MINUTE N° 238/2024
ORDONNANCE DU:
24 Juillet 2024
ROLE:
N° RG 24/00105 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-ICTJ
S.C.I. SOTHIMA
C/
S.A.R.L. POK OPTIQUE
Grosse(s) délivrée(s)
à Me PINEAU-BRAUDEL
Me BRUNET
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me PINEAU-BRAUDEL
Me BRUNET
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, vingt quatre Juillet deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
S.C.I. SOTHIMA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maître François Xavier BRUNET de la SELARL BRUNET-VÉNIEL-GUISLAIN-LAUR, avocats au barreau de BETHUNE, Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A.R.L. POK OPTIQUE, dont le siège social est sis Galerie Marchande [8] [Adresse 10] - [Localité 11]
représentée par Maître Laure WAREMBOURG de la SELARL LW & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 26 Juin 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, et indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2024;
Sur quoi, le Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGEPar acte authentique du 16 mars 2016, la SCI des Etablissements Denoyelle a consenti à la SARL Pok Optique un bail commercial pour un local à usage commercial d'une surface de 407,67 m² dépendant de la galerie marchande [8] [Adresse 10] à [Localité 11], moyennant un loyer annuel initial de 108 000 euros hors taxes, indexé le 1er janvier de chaque année, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 16 mars 2016 pour expirer le 15 mars 2025.
Selon acte notarié du 3 octobre 2017, la SCI des Etablissements Denoyelle a cédé à la société Sothima, les lieux donnés à bail à la société Pok Optique.
La SCI Sothima allègue que la SARL Pok Optique ne réglerait pas régulièrement les loyers depuis le mois de novembre 2017.
Un protocole d’accord transactionnel a été convenu entre les parties en date du 6 décembre 2018. Aux termes de cet accord, la société Pok Optique devait s’acquitter de la somme de 47 747,10 euros en 18 échéances de 2 652,61 euros chacune au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la conclusion de l’accord soit le 5 janvier 2019.
En raison de la crise sanitaire, la bailleresse expose avoir consenti un abandon de deux mois de loyers hors taxes et hors charges pour les mois d’avril et mai 2020, puis également en mai 2022.
Le 17 août 2023, la SCI Sothima a fait délivrer à la SARL Pok Optique un commandement de payer la somme de 159 705,10 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, et du coût de l'acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la SCI Sothima a fait assigner la SARL Pok Optique devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :
la dire recevable et bien fondée en ses demandes ;
constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 18 septembre 2023 ;
ordonner l'expulsion de la société Pok Optique et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;
condamner par provision la société Pok Optique à lui payer les sommes suivantes, selon décompte au 20 décembre 2023 :
loyers, charges et accessoires impayés : 160 151,98 euros
indemnité forfaitaire de 10% : 16 015,19 euros
remboursement des avoirs « Covid » : 31 183,93 euros
indemnisation des frais de relocation : 90 603,56 euros
intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement
soit la somme totale à parfaire de 297 954,66 euros ;
juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Sothima, conformément aux stipulations contractuelles ;
fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pok Optique au montant du dernier loyer, majoré de 50% à compter du 18 septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
condamner la société Pok Optique à lui payer la somme de 2 800 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Pok Optique aux entiers.
Initialement fixée à l’audience du 6 décembre 2023, l’affaire a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être appelée à l’audience du 24 janvier 2024.
A l’audience du 24 janvier 2024, aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Sothima a notamment sollicité du juge des référés de céans de débouter la société Pok Optique de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment sa demande aux fins de sursis à statuer.
En défense, aux termes de conclusions d’incident aux fins de sursis à statuer, la SARL Pok Optique a sollicité de la présente juridiction de :
juger qu’une instance au fond selon la procédure accélérée au fond en demande de délais de paiement sur le fondement de l’article L611-7 du code de commerce est actuellement pendante par-devant Monsieur le Président du Tribunal de commerce d’Arras à l’initiative de la société Pok-Optique ;
en conséquence, surseoir à statuer dans l’attente de la décision devant intervenir dans l’instance en cours par-devant Monsieur le Président du Tribunal de commerce d’Arras ;
réserver les dépens.
Par ordonnance de référés du 7 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Béthune a sursis à statuer, dans l’attente de la décision à intervenir du président du tribunal de commerce d’Arras, l’affaire ayant été retirée du rôle.
Par ordonnance du 27 février 2024, le président du tribunal de commerce d’Arras a notamment :
pris « acte de ce que la dette locative de la SARL Pok Optique (…) s’élève à la somme de 164 163,24 euros » ;
ordonné « le rééchelonnement de la dette 164 163,24 euros en vingt-quatre (24) échéances », selon échéancier établi et précisé au dispositif de l’ordonnance du 27 février 2024 du président du tribunal de commerce d’Arras ;
rappelé « que le rééchelonnement de la dette a pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation de bail initiée par la SCI Sothima ».
Selon conclusions aux fins de rétablissement parvenues au greffe civil le 3 avril 2024, la SCI Sothima a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle de la présente juridiction aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, et de condamnation de la SARL Pok Optique en paiement provisionnel de sommes dues au titre d’arriérés de loyers, charges et accessoires dus en vertu dudit bail.
L’affaire a été réinscrite au rôle de l’audience du 17 avril 2024.
A la suite de plusieurs renvois, le dossier a été appelé et utilement retenu à l’audience du 26 juin 2024.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI Sothima sollicite du juge des référés de céans de :
La dire recevable et bien fondée en ses demandes ;
Débouter la société Pok Optique de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
Condamner par provision la société Pok Optique à payer à la société Sothima les sommes suivantes, selon décompte au 13 mai 2024 :
Loyers, charges et accessoires impayés : 181 534,42 euros ;
Remboursement des avoirs « Covid » : 31 183,93 euros ;
Indemnité forfaitaire de 10% : 21 271,83 euros ;
Indemnisation des frais de relocation : 97 723,38 euros ;
Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement ;
Total des sommes dues à parfaire : 331 713,56 euros ;
Constater que selon ordonnance du 27 février 2024 du président du tribunal de commerce d’Arras, la dette locative, en principal seulement, d’un montant de 164 163,24 euros au 8 février 2024, a fait l’objet d’un rééchelonnement sur 24 mois ;
Condamner par provision la société Pok Optique au paiement immédiat du différentiel entre le montant total des sommes dues (331 713,56 euros) et le montant en principal faisant l’objet d’un rééchelonnement (164 163,24 euros) soit la somme de 167 550,32 euros ;
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société Sothima ;
En suspendre les effets au respect du moratoire fixé par le président du tribunal de commerce d’Arras par ordonnance du 27 février 2024 ;
Dire qu’à défaut de paiement, à bonne date, d’une seule échéance conformément à l’échéancier octroyé par le président du tribunal de commerce d’Arras sur le principal de la dette arrêtée au 8 février 2024, outre d’une part les sommes accessoires dont Pok Optique n’a pas cru devoir saisir ce dernier, et d’autre part, et en tout état de cause, les loyers, charges et accessoires courants à leurs dates d’exigibilité dus en sus, le jeu de la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et emportera en conséquence :
La résiliation de plein droit du bail à effet du 18 septembre 2023 ;
L’expulsion de la société Pok Optique et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;
La fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pok Optique au montant du loyer exigible au titre de la dernière année de location, majorée de 50%, à compter du 18 septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
La conservation du dépôt de garantie qui sera définitivement acquis à la société Sothima conformément aux stipulations contractuelles ;
En tout état de cause,
Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;
Condamner la société Pok Optique à lui payer la somme de 4 800 euros par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Pok Optique aux entiers dépens.
En défense, la SARL Pok Optique demande à la présente juridiction de :
Prendre acte de ce que dans son ordonnance du 27 février 2024, le président du tribunal de commerce d’Arras a :
Fixé le montant de la créance échue de la société Sothima à l’égard de la société Pok Optique au titre de l’exécution du bail du 16 mars 2016 du magasin Optic 2000 de la galerie marchande [8] à [Localité 11], avoirs liés à la taxe foncière pris en compte, à la date du 8 février 2024, à la somme de 164 163,24 euros ;
Ordonné le rééchelonnement de la dette en vingt-quatre échéances mensuelles, à compter du 7 mars 2024 ;
Rappelé que sa décision avait pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail ;
Juger que l’ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras du 27 février 2024 a pour effet de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail initiée par la société Sothima tant que le moratoire est correctement exécuté ;
Constater qu’à date, la société Pok Optique a correctement exécuté le moratoire accordé par le président du tribunal de commerce ;
Constater que la société Pok Optique est à jour du paiement de l’appel de loyers et charges du deuxième trimestre de l’année 2024 ;
Juger que dans ces conditions, la créance locative de la société Sothima à l’égard de la société Pok Optique n’est pas exigible ;
Juger que la société Sothima agit de mauvaise foi ;
En conséquence, débouter la société Sothima de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de condamnation de la société Pok optique au paiement de provisions ;
Plus généralement, débouter la société Sothima de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire, constater l’existence de contestations sérieuses sur l’exigibilité de la dette empêchant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la condamnation de la société Pok Optique au paiement de sommes provisionnelles et en conséquence, se déclarer incompétent ;
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
Condamner la société Sothima à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Sothima aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures soutenues oralement à l’audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l’examen successif de chaque chef de prétentions.
La présente décision sera contradictoire.
A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition au greffe de la présente ordonnance à compter du 24 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, la demanderesse produit un état des inscriptions de la SARL Pok Optique, délivré à la date du 25 octobre 2023, laissant apparaître quatre inscriptions, toutes prises au profit de la Banque Populaire [9], [Adresse 6] [Localité 4], en ses agences situées [Adresse 3] à [Localité 7] et [Adresse 1] à [Localité 11].
Elle justifie avoir dénoncé la procédure judiciaire à l’encontre de Pok Optique à la Banque Populaire [9] par courriers recommandés adressés par son conseil en date du 10 novembre 2023.
Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, sur la demande d’expulsion et sur la demande de condamnation en paiements
L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».
Selon les dispositions de l’article L 611-7 du code de commerce, « Le conciliateur a pour mission de favoriser la conclusion entre le débiteur et ses principaux créanciers ainsi que, le cas échéant, ses cocontractants habituels, d'un accord amiable destiné à mettre fin aux difficultés de l'entreprise. Il peut également présenter toute proposition se rapportant à la sauvegarde de l'entreprise, à la poursuite de l'activité économique et au maintien de l'emploi. Il peut être chargé, à la demande du débiteur et après avis des créanciers participants, d'une mission ayant pour objet l'organisation d'une cession partielle ou totale de l'entreprise qui pourrait être mise en œuvre, le cas échéant, dans le cadre d'une procédure ultérieure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.
Le conciliateur peut, pour exercer sa mission, obtenir du débiteur tout renseignement utile. Le président du tribunal communique au conciliateur les renseignements dont il dispose et, le cas échéant, les résultats de l'expertise mentionnée au cinquième alinéa de l'article L. 611-6.
Les administrations financières, les organismes de sécurité sociale, les institutions gérant le régime d'assurance chômage prévu par les articles L. 5422-1 et suivants du code du travail et les institutions régies par le livre IX du code de la sécurité sociale peuvent consentir des remises de dettes dans les conditions fixées à l'article L. 626-6 du présent code. Des cessions de rang de privilège ou d'hypothèque ou l'abandon de ces sûretés peuvent être consenties dans les mêmes conditions.
Le conciliateur rend compte au président du tribunal de l'état d'avancement de sa mission et formule toutes observations utiles sur les diligences du débiteur.
Au cours de la procédure, le débiteur peut demander au juge qui a ouvert celle-ci de faire application de l'article 1343-5 du code civil à l'égard d'un créancier qui l'a mis en demeure ou poursuivi, ou qui n'a pas accepté, dans le délai imparti par le conciliateur, la demande faite par ce dernier de suspendre l'exigibilité de la créance. Dans ce dernier cas, le juge peut, nonobstant les termes du premier alinéa de ce même article, reporter ou échelonner le règlement des créances non échues, dans la limite de la durée de la mission du conciliateur. Le juge statue après avoir recueilli les observations du conciliateur. Il peut subordonner la durée des mesures ainsi prises à la conclusion de l'accord prévu au présent article. Dans ce cas, le créancier intéressé est informé de la décision selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat.
En cas d'impossibilité de parvenir à un accord, le conciliateur présente sans délai un rapport au président du tribunal. Celui-ci met fin à sa mission et à la procédure de conciliation. Sa décision est notifiée au débiteur et communiquée au ministère public. »
L’article R. 611-35 du code de commerce précise que « Pour l'application de l'avant-dernier alinéa de l’article L. 611-7 ou du dernier alinéa de l'article L. 611-10-1, le débiteur assigne le créancier mentionné par ces dispositions devant le président du tribunal qui a ouvert la procédure de conciliation. Celui-ci statue sur les délais selon la procédure accélérée au fond après avoir recueilli les observations du conciliateur ou, le cas échéant, du mandataire à l'exécution de l'accord.
La demande est, le cas échéant, portée à la connaissance de la juridiction saisie de la poursuite, qui sursoit à statuer jusqu'à la décision se prononçant sur les délais.
La décision rendue par le président du tribunal est communiquée à cette juridiction par le greffier. Elle est notifiée par le greffier au débiteur et au créancier et communiquée au conciliateur si celui-ci est encore en fonctions ou, le cas échéant, au mandataire à l'exécution de l'accord.
Le créancier mentionné au cinquième alinéa de l'article L. 611-7 est informé par le greffier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la conclusion de l'accord dès sa constatation ou son homologation ainsi que de toute décision mettant fin à la procédure de conciliation.
La décision prononçant la résolution de l'accord est portée à la connaissance du créancier selon les mêmes modalités. »
Selon l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
Il résulte de la combinaison des articles L. 611-7, alinéa 5, et R. 611-35, alinéa 1er, du code de commerce que le président du tribunal de commerce qui, pendant la procédure de conciliation, fait application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil à l'égard d'un créancier qui a mis en demeure ou poursuivi le débiteur, ou qui n'a pas accepté, dans le délai imparti par le conciliateur, la demande faite par ce dernier de suspendre l'exigibilité de la créance, statue selon la procédure accélérée au fond, laquelle est prévue à l'article 481-1 du code de procédure civile.
Selon le 7° de ce texte, la décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
En l'absence de disposition du code de commerce fermant au créancier l'appel de la décision du président du tribunal, il résulte des articles 543 du code de procédure civile et R. 662-1 du code de commerce que cette voie lui est ouverte. (Com. 25 oct. 2023 n° 22-15.776)
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail du 16 mars 2016, qui contient une clause résolutoire, aux termes de laquelle « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement des frais, taxes locatives, imposition, charges, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui font également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. (…) » ;
- du commandement de payer la somme de 159 705,10 euros ,dont 159 309,97 euros au titre des loyers et sommes dues au titre du bail, impayés et arrêtés à la date du 11 août 2023, qui a été délivré le 17 août 2023 avec rappel de la clause résolutoire.
En l’espèce, la SCI Sothima demande à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, en raison de l’absence de régularisation des sommes dues et réclamées dans l’acte de commandement dans le mois de la signification de cet acte.
La défenderesse produit l’ordonnance du 27 février 2024 rendue par le président du tribunal de commerce d’Arras, aux termes de laquelle ce dernier a notamment :
pris « acte de la dette locative de la SARL POK-OPTIQUE vis-à-vis de son bailleur SCISOTHIMA pour son magasin Optic 2000 situé dans le lot n°12 de la galerie marchande du centre commercial [8], (…) ; en vertu d’un bail authentique du 16 mars 2016 », « à la date du 8 février 2024 , après prise en compte des avoirs liés à la taxe foncière, » pour un montant de « 164 163,24 euros » ;
ordonné « le rééchelonnement de la dette de 164 163,24 euros en vingt-quatre (24) échéances mensuelles » selon échéancier établi au dispositif de l’ordonnance rendue ;
rappelé que « le rééchelonnement de la dette a pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail initiée par la SCI SOTHIMA ».
Or, en premier lieu, l’un des effets de la décision accordant les délais de paiement, sur fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, comme tel est le cas en l’espèce au regard des « motifs de la décision » du président du tribunal de commerce du 27 février 2024, est que l'exigibilité de la créance est suspendue pour la durée fixée par le juge. Dès lors, quand bien même il n’est pas contesté que la SARL Pok Optique est redevable de sommes à l’égard de son bailleur et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié, l’exigibilité de ces sommes se trouve suspendue par l’effet de la décision octroyant des délais de paiement. Par là même, l’effet du commandement de payer les sommes dues en vertu du bail se trouve également suspendu, comme afférent à des sommes dont l’exigibilité est elle-même suspendue. Par ailleurs, la demanderesse n’apporte aucun élément prouvant le non-respect des délais de paiement par la société Pok Optique.
En second lieu, la SCI Sothima ne justifie pas avoir formé un quelconque recours à l’encontre de la décision du président du tribunal de commerce rendue le 27 février 2024, de sorte qu’il n’est nullement justifié qu’elle en conteste les termes et notamment le rappel formulé que « le rééchelonnement de la dette a pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail initiée par la SCI SOTHIMA ». Ainsi, elle est tenue à la suspension de toute mesure « en résiliation du bail » dont notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire qui en est l’un des étapes initiales.
Par ailleurs, une demande de délai de paiement n'emporte pas à elle seule reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire. Cette circonstance ne traduit pas la volonté certaine et non équivoque de la société Pok Optique d'acquiescer à la demande de paiement.
A la lecture de l’ordonnance du président du tribunal de commerce du 27 février 2024, -et la société Pok Optique le relève d’ailleurs dans ses conclusions-, certaines sommes facturées sont ou ont été contestées, notamment des montants facturés au titre de taxes foncières des années précédentes ou encore des montants de taxes foncières de cellules que la société Pok Optique n’occupe pas.
Dès lors, à l’évidence, il existe des contestations sérieuses quant au quantum des sommes dont est redevable la société locataire.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire formulée par la SCI Sothima.
Par voie de conséquence, les demandes de la SCI Sothima de « suspendre les effets » de la clause résolutoire « au respect du moratoire fixé par le président du tribunal de commerce d’Arras par ordonnance du 27 février 2024 », de « dire qu’à défaut de paiement, à bonne date, d’une seule échéance conformément à l’échéancier octroyé par le président du tribunal de commerce d’Arras sur le principal de la dette arrêtée au 8 février 2024, outre d’une part les sommes accessoires dont Pok Optique n’a pas cru devoir saisir ce dernier, et d’autre part, et en tout état de cause, les loyers, charges et accessoires courants à leurs dates d’exigibilité dus en sus, le jeu de la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et emportera en conséquence : la résiliation de plein droit du bail à effet du 18 septembre 2023 ; l’expulsion de la société Pok Optique et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ; la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la société Pok Optique au montant du loyer exigible au titre de la dernière année de location, majorée de 50%, à compter du 18 septembre 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; la conservation du dépôt de garantie qui sera définitivement acquis à la société Sothima conformément aux stipulations contractuelles » se trouvent dépourvues d’objet.
Sur les demandes en paiement provisionnel
La SCI Sothima sollicite la condamnation de la société Pok Optique au paiement par provision des sommes suivantes, selon décompte au 13 mai 2024 :
Loyers, charges et accessoires impayés : 181 534,42 euros ;
Remboursement des avoirs « Covid » : 31 183,93 euros ;
Indemnité forfaitaire de 10% : 21 271,83 euros ;
Indemnisation des frais de relocation : 97 723,38 euros ;
Intérêts de retard au taux contractuel : à parfaire au jour du paiement ;
Total des sommes dues à parfaire : 331 713,56 euros.
Elle sollicite également la condamnation par provision de la société Pok Optique au paiement immédiat du différentiel entre le montant total des sommes dues (331 713,56 euros) et le montant en principal faisant l’objet d’un rééchelonnement (164 163,24 euros) soit la somme de 167 550,32 euros.
Les demandes en condamnations provisionnelles formulées par la SCI Sothima sont de montants différents : d’une part la SCI Sothima sollicite la condamnation au paiement de la société Pok Optique des « Loyers, charges et accessoires impayés » pour un montant de 181 534,42 euros et d’autre part, la condamnation de la société Pok Optique au « paiement immédiat du différentiel entre le montant total des sommes dues (331 713,56 euros) et le montant en principal faisant l’objet d’un rééchelonnement (164 163,24 euros) soit la somme de 167 550,32 euros ».
Dans le corps de ses conclusions, la SCI Sothima indique concernant les « loyers, charges, taxes, impôts et accessoires » que la société Pok Optique est redevable de la somme de :
160 151,98 euros selon relevé locatif arrêté au 20 novembre 2023 ;
184 534,42 euros selon relevé locatif arrêté au 22 janvier 2024
181 534,42 euros au 13 mai 2024.
Selon ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras du 27 février 2024, la dette locative de la SARL Pok Optique s’élève à la date du 8 février 2024, après prise en compte des avoirs liés à la taxe foncière à la somme de 164 163,24 euros.
Le décompte produit par la SCI Sothima arrêté au 13 mai 2024 (pièce 17 de la demanderesse) ne comporte aucune écriture relative aux « avoirs liés à la taxe foncière » visés dans l’ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras du 27 février 2024.
Selon l’ordonnance précitée, il est indiqué que « une somme de 20 371,18 euros, correspondant à des montants facturés à tort par le bailleur au titre des taxes foncières des années précédentes » « doit être défalquée » et que « le bailleur a facturé à Pok-Optique pendant plusieurs années la taxe foncière de cellules que Pok-Optique n’occupe pas, ce qu’a reconnu le bailleur dans un mail en date du 22 décembre 2023 (… »).
Par ailleurs, cette même décision reprend les demandes de la société Sothima et notamment l’indication par celle-ci que « des avoirs n’ont pas encore été émis de sorte que la société POK OPTIQUE reste redevable en principal de la somme de 184 534,42 € (…) »
Il a déjà été relevé que la somme de 164 163,24 euros a fait l’objet d’un rééchelonnement, de sorte que l’exigibilité de cette somme est suspendue.
La somme demandée au titre des loyers, charges et accessoires d’un montant de 181 534,42 euros correspond à la somme des montants suivants : 164 163,24 euros (dette locative arrêtée au 8 février 2024) + 20 371,18 (sommes contestées et correspondant à des taxes foncières dont il n’est pas certain qu’elles soient dues).
Ainsi, le montant de la créance réclamée à titre de provision sur les loyers charges et accessoires ne relève pas de l’évidence requise en référé et présente des contestations sérieuses.
Par ailleurs, la somme différentielle sollicitée de 167 550,32 euros correspond au cumul des sommes de :
(181 534,42 € (montant dû selon décompte à la date du 13 mai 2024 incluant la somme de 20 371,18 euros, correspondant à des montants « facturés à tort par le bailleur au titre des taxes foncières des années précédentes ») – 164 163,24 € (somme arrêtée à la date du 8 février 2024 selon ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras et ayant fait l’objet d’un rééchelonnement) soit 17 371,18 euros ;
Remboursement des avoirs « Covid » : 31 183,93 euros ;
Indemnité forfaitaire de 10% : 21 271,83 euros ;
Indemnisation des frais de relocation : 97 723,38 euros.
Sur la demande de condamnation au paiement de l’indemnité forfaitaire de 10%, de l’indemnisation des frais de relocation et des intérêts de retard au taux contractuel
En l'espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.
En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme.
En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de la résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.
L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%. »
D’une part, la SCI Sothima ne justifie pas de l’envoi et par conséquent de la réception de la lettre recommandée adressée à sa locataire et justifiant la mise en œuvre des dispositions du premier alinéa de la clause pénale contractuelle.
D’autre part, compte tenu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, « les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge », de sorte que la majoration prévue par le contrat de bail ne peut être encourue, les délais de paiement octroyés par le président du tribunal de commerce d’Arras étant manifestement respectés.
Le dépôt de garantie reste, selon les dispositions de la clause pénale contractuelle, acquis au bailleur, en cas de résiliation du bail.
En l’espèce, comme vu supra, la résiliation du bail n’est pas constatée.
De même, l’indemnisation des frais de relocation n’a pas lieu d’être examinée en l’absence de résiliation du bail, la société Pok Optique étant toujours locataire des lieux, objet du bail.
En tout état de cause, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de remboursement des avoirs Covid
La société Sothima fait valoir les dispositions de l’article 4 c) de l’avenant Covid du 14 décembre 2021, pour solliciter la condamnation provisionnelle au remboursement des avoirs Covid consentis.
Aux termes du protocole d’accord du 14 décembre 2021 (pièce 4 demanderesse intitulé « Avenant Covid du 14 décembre 2021 »), l’article 4 paragraphe c) prévoit : « Sans qu’aucune mise en demeure préalable ne soit requise également, le tout sans préjudice de tous dommages-intérêts, pour le BAILLEUR ou de toute autre sanction prévue au Bail (notamment de la clause résolutoire, des intérêts de retard, etc.), le PRENEUR sera déchu si bon semble au BAILLEUR du bénéfice de l’ensemble des mesures précitées, sans exception, accordées par le Bailleur au PRENEUR rétroactivement à leur date d’effet, dans les cas suivants : (…)
à défaut de paiement et/ou de paiement incomplet des loyers et charges courants dus au titre du bail précité actuellement en cours, à leur date d’exigibilité. »
Comme vu supra, l’exigibilité des loyers et charges faisant l’objet du rééchelonnement octroyé selon ordonnance du président du tribunal de commerce d’Arras est suspendue, de sorte que les conditions requises pour l’application des dispositions du protocole d’accord du 14 décembre 2021 ne sont pas réunies.
Par ailleurs, la question de l’applicabilité de ces dispositions du protocole nécessite l’appréciation de la volonté des parties au moment de la rédaction dudit protocole et relève de l’appréciation des juges du fond.
Dès lors, compte tenu de ce qui précède, il existe des contestations sérieuses à faire droit aux demandes de condamnations provisionnelles formulées par la SCI Sothima.
La SCI Sothima sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de condamnations provisionnelles formulées à l’encontre de la SARL Pok Optique.
Sur les demandes de la SARL Pok Optique de « prendre acte de ce que dans son ordonnance du 27 février 2024, le président du tribunal de commerce d’Arras a fixé le montant de la créance échue de la société Sothima à l’égard de la société Pok Optique au titre de l’exécution du bail du 16 mars 2016 du magasin Optic 2000 de la galerie marchande [8] à [Localité 11], avoirs liés à la taxe foncière pris en compte, à la date du 8 février 2024, à la somme de 164 163,24 euros, ordonné le rééchelonnement de la dette en vingt-quatre échéances mensuelles, à compter du 7 mars 2024, rappelé que sa décision avait pour effet, sous réserve de la bonne exécution du moratoire, de suspendre toute mesure de recouvrement forcé ou en résiliation du bail », de « constater qu’à date, la société Pok Optique a correctement exécuté le moratoire accordé par le président du tribunal de commerce », de « constater que la société Pok Optique est à jour du paiement de l’appel de loyers et charges du deuxième trimestre de l’année 2024 »
Il sera rappelé que les demandes tendant à ce qu'il soit « dit que », « constaté que » ou « donné ou pris acte que », telles que formulées en l’espèce, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.
Sur les dépens
La SCI Sothima qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
La SCI Sothima sera condamnée à payer à la SARL Pok Optique la somme de 4 500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
Mais dès à présent :
DEBOUTE la SCI Sothima de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI Sothima aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE la SCI Sothima à payer à la SARL Pok Optique la somme de 4 500 euros (quatre mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 24 juillet 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE PRESIDENT
