MINUTE N° 250/2024
ORDONNANCE DU:
04 Septembre 2024
ROLE:
N° RG 24/00186 - N° Portalis DBZ2-W-B7I-IEPY
[N] [I] épouse [C]
C/
[P] [Y]
Grosse(s) délivrée(s)
à Me SCHÖNER
le
Copie(s) délivrée(s)
à Me SCHÖNER
le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE
Ce jour, quatre Septembre deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE
Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.
Dans la cause entre :
DEMANDERESSE
Madame [N] [I] épouse [C]
née le 05 Mars 1978 à [Localité 6] (NORD), demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphane SCHÖNER de la SELARL CABINET STÉPHANE SCHÖNER, avocats au barreau de BETHUNE
DEFENDERESSE
Madame [P] [Y]
née le 29 Décembre 1994 à [Localité 7] (NORD), demeurant [Adresse 1]
non comparante
A l’appel de la cause ;
A l’audience du 10 Juillet 2024 ;
Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024;
Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :
EXPOSE DU LITIGEPar acte authentique du 17 janvier 2023, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] ont consenti à Madame [P] [Y], un bail commercial pour un local à usage de commerce dans un immeuble situé à [Adresse 5]. Le bail a été convenu pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 18 janvier 2023 pour se terminer le 17 janvier 2032, moyennant un loyer annuel hors charges, de 5 700 euros, payable par terme mensuel d’un montant de 475 euros et d’avance.
Madame [N] [I] épouse [C] allègue que Madame [P] [Y] ne réglerait pas régulièrement les sommes dues au titre du bail.
Le 6 décembre 2023, Monsieur [T] [C] et Madame [N] [I] épouse [C] ont fait délivrer à Madame [P] [Y], un commandement de payer la somme de 1 284,34 euros au titre des loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2023, de la taxe foncière, de la facture d’eau de juin 2023 et du coût de l'acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Madame [N] [I] épouse [C] a fait assigner Madame [P] [Y] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :
Constater et prononcer la résiliation de plein droit survenue à compter du 6 janvier 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail notarié dressé le 17 janvier 2023 entre Madame [N] [C] et Monsieur [T] [C] et Madame [P] [Y] ;
Condamner Madame [P] [Y] au paiement de la somme de 1 388,24 euros à Madame [N] [C] au titre des loyers, provision pour charges et taxes impayés ;
Condamner Madame [P] [Y] au paiement, à Madame [N] [C] des intérêts au taux légal, majoré de 4 points, produits par chacune des échéances impayées ;
Condamner Madame [P] [Y] au paiement de la somme de 3 036,90 euros, à parfaire au jour de la décision à intervenir, à Madame [N] [C] au titre de l’indemnité d’occupation depuis la résiliation de plein droit du bail notarié et jusqu’au jour de la libération des locaux et la restitution des clés ;
Ordonner la libération du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] par Madame [P] [Y] ou tout occupant de son chef et la remise des clés ;
Ordonner l’expulsion du [Adresse 5] à [Localité 4] de Madame [P] [Y] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;
Ordonner l’enlèvement et le dépôt, en un lieu approprié, des meubles et des objets mobiliers de Madame [P] [Y] garnissant le local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] aux frais, risques et périls de Madame [P] [Y] ;
Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner Madame [P] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à Madame [N] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [P] [Y] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement, de levée d’état des privilèges et nantissements et de notification aux créanciers inscrits.
A l’audience du 10 juillet 2024, Madame [N] [I] épouse [C] maintient ses demandes.
Madame [P] [Y], assignée conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu.
Il résulte de l’acte de signification que le commissaire de justice instrumentaire a relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire )«à l’adresse )…( déclarée par le requérant )…(, comme étant la dernière demeure connue du défendeur, )…(, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte » ; « sur place, )…( il n’y a plus d’activité, depuis plusieurs mois » ; « personne ne répond, la boite aux lettres est pleine » ; le commissaire instrumentaire se rend « au domicile de la gérante à savoir [Adresse 1] à [Localité 3] » ; il « rencontre un homme qui )lui( indique être le compagnon de Mme [Y] » qui lui « indique également que cette dernière n’est pas là, qu’elle ne rentre que le soir et qu’il ne sait pas comment la joindre » ; le commissaire de justice instrumentaire « retourne au domicile de la gérante une deuxième fois vers 20 heures » « sur place, )il( frappe à la porte à plusieurs reprises, personne ne répond » ; « les services de la mairie n’ont pu )lui( fournir aucune indication quant à l’adresse actuelle du susnommé » ; « une recherche à l’annuaire électronique sur pages Blanche/Jaune n’a rien donné » ; « une recherche FACEBOOK n’a rien donné »(, et qu’il a mentionné avoir accompli les diligences prévues aux articles 655 à 658 du code de procédure civile.
La présente décision sera réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les créanciers inscrits
L'article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu'un mois écoulé depuis la notification.
En l'espèce, la demanderesse produit un état des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce d’Arras, le 2 avril 2024, faisant apparaître une inscription de nantissement de fonds de commerce, en date du 13 février 2023, pour un montant garanti de 30 000 euros, au profit de la SA Banque CIC Nord Ouest.
Madame [N] [I] épouse [C] justifie avoir procédé, le 5 juin 2024, à la dénonciation, à ce créancier inscrit, de l’assignation délivrée à Madame [P] [Y] aux fins de résiliation de bail, selon acte de commissaire de justice du 4 juin 2024.
Sur le constat de la clause résolutoire du bail
La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :
- du bail du 17 janvier 2023, qui contient une clause résolutoire aux termes de laquelle : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par le loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de pleine droit. (…) » ;
- du commandement de payer la somme de 1 284,34 euros, dont 1 196,85 euros au titre des loyers et charges et taxe foncière impayés à novembre 2023 inclus, selon décompte intégré à l'acte, qui a été délivré le 6 décembre 2023 avec rappel de la clause résolutoire ;
- du décompte produit à la date de l’audience, arrêté à janvier 2024, prorata de janvier 2024 inclus ;
Madame [N] [I] épouse [C] indique n’avoir reçu aucun versement dans le délai d’un mois ouvert par le commandement de payer signifié le 6 décembre 2023, exposant l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai imparti par cet acte.
Madame [P] [Y], à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne comparaît pas.
Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et par conséquent la résiliation du bail au 7 janvier 2024.
Il sera rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation du bail, tel que formulé au dispositif de l’assignation délivrée à la demande de Madame [C]. Le seul pouvoir du juge des référés est de constater l’acquisition de la clause résolutoire dont la conséquence est la résiliation du bail.
Sur l’expulsion
L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, le bail étant résilié de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, Madame [P] [Y] est occupante sans droit ni titre.
Il convient d’ordonner la libération des lieux par Madame [P] [Y]. A défaut, son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans les lieux de son chef, sera ordonnée, avec si besoin le concours de la force publique.
Sur la demande d’« Ordonner l’enlèvement et le dépôt, en un lieu approprié, des meubles et des objets mobiliers de Madame [P] [Y] garnissant le local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 4] aux frais, risques et périls de Madame [P] [Y] »
L’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».
Il convient de dire n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Madame [N] [I] épouse [C] relative au sort des biens se trouvant dans les lieux, qui ne correspond qu'à l'application des dispositions légales applicables en matière d’expulsion.
Sur la demande de condamnation à titre provisionnel
L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Madame [N] [C] justifie ses demandes en paiement provisionnel comme suit :
- sommes dues au titre du commandement de payer : 1 284,34 euros, dont 1 196,85 euros au titre des loyers et charges et taxe foncière impayés à novembre 2023 inclus, selon décompte intégré à l'acte ;
- décompte des sommes dues, arrêté au 18 janvier 2024, pour un montant de 1 771,30 euros (pièce n°4 de la demanderesse).
Le décompte intégré à l’acte d’assignation et celui produit en pièce 4 arrêté au 18 janvier 2024 ne comportent pas le terme de décembre 2023, de sorte qu’il sera considéré que cette échéance n’est pas due.
Concernant la taxe foncière réclamée, le bail notarié la prévoit au titre de l’inventaire des charges supportées par le locataire, précision étant faite que la quote-part à la charge du preneur représente 40% du montant total de ladite taxe.
Au même paragraphe, sont prévues également « les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ».
Si Madame [I] épouse [C] sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de sommes dues au titre de la taxe foncière de 2023 et des factures d’eau de juin et décembre 2023, elle ne justifie pas des montants de ces sommes réclamées, de sorte que les quantums allégués comme dus ne relèvent pas de l’évidence requise en référé.
Il convient de débouter Madame [C] de ses demandes à ces titres, faute de justification des montants sollicités.
Aussi, il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle formulée par Madame [C] à l’encontre de Madame [Y] à hauteur de :
Loyer de novembre 2023 : 475 euros ;
Loyer de novembre 2023 : 475 euros ;
Prorata de loyer pour janvier 2024 : du 1er janvier au 6 janvier 2024 inclus : 91 ,94 euros (6/31 x 475€) ;
soit 1 041,94 euros, somme arrêtée à la date du 6 janvier 2024 inclus.
Madame [N] [I] épouse [C] sollicite l’application des dispositions de la clause pénale contenue dans l’acte notarié de bail, aux termes de laquelle : « L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% ».
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.
Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel du loyer. Aussi, Madame [P] [Y] sera en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 7 janvier 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 475 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.
Ainsi, Madame [P] [Y] sera condamnée à payer à Madame [N] [I] épouse [C], à titre provisionnel, la somme de 1 041,94 euros, somme arrêtée à la date du 6 janvier 2024 inclus, correspondant aux sommes dues au titre du bail.
Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 475 euros, à compter du 7 janvier 2024 jusqu'à complète libération des lieux.
Dès lors, à la date de l’audience, soit à la date du 10 juillet 2024, Madame [Y] est redevable de la somme de :
Indemnités d’occupation due pour la période du 7 janvier 2024 au 31 janvier 2024 : 383,06 euros ( 25/31 x475€) ;
Indemnités d’occupation pour les mois de février à juin 2024 inclus : 2 375 euros (5 x475€) ;
Indemnités d’occupation due pour la période du 1er au 10 juillet 2024 inclus : 153,23 euros (10/31 x475€) ;
Soit un montant de 2 911, 29 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 7 janvier 2024 et arrêtées au 10 juillet 2024 inclus.
Madame [Y] sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de de 2 911, 29 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 7 janvier 2024 et arrêtées au 10 juillet 2024 inclus.
Sur la clause pénale
Madame [C] demande à la présente juridiction de « Condamner Madame [P] [Y] au paiement, à Madame [N] [C] des intérêts au taux légal, majoré de 4 points, produits par chacune des échéances impayées ».
En l'espèce, le bail comporte une clause pénale rédigée comme suit : « A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier de justice et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 4 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d’avance ainsi que le dépôt de garantie, resteront acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de la résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.
L’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% ».
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d=être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n=y a pas lieu à référé sur ce point.
Dès lors, la demande résultant de l’application de la clause pénale contractuelle ne saurait être accueillie.
Sur les demandes accessoires
Madame [P] [Y], qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 décembre 2023 ainsi que le coût de la délivrance de l’état des inscriptions et le coût de la dénonciation à créancier inscrit signifiée.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [P] [Y] sera condamnée à payer à Madame [N] [I] épouse [C] la somme de 1 200 euros.
PAR CES MOTIFS
Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :
Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,
Mais dès à présent :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties et relatif à l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;
DIT n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
DIT Madame [P] [Y] occupante sans droit ni titre à compter du 7 janvier 2024 ;
CONDAMNE Madame [P] [Y] à restituer les lieux loués, sis à [Adresse 5], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer, à Madame [N] [I] épouse [C], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et provisions dus à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 475 euros (quatre cent soixante-quinze euros), à compter du 7 janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux;
CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer, à Madame [N] [I] épouse [C], à titre provisionnel :
la somme de 1 041,94 euros (mille quarante-et-un euros et quatre-vingt-quatorze centimes), au titre des loyers, dus à la date du 6 janvier 2024 inclus ;
la somme de 2 911,29 euros (deux mille neuf cent onze euros et vingt-neuf centimes) au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 7 janvier 2024 au 10 juillet 2024 inclus ;
CONDAMNE Madame [P] [Y] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023, celui de la délivrance de l’état des inscriptions et de la dénonciation à créancier inscrit signifiée le 5 juin 2024 ;
CONDAMNE Madame [P] [Y] à payer à Madame [N] [I] épouse [C] la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [N] [I] épouse [C] du surplus de ses demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 4 septembre 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :
LE GREFFIER LE PRESIDENT
