TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/00790 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YO5Z
N° de MINUTE : 24/01020
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE SAS, représenté par ses dirigeants légaux
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601
C/
DEFENDEURS
Monsieur [N] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représenté
Madame [K] [J] [L] épouse [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame [M] [D], statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] sont propriétaires des lots 14, 29 et 44 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par actes en date du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à lui payer la somme de 13460,19 euros au titre des appels impayés au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023 sur la somme de 12 933,19 euros et à compter de l’assignation sur le surplus
-condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-rappeler l'exécution provisoire de droit.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 19 mars 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.
Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L], régulièrement assignés dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 22 décembre 2020 et 15 novembre 2022
-un décompte des impayés arrêté au 17 octobre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 877,34 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 582,85 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 octobre 2023.
Il n’est pas produit le règlement de propriété ni la preuve que les lots constituent le logement familial du couple. La solidarité ne sera donc pas retenue.
La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de dossier contentieux d’un montant de 1 414,17 euros,
-frais d’assignation d’un montant de 343,17 euros
-frais de lettres de mise en demeure par avocat d’un montant de 120 euros,
Soit un montant total de 1 877,34 euros.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Les frais d’assignation seront écartés comme relevant des dépens.
Il convient également de déduire les frais de « dossier contentieux », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure par avocat, pour laquelle il lui sera octroyé la somme de 40 euros dans la mesure où il ne justifie pas de la nécessité de faire procéder à une mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance.
Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] sont redevables de la somme de 40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
-Condamne Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1]) les sommes de :
-11 582,85 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2023
-40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1]) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-Condamne Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] aux dépens de l’instance,
-Condamne Monsieur [N] [F] et Madame [K] [F] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1]) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.
La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.
LE GREFFIERLE JUGE
MADAME SEGHIRMADAME CORON
