COUR D'APPEL D'ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 10/07/2023
la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES
HAUMAS AVOCATS ASSOCIES
la SCP REFERENS
Me Valerie DESPLANQUES
Me Estelle GARNIER
ARRÊT du : 10 JUILLET 2023
N° : - N° RG : 20/01565 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GGA4
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 07 Juillet 2020
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265254382934167 et 1265254261628295
S.A.S. ALB CONSTRUCTION, inscrite au RCS TOURS sous le numéro 494.660.806, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ayant pour avocat Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253750642965
Monsieur [P] [E]
né le 14 Juillet 1974 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Madame [T] [Y] épouse [E]
née le 13 Mars 1978 à [Localité 3]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
représentés par Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Laurent LALOUM de la SCP REFERENS du barreau de BLOIS,
Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265254016440231
S.A.R.L. JHB CONSTRUCTIONS, inscrite au RCS de Tours sous le n° 531299311, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Estelle GARNIER, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES du barreau de TOURS,
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 17 Août 2020.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 20 mars 2023
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats :
En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants :
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
ARRÊT :
L'arrêt devait initialement être prononcé le 03 juillet 2023, à cette date le délibéré a été prorogé au10 juillet 2023,
Greffier :
Madame Fatima, Greffier lors des débats et du prononcé.
DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mai 2023 , à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.
Prononcé le 10 JUILLET 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé en date du 24 juin 2013, M. et Mme [E] ont conclu une convention de maîtrise d'eouvre avec la société JHB CONSTRUCTIONS en vue de la construction d'une maison d'habitation.
Le permis de construire a été délivré par le maire de [Localité 5] le 3 septembre 2013.
La société ALB Construction a été chargée de la réalisation du gros oeuvre et des éléments de maçonnerie générale.
Le procès-verbal de réception a été signé le 5 mai 2015.
Le 22 mai 2016, le maire de [Localité 5] a fait opposation à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au motif notamment que la hauteur de la construction était supérieure à celle qui avait été prévue par le permis de construire.
M. et Mme [E] ont déposé une demande de permis de construire modificatif, qui a été refusée par arrêté municipal du 5 juillet 2016, aux motifs, notamment, que :
'- Considérant que l'artile 7 du règlement UC du Plan local d'urbanisme de la ville précitée qu'au-delà de 20 m de profondeur à partir de la voirie d'accès à la parcelle, les constructions ne peuvent être autorisées en limites séparatives. La marge imposée doit être au moins égale à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres. Considérant que la construction vient s'implanter à plus de 20 mètres de l'alignement de la [Adresse 6], à une distance de la limite séparative Ouest fluctuant entre 3,06 m et 3,16 m. Considérant qu'au regard de sa hauteur maximale (6,70 m de l'acrotère), la construction devrait être implantée au minimum à 3,35 m de ladite limite.
- Considérant, par ailleurs, l'article 10 du règlement UC du plan local d'urbanisme de la ville qui limite la hauteur maximale des constructions à 6,50 mètres à l'égoût de toiture ou à l'acrotère et qui précise que cette hauteur est mesurée à partir du terrain naturel ;
Considérant qu'au regard des plans complémentaires fournis, la hauteur à l'acrotère de la construction (façade ouest) culmine à 6,70 m au point le plus haut par rapport au terrain naturel ;
Le projet ne respecte donc pas les dispositions du règlement UC du Plan Local d'Urbanisme énoncées ci-dessus.'
M. et Mme [E] ont fait assigner en référé les sociétés JHB CONStrUCTIONS et ALB CONSTRUCTION, ainsi que leurs assureurs respetifs, aux finx de voir ordonner une mesure d'expertise.
M. [Z], expert commis, a déposé son rapport définitif au greffe le 18 avril 2019.
Par actes des 4 et 6 septembre 2019, M. et Mme [E] ont assigné la société JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTIONS en responsabilité.
Les sociétés JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION n'ont pas constitué avocat devant le tribunal.
Par jugement en date du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de TOURS :
- Condamne in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 531299311) et la SARL ALBCONSTRUCTION (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 494660806) à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [E] née [Y] [T] la somme de 494 269,97 € (quatre cent quatre-vingt-quatorze mille deux cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) en réparation de leur préjudice matériel ;
- Condamne in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 531299311) et la SARL ALBCONSTRUCTION (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 494660806) à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [E].née [Y] [T] Ia somme de 20 600 € (vingt mille six cents euros) en réparation de leurs préjudices immatériels ;
- Condamne in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 531299311) et la SARL ALBCONSTRUCTION (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 494660806) aux entiers dépens, en ceux compris les dépens des instances de référé suivies sous les références R.G. 17/20266 et R.G. 18/20040 et l'entier coût de l'expertise réalisée par Monsieur [Z] [B] sous la référence M.I. I7/30444;
- Condamne in solidum la SARL IHB CONSTRUCTIONS (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 531299311) et la SARL ALBCONSTRUCTION (inscrite au RCS de TOURS sous le numéro 494660806) à verser à Monsieur [E] [P] et Madame [E] née [Y] [T] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de Particle 700 du Code de procédure civile ;
- Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.
Le 25 août 2020, la société JHB CONSTRUCTIONS a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous ses chefs de dispositif.
Le 17 août 2020, la société ALB CONSTRUCTION a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous ses chefs de dispositif.
Les deux procédures ont été jointes sous le numéro 20/1565 par ordonnance du 8 septembre 2020.
Par ordonnance du 10 février 2021, le Premier Président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2021, la société ALB CONSTRUCTION demande à la cour de :
Recevoir la société ALB CONSTRUCTION en son appel, l'en dire recevable et bien fondée, et en conséquence :
INFIRMER le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de Tours en ce qu'il a :
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de
494.269,97 € en réparation de leur préjudice matériel
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de 20.600 € en réparation de leurs préjudices immatériels
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION aux entiers dépens en ceux compris les dépens des instances de référé et l'entier coût de l'expertise réalisée par Monsieur [Z] [B]
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
Et, statuant à nouveau,
Ecarter la responsabilité de la SAS ALB CONSTRUCTION, pour les causes sus énoncées ;
Rejeter toute demande des époux [E] et de la société JHB CONSTRUCTIONS à l'encontre de la SAS ALB CONSTRUCTION ;
A titre subsidiaire,
INFIRMER le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de Tours en ce qu'il a :
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de
494.269,97 € en réparation de leur préjudice matériel
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de 20.600 € en réparation de leurs préjudices immatériels
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION aux entiers dépens en ceux compris les dépens des instances de référé et l'entier coût de l'expertise réalisée par Monsieur [Z] [B]
- Condamné in solidum la SARL JHB CONSTRUCTIONS et la société ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] la somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
Et, statuant à nouveau,
Rejeter les demandes de préjudices afférents à la destruction et reconstruction de leur immeuble en l'absence de préjudice certain, né et actuel de ce chef formés par les époux [E] ;
Constater que les demandes indemnitaires des époux [E] sont toutes afférentes à la destruction/reconstruction de leur immeuble et à ses conséquences, et les rejeter comme non fondées ;
Et à défaut,
Fixer le préjudice des époux [E] en deçà de la somme de
416.777,60 € TTC pour les causes sus énoncées ;
Ordonner un partage de responsabilité entre la SAS ALB CONSTRUCTION à proportion de 30 % et à proportion de 70% pour la SARL JHB CONSTRUCTIONS;
Ordonner que la contribution à la dette s'effectuera comme suit :
- 70 % à la charge de la SARL JHB CONSTRUCTIONS
- 30 % à la charge de la SAS ALB CONSTRUCTION
Et à défaut,
Condamner la société JHB CONSTRUCTION à garantir la société ALB CONSTRUCTION à hauteur de 70 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des époux [E] en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens ;
Rejeter toute demande contraire ou plus ample de toute partie à l'encontre de la SAS ALB CONSTRUCTION ;
En tout état de cause,
Condamner la partie succombante à verser à la SAS ALB CONSTRUCTION la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens de 1re instance et d'appel et qui comprendront notamment les émoluments des Officiers Ministériels en application de l'article 696 du Code de Procédure Civil, dont distraction au profit de la SCPA THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, Avocat aux offres de droit, ainsi que les frais d'expertise judiciaire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2021, la société JHB CONSTRUCTIONS demande à la cour de :
Recevoir la Société JHB CONSTRUCTIONS en ses appels principal et incident, et ses demandes, et y faire droit,
Infirmer le jugement rendu le 7 juillet 2020 par le Tribunal Judiciaire de TOURS, en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
Débouter Monsieur et Madame [P] et [T] [E] de l'ensemble de leurs
demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la Société JHB CONSTRUCTIONS.
Débouter Monsieur et Madame [P] et [T] [E] de leur appel incident tendant à voir réévaluer le montant des préjudices immatériels de la somme de 20.600 € à celle de 42.400 €.
Subsidiairement, condamner la Société ALB CONTRUCTION à garantir la Société JHB CONSTRUCTIONS à hauteur de 70 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Monsieur et Madame [P] et [T] [E], en principal, intérêts, frais, accessoires et dépens.
En toutes hypothèses,
Rejeter toutes prétentions plus amples ou contraires aux présentes,
Condamner toutes parties succombantes, in solidum en cas de pluralité, à verser à la Société JHB CONSTRUCTIONS la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner toutes parties succombantes, in solidum en cas de pluralité, aux entiers dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et d'expertise judiciaire, de première instance et d'appel, et accorder à Maître Estelle GARNIER le droit prévu à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions notifiées par voie électroniques aux parties constituées le 11 février 2022 , M. et Mme [E] demandent à la cour de :
Déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les sociétés JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION.
Les en débouter ainsi que de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que les dommages relevaient de la garantie décennale des entreprises JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 du code civil,
A titre subsidiaire dans l'hypothèse où le jugement devait être infirmé sur ce point, condamner les entreprises JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION sur le fondement de la responsabilité contractuelle dite de droit commun et de l'article 1231-1 du code civil.
En tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les Sociétés JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] les sommes de ( à titre principal sur le fondement de la garantie décennale et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité dite de droit commun) :
- 494 269,97 € pour le préjudice matériel,
Faire droit à l'appel incident des concluants
Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 20.600 euros la somme en réparation du préjudice immatériel des époux [E].
Statuant à nouveau,
Condamner in solidum les Sociétés JHB CONSTRUCTIONS et ALB CONSTRUCTION à verser aux époux [E] les sommes de (à titre principal sur le fondement de la garantie décennale et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité dite de droit commun) :
- 42 400 € pour les préjudices immatériels.
- 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,
- 8 000 € à titre d'indemnité sur fondement de l'article 700 du CPC,
- ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les dépenses de référés et les frais d'expertise judiciaire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2023.
MOTIFS
Sur les responsabilités encourues
M. et Mme [E] demandent à titre principal que soit reconnue la responsabilité des sociétés JHB Constructions et ALB Construction sur le fondement de l'article 1792 et suivant du code civil.
Ils font valoir que l'expert a confirmé le défaut d'altimétrie de la maison puisque la maison a une hauteur de 6,70 mètres alors qu'elle aurait dû être située entre 6,12 et 6,32 mètres, et que l'implantation du bâtiment n'est pas conforme aux règles d'urbanisme applicable puisqu'elle se trouve à moins de 3 mètres de la limite séparative, et que la seule solution envisageable pour remédier au désordre est la démolition et la reconstruction du bâtiment.
S'agissant de leur préjudice, ils font valoir qu'à supposer même que l'action en démolition soit prescrite, il n'en demeure pas moins que cela ne permettrait pas de regarder la construction comme régulièrement autorisée, et que seule l'obltention d'un permis de construire régularisant le défaut de conformité permettrait de régulariser la construction litigiieuse, ce qui est en l'état de la réglementation de l'urbanisme impossible à obtenir comme l'a relevé l'expert judiciaire. Ils ajoutent qu'ils sont dans l'incapacité de vendre leur immeuble puisqu'ils n'ont pas de certificat de conformité.
La société JHB Constructions fait valoir que le tribunal, qui a retenu la responsabilité des sociétés ALB Construction et JHB Constructions à la fois sur le fondement des articles 1243 ancien du code civil pour livraison d'un ouvrage non conforme aux prescriptions contractuelles, et 1792 du code civil, a violé le principe de non cumul des responsabilités.
Elle estime que sa responsabilité contractuelle ne saurait êre engagée dans la mesure où M. et Mme [E] ne subissent aucun préjudice présent et actuel, les préjudices dont ils se réclament étant futurs et totalement hypohtétiques, puisque les actions pouvant êre exercées contre eux sont prescrites à l'exception du délai prévu par l'article L421-9 du code de l'urbanisme qui sera acquis dix ans après la réception, soit le 5 mai 2025, date à partir de laquelle le refus d'une éventuelle nouvelle autorisation de construire ne pourra être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme.
La société ALB Construction fait valoir :
- qu'il ne peut désormais être affirmé que l'ouvrage contreviendrait aux règles d'urbanisme, alors que :
- un nouveau PLU a été adopté par la commune de [Localité 5] le 1er avril 2019 duquel il ressort que pour la zone UC dans laquelle la maison est située, la hauteur maximale autorisée est de 7 mètres ; or la maison ne dépasse pas 6,85 mètres.
- l'expert fait état d'un 'non respect du prospect' en raison de ce que le bâtiment ne respecterait pas la distance de 3 mètres de la limite de propriété, prescription qui aurait vocation à s'appliquer pour les bâtiments situés au-delà des 20 mètres de la voirie publique, mais n'indique pas avoir vérifié si le bâtiment est effectivement situé au-delà des 20 mètres en question ;
- sur le fondement de l'article 1792 du code civil, l'immeuble ne souffre d'aucun dommage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination, l'impropriété à la destination résultant de la nécessité de faire démolir l'immeuble, laquelle n'est pas acquise dès lors que l'expert n'a pas tenu compte du PLU en cours du 1er avril 2019 et que la commune n'a jamais engagée d'action en démolition.
- sur le fondement de la responsabilité contrauctuelle de droit commun, M. et Mme [E] ne justifient pas d'un préjudice indemnisable puisque'ils ne justifient pas de la nécessité de faire démolir et reconstruire l'immeuble.
Réponse de la Cour
En application de l'article 1792 du code civil :
'Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
Il est constant qu'une erreur d'implantation non apparente à la réception et rendant nécessaire la démolition et la reconstruction de l'immeuble rend l'ouvrage impropre à sa destination et, par suite, constitue un désordre de nature décennale (3ème Civ. 27 avril 1994 n°92-14.854). Une erreur d'implantation d'un immeuble résultant d'un défaut de conformité aux règles d'urbanisme et aboutissant à sa démolition oblige à rechercher si ce désordres n'est pas de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination (3ème Civ 26 mai 2004 n°02-19.464 ; 3ème Civ., 15 décembre 2004 n°03-17.876 Bull n°237).
Lorsqu'une erreur d'implantation fait actuellement courir le risque de la démolition de l'ouvrage, il s'en déduit que le désordre, qui rend l'ouvrage impropre à sa destination, est de nature décennale, quand bien même il ne serait pas certain que la commune sollicite la démolition de l'immeuble dans le délai imparti par l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 18 mars 2021, n°19-21.078).
Il résulte des pièces produites que la déclaration attestant la conformité et l'achèvement des travaux, déposée le 21 avril 2016 par M. et Mme [E], a fait l'objet d'une opposition du maire de [Localité 5], en raison notamment de l'augmentation de la hauteur de la construction et de l'augmentatin de l'assiette foncière du projet.
Une demande de permis de construire modificatif, déposée le 31 mai 2016, a été refusée par le mairie le 5 juillet 2016 en raison d'une part de la hauteur de la maison, excédant la limite de 6,50 mètres fixée par le PLU, et d'autre part du non respect de la distance minimale avec la limite spéarative de la propriété voisine.
Le plan local d'urbanisme en vigueur à cette date prévoyait en effet, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise :
- article 10 de la zone UC ; la hauteur du bâtiment ne peut excéder 6,50 mètres entre le terrain naturel et la hauteur prise à l'égout ou à l'acrotère ;
- article 7 du règlement UC ; au-delà de la bande de 20 mètres de la voirie publique, les bâtiments sont implantés au moins à 3 mètres de la limite de propriété, le point le plus proche de la limite séparative devant être au mois égal à la différence d'altitude entre ces deux points.
Or l'expert a relevé que :
- s'agissant de la hauteur : alors que l'altimétrie théorique de l'acrotère, compte tenu de la cote du terrain naturel s'élevant à 93,65 mètres, aurait dû être au plus égale à 93,65 + 6,50 m, la hauteur relevée est de 100,58 mètres, soit 0,33 m de plus que la hauteur maximale autorisée par le PLU ;
- s'agissant de la distance avec la limite séparative ouest :
- que la partie du bâtiment à simple rez-de-chaussée est à une distance de 2,85 mètres alors qu'elle devrait être à une distance de 3 mètres minimum ;
- que la partie du bâtiment à étage devrait être à une distance de 3,25 mètres minimum, au lieu des 3,09 mètres ou 3 mètres constatés.
Le fait que la maison est implantée à plus de 20 mètres de la voie publique a été relevé tant par le maire que par l'expert judiciaire et n'a à aucun moment été discuté par les parties. Il résulte par ailleurs du plan annexé au permis de construire, dont il résulte que la maison est implantée à plus de 20 mètres de la voie publique.
La société ALB Construction fait valoir que le PLU adopté en 2019 autorise désormais, dans la zone UC, les constructions ayant une hauteur maximum de 7 mètres, de sorte que la maison serait conforme au PLU actuel.
Ce PLU de 2019 n'était toutefois pas applicable lors de la construction de la maison.
Surtout, la maison est en tout état de cause toujours non conforme aux dispositions du PLU s'agissant de la distance avec la limite séparative ouest puisque le PLU n'a pas été sur ce point modifié.
Il en résulte que la maison n'est pas conforme aux règles d'urbanisme.
L'expert envisage deux solutions alternatives :
- le déplacement de la limite de propriété pour modifier la distance avec la limite séparative et la modification de la partie haute du bâtiment à étage par suppression de l'acrotère ;
- la démolition et la reconstruction du bâtiment.
La première solution, qui suppose, dans la mesure où la distance n'a pas été respectée avec la propriété voisine appartenant à M. et Mme [H], de racheter une bande de leur parcelle.
Or M. et Mme [E] justifient que ceux-ci, qui ne peuvent être contraints de céder tout ou partie de leur propriété, refusent de vendre une partie de leur terrain à M. et Mme [E]. Ce refus n'a pas à être spécialement motivé par le prix proposé puisqu'ils sont en droit de refuser le principe même d'une telle vente.
Il en résulte que seule la solution consistant à démolir et à reconstruire le bâtiment est de nature à rendre l'ouvrage conforme aux règles d'urbanisme.
Si la commune de [Localité 5] n'a pas à ce jour sollicité la démolition de l'ouvrage, il n'en demeure pas moins qu'elle dispose pour le faire, en application de l'article L.480-14 du code de l'urbanisme, d'un délai non encore expiré à ce jour, puisqu'il expire dix ans à compter de l'achèvement des travaux, soit le 5 mai 2025, de sorte que l'erreur d'implantation, qui fait actuellement courir le risque de la démolition de l'ouvrage, rend l'ouvrage impropre à sa destination et constitue donc un désordre de nature décennale.
La responsabilité des intervenants à l'acte de construction, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, est engagée dès lors que le désordre présente un lien d'imputabilité avec leur intervention à l'acte de construire et n'est pas étranger à leur sphère d'intervention.
En l'espèce, l'implantation de la maison a été réalisée par la société ALB Construction, sous la maîtrise d'oeuvre de la société JHB Constructions.
Elles seront donc toutes deux condamnées in solidum à indemniser le préjudice qui en résulte pour le maître de l'ouvrage.
Sur le préjudice de M. et Mme [E]
Moyens des parties
M. et Mme [E] sollicitent :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés JHB Constructions et ALB Construction à leur verser la somme de 494 269,97 euros pour le préjudice matériel ;
- l'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 20 600 euros la somme en réparation de leur préjudice immatériel, qu'ils souhaitent voir fixer à 42 400 euros.
La société JHB Constructions sollicite le rejet de ces demandes, faute pour M. et Mme [E] de pouvoir se prévaloir d'un quelconque préjudice présent et acutel, le préjudice n'étant qu'éventuel et dépendant des éventuelles actions administratives, civiles ou pénales qui pourraient être exercées à leur encontre, étant précisé que l'action pénale est prescrite, tout comme l'action en responsabilité des tiers.
Elle s'oppose à la réformation du jugement s'agissant des montants retenus au titre des préjudices immatériels.
La société ALB Construction estime également que le préjudice tenant à la démolition-reconstruction de la maison n'est qu'hypothétique. Subsidiairement, elle demande que le préjudice matériel soit indemnisé à hauteur de 416 777,60 euros, et non de 494 270 euros comme retenu par le tribunal, le chiffrage d'un montant de 416 777,60 euros étant le plus objectif et précis possible, contrairement au chiffage de 494 270 euros TTC qui est une estimation globale déconnectée de l'immeuble des époux [E].
Elle sollicite le rejet de la demande des époux [E] au titre du préjudice immatériel, à défaut de tout justificatif.
Réponse de la cour
* s'agissant du préjudice matériel
Le désordre, qui consiste en une non conformité aux règles d'urbanisme, fait courir le risque de démolition de l'ouvrage.
Il ne peut être remédié à ce désordre autrement que par une démolition et reconstruction de la maison, puisqu'il est établi que les voisins n'ont pas voulu vendre une partie de leur parcelle pour déplacer la limite de propriété.
Le préjudice des époux [E], consistant dans le risque de démolition qu'ils encourent, n'est pas hypothétique mais au contraire actuel puisque cette menace pèse effectivement sur eux.
Il en résutle que M. et Mme [E] sont fondés à obtenir l'indemnisation de leur préjudice. Il ne peut être remédié au désordre affectant leur maison que par une opération de démolition et reconstruction de celle-ci. Ils sont dès lors fondés à être indemnisés du coût de cette opération.
S'agissant du coût de la démolition- reconstruction, l'expert propose deux modalités de chiffrage. La première est fondée sur la reprise des devis de la première construction, réactualisés en octobre 2018. La seconde est fondée sur le coût moyen de la construction actuelle de ce type de bâtiments, de l'ordre de 1700 euros HT par mètre carré, ce qui conduit, pour une surface de 211,44 mètres carrés, à une évaluation HT de 359 448 euros, à laquelle il convient d'ajouter le coût des aménagements intérieurs et extérieurs, soit une somme totale de 494 270 euros TTC, qui a été retenue par le tribunal.
2°/ second chiffrage : coût moyen actuel pour ce type de construction : 211,44 mètres carrés X 1700 euros = 353 904,53 euros HT ou 431 337,60 euros TTC, outre 62 932,37 euros TTC au titre des aménagements intérieurs et extérieurs.
La seconde méthode retenue par l'expert est fondée sur une estimation du coût moyen au mètre carré de ce type de bâtiment. Toutefois, d'une part aucune précision n'est fournie sur la détermination de ce coût moyen, à défaut de toute explication quant aux modalités de fixation de ce coût moyen, ou de renvoi à un quelconque référentiel, pas davantage que du 'type de bâtiment' ayant servi de référence à l'expert. D'autre part, cette méthode d'évaluation globale permet d'avoir une idée du coût moyen de construction d'une maison de 211 mètres carrés mais ne permet pas de connaître précisément le coût de reconstruction de la maison de M. et Mme [E]. Il sera en outre ajouté que l'expert n'a pas pris en considération, pour cette seconde méthode d'évaluation, le coût de la démolition.
La première méthode, fondée sur les devis ou factures produits par M. et Mme [E], permet d'avoir une connaissance précise du coût d'édification de leur maison. L'expert propose le chiffrage suivant :
- coût des marchés de la 1ère construction, réactualisés en oct. 2018 : 295 259,95 euros en 2013, soit une somme de 308 280,63 euros TTC réactualisée en octobre 2018 en fonction de l'indice BT01 ;
- coût de la déconstruction : 45 624 euros ;
- honoraires maître d'oeuvre et certification : 31 372,37 euros ;
- aménagements intérieurs et extérieurs : 31 560 euros.
Cette somme, déterminée à partir des devis et factures de M. et Mme [E], correspond précisément au coût de construction de cette maison, de sorte qu'elle indemnise justement le préjudice subi par M. et Mme [E].
En conséquence, le préjudice matériel de M. et Mme [E] sera évalué à la somme de 416 777 euros.
* S'agissant de leur préjudice immatériel
M. et Mme [E], qui sollicitent une somme de 1000 euros pour l'ouverture et la fermeture de compteur EDF-GDF et eau, ne justifient pas de leur demande à ce titre. La demande au titre des intérêts bancaires a été rejetée par le premier juge par de justes motifs que la cour adopte.
Les frais de déménagement seront retenus à hauteur de 3000 euros.
Ils sollicitent une somme de 32 400 euros correspondant à la location d'une maison à fin de relogement pendant la durée des travaux. Ils ne produisent toutefois aucune pièce justificative au soutien de cette demande. Il convient en conséquence de confirmer le jugement et de retenir à ce titre une somme de 900 euros par mois, pendant une période de 18 mois, soit 16 200 euros.
Il n'est pas justifié, dès lors qu'ils seront relogés pendant la durée des travaux, de la nécessité d'ajouter à ces frais le coût d'un stockage dans un box.
Leur préjudice immatériel sera en conséquence évalué à la somme de 19 200 euros.
Sur les recours en garantie entre co-obligés et la contribution à la dette
Moyens des parties
La société JHB Constructions demande la garantie de la société ALB Construction à hauteur de 70 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Elle fait valoir que la société ALB Construction n'a pas respecté les documents d'implantation du bâtiment et a exécuté des travaux non conformes à la réglementation.
La société ALB Constructions demande au contraire que la société JHB Constructions soit condamnée à la garantir à hauteur de 70% des condamnations prononcées à son encontre. Elle relève en effet que le poste implantation figure sur la facture du maître d'oeuvre, qu'elle a réalisé l'implantation sur les indications du maître d'oeuvre, que les plans établis par le maître d'oeuvre et remis au maçon étaient erronés à l'origine et ne permettaient pas de respecter les prescriptions d'urbanisme. Elle estime que c'est le maître d'oeuvre qui est responsable de l'absence de contrôle, pas le maçon.
Réponse de la cour
Le juge, saisi d'un recours exercé par une partie condamnée in solidum, à l'encontre de l'un de ses coobligés, est tenu de statuer sur la contribution de chacun d'eux à la condamnation (3ème Civ., 22 juin 1994 n°92-20.158 ; 1ère Civ., 29 novembre 2005, n°02-13.550 ; 3ème Civ., 28 mai 2008, n°06-20.403).
Dans les relations entre co-débiteurs tenus in solidum, les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositons de l'article 1382 du code civil ancien et 1240 à 1242 nouveaux du code civil s'agissant des locateurs d'ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou, s'il sont contractuellement liés, de l'article 1147 ancien du code civil et 1231-1 nouveau du code civil s'ils sont contractuellement liés.
Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l'entière obligation, ne peut donc, comme le codébiteur solidaire, même s'il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portions de chacun d'eux.
Il convient donc de caractériser, dans les rapports entre coobligés, la faute de chacun en lien causal avec les désordres de construction qu'ils sont tenus de garantir (3ème Civ., 11 mai 2022, n°19-10.226).
L'expert relève :
- concernant la distance avec la limite séparative, que le plan prévoit une distance de 3 mètres mais que celle-ci n'est que de 2,85 mètres ;
- concernant la hauteur, que la hauteur excessive est consécutive au mauvais calage du rez-de-chaussée, le niveau de référence ayant été mal apprécié.
Il note que l'implantation n'a pas été réalisée par un géomètre, comme c'est généralement le cas.
La société JHB Constructions s'est vue confier par M. et Mme [E] la maîtrise d'oeuvre du projet. Le contrat comprenait notamment un poste 'implantation et démarrage des travaux'.
La société ALB Construction a quant à elle procédé à l'implantation du bâtiment en fonction des plans qui lui ont été remis, qui prévoyait une distance de 3 mètres selon l'expert.
Si la société ALB Construction a commis une faute en implantant le bâtiment à une distance de la limite séparative moindre que celle figurant sur le plan, il appartenait à la société JHB constructions, dans le cadre de son contrat de maîtrise de d'oeuvre, de s'assurer que l'implantation du bâtiment par la société ALB Construction était conforme au plan, et de lui donner toute indication utile sur le niveau de référence altimétrique du rez-de-chaussée, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait.
Il en résulte que la faute de la société JHB Constructions doit être considérée comme ayant contribué à hauteur de 70 % à la survenance du préjudice, celle de la société ALB Construction à hauteur de 30%.
Par conséquent, la sociétés ALB Construction sera garantie des condamnations prononcées contre elle par la société JHB Constructions à hauteur de 70%, et la société JHB Constructions sera garantie des condamnations prononcées contre elle par la société ALB Construction à hauteur de 30 %.
Sur la demande en dommage et intérêts pour appel abusif
M. et Mme [E] sollicitent l'allocation d'une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
Toutefois, il n'est pas justifié d'une faute commise par les sociétés ALB Construction et JHB Constructions dans leur droit à interjeter appel.
Ils seront déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Il y a lieu de condamner in solidum les sociétés JHB Constructions et ALB Construction aux entiers dépens, en ce ceux compris les dépens des instances de référé et le coût de l'expertise réalisée par M. [Z].
Les circonstances de la cause justifient de condamner in solidum les sociétés JHB Constructions et ALB Construction à payer à M. et Mme [E] une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
INFIRME en toutes ses dispositions critiquées le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
CONDAMNE in solidum la société JHB Constructions et la société ALB Construction à verser à M. et Mme [P] et [T] [E] une somme de 416 777 euros en réparation de leur préjudice matériel ;
CONDAMNE in solidum la société JHB Constructions et la société ALB Construction à payer à M. et Mme [P] et [T] [E] une somme de 19 200 euros en réparation de leurs préjudices complémentaires ;
DIT que dans leurs rapports entre elles, la société JHB Constructions contribuera aux condamnations mises à sa charge à hauteur de 70% et la société ALB Construction contribuera aux condamnations mises à sa charge à hauteur de 30% ;
CONDAMNE en conséquence la société JHB Constructions à garantir la société ALB Construction à hauteur de 70% des condamnations prononcées à son encontre;
CONDAMNE la société ALB Constructions à garantir la société JHB Constructions à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre ;
REJETTE la demande de M. et Mme [E] en dommages et intérêts pour appel abusif ;
CONDAMNE in solidum les sociétés JHB Constructions et ALB Construction à payer à M. et Mme [E] une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum les sociétés JHB Constructions et ALB Construction aux entiers dépens, en ce ceux compris les dépens des instances de référé inscrites sous les référesnces RG 17/20266 et RG 18/20040 et le coût de l'expertise réalisée par M. [Z].
Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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