TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/06419 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WRAV
JUGEMENT DU 02 AOUT 2024
DEMANDERESSE :
S.A.R.L. GANESH,
inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 813 331 568
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Farid MAACHI, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDERESSE :
S.C.I. LELIAERTS,
inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 523 417 590
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Claude GOEDERT, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Juillet 2023 ;
A l’audience publique du 15 Avril 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 10 Juin 2024 puis prorogé pour être rendu le 02 Août 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Août 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 19 septembre 2008, la S.C.I. Porte de Gand a donné à bail à la société Indigo un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 4] à Lille pour une durée de neuf années à compter du 19 septembre 2008.
Selon acte notarié du 2 septembre 2010, la S.C.I. Porte de Gand a cédé l'immeuble à la S.C.I. Leliaerts.
Se plaignant d'impayés de loyers, par acte du 19 juin 2013, la S.C.I. Leliaerts a fait délivrer à la société Indigo un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par jugement du 23 septembre 2014 signifié le 7 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Lille a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets avec l'octroi de délais de paiement.
Par acte sous seing privé du 30 novembre 2015, la S.A.R.L. Indigo a cédé à la S.A.R.L. Ganesh le fonds de commerce de restauration à spécialité indienne, avec effet au 1er décembre 2015.
Par acte sous seing privé du 9 décembre 2015, la S.C.I. Leliaerts, la S.A.R.L. Indigo et la S.A.R.L Ganesh ont convenu d'un transport du bail commercial.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2017 (avis de réception signé le 6 mai 2017), la société Ganesh a notifié à la S.C.I. Leliaerts une demande de renouvellement du bail.
Par acte extrajudiciaire du 4 août 2017, la société Leliaerts a fait signifier à la société Ganesh son refus de renouvellement du bail
Par exploit d’huissier délivré le 26 septembre 2017, la S.A.R.L. Ganesh a assigné la S.C.I. Leliaerts devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de dire mal fondé son refus de renouvellement du bail.
Une mesure de médiation a été ordonnée le 6 décembre 2017. Le retrait de l'affaire du rôle a été ordonné le 14 février 2018 suite au versement de la consignation par les parties. Par courrier du 3 juillet 2018, la médiatrice a informé la juridiction de l'échec de la mesure. L'affaire a été réinscrite au rôle de l'audience du 11 décembre 2019, à la demande de la requérante.
Par ordonnance d'incident du 23 mars 2020, le juge de la mise en état a débouté la S.C.I. Leliaerts de sa demande de péremption de l'instance.
L'affaire a été radiée par ordonnance du 4 décembre 2020 et réinscrite à la demande de la société Ganesh à l'audience du 3 décembre 2022.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 février 2023, la S.A.R.L. Ganesh sollicite de la juridiction de :
Dire la S.C.I. Leliaerts mal fondée en son refus de renouvellement du bail commercial signé le 19 septembre 2008, et dire et juger que le bail liant les parties relève du statut des baux commerciaux ;
Dire que le bail se trouve renouvelé à son échéance du 19 septembre 2017 ;
Dire la S.C.I. Leliaerts redevable d’une somme de 8 837,41 € au titre de la régularisation du compte de charges, et la condamner en conséquence à lui devoir ladite somme ;
Condamner la SCI Leliaerts à devoir 2 650,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 avril 2023, la S.C.I. Leliaerts demande au tribunal de :
Lui Donner acte de l'exercice de son droit de repentir par voie de conclusions notifiées le 11 mai 2020 ;
Constater le renouvellement du bail commercial à compter de cette date ;
Lui Donner acte de ce qu'elle reconnaît un solde créditeur de charges locatives pour la période 2017-2021 d'un montant de 2 458,27 euros, susceptible d'être compensé avec les loyers et charges courants ;
Débouter pour le surplus la société Ganesh de ses demandes, fins et conclusions;
Frais et dépens comme de droit.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 11 juillet 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 15 avril 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024 prorogé au 2 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.
I- Sur le renouvellement du bail
Par voie de conclusions signifiées par la voie électronique le 11 mai 2020, la S.C.I. Leliaerts a indiqué exercer son droit de repentir et consentir au renouvellement du bail.
Les parties s'accordent ainsi désormais sur le renouvellement du bail.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le mal fondé du refus de renouvellement.
Il sera donné acte à la bailleresse de l'exercice de son droit de repentir.
Il convient de constater que le bail est renouvelé à compter de son échéance, la demande de renouvellement datant du 5 mai 2017, soit à compter du 19 septembre 2017 et qu'il s'agit d'un bail commercial, relevant du statut des baux commerciaux.
II- Sur la demande en paiement
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
A- Sur le compte de régularisation des charges
Il est stipulé au contrat de bail du 19 septembre 2008 en page 13 que le preneur remboursera au bailleur l'intégralité de l'impôt foncier, sa participation aux charges des parties communes de l'immeuble (éclairage des vestibules et escaliers, entretien des tapis etc., les honoraires de Syndic de copropriété, sa quote-part des travaux prévus concernant les parties communes, la prime d'assurance. Il paiera sa consommation d'eau, de gaz et d'électricité.
Il est constant que le preneur s'est acquitté d'une provision pour charges de 4 610,76 euros par an.
La demande de remboursement du trop-perçu au titre des charges porte sur les années 2017 à 2021.
S'agissant de l'année 2017, le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges. Il justifie des charges suivantes :
taxe foncière : 2 622 eurosrépartition de la consommation d'eau : 1 533,47 euros= 4155,47 euros
Compte tenu de la provision pour charges versée de 4 610,76 euros, il en résulte un solde en faveur du preneur de 455,29 euros (4610,76€-4155,47€).
S'agissant de l'année 2018, le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges. Il justifie de la taxe foncière et fait état d'une consommation d'eau de 1486,11 euros pour le lot, ce montant n'étant pas contesté par le preneur. En revanche, la société Ganesh conteste les sommes réclamées au titre de l'assurance et de frais de gestion. Le tableau de répartition des charges établi par la bailleresse (pièce 5/2.1) est insuffisant à justifier le bien fondé des sommes réclamées, en l'absence de justificatifs de ces charges par des factures. En conséquence, le compte de charges pour l'année 2018 s'établit ainsi :
taxe foncière : 2 132 eurosrépartition de la consommation d'eau : 1 486,11 euros= 3618,11 euros
Compte tenu de la provision pour charges versée de 4 610,76 euros, il en résulte un solde en faveur du preneur de 992,65 euros (4610,76€-3618,11€).
S'agissant de l'année 2019, la bailleresse a établi un décompte de régularisation des charges pour un montant total de 8 113,14 euros. Au titre de ce compte, il n'est pas contesté que le preneur s'est acquitté de la provision pour charges de 4 610,76 euros outre la somme supplémentaire de 3 502,38 euros suite à la facture de régularisation (= 8113,14€).
La bailleresse justifie de la taxe foncière, de la consommation d'eau répartie pour un montant de 777,55 euros pour le lot et d'une facture de travaux de toiture répartie entre les différents lots d'un montant de 1885,48 euros pour le restaurant. Il n'est pas justifié de la somme de 3 082,11 euros réclamée au titre des charges de copropriété, de sorte qu'elle sera écartée.
S'agissant des frais de couverture, la facture totale est de 9 407 euros et correspond à des travaux de toiture principale, avec la dépose de la couverture tuile et des solins et la pose de tuiles koramic, d'un noquet de plomb, d'un faîtage et de solins. Ces travaux correspondent ainsi à des travaux de rénovation complète de la toiture et non à une simple révision de celle-ci ou menue réparation d'une suite. Il s'agit ainsi de gros travaux, relevant de l'article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur à défaut d'avoir été transférés au preneur par le contrat de location. En conséquence, le coût de ces travaux ne peut être mis à la charge du preneur.
En conséquence, le compte de charges pour l'année 2019 s'établit ainsi :
taxe foncière : 2 368 eurosrépartition de la consommation d'eau : 777,55 euros= 3145,55 euros
Compte tenu de la provision pour charges versée de 4 610,76 euros et du règlement de 3 502,38 euros, il en résulte un solde en faveur du preneur de 4967,59 euros (8113,14€-3145,55€).
S'agissant de l'année 2020, le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges. Il justifie de la taxe foncière et d'une consommation d'eau répartie de 686,02 euros pour le lot. Il n'est pas justifié de la seconde facture d'eau d'un montant de 336,72 euros, ni des frais de l'assurance et de frais de gestion/frais bancaires. Le décompte établi par la bailleresse (pièce 5/4.1) est insuffisant à justifier le bien fondé des sommes réclamées, en l'absence de justificatifs de ces charges par des factures. En conséquence, le compte de charges pour l'année 2020 s'établit ainsi :
taxe foncière : 2 344 eurosrépartition de la consommation d'eau : 686,02 euros= 3030,02 euros
Compte tenu de la provision pour charges versée de 4 610,76 euros, il en résulte un solde en faveur du preneur de 1580,74 euros (4610,76€-3030,02€).
S'agissant de l'année 2021, le bailleur n'a pas procédé à la régularisation des charges. Il justifie de la taxe foncière, de la consommation d'eau et de l'assurance. Le tableau de répartition des charges établi par la bailleresse (pièce 5/5.1) est insuffisant à justifier le bien fondé des sommes réclamées au titre des frais de gestion, en l'absence de justificatifs de ces charges par des factures. En conséquence, le compte de charges pour l'année 2021 s'établit ainsi :
taxe foncière : 2 325 eurosrépartition de la consommation d'eau : 1168,08 euros (548,84€+619,24€)assurance : 276,59 euros= 3769,67 euros
Compte tenu de la provision pour charges versée de 4 610,76 euros, il en résulte un solde en faveur du preneur de 841,09 euros (4610,76€-3769,67€).
Au total, il résulte de ces éléments, un solde locatif en faveur du preneur de :
2017 : + 455,29 €2018 : + 992,65 €2019 : + 4 967,59 €2020 : + 1580,74 €2021 : + 841,09 €= 8837,36 euros.
B- Sur l'indexation des loyers
La bailleresse a réclamé l'indexation des loyers pour un montant de 3 246,65 euros depuis 2017, par courriel du 17 novembre 2022.
La société Ganesh soutient avoir procédé au règlement de cette somme au titre de l'indexation. La bailleresse confirme dans ses dernières conclusions que la société Ganesh a procédé au règlement de la somme réclamée au titre de l'indexation le 1er décembre 2022.
C- Sur les sommes dues
La somme correspondant au rappel d'indexation du loyer ayant été réglée, il convient de condamner la société Leliaerts à régler à la société Ganesh la somme de 8 837,36 euros en remboursement suite à la régularisation des charges.
III- Sur les demandes accessoires
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
La S.C.I. Leliaerts succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 300 euros.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DONNE ACTE à la S.C..I Leliaerts de l'exercice de son droit de repentir ;
CONSTATE le renouvellement du bail commercial liant les parties à compter du 19 septembre 2017;
DIT que ledit bail relève du statut des baux commerciaux ;
CONDAMNE la S.C.I. Leliaerts à payer à la S.A.R.L. Ganesh la somme de 8 837,36 euros en remboursement suite à la régularisation des charges ;
CONDAMNE la S.C.I. Leliaerts à payer à la S.A.R.L. Ganesh la somme de 2 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la S.C.I. Leliaerts de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE la S.A.R.L. Ganesh de ses autres demandes ;
DÉBOUTE la S.C.I. Leliaerts de ses autres demandes ;
CONDAMNE la S.C.I. Leliaerts aux dépens de la présente instance.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
