| France, Tribunal judiciaire de Béthune, 5ème référés, 26 juin 2024, 24/00060

MINUTE N° 199/2024

ORDONNANCE DU:

26 Juin 2024

ROLE:
N° RG 24/00060 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IAUP

Commune MAIRIE D’[Localité 2]
C/
[J] [O]

Grosse(s) délivrée(s)
à Me VOS
Me VAIRON
le

Copie(s) délivrée(s)
à Me VOS
Me VAIRON
le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt six Juin deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

MAIRIE D’[Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric DEVAUX de la SCP GOAOC DEVAUX CHABÉ, avocats au barreau de BETHUNE, Maître Frédéric-Pierre VOS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 62119-2024-001834 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BETHUNE)

représenté par Maître Gérald VAIRON de l’AARPI LYSIANE ET GERALD VAIRON, avocats au barreau de BETHUNE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 12 Juin 2024 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 janvier 2018, les consorts [L] ont consenti à Monsieur [J] [O], un « bail commercial précaire » portant sur un « local commercial (…) » situé à [Adresse 1]. Le bail a été convenu pour une durée de 24 mois consécutifs à compter du 1er février 2018, moyennant un loyer mensuel de 500 euros outre une provision pour charges de 30 euros mensuels.
Par acte sous seing privé du 6 mars 2020, les consorts [L] ont consenti à Monsieur [J] [O], un « bail commercial précaire » portant sur le même local aux mêmes conditions à compter du 6 mars 2020.
Les contrats conclus disposent que « le présent bail sera alors automatiquement soumis au statut des baux commerciaux classiques », en cas de maintien dans les lieux sans demande au preneur par le bailleur de libérer les lieux.

Selon acte notarié du 18 octobre 2022, la Commune d'[Localité 2] a acquis l'immeuble appartenant à Monsieur [U] [L], Mademoiselle [E] [L], Monsieur [N] [L], Mademoiselle [F] [L], Monsieur [W] [L] et Mademoiselle [Y] [L], situé à [Adresse 1], composé de deux locaux commerciaux, dont celui donné à bail à Monsieur [O], et d'un appartement à usage d'habitation.
L'acte notarié précise que le bail précaire a été renouvelé pour courir jusqu'au 5 mars 2023.
Il est exposé qu’en raison des contrats conclus par les consorts [L] et du maintien dans les lieux par Monsieur [J] [O], entre les baux précaires consentis, Monsieur [O] bénéficie d’un bail commercial depuis le 1er février 2020.

La Commune d'[Localité 2] allègue que les loyers afférents au local donné à bail à Monsieur [O] ne sont plus payés régulièrement.

Le 13 octobre 2023, la Commune d'[Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [J] [O], un commandement de payer la somme de 5 138,24 euros au titre du solde locatif arrêté au 2 octobre 2023 demeuré impayé et du coût de l'acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la Commune d'[Localité 2] a fait assigner Monsieur [J] [O] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :
Juger acquise au profit de la Commune d'[Localité 2] la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 ;
Ordonner la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2023 ;
Condamner Monsieur [J] [O] ainsi que tout occupant de son fait, à quitter les lieux, au besoin par expulsion, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme provisionnelle de 6 572 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 1 590 euros au titre de l’indemnité mensuelle d'occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges des mois de novembre et décembre 2023 et janvier 2024 ;
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 530 euros par mois de présence au sein des locaux, depuis le 14 novembre 2023, jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés ;
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer l’ensemble des frais et majorations contractuellement arrêtées ;
Ordonner que le dépôt de garantie versé par Monsieur [J] [O], d’un montant de 500 euros, reste acquis à la Commune d'[Localité 2] ;
Condamner Monsieur [J] [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [J] [O] aux entiers dépens.

Initialement fixée à l’audience du 13 mars 2024, l’affaire a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 12 juin 2024.
A l’audience du 12 juin 2024, la Commune d'[Localité 2] maintient ses demandes initiales. Elle fait notamment valoir que, bien qu’un échéancier a été consenti par le Trésor Public à Monsieur [O], la clause résolutoire est acquise par l’effet de la signification du commandement de payer demeuré infructueux.

En défense, Monsieur [J] [O] sollicite de la présente juridiction de :
Juger que compte tenu de l’existence d’une difficulté sérieuse la commune devra saisir le juge du fond ;
A tout le moins, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, période pendant laquelle il s’engage à régler le solde du tout en réglant le loyer courant ;
Débouter la commune de sa demande d’indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au loyer actuel, si par extraordinaire Monsieur Le Président accédait à la requête de la partie demanderesse ;
Condamner reconventionnellement la Commune d’[Localité 2] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [O] fait essentiellement valoir que :
Il a obtenu de la Direction générale des finances publiques d’[Localité 2] un échéancier de paiement entre le 13 mars 2024 et le 13 décembre 2024 ;
L’échéancier est respecté ;
Il existe donc une contestation sérieuse et absence de trouble manifestement illicite.

La présente décision sera contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits ;
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, la demanderesse produit une « fiche établissement » de « entreprise [O] [J] ».
Ce document indique qu’aucun document n’est disponible pour l’« Etat d’endettement ».

Sur le constat de la clause résolutoire du bail ;
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail initialement conclu par les consorts [L] du 1er avril 2018, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle notamment « A défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'exécution d'une seule condition des conditions du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, et l'expulsion du Preneur pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépends et dommages et intérêts, et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué » ;
- du « bail commercial précaire » convenu le 6 mars 2020, contenant également une clause résolutoire rédigée de manière exactement identique ;
- du commandement de payer la somme de 5 138,24 euros, dont 4 982 euros au titre du solde locatif impayé au 2 octobre 2023, selon décompte intégré à l'acte, qui a été délivré le 13 octobre 2023 avec rappel de la clause résolutoire ;
- du bordereau de situation établi par la Direction générale des finances publiques, en date du 25 janvier 2024, pour un montant total restant dû de 6 572 euros et faisant apparaître l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la signification de cet acte.
La colonne « Recouvrements » de ce bordereau ne fait apparaître des versements de la part du défendeur qu’à la date du 23 janvier 2024, soit au-delà du délai d’un mois ouvert par le commandement de payer signifié le 13 octobre 2023.

Monsieur [J] [O], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, fait valoir qu’un échéancier a été convenu avec la Direction générale des finances publiques d’[Localité 2] et qu’il respecte cet échéancier.
Toutefois, il sera relevé que l’échéancier produit est daté du 20 février 2024, soit la date de la signification de l’assignation qui a été délivrée à Monsieur [O] et en tout état de cause, postérieurement au délai d’un mois ouvert par le commandement de payer signifié le 13 octobre 2023.

La conclusion d’un échéancier aux fins d’apurer la dette locative de Monsieur [O], conclu postérieurement à l’expiration du délai d’un mois ouvert par le commandement de payer délivré, ne constitue pas une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail à compter du 14 novembre 2023.

Sur l’expulsion ;
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, le bail étant résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, Monsieur [J] [O] est occupant sans droit ni titre.
Il convient d’ordonner la libération des lieux par Monsieur [J] [O]. A défaut, son expulsion ainsi que celle de de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Sur la demande de condamnation à paiement ;
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
La condamnation en paiement ne peut s’entendre que comme une demande de condamnation provisionnelle dès lors que le juge des référés est le juge du provisoire et que son seul pouvoir est, s’agissant de sommes d’argent, d’accorder une provision au créancier.

En l'espèce, le bail initial a été conclu moyennant un loyer mensuel de 500 euros et le versement d’une provision pour charges mensuelles de 30 euros, soit un montant dû par mois de 530 euros.
Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
- sommes dues au titre du solde locatif impayé figurant au commandement de payer : 4 982 euros arrêté au 2 octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse ; somme mentionnée au commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 ;
- loyer et provision pour charges dus du 1er au 13 novembre 2023 inclus, le bail étant résilié à la date du 14 novembre 2023 : 229,67 euros (530 x 13/30) ;
soit 5 211,67 euros, somme arrêtée au 13 novembre 2023 inclus.
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer et de la provision pour charges. Aussi, Monsieur [J] [O] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 14 novembre 2023, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 530 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.
Au titre des indemnités d’occupation dues, arrêtées au terme de janvier 2024 inclus, Monsieur [J] [O] sera condamné au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes :
Indemnité d’occupation pour la période du 14 novembre au 30 novembre 2023 : 300,33 euros ( 530 x 17/30) ;
Indemnités d’occupation dues pour les mois de décembre 2023 et janvier 2024 : 1 060 euros ;
Soit la somme de 1 360,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 14 novembre 2023 au 31 janvier 2024, à laquelle il convient de déduire les versements effectués le 23 janvier 2024 pour un montant total de 530 euros, tels que figurant au bordereau de situation produit (pièce 6 de la demanderesse) : soit la somme provisionnelle de 830,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues, terme de janvier 2024 inclus.
En conséquence de ce qui précède, Monsieur [J] [O] sera condamné à payer à la Commune d'[Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 5 211,67 euros, somme arrêtée au 13 novembre 2023 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 530 euros, jusqu'à complète libération des lieux.
A titre provisionnel, Monsieur [J] [O] sera également condamné à payer à la Commune d’[Localité 2], la somme de 830,33 euros au titre des indemnités d’occupation dues, terme de janvier 2024 inclus, déduction faite des versements effectués à cette date.
Les condamnations pécuniaires seront prononcées en deniers et quittances, eu égard à l’échéancier dont bénéficie le défendeur.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Il convient de rappeler que le juge peut octroyer des délais de paiement, « compte tenu de la situation du débiteur ».

En l’espèce, Monsieur [J] [O] demande, compte tenu de l’échéancier octroyé par la Direction générale des finances publiques, au juge des référés de « suspendre les effets de la clause résolutoire » et ce « pendant 24 mois, période pendant laquelle il s’engage à régler le solde du tout en réglant le loyer courant ».
D’une part, l’échéancier convenu est un accord avec la Direction générale des finances publiques d’[Localité 2], qui ne lie en rien le juge. Ne s’agissant pas de délais judiciairement octroyés, ils ne peuvent produire les effets de tels délais et notamment celui de la suspension des effets de la clause résolutoire, sauf accord des parties.
D’autre part, le défendeur se cantonne à demander la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 24 mois, alors que l’échéancier dont il se prévaut est établi sur 10 mois et aucun justificatif de sa situation, notamment financière et comptable, n’est produit à l’appui de sa demande.
Dès lors, Monsieur [J] [O] sera débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de la Commune d’[Localité 2] de condamner Monsieur [O] à payer l’ensemble des frais et majorations contractuellement arrêtées
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas du fondement d’une telle demande.
Aucun des baux consentis à Monsieur [O] ne comporte de dispositions relativement à des frais ou majorations, de sorte qu’il n’est nullement justifié que de telles sommes, dont le quantum et le fondement ne sont pas spécifiés, puissent être dues.
La Commune d’[Localité 2] sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [O] au paiement de « l’ensemble des frais et majorations ».

Sur la demande de la Commune d’[Localité 2] d’ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis
La Commune d’[Localité 2] allègue être bien fondée « à conserver le montant versé à titre de dépôt de garantie jusqu’au complet paiement des sommes dues ».
D’une part, aucune clause contractuelle ne prévoit une telle conservation et si tel était le cas, cette clause s’analyserait en une clause pénale dont l’appréciation échappe au juge des référés, lequel n’a le pouvoir que d’octroyer une provision. La demande formulée n’est pas une demande de provision.
D’autre part, si la bailleresse rappelle les dispositions de l’article 1217 du code civil pour justifier de sa demande, elle n’explicite pas à quel titre, elle sollicite de conserver le dépôt de garantie parmi les hypothèses énoncées par ledit article.
La Commune d’[Localité 2] sera déboutée de sa demande de voir ordonner que le dépôt de garantie versé lui reste acquis.

Sur les demandes accessoires ;
Monsieur [J] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [J] [O] sera condamné à payer à la Commune d'[Localité 2] la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS
Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant la Commune d'[Localité 2] et Monsieur [J] [O], et relatif à un local commercial au sein de l'immeuble sis [Adresse 1]) ;

DISONS Monsieur [J] [O] occupant sans droit ni titre à compter du 14 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 1], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier  ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer, à la Commune d'[Localité 2], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, dû à la date de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 530 euros (cinq cent trente euros), à compter du 14 novembre 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer, en deniers et quittances, à la Commune d'[Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 5 211,67 euros (cinq mille deux cent onze euros et soixante-sept centimes), correspondant aux loyers et provisions pour charges dus et arrêtés au 13 novembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance  ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer, en deniers et quittances, à la Commune d'[Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 830,33 euros (huit cent trente-trois euros et trente-trois centimes) au titre des indemnités d’occupation dues, arrêtées au terme de janvier 2024 inclus ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTONS la Commune d'[Localité 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à payer à la Commune d'[Localité 2] la somme de 1 000 euros (mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 26 juin 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER                                                                     LE PRESIDENT