COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/07/2023
Me Nicolas FORTAT
la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES
ARRÊT du : 10 JUILLET 2023
N° : - N° RG 20/01264 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GFKP
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 17 Décembre 2019
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265255282601601
S.C.I. AURELIA immatriculée au RCS de BLOIS sous le n° 401253497 agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 7]
[Adresse 7]
représentée par Me Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253685309779
Monsieur [E] [B]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
ayant pour avocat Me Stéphane RAIMBAULT de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
L'UDAF d'[Localité 8] ès-qualités de curateur de Monsieur [E] [B] ( curatelle renforcée) selon jugement du 28 janvier 2014 du juge des tutelles, agissant en la personne de son président
[Adresse 2]
[Adresse 2]
ayant pour avocat Me Stéphane RAIMBAULT de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 10 Juillet 2020.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 06 Février 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 04 Avril 2023, à 14 heures, devant Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l'ordonnance N° 92/2020, Magistrat Rapporteur, par application de l'article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.
Lors du délibéré :
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier :
Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
L'arrêt devait initialement être prononcé le 06 juin 2023, à cette date le délibéré a été prorogé 26 juin 2023, au 03 juillet 2023 puis au 10 juillet 2023.
Prononcé le 10 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [E] [B] est propriétaire d'une maison située à [Adresse 3], sur un terrain cadastré section [Cadastre 4], jouxtant des parcelles appartenant à la SCI Aurélia : la parcelle [Cadastre 5] acquise en 1997, sur laquelle se situait un bâtiment en mauvais état, et la parcelle [Cadastre 10], issue de la division d'une parcelle plus grande, acquise en 1999 et sur laquelle se situait un bâtiment.
Au cours de la rénovation de son immeuble, après obtention du permis de construire selon arrêté du 7 juillet 2003, il est apparu à la société Aurélia lors de la démolition de l'existant que la maison de M. [B] bénéficiait d'une ouverture sur la propriété voisine, dans un interstice d'environ 3 m de longueur et 1 m de largeur, non visible de la voie publique.
Considérant que l'édification de son immeuble provoquait des nuisances, le 16 octobre 2012, M. [B], assisté de son curateur, l'Union départementale des associations familiales (UDAF) d'[Localité 8], a assigné la société Aurélia en référé expertise et il a obtenu, par ordonnance du 22 janvier 2013, la désignation de M. [F], qui a déposé son rapport le 18 novembre 2013.
Par acte d'huissier délivré le 4 octobre 2016, M. [B], assisté de son curateur, a fait assigner la société Aurélia pour voir, aux termes de ses dernières conclusions :
- homologuer le rapport de l'expert [F],
- condamner la société Aurélia à lui verser la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif à la perte de vue sur le château, le lointain et la voûte céleste, la somme de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de la perte de luminosité et d'ensoleillement de sa chambre et celle de 50 000 euros au titre du préjudice sur la valeur vénale de son immeuble, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 10 jours passés le jugement devenu définitif,
- ordonner à la société Aurélia de fermer les quatre fenêtres créées et donnant sur la courette et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un mois à compter de la notification du jugement à intervenir,
- condamner la société Aurélia à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement rendu le 17 décembre 2019 le tribunal de grande instance de Tours a :
- Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture,
- Déclaré la demande recevable,
- Dit que les constructions édifiées par la société Aurélia créent un trouble anormal de voisinage,
- Dit et jugé que les quatre fenêtres créées dans la surélévation du bâtiment de la société Aurélia et donnant sur la courette faisant face à la fenêtre de M. [E] [B] doivent être mises en conformité avec les dispositions des articles 676 et 677 du code civil (fer maillé et verre dormant) et hauteur de 26 cm du plancher pour le rez-de-chaussée et de 19 dm au-dessus du plancher pour les étages,
- Dit que cette mise en conformité devra intervenir dans les trois mois de la signification de la présente décision et au-delà sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par fenêtre et ce pendant un délai de trois mois,
- Condamné la société Aurélia à verser à Monsieur [E] [B] assisté de son curateur l'UDAF d'[Localité 8], les sommes suivantes :
- 10 000 euros pour la perte d'ensoleillement,
- 30 000 euros pour la moins-value de l'immeuble,
- Rejeté toutes autres demandes,
- Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la décision,
- Condamné la société Aurélia à verser à M. [E] [B] assisté de son curateur l'UDAF d'[Localité 8] une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Eric Nègre, membre de la SCP Saint-Cricq, Nègre et la Ruffie conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Selon déclaration du 10 juillet 2020, la société Aurélia a relevé appel de cette décision en ce qu'elle, - Déclare la demande recevable, - Dit que les constructions édifiées par la société Aurélia créent un trouble anormal de voisinage, - Dit et juge que les quatre fenêtres doivent être mises en conformité dans les trois mois de la sous astreinte, - Condamne la société Aurélia à verser des sommes pour la perte d'ensoleillement et pour la moins-value de l'immeuble, - Condamne la société Aurélia à un article 700 du code de procédure civile.
Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les dernières conclusions, remises les 14 octobre 2021 par l'appelante, 22 novembre 2021 par l'intimé, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu'il suit.
La société Aurélia demande de :
- Infirmer le jugement pris en son dispositif visé par la déclaration d'appel,
Statuant à nouveau,
- Débouter M. [E] [B] et l'UDAF de toutes leurs demandes fins et conclusions,
- Ordonner, en tant que de besoin, un complément d'expertise en missionnant tel expert de son choix pour donner à la cour tous éléments d'appréciation factuels et techniques permettant de déterminer l'état antérieur des lieux avant les travaux entrepris par elle au niveau de la fenêtre de la façade Est de l'immeuble de M. [B],
- Ordonner à M. [E] [B] et son curateur, de transformer la fenêtre du pignon de sa propriété sise [Adresse 3] à [Localité 9] donnant sur la propriété de la société Aurélia en jour au sens de l'article 676 du code civil, ceci dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- Condamner M. [E] [B] et l'UDAF, son curateur à verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel,
- Condamner M. [E] [B] et l'UDAF aux entiers dépens de première instance et de l'instance d'appel et des frais d'expertise judiciaire.
M. [B] et l'UDAF demandent, au visa des articles 1382 du code civil, nouvel article 1240 de ce code, 544, 678 et 679 de ce code, de :
- Homologuer le rapport d'expertise de M. [D] [F],
- Déclarer la société Aurélia recevable mais mal fondée en son appel et l'en débouter,
- Débouter la société Aurélia de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- Condamner la société Aurélia à payer à M. [E] [B] assisté de l'UDAF d'[Localité 8] es qualités de curateur, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Eric Nègre, membre de la SCP Saint-Cricq & Associés.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'ouverture du mur pignon de M. [B]
Les textes du code civil régissant les vues sur la propriété de son voisin sont les suivants :
- 676, - 'Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.'
- 677, - 'Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.'
- 678, - 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.'
- 679, - 'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance.'
- 680, 'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.'
L'appelante reproche à l'expert d'avoir tenté de reconstituer les lieux dans leur état antérieur alors qu'il n'était pas contesté qu'une fenêtre du mur Est de la propriété [B] a été découverte après démolition de la charpente de l'immeuble de la société Aurélia ; de s'être fondé sur des photographies prises en cours de chantier alors que la toiture du bâtiment était démolie.
Elle fait plaider que l'ouverture de la fenêtre située en pignon Est de la propriété [B], qui n'éclaire pas une chambre mais un palier desservant les trois chambres de sa maison, a été pratiquée irrégulièrement en violation des dispositions légales.
M. [B] répond que la fenêtre du palier est concomitante de la construction de la maison, acquise par son père selon acte notarié du 19 avril 1951.
L'expert ne donne aucun élément de nature à déterminer l'époque de construction de la fenêtre.
Il ressort cependant du rapport amiable établi par l'architecte [X], à la demande de la société Aurélia, que l'examen du cadastre napoléonien montre que le bâtiment de M. [B] est construit depuis aussi longtemps que celui de la société Aurélia, 'le projet a simplement consisté à conserver le jour pour la baie [B]. Cette baie donnant sur le fond Aurélia. Cette baie a sans doute donné lieu à un accord pour créer cette vue qui ne respectait peut-être pas à l'origine les dispositions du code civil'.
L'expert [F] rapporte, page 5, que lors de la réunion d'expertise, M. [B] a indiqué qu'il y avait auparavant une toiture en zinc et en ardoise devant sa fenêtre. Il précise, page 14, que M. [B] pouvait ouvrir son volet gauche dans la situation antérieure, mais il ne pouvait pas le rabattre complètement contre le mur car il butait sur le mur perpendiculaire de la société Aurélia.
La photographie située en page 32 du rapport fait apparaître que l'un des vantaux de la fenêtre de M. [B] ne pouvait se rabattre contre son mur.
S'il est certain que les titres de propriété des parties ne mentionnent aucune servitude de vue au bénéfice de la propriété [B] sur le fonds voisin, il est suffisamment établi par les pièces produites que cette ouverture ancienne a été créée avant 1951, date d'acquisition par le père de M. [B] de la maison, et a donc plus de trente ans.
En revanche, cette ouverture donnait sur un toit dépourvu d'ouvertures et ne permettait aucune indiscrétion. Elle échappe ainsi à la réglementation des servitudes de vue, la condition essentielle de l'existence d'une servitude de vue résidant dans la possibilité de regarder, sans effort particulier, de manière constante et normale sur le fonds voisin. Il est constant en effet qu'une ouverture qui laisse passer l'air et la lumière sans permettre cependant une quelconque indiscrétion ne constitue pas une 'vue' au sens du code civil, ce qui est le cas si elle donne sur un toit dépourvu d'ouvertures (Civ 3 ème , 3 juillet 1969, Bull n o 551; Civ 3 ème , 12 avril 1972, Bull n o 220; Civ 3 ème, 29 avril 1986, Bull n o 58).
Cette ouverture constitue un simple jour, qui n'a pu entraîner l'acquisition par prescription d'une servitude de vue mais seulement l'acquisition par prescription d'une servitude de jour, soumise aux dispositions des articles 676 et 677 du code civil.
Les jours doivent être à verre dormant, c'est-à-dire être munis d'un verre fixé dans un châssis ne pouvant jamais s'ouvrir et être percés à une certaine hauteur du sol ou du plancher de l'immeuble qu'on veut éclairer (C. civ., art. 677) de telle sorte qu'ils ne puissent, en principe, donner aucune vue ou servir à regarder chez le voisin. En cas d'inobservation des prescriptions des articles 676 et 677 du code civil, le propriétaire du fonds voisin peut demander la suppression des ouvertures établies irrégulièrement ou exiger qu'elles soient modifiées et transformées conformément aux règles établies par la loi, à moins qu'elles puissent être maintenues comme constituant de véritables servitudes de jour acquises par prescription.
Eu égard aux constatations faites par M. [X] quant à l'époque à laquelle ce jour a été créé dans l'immeuble de M. [B], il y a plus de trente ans, il convient reconnaître qu'il constitue une servitude de jour acquise par prescription et de débouter la société Aurélia de sa demande de mise en conformité.
En l'absence de reconnaissance d'une servitude de vue, M. [B] doit être débouté, infirmant le jugement, de l'intégralité de ses demandes indemnitaires relatives à la perte de jouissance consécutive à la perte de vue sur le château, le lointain et la voûte céleste, de la perte de luminosité et d'ensoleillement de sa chambre et de la perte de la valeur vénale de son immeuble.
Sur les ouvertures créées par la société Aurélia
L'expert a constaté que deux fenêtres se trouvent sur le nouveau mur du bâtiment de la société Aurélia faisant face à la fenêtre de M. [B], l'une éclairant un WC, équipé d'un verre cathédrale, ne permettant pas le passage de la vue, mais non équipé d'un châssis fixe, seule la poignée de la menuiserie ayant été retirée, l'autre éclairant le palier du bâtiment, munie d'un verre en vitrail ne permettant pas la vue, mais équipée d'un châssis non fixe la poignée de la menuiserie étant présente.
Il a constaté la présence de deux autres fenêtres sur le mur formant le côté Nord de la courette, l'une, au premier étage, éclaire le WC d'un studio, équipée d'un verre cathédrale sans châssis fixe, la poignée de la menuiserie ayant été retirée, l'autre au second étage équipée du même verre mais sans châssis fixe.
Cependant, toutes ces ouvertures, qui ne permettent aucune indiscrétion ne peuvent être qualifiées de vues, l'expert ne décrivant d'ailleurs pas les vues qu'elles permettent. Elles constituent des jours et sont soumises à la même réglementation que l'ouverture de M. [B].
La société Aurélia se prévaut du constat dressé par son huissier le 7 octobre 2020 pour soutenir qu'aucune indiscrétion n'est possible et qu'il est impossible d'ouvrir les châssis.
L'huissier a constaté que pour la seconde fenêtre ci-dessus décrite, entre le palier du 1er et du 2ème étage, la poignée a été enlevée et qu'un cache plastifié a été posé en ses lieu et place ; il en est de même de la poignée de toutes les autres fenêtres.
Cependant, il n'en demeure pas moins que les prescriptions ci-dessus rappelées ne sont pas respectées puisque les ouvertures doivent être à verre dormant, c'est-à-dire être munis d'un verre fixé dans un châssis ne pouvant jamais s'ouvrir et être percées à une certaine hauteur du sol ou du plancher de l'immeuble qu'on veut éclairer, la décision doit donc être confirmée en ce qu'elle dit que la société Aurélia doit mettre ses fenêtres en conformité, mais il lui sera donné un délai de trois mois pour ce faire.
Sur les demandes annexes
Les deux parties succombant, infirmant le jugement, il convient de partager les dépens tant de première instance que d'appel, parmi lesquels les frais d'expertise, entre elles par moitié et de les débouter de leur demande d'indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort ;
INFIRME le jugement, sauf en ce qu'il dit que les quatre fenêtres créées dans la surélévation du bâtiment de la société Aurélia et donnant sur la courette faisant face à la fenêtre de M. [E] [B] doivent être mises en conformité avec les dispositions des articles 676 et 677 du code civil (fer maillé et verre dormant) et hauteur de 26 dm du plancher pour le rez-de-chaussée et de 19 dm au-dessus du plancher pour les étages ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
DIT que l'ouverture pratiquée dans le pignon du mur de M. [B] constitue un jour ;
RECONNAÎT que ce jour constitue une servitude de jour acquise par prescription par M. [B] ;
DÉBOUTE la société Aurélia de sa demande de mise en conformité ;
DÉBOUTE M. [E] [B] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires relatives à la perte de jouissance consécutive à la perte de vue sur le château, le lointain et la voûte céleste, de la perte de luminosité et d'ensoleillement de sa chambre et de la perte de la valeur vénale de son immeuble ;
ACCORDE à la société Aurélia un délai de trois mois à compter de la signification de la décision pour la mise en conformité de ses quatre fenêtres;
REJETTE toute autre demande ;
PARTAGE les dépens, tant de première instance que d'appel, parmi lesquels les frais d'expertise, par moitié entre les parties ;
DÉBOUTE les parties de leur demande d'indemnité de procédure.
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président à la Cour d'Appel d'ORLEANS et Madame Fatima HAJBI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
