MINUTE N° 234/2024
ORDONNANCE DU:
24 Juillet 2024
ROLE:
N° RG 24/00188 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IENJ
S.A.R.L. Société Béthunoise de Distribution SOBEDIS
C/
S.A.R.L. MERRIS LIVRES
Grosse(s) délivrée(s)
à Me HANNOIR
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me HANNOIR
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, vingt quatre Juillet deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. Société Béthunoise de Distribution SOBEDIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elodie HANNOIR, avocat au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
S.A.R.L. MERRIS LIVRES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 03 Juillet 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, et indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2024;
Sur quoi, le Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGEPar acte notarié du 23 mars 2018, la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS a consenti à la SARL Merris Livres, un bail commercial portant sur un immeuble à usage commercial situé à [Adresse 3], « se composant d’un bâtiment entièrement en béton avec couverture en fibrociment avec un parking sur l’avant (…) à prendre dans un immeuble de plus grande contenance ». Le bail a été convenu pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 23 mars 2018 pour se terminer le 22 mars 2027, moyennant un loyer annuel de 30 000 hors taxes, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois par termes de 2 500 euros hors taxes à compter du 1er avril 2018, outre une provision pour charges réajustable d’un montant initial de 218 euros par mois.
La SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS allègue que la SARL Merris Livres ne réglerait pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.
Le 14 mars 2024, la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS a fait délivrer à la SARL Merris Livres, un commandement de payer la somme de 12 322,02 euros au titre des loyers et charges de janvier 2024 à mars 2024 demeurés impayés, du montant de la clause pénale de 10%, de la « prestation de recouvrement A 444-31 » et du coût de l'acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte d’huissier de justice du 5 juin 2024, la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS a fait assigner la SARL Merris Livres devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail relatif à l’immeuble à usage commercial [Adresse 3], conclu le 23 mars 2018 entre elle et la société Merris Livres, à compter du 14 avril 2024 ;
condamner la société Merris Livres ainsi que tout occupant de son chef à quitter les lieux en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, et ce immédiatement et sans délai ;
juger que faute de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé immédiatement et sans délai à l’expulsion de la société Merris Livres et de toute personne de son chef dans les formes de droit avec le concours de la force publique ;
condamner la société Merris Livres à lui payer la somme de 12 788,47 euros TTC au titre des loyers qui lui sont dus jusqu’au 14 avril 2024, ainsi qu’aux intérêts dus à compter du commandement de payer ;
la condamner à lui payer la somme de 3 785,04 euros par mois TTC, à compter du 15 avril 2024, au titre de l’indemnité d’occupation, jusqu’à la complète libération des lieux loués ;
la condamner à lui payer la somme de 1 480,71 euros TTC au titre de la clause pénale pour la période du 1er janvier 2024 au 30 avril 2024, puis, la somme mensuelle de 378,50 euros TTC par échéance mensuelle de loyer ou d’indemnité d’occupation impayée ;
condamner la société Merris Livres au paiement des intérêts au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points pour chaque échéance impayée ;
condamner la société Merris Livres à lui payer la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Merris Livres aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant le clause résolutoire, d’un montant de 179,71 euros et les frais de l’état certifié d’inscription d’un montant de 63,50 euros TTC.
A l’audience du 3 juillet 2024, la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS maintient ses demandes.
La SARL Merris Livres, assignée conformément aux dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas comparu.
La présente décision sera réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, la demanderesse produit un état certifié d’inscriptions de la SARL Merris Livres, à jour à la date du 6 mai 2024, faisant apparaître l’absence de créancier inscrit sur le fonds, ainsi que l’absence de procédure collective à l’encontre de la défenderesse.
Sur le constat de la clause résolutoire du bail
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail du 23 mars 2018, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « A défaut par le PRENEUR d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au BAILLEUR, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet. (…) » ;
- du commandement de payer la somme de 12 322,02 euros, dont 11 022,12 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier à mars 2024, selon décompte intégré à l'acte, qui a été délivré le 14 mars 2024 avec rappel de la clause résolutoire.
La bailleresse produit pour décompte, la facture n°73 du 1er avril 2024, correspondant au loyer du mois d’avril 2024, au pied de laquelle figurent les sommes non réglées à cette date. Ces sommes sont celles correspondant aux loyers de janvier à avril 2024, soit la somme de 14 807,16 euros.
La SARL SOBEDIS allègue que le loyer du mois de novembre 2023 a été payé le 16 janvier 2024, et que celui du mois de décembre 2023 a été payé le 8 février 2024.
Les sommes dues au titre des loyers de janvier à Mars 2024 n’ont pas été réglées dans le délai ouvert par le commandement de payer signifié le 14 mars 2024.
La SARL Merris Livres, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.
Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail au 15 avril 2024.
Sur l’expulsion
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, le bail étant résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, la SARL Merris Livres est occupante sans droit ni titre.
Il convient d’ordonner la libération des lieux par la SARL Merris Livres. A défaut, son expulsion ainsi que celle de de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique.
Sur la demande de condamnation à titre provisionnel
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :
- sommes dues et reprises dans le décompte intégré au commandement de payer : 11 022,12 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus, pour les mois de janvier à mars 2024 ( 3 x 3 674,04 euros) ;
- loyer et charges pour la période du 1er au 14 avril 2024 inclus, sur la base du loyer indexé conformément aux dispositions du bail, à la date anniversaire du point de départ de celui-ci soit au 1er avril de chaque année : 1 766,35 euros [(3785,04 x 14/30) = 1 766,35 euros] ;
soit 12 788,47 euros, somme arrêtée à la date du 14 avril 2024 inclus.
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et provisions pour charges. Aussi, la SARL Merris Livres sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 15 avril 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision pour charges, soit la somme de 3 785,04 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.
Dès lors, la SARL Merris Livres sera condamnée à payer à la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS, à titre provisionnel, la somme de 12 788,47 euros, somme arrêtée à la date du 15 avril 2024 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 3 785,04 euros, jusqu'à complète libération des lieux.
Sur la clause pénale ;
Il résulte des dispositions de l’article 1103 du code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
En l'espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le PRENEUR d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul fait de la survenance du terme. En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteront acquis au BAILLEUR à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le BAILLEUR se réserve de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu’il aura éprouvés de ce chef ».
La SARL SOBEDIS sollicite la condamnation de la SARL Merris Livres au paiement des sommes résultant de la clause pénale, soit le paiement :
des intérêts au taux légal majoré de 8 points sur chaque échéance non respectée jusqu'à parfait paiement ;
d'une clause pénale d'un montant de 367,40 euros TTC par mois sur la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2024, soit 1 102,21 euros TTC et d’un montant de 378,50 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2024.
D'une part, la demanderesse ne justifie pas avoir procédé à la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception telle que prévue au contrat qui serait demeurée sans effet et qui justifierait l’application des dispositions de la clause pénale invoquée.
D'autre part, bien que le contrat fasse loi des parties, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Ainsi, la demande d’assortir les condamnations en paiement d’un taux d’intérêt majoré de 8 points ne saurait être accueillie.
La demanderesse sera déboutée de ses demandes relatives à l’application de la clause pénale.
Sur les demandes accessoires ;
La SARL Merris Livres, qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 et celui de la levée de l’état des inscriptions.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL Merris Livres sera condamnée à payer à la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS la somme de 1 200 euros.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
Mais dès à présent :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
DIT la SARL Merris Livres occupant sans droit ni titre à compter du 15 avril 2024 ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 3], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer, à la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et provisions dus à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 3 785,04 euros, à compter du 15 avril 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DIT que les indemnités d'occupation mensuelles à échoir porteront intérêts à taux légal du jour de leur exigibilité ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer, à la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS, à titre provisionnel, la somme de 12 788,47 euros, au titre des loyers et provisions, dus à la date du 15 avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 14 mars 2024 et celui de la levée de l’état des inscriptions ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer à la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL Société Béthunoise de distribution SOBEDIS du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 24 juillet 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE PRESIDENT
