TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/04059 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XO4W
N° de MINUTE : 24/00950
DEMANDEUR
S.A.S. QUADRAL PROPERTY
sis [Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364
C/
DEFENDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [8] SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la société CABINET BAP
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société QUADRAL PROPERTY a exercé pendant plusieurs années les fonctions de syndic de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ordonnance du 20 avril 2020, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné la SELARL AJASSOCIES en qualité de mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires.
Par ordonnance du 17 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné Maître [C] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la société QUADRAL PROPERTY a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de la somme de 15 325,19 euros au titre de ses honoraires.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la société QUADRAL PROPERTY sollicite du tribunal de :
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :
-15 325,19 euros au titre des honoraires et des frais impayés, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2022, sauf somme à parfaire ;
-3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
-4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie est de droit ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Rejeter l’ensemble des demandes de la société QUADRAL PROPERTY ;
-Condamner la société QUADRAL PROPERTY à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société QUADRAL PROPERTY au paiement des entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mars 2024.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement
La société QUADRAL PROPERTY sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 15 328,19 euros au titre de ses honoraires, sur la période allant du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2021 inclus. Sans préciser le fondement juridique de sa demande, elle fait valoir qu’elle a continué de gérer la copropriété après le 17 mars 2020, se prévalant notamment de l’ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire du 17 décembre 2020. Elle précise qu’elle n’a réceptionné cette ordonnance qu’au début du mois de janvier 2021, et que les honoraires du premier trimestre 2021 lui sont donc dus. S’agissant des honoraires liés à des vacations complémentaires, elle fait valoir que la procédure à l’encontre d’un des copropriétaires a été particulièrement longue, justifiant le montant de ces honoraires.
Se fondant sur la requête en désignation d’un administrateur ad hoc, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société QUADRAL PROPERTY a démissionné de ses fonctions le 17 mars 2020. Il ajoute que le mandat de syndic de la société QUADRAL PROPERTY devait expirer le 30 septembre 2020, soit avant le début du 4ème trimestre 2020. S’agissant des honoraires de vacations et des frais d’affranchissement, il fait valoir que la société QUADRAL PROPERTY ne justifie pas des diligences accomplies.
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort de la requête aux fins de désignation d’un administrateur présentée par la société QUADRAL PROPERTY le 17 mars 2020, qu’elle se présentait à cette occasion comme « syndic démissionnaire » de la copropriété, indiquant : « la société QUADRAL PROPERTY entend donc démissionner de ses fonctions et obtenir la désignation d’un administrateur provisoire pour gérer la copropriété ».
L’ordonnance du président du tribunal judiciaire du 20 avril 2020 a désigné un mandataire ad hoc et non un administrateur provisoire.
Dès lors, la société QUADRAL PROPERTY conservait ses fonctions de syndic à cette date, sa démission n’étant pas effective du fait de l’absence de désignation d’un administrateur provisoire.
Le dernier contrat de syndic produit par la société QUADRAL PROPERTY porte sur la période allant du 19 juin 2019 au 30 septembre 2020, comme le prévoyait la résolution n°8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2019. Par conséquent, la société QUADRAL PROPERTY ne démontre pas qu’elle ait eu mandat à compter du 30 septembre 2020 et elle ne saurait réclamer des honoraires sur une période ultérieure à cette date, le fait qu’elle ait pu engager des démarches au nom du syndicat des copropriétaires après le 30 septembre 2020 étant inopérant, faute de démontrer qu’elle avait été mandatée pour le faire.
Lui sont donc dus les honoraires au titre du 1er et du 3ème trimestre 2020, qu’elle réclame pour la somme totale de 7 107 euros.
S’agissant des honoraires de vacation, la société QUADRAL PROPERTY ne justifie pas avoir accompli de diligences au titre du « suivi du dossier contentieux [R] [T] » et « [R] [E] », pour lesquels elle réclame la somme totale de 288 euros. Cette somme sera donc écartée.
S’agissant de la « vacation horaire dossier SAS TB Noisy », le contrat de syndic prévoit des frais de « suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». La société QUADRAL PROPERTY ne justifie pas de ces diligences exceptionnelles, l’existence d’une procédure judiciaire n’étant pas suffisante à caractériser le caractère exceptionnel des diligences, étant rappelé que le recouvrement des créances constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic.
Enfin, les frais d’affranchissement ne sont pas justifiés par les pièces produites.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société QUADRAL PROPERTY la somme de 7 107 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022, date de la mise en demeure.
Sur la demande de dommages et intérêts
Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société QUADRAL PROPERTY sollicite la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, la société QUADRAL PROPERTY sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
Eu égard à la nature de la décision, il est équitable de laisser à chaque partie la charge des dépens par elle exposés, et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
-Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (93) à payer à la société QUADRAL PROPERTY la somme de 7 107 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022,
-Déboute la société QUADRAL PROPERTY de sa demande de dommages et intérêts,
-Laisse à la charge de chacune des parties les dépens par elle exposés,
-Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
