TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/08430 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQKO
N° de MINUTE : 24/00801
DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER
“[Adresse 7]” SIS [Adresse 2], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC, LE CABINET FONCIA MANAGO,
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811
C/
DEFENDEUR
Madame [Z] [L]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1495
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [Z] [L] est propriétaire des lots 163, 181 et 189 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 16 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement des charges de copropriété.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 10 126,68 euros au titre des appels impayés, échéance du 1er trimestre 2024 incluse
-condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner Madame [Z] [L] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-ordonner la capitalisation des intérêts
-rappeler l'exécution provisoire de droit.
Malgré les nombreux renvois et révocations de l’ordonnance de clôture ordonnés à cette fin, Madame [Z] [L], bien qu’ayant constitué avocat, n’a jamais signifié de conclusions en défense.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 27 mars 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2016 à 2021
-un décompte des impayés arrêté au 8 février 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 050,69 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
Il convient également de déduire du décompte les charges appelées sur les exercices 2023 et 2024, soit la somme totale de 2 199,74 euros (21,23 + 414,13 + 35,77 + 396,99 + 35,77 + 696,99 + 29,26 + 569,60) dans la mesure où le dernier procès-verbal d’assemblée générale produit est en date du 7 septembre 2021 et n’a pas porté sur les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.
Sera également déduite du décompte la somme de 75,35 euros appelée le 15 novembre 2023 sous l’intitulé « Frais règlement impayé », et dont il n’est justifié par aucune pièce.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 800,90 (10 126,68 - 1 050,69 - 2 199,74 - 75,35) euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 février 2024 .
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 70 euros,
-frais de « transmission dossier avocat » d’un montant de 300 euros
-droit de plaidoirie d’un montant de 13 euros
-frais intitulés « fiche d’immeuble » d’un montant de 14 euros
-frais intitulés « titre de propriété » d’un montant de 17 euros
-frais intitulés « hypothèque légale » d’un montant de 9 euros
-frais de « signification huissier assignation » d’un montant de 105,69 euros
-frais de dossier contentieux d’un montant de 522 euros,
Soit un montant total de 1 050,69 euros.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Les frais de « transmission avocat » et de « droit de plaidoirie » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.
Les frais intitulés « fiche d’immeuble », « titre de propriété » et « hypothèque légale » ne sont pas justifiés par les pièces produites.
Les frais d’assignation seront écartés comme relevant des dépens.
Il convient également de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas par la production des accusés de réception de l’envoi des lettres de mises en demeure qu’il produit.
Par conséquent, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 13 février 2019 que Madame [Z] [L] a déjà été condamnée suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété caractérisent sa mauvaise foi. Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.
Madame [Z] [L] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [Z] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
-Condamne Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] (93) les sommes de :
-6 800,90 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 février 2024,
-1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière
-Condamne Madame [Z] [L] aux dépens de l’instance,
-Condamne Madame [Z] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] (93) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
