titre de l'indemnité d'occupation,
- dire et juger que cette demande, non reprise par Madame [O] aux termes de ses dernières écritures, doit être réputée abandonnée ;
- débouter Madame [O] de sa demande ;
en tout état de cause,
- dire et juger que l'indemnité d'occupation ne sera due qu'à compter de la réalisation par le bailleur des travaux de désamiantage et de remise aux normes des locaux donnés à bail,
sur la demande de fixation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 568 du Code de procédure civile,
- dire et juger qu'il appartient à Madame [O] de saisir le tribunal de grande instance de Versailles de sa demande,
subsidiairement, avant-dire droit,
- désigner tel expert foncier et agricole qu'il plaira avec mission de convoquer les parties aux fins de les entendre contradictoirement, de rechercher tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire a eu la possibilité de transférer son fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel a été dans l'affirmative le coût d'un tel transfert, donner son avis sur l'indemnité d'occupation due à compter de la date d'effet du congé, en tenant compte de l'état des locaux donnés à bail, au regard, notamment des travaux de désamiantage et de mise aux normes électriques et sanitaires dont la réalisation est nécessaire à la jouissance paisible,
plus subsidiairement,
- fixer à la somme de 294 500 euros le montant total de l'indemnité d'éviction qui sera due par Madame [O] à la société BBLMSM, soit 180 000 euros au titre de l'indemnité principale, et 114 500 euros au titre des indemnités accessoires,
- en tant que de besoin, la condamner au paiement de la dite somme,
- fixer à la somme annuelle de 20 400 euros HT le montant de l'indemnité d'occupation due par la société BBLMSM à compter de la date d'effet du congé,
- dire et juger que cette somme n'est due que dans la limite de 50%, compte tenu du défaut de jouissance paisible des locaux donnés à bail,
en tout état de cause,
- débouter Madame [O] de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamner Madame [O] au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Debray, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
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Vu les dernières conclusions remises par le RPVA le 15 mars 2016 pour Madame [O] aux fins de voir, au visa de la loi du 23 février 2005 codifiée sous l'article L 411-1 du code rural :
sur la demande de requalification du bail commercial en bail rural,
- dire et juger que la société BBLMSM est mal fondée à soutenir l'existence d'une activité d'élevage alors qu'elle a rajouté cette activité à l'objet social lors de l'assemblée générale du 17 juin 2013 et qu'elle l'a ensuite rendue opposable aux tiers par les publications faites au greffe du tribunal de commerce,
- constater que l'expert judiciaire n'a trouvé aucune trace comptable de la moindre activité d'élevage dans les trois bilans 2011- 2012 et 2013 transmis de la société BBLMSM tant au niveau des immobilisations corporelles qu'au niveau des comptes de résultat (charge et recette),
- dire et juger que la société BBLMSM est surabondamment mal fondée à soutenir l'existence d'une activité d'élevage alors qu'elle n'a pas communiqué son bilan 2014 à l'expert judiciaire, ni même à la cour,
- dire et juger qu'ipso facto, la société BBLMSM ne justifie pas d'une activité principale d'élevage de chevaux participant à un cycle complet de production animale et des revenus comptables provenant de cette exploitation,
- confirmer le jugement entrepris,
sur la validité du congé,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé délivré le 20 décembre 2012 à la demande de Madame [O],
sur la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation,
- évoquer en application de l'article 568 du code de procédure civile les indemnités revenant à chaque partie depuis la date d'effet du congé,
- constater que la société BBLMSM a droit à une indemnité d'éviction totale à 85 500 euros,
- dire et juger que la société BBLMSM est mal fondée à contester ce montant et soutenir quoi que ce soit dans la mesure où elle a refusé de fournir à l'expert son bilan 2014,
- constater que Madame [O] a droit à une indemnité d'occupation de 150 500 euros au 20 mai 2016 outre les charges justifiées à hauteur de 21 371 euros au 11 mars 2016 soit la somme de 171 871 euros,
- ordonner la compensation des créances,
- condamner la société BBLMSM au règlement de la différence soit la somme de 86 371euros,
- constater que la société BBLMSM occupe désormais les lieux sans droit ni titre,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la société BBLMSM et de tous occupants de son chef,
- dire et juger que l'indemnité d'occupation sera due entre le 30 mai 2016 et le complet départ de la société BBLMSM au montant fixé par l'expert sur la base de 43 000 euros HT par an avec en sus les nouvelles charges à venir qui s'y rajouteront postérieurement au décompte du 11 mars 2016,
- condamner la société BBLMSM au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la société d'avocat Minault, avocat au Barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
* *
Vu l'ordonnance de clôture du 12 avril 2016 ;
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant qu'aux termes de ses conclusions, Madame [O] ne conteste pas la recevabilité de l'appel de la société BBLMSM, en sorte qu'il n'y pas lieu de la discuter.
1. Sur la requalification du bail commercial en bail rural
Considérant qu'aux termes de l'article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur à la date de signature du bail le 1er juillet 2004 et de son avenant du 1er janvier 2005, sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation ;
Considérant que pour prétendre à la requalification du bail commercial en bail rural, la société BBLMSM prétend la déduire, en premier lieu, des stipulations claires et précises de l'affectation 'exclusive des lieux à l'activité de l'élevage' et dont l'élargissement à l'activité complémentaire de poney-club par avenant du 1er janvier 2005 ne modifie ni la nature ni la portée de cette affectation principale ;
Que la société BBLMSM conteste ainsi la volonté des parties d'affecter le site à une activité d'enseignement équestre et de pension des équidés que les premiers juges ont retenue, non seulement contre la lettre du contrat, mais encore en recourant à des éléments de preuves extrinsèques ou postérieurs à la conclusion du bail tirés de l'activité de la société Ecurie du chêne en 2004 ainsi que de ses statuts et de son activité mentionnée sur son Kbis ;
Qu'enfin, elle invoque le statut d'agriculteur reconnu à Monsieur [D] en sa qualité de dirigeant de société Ecurie du chêne par arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 septembre 2008 confirmant son assujettissement aux cotisations sociales des salariés agricoles à compter de 2005 ;
Mais considérant que de par leur nature, les lieux loués ont une destination mixte agricole, civile ou commerciale, et tandis qu'en stipulant au bail que les lieux loués devaient 'servir exclusivement à l'élevage et en général à toute activité équestre', les parties ont convenu sans ambiguïté que l'affectation des lieux ne se limitait pas à la seule activité d'élevage au sens de l'article L. 311-1 précité, de sorte que les premiers juges étaient bien fondés pour conforter la qualification commerciale que les parties avaient donnée au bail, à rechercher les informations relatives à l'activité effectivement poursuivie ; qu'au surplus, la cour relève que le contrat passé entre les parties stipule des conditions propres au statut des baux commerciaux au lieux de ceux des baux ruraux et qui concernent la durée du bail, ses conditions de renouvellement, l'absence de libre disposition de l'immeuble, la charge du bailleur pour les grosses réparations, transformations ou améliorations et enfin, la fixation d'un loyer substantiel ;
Que par ailleurs, le versement des cotisations sociales à la Caisse de mutualité sociale agricole a été décidé en suite de la déclaration unilatérale de Monsieur [D] pour en bénéficier, de sorte qu'il ne peut être déduit de l'arrêt invoqué par la société BBLMSM aucune conséquence de droit ou de fait quant au statut du bail passé entre la société Ecurie du chêne et le bailleur ;
Considérant que la société BBLMSM conteste en second lieu, que son activité, et celle de la société Ecurie du chêne qui l'a précédée, ont consisté au principal dans la prise en pension des équidés ou dans l'activité d'enseignement ;
Qu'en liminaire, elle expose que l'activité d'élevage comprise par l'article L. 311-1 précité consiste dans la saillie des juments, à faire naître les poulains et à les élever, les débourrer et les dresser en vue de leur exploitation et de leur commercialisation, et de les valoriser en les faisant participer à des compétitions et, le cas échéant, de les vendre ; que l'activité se déploie dans le temps entre le moment de la saillie et la croissance de l'animal jusqu'au projet de sa cession, ou dans la durée de l'entretien de ceux qui sont destinés à la reproduction ;
Que pour établir la preuve de cette activité principale d'élevage, la société BBLMSM relève d'une première part, que les statuts de la société Ecurie du chêne visaient notamment l'élevage, que celle-ci était mentionnée sur son site Internet, que si l'objet social de la société BBLMSM ne visait pas l'élevage, c'est en raison de sa constitution dans l'urgence de la cession autorisée par le tribunal de commerce le 21 février 2011, et qu'en tout état de cause, elle a nécessairement poursuivi cette activité de la société Ecurie du chêne ainsi que l'atteste cette mission stipulée au contrat de travail de Monsieur [D], salarié de la société BBLMSM depuis la reprise du fonds de commerce ; qu'enfin, la société BBLMSM a ajouté à ses statuts cette activité lors d'une assemblée générale extraordinaire du 17 juin 2013 ;
Que de deuxième part, elle se prévaut de quatre déclarations de naissance de poulains sur le site en juin et juillet 2004, de trois certificats de saillies d'un cheval en juillet 2004 et des attestations de saillies des 28 juin, 5 et 9 juillet 2010, 17 juin 2011, 28 juillet et 31 octobre 2011, 28 mai et 7, 12 et 15 juin 2012, du 12 juillet 2012 et d'une saillie en 2015, de la présence d'un étalon reproducteur convenue avec le groupement d'intérêt public France-Haras, des naissances de deux juments en 2013 et de l'acquisition en 2015 d'un mâle susceptible d'être agréé en tant qu'étalon pour servir à la reproduction ; qu'à cet égard, et au contraire des conclusions de l'expert commis par le tribunal dans le cadre de l'estimation de l'indemnité d'occupation, la société BBLMSM se prévaut de l'avis du 4 décembre 2015 qu'elle a sollicité de Monsieur [U], expert agréé, relevant la présence d'un étalon, de juments poulinières et de quatre poulains issus de ces juments caractérisant l'activité agricole au sens de l'article 311-1 ; qu'enfin, au jour de ses conclusions, la société BBLMSM revendique la présence d'un étalon, de trois entiers susceptibles d'être agréés étalons, de quatre poulinières, ainsi que des poulains et pouliches, entraînés en vue de leur commercialisation ;
Que de troisième part, et au contraire encore de l'indication de l'expert commis par le tribunal selon laquelle il n'a pas trouvé dans les bilans d'éléments liés à l'activité d'élevage, la société BBLMSM rétorque que si les étalons, les poulinières et les poulains ne sont effectivement pas la propriété de la société et n'apparaissent donc pas en comptabilité dans les immobilisations corporelles, l'article L. 311-1 précité ne fait pas dépendre la qualification de l'activité agricole de ce que l'éleveur travaille pour son propre compte, et qu'elle peut résulter des prestations techniques en lien avec l'acte de reproduction ou bien avec la période de croissance du jeune cheval, ainsi que l'a relevé Monsieur [U] ; qu'à cet égard, la société BBLMSM se prévaut des attestations de gérants de trois entreprises dédiées à l'élevage indiquant avoir confié leurs chevaux à la société BBLMSM pour des prestations d'élevage ; qu'en réplique aux conclusions de Madame, la société BBLMSM soutient qu'il est impossible de distinguer dans les comptes de résultat des exercices 2011, 2012 et 2013 des charges d'aliments et des coûts d'entretien liés à l'élevage qui se confondent avec ceux engagés pour les autres équidés pris en pension ; qu'enfin pour ce qui concerne les recettes provenant de l'élevage dont Madame [O] prétend qu'elles sont inexistantes, la société BBLMSM produit des factures : 4 000 euros pour la vente d'un équidé le 13 novembre 2014, 830 euros pour des prestations d'insémination le 18 juin 2015, 479,12 euros pour la prise en pension de poulains le 10 novembre 2015, 2 750 euros pour le vente d'une poulinière le 22 mai 2015, 1 244,34 euros pour l'hébergement d'équidé au 26 décembre 2015, 1 244,34 euros pour un hébergement d'un équidé au 28 décembre 2015, 320 euros pour le quart de pension d'un équidé au 22 janvier 2016, 1 200 euros pour la pension et demi pension de deux équidés, 200 euros pour la pension d'un équidé au 23 janvier 2016, 1 244,34 euros pour des prestations et des prises de pension au 25 janvier 2016, 400 euros pour la pension d'un équidé au 25 janvier 2016 et 800 euros pour la pension de quatre équidés au 23 février 2016 ;
Mais considérant d'une première part, que l'affectation effective des lieux pour la qualification du bail s'apprécie au jour de la délivrance du congé, en sorte que l'ensemble des preuves invoquées par la société BBLMSM pour caractériser une activité d'élevage après le 20 décembre 2012 doit être écarté de la discussion, y compris les attestations de gérants affirmant avoir confié leurs chevaux à la société BBLMSM pour leur élevage, alors qu'ils n'indiquent pas la date de ces prestations ;
Considérant de deuxième part, qu'en se limitant à quatre naissances de poulains en 2004 et à la réalisation de trois saillies en juillet 2004 ainsi que trois autres en 2011, puis en cédant le 21 février 2011 à la société BBLMSM seulement 4 poneys et 2 chevaux, il ne se déduit pas, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la preuve que la société Ecurie du Chêne ait eu pour activité prépondérante l'élevage d'équidés ;
Et considérant de troisième part, qu'en soutenant avoir, pour sa part, réalisé une saillie en 2011 et cinq autres avant le 20 décembre 2012, la société BBLMSM ne peut prétendre que cette activité d'élevage représentait la contrepartie principale des chiffres d'affaires déclarés de 234 574 euros en 2011 et de 228 678 euros en 2012, la cour relevant au surplus que la facturation au titre de l'élevage revendiquée ci-dessus au titre des années 2014 et 2015 est tout aussi dérisoire et ne peut non plus correspondre à l'occupation des six salariés employés par la société ;
Que par ces motifs, il n'est pas établi outre ou contre les stipulations du bail commercial, que les sociétés Ecurie du chêne puis BBLMSM ont poursuivi une activité prépondérante d'élevage, en sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.
2. Sur la validité du congé
Considérant que la société BBLMSM conclut à la nullité du congé en soutenant, en premier lieu, que lorsque Madame [O] le lui a délivré le 20 décembre 2012, elle n'avait pas qualité pour le faire, alors que d'après les attestations de l'ancien directeur et du jardinier du centre équestre ainsi que du gérant de la société BBLMSM, le site aurait été dévolu aux filles de Monsieur [G] à la suite d'une procédure sur la succession de leur père qui les a opposées à leur mère ; qu'en outre, Madame [O] a refusé de déférer à la sommation qui lui a été faite de communiquer tout justificatif ;
Mais considérant que d'après l'acte de notoriété du 13 décembre 2006 établi à la suite du décès de son époux, ainsi que de l'attestation de propriété du 30 octobre 2007, Madame [O] justifie des droits de propriété sur les locaux et de sa qualité pour délivrer le congé à la société BBLMSM, sans que cette qualité puisse être contestée au 20 décembre 2012 par les seules suppositions contraires de tiers dont la société BBLMSM se prévaut, étant surabondamment relevé que, le 18 mai 2011, la société BBLMSM a dénoncé à Madame [O] veuve [G] la cession du bail décidée par le tribunal de commerce ; que, le conseiller de la mise en état a, par conséquent, dûment écarté la demande de communication de pièces de la société BBLMSM ;
Considérant que la société conclut en second lieu à la nullité du congé pour n'être pas motivé dans les conditions prescrites à l'article L. 145-9 du code de commerce;
Mais considérant que le bailleur tient de la loi la faculté unilatérale de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en offrant en contrepartie de payer une indemnité d'éviction, ainsi que cela est le cas en l'espèce, en sorte que Madame [O] n'était pas tenue de motiver son congé à peine de nullité ;
Que par ces motifs, le jugement doit être confirmé de ce chef.
3. Sur l'évocation des demandes résultant de la qualification du contrat et la demande de nouvelle expertise
Considérant que si la société BBLMSM s'oppose à la demande de Madame [O] d'évocation des prétentions relatives aux conséquences du congé, il résulte cependant des motifs adoptés ci-dessus que la cour a tranché définitivement la nature du contrat ainsi que la validité du congé qui lui a mis fin ;
Que la mesure d'expertise ordonnée pour l'évaluation de l'indemnité d'éviction avait été subsidiairement réclamée par la société BBLMSM dans ses conclusions déposées devant les premiers juges ;
Que devant la cour, les parties ont été en mesure de conclure contradictoirement sur les conclusions de l'expert, y compris devant le conseiller de la mise en état ainsi qu'à la faveur de l'arrêt de renvoi du 19 janvier 2016 décidé pour permettre à la société BBLMSM de faire ses observations sur la valorisation comptable du fonds ;
Qu'enfin, il est constant que la société BBLMSM ne verse plus de loyers depuis que le congé lui a été délivré, de sorte qu'il est de bonne justice de donner à l'affaire la solution définitive et de faire droit, en application de l'article 568 du code de procédure civile, à la demande d'évocation des demandes de fixation, de liquidation des indemnités d'éviction et d'occupation, et de compte entre les parties ;
Considérant que pour réclamer avant dire droit, une nouvelle expertise confiée à un spécialiste des baux ruraux, la société BBLMSM estime que l'expert commis a méconnu la spécificité du droit applicable à l'exploitation des cercles équestres, a exclu l'activité d'élevage de son évaluation, et que pour la détermination de l'indemnité d'éviction, il s'est référé à un arrêté préfectoral applicable aux baux ruraux, a proposé des références incomplètes, notamment au regard de la situation géographique des sites de comparaison, a exclu le coût du démontage et du déménagement des constructions précaires réalisées par le preneur et enfin, n'a pas même répondu à la question posée par la société BBLMSM sur l'obligation du bailleur de répondre des travaux de désiamantage et de mise au norme de sécurité des installations ;
Mais considérant que l'expertise a dûment répondu à ces objections de la société BBLMSM, laquelle a aussi pu les soumettre à l'avis de l'expert qu'elle a commis dans son intérêt ; que les procédures devant le conseiller de la mise en état et la cour ont permis, au respect du contradictoire, à la société BBLMSM de faire valoir toutes ses observations ; qu'enfin, ainsi que le conclut la société BBLMSM elle-même, il revient à la cour de trancher les questions juridiques, en sorte qu'il convient de rejeter la demande.
4. Sur le dénouement des relations contractuelles
Considérant que Madame [O] ne conteste pas l'irrecevabilité que la société BBLMSM a opposée à sa demande de résiliation judiciaire du bail qu'elle avait présentée dans ses conclusions n°4, non reprise dans ses dernières conclusions n°7, en sorte qu'il n'y a pas lieu de discuter ce moyen élevé par l'appelante.
- quant à l'indemnité d'éviction principale
Considérant que pour contester l'évaluation par l'expert de l'indemnité d'éviction principale à 60 000 euros, la société BBLMSM soutient que l'activité d'élevage a été occultée, et contredit l'affirmation selon laquelle la clientèle du fonds est essentiellement locale, alors que les qualités de cavalier et d'enseignant de Monsieur [D] sont de commune renommée sur Paris et la région parisienne, de sorte que la disparition du fonds met à néant les investissements réalisés depuis de nombreuses années ; qu'elle conteste ainsi les références des valeurs des fonds situés en province et entend voir écarter les références du centre Equestre Legrand et des écuries du Val Fleury pour lesquels aucune donnée de leur chiffre d'affaires n'a été communiquée ; qu'enfin, elle entend rejeter la réduction des deux tiers sur son chiffre d'affaires que l'expert a opérée pour fixer cette indemnité, au prétexte que la société BBLMSM n'a pas communiqué ses résultats d'exploitation, alors que l'expert n'a pas non plus communiqué ces résultats pour les fonds qui lui ont servi de comparaison dans le calcul de l'indemnité ;
Que pour revendiquer une indemnité principale de 180 000 euros, la société BBLMSM se prévaut de l'évaluation proposée par Monsieur [U] qu'elle a commis à cette fin, et la référence que ce dernier propose des écuries de Bonneau situées à Arbonnes-la-forêt et qui, quoique située en Seine-et-Marne plus loin du centre de la région parisienne, est comparable dans ses installations et dans son chiffre d'affaires de 238 900 euros en 2012 et de 202 600 euros en 2013 ;
Mais considérant qu'il est constant que le fonds a été cédé en février 2011 par le tribunal de commerce à la société BBLMSM pour la valeur de 33 000 euros, et qu'ainsi que cela est relevé ci-dessus, non seulement l'activité d'élevage n'est pas prépondérante mais est même marginale ; que la société BBLMSM n'établit pas la preuve de l'origine de sa clientèle au delà des Yvelines ; que l'exploitation a enregistré un résultat négatif de 21 617 euros pour un chiffre d'affaires de 249 864 euros en 2011, de 116 957 euros pour un chiffre d'affaires de 228 678 euros en 2012 puis de 93 067 euros pour un chiffre d'affaires de 180 147 euros en 2013 ;
Qu'ainsi, après avoir exclu toute valeur du bail, alors que de par sa nature, un centre équestre n'est pas subsituable dans sa destination, l'expert s'est dûment attaché pour l'appréciation vénale du fonds à la comparaison de ses éléments avec quatre transactions et quatre offres de cession de fonds d'activité équestre de taille comparable, puis après avoir exclu toute valorisation du fonds par sa rentabilité négative, l'expert a justement proposé la valeur de 60 000 euros qui sera retenue par la cour ;
- quant aux indemnités accessoires
Considérant que pour contester l'évaluation par l'expert des indemnités d'éviction accessoires à 20 500 euros, la société BBLMSM revendique la somme de 114 500 euros pour la prise en charge du déplacement des matériels servant à l'exploitation (silos, tracteurs '), le démontage, le transport et le montage des constructions amovibles (boxes, selleries, douche, marcheur), le transport de 45 chevaux et 30 poneys, le transport d'un volume de 70 mètres par 80 de sablon acheminé depuis la carrière du centre équestre pour des constructions réalisées par la société ;
Mais considérant d'une première part, et ainsi que le relève Madame [O], que le bail stipule que 'les travaux de transformation ou d'amelioration qui seront faits par le preneur, avec ou sans autorisation du bailleur, ne donneront pas lieu de la part du bailleur a une quelconque indemnisation au profit du preneur, en toute hypothese, le preneur ne pourra, en fin de jouissance, reprendre aucun element ou materiel qu'il aura incorpore aux biens loues a l'occasion d'une amelioration ou d'un embellissement' ; que pour ce qui concerne les 'constructions', il est stipulé que 'le preneur ne pourra edifier sur les lieux loues aucune construction nouvelle sans l'autorisation expresse et par ecrit du bailleur. Toute construction nouvelle qui serait faite par le preneur, meme avec l'autorisation du bailleur, deviendra la propriete du bailleur en fin de bail, sans indemnité' ;
Et considérant d'autre part, que la société BBLMSM n'établit pas le détail de la propriété des chevaux, dont elle a par ailleurs soutenue qu'elle était partagée avec d'autres titulaires de parts ; qu'au surplus, elle ne produit aucune facture acquittée pour l'acheminent de ces équidés au centre équestre, dont le nombre est passé de 6 à 75 entre 2011 et 2013, de sorte qu'il en résulte que la société BBLMSM, d'autres sociétés dont Monsieur [D] est actionnaire ou d'autres propriétaires, disposent de moyens pour accomplir leur enlèvement du site à moindre frais, et que l'évaluation forfaitaire de l'expert de 2 500 euros est justifiée;;
Qu'alors que les autres estimations par l'expert de l'indemnité de trouble commercial pour 9 500 euros, de frais divers pour 2 500 euros et de frais de remploi de 6 000 euros ne sont pas contestées, il convient de retenir la somme de 25 500 euros proposée par Madame [O] dans ses conclusions ;
- quant à l'indemnité d'occupation et les charges
Considérant que pour s'opposer au principe de l'indemnité d'occupation qui lui est réclamée, la société BBLMSM prétend que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance qui est résultée, d'une première part, des travaux de désamiantage de l'ensemble de la toiture en plaques de fibrociment du bâtiment, du manège et du bâtiment club-house, et dont la necessité de les entreprendre a été constatée selon un rapport du 29 juillet 2015 de la société Agenda atouts diagnostics ; que Monsieur [D] a été exposé à l'amiante pendant les six années où il a vécu et travaillé dans les locaux, et que la société Ecurie du Chêne avait déjà opposé la carence du bailleur dans l'exécution des travaux de désamiantage lorsque son expulsion a été décidée en référé en 2008 ;
Que de deuxième part, un défaut de conformité des installations électriques dans les locaux du centre a été relevé dans un rapport du 16 juin 2014 de la société Apic consult ;
Que de de troisième part, l'absence de fumière dans le centre répondant aux prescriptions légales a fait l'objet d'une mise en demeure de la société BBLMSM le 10 novembre 2015 par la Direction départementale de la protection des populations des Yvelines ;
Considérant toutefois, que ces manquements sont opposés pour la première fois par la société BBLMSM après la délivrance du congé, de sorte qu'elle est sans droit ni titre pour s'en prévaloir ; qu'il n'est par ailleurs pas justifié d' un préjudice direct ou indirect causé par ces prétendus manquements, en sorte que les moyens seront purement et simplement écartés ;
Considérant que sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation à 43 000 euros par an réclamée par Madame [O], la société BBLMSM conteste la contradiction avec laquelle le rapport de l'expert a offert de la fixer par référence à l'encadrement des prix de l'arrêté préfectoral des Yvelines pour les centres équestres et pensions pour chevaux, alors qu'il avait dénié dans son rapport l'application du statut agricole au bail ;
Mais considérant que l'indemnité d'occupation est déterminée d'après le droit applicable au moment où elle est exigible, et tandis qu'après la délivrance du congé, l'activité des locaux entrait dans la définition des centres équestres depuis l'entrée en vigueur des articles 38 I de la loi 23 février 2005, ensemble 105 I de la loi du 5 janvier 2006, en sorte qu'il convient de confirmer la référence a l'arrêté prefectoral ; que par ailleurs, l'expert a dûment collecté cinq valeurs actuelles de location de boxs situés dans des centres équestres comparables dans leur taille, leurs équipements et leur situation géographique à ceux occupés par la société BBLMSM pour retenir le prix de 200 euros le mètre carré de box, de sorte qu'après un abbatement de 10 %, l'expert a pu conclure à une indemnité d'occupation de 43 000 euros hors taxe et hors charge par an ;
Considérant par ailleurs, que Madame [O] justifie des charges devant être supportées par la société BBLMSM, de sorte que par ces motifs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation à 150 500 euros au 20 mai 2016 outre 21 371 euros de charges arrêtées au 11 mars 2016 ;
- quant à l'expulsion et au compte entre les parties
Considérant qu'à la suite des motifs adoptés ci-dessus, il convient d'ordonner la compensation judicaire entre les indemnités d'éviction et l'indemnité d'occupation et les charges fixées ci-dessus et de condamner la société BBLMSM à verser à Madame [O] la somme de 86 871 euros (150 500 + 21 371 - 85 000) ;
Que l'expulsion de la société BBLMSM, débitrice, sera ordonnée;
Que l'indemnité d'occupation est enfin due entre le 30 mai 2016 et le complet départ de la société BBLMSM en sus des nouvelles charges à venir après le 11 mars 2016.
5. Sur les frais irrépétibles et les dépens
Considérant que Madame [O] est confortée dans ses demandes tranchées en première instance, en sorte qu'il convient de confirmer le jugement sur la charge des frais irrépétibles et des dépens ;
Qu'il résulte en revanche des motifs adoptés ci-dessus, que l'appel a utilement été interjeté dans l'intérêt mutuel des parties pour le dénouement du bail, en sorte qu'il est équitable de laisser à chacune d'elles, la charge de ses propres frais irrépétibles exposés en cause d'appel et de faire masse des dépens d'appel comprenant les frais d'expertise qui seront supportés par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS,
Contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Évoque les demandes relatives aux conséquences du congé ;
Statuant de ces chefs :
Rejette la demande de la société BBLMSM d'une nouvelle expertise ;
Déboute la société BBLMSM de ses demandes tirées de l'exception d'inexécution par Madame de son obligation de délivrance ;
Fixe l'indemnité d'éviction due par Madame [O] à la société BBLMSM :
- à 60 000 euros pour l'indeminité principale,
- à 25 000 euros pour les indemnités accessoires ;
Fixe l'indemnité d'occupation annuelle due par la société BBLMSM à compter du 30 juin 2013 à 43 000 euros hors taxe et hors charge ;
Après compensation judiciaire :
Condamne la société BBLMSM à payer à Madame [O] la somme de 86 871 euros ;
Ordonne l'expulsion de la société BBLMSM et de tout occupant de son chef ;
Dit que la société BBLMSM doit l'indemnité d'occupation après le 30 mai 2016 et les charges après le 11 mars 2016 jusqu'à son départ des lieux ;
Laisse à chacune des parties, la charge des frais qu'elle a pu exposer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens qui comprendront les frais d'expertise qui seront supportés par moitié entre les parties.
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
