TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 03 SEPTEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 16/11217 - N° Portalis DBW3-W-B7A-TA4H
AFFAIRE : M. [Y] [W] et Mme [C] [V] (l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA)
C/ S.D.C. [Adresse 1] (Me GRARDEL) ; S.A.R.L. CITYA PARADIS (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON)
DÉBATS : A l'audience Publique du 14 mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 3 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [W] [E]
né le 9 octobre 1977 à [Localité 5] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
Madame [J] [Z] épouse [E]
née le 19 février 1978 à [Localité 3] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Maître Valérie GERSON-SAVARESE, avocate au barreau de MARSEILLE
PARTIES INTERVENANTES EN DEMANDE
Madame [C] [V]
née le 30 janvier 1972 à [Localité 5] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Y] [W]
né le 13 mars 1963 à [Localité 4] (84)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Maître Amandine COLLET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] située [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Anne-Sophie GRARDEL, avocate au barreau de MARSEILLE
S.A.R.L. CITYA PARADIS
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] étaient propriétaires du lot n°1 dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 5].
La SARL CITYA PARADIS est le syndic de l’immeuble.
L’assemblée générale du 30 mai 2016 a adopté les résolutions 21 et 22 relatives à des demandes d’autorisation de travaux d’un copropriétaire et de jouissance exclusive de parties communes.
Par acte notarié du 2 octobre 2017, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] ont acquis de Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] les lots 1, 9 et 10.
*
Suivant exploits du 21 septembre 2016, Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SARL CITYA PARADIS, aux fins de voir entendre, sur le fondement des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, et l’article 1382 du code civil, de :
- prononcer l’annulation des résolutions n°21 et 22,
- dire que le syndic a commis des fautes engageant sa responsabilité, et que la réparation du préjudice consécutif à ces fautes doit être mise à sa charge,
- dire que les frais relatifs à la défense du syndicat des copropriétaires relatifs à la présente procédure devront rester à charge de la SARL CITYA PARADIS, de même que les honoraires facturés à ce titre,
- condamner la SARL CITYA PARADIS in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ou celui des deux requis à l’encontre duquel l’action le mieux se compètera, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Valérie GERSON SAVARESE de la SCP FOURNIER&ASSOCIES.
Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par RPVA le 22 février 2023, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] demandent au tribunal de :
- juger recevable leur intervention volontaire,
- annuler les résolutions 21 et 22 de l’assemblée générale du 30 mai 2016,
- juger que la responsabilité de la SARL CITYA PARADIS en sa qualité de syndic est engagée à leur encontre,
- condamner la SARL CITYA PARADIS à réparer les préjudices consécutifs,
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 19 juin 2023, la SARL CITYA PARADIS demande au tribunal de :
- dire que la SARL CITYA PARADIS n’a commis aucune faute,
- dire que Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice né, actuel et certain en lien avec les fautes prétendument commises par la SARL CITYA PARADIS,
- débouter Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] de l’ensemble de leurs demandes à son égard,
- condamner in solidum Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] à payer à la SARL CITYA PARADIS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître DE ANGELIS.
Régulièrement constitué, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] n’a pas conclu.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2023. L’affaire devait être plaidée le 28 mars 2024. Compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, elle a été fixée à l’audience du 14 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V]
L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] ont acquis les lots de Monsieur [W] [E] et Madame [J] [Z] épouse [E] et poursuivent leur action.
Leur intervention volontaire doit être déclarée recevable.
Sur l’annulation de la résolution n°21
Monsieur [W] [E], Madame [J] [Z] épouse [E], Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] estiment que le vote de la résolution n°21 doit être annulé car aucune information préalable n’a été adressée aux copropriétaires avant la convocation, alors même que les travaux projetés sont de nature à porter atteinte à la structure de l’immeuble. Par ailleurs, ils estiment que des études préalables devaient être menées compte tenu de la structure de l’immeuble et de la nature des travaux.
Toutefois, ils n’invoquent aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 qui imposerait un formalisme particulier à l’examen d’une question mise à l’ordre du jour par un copropriétaire aux fins de réalisation de travaux dans son lot.
Ils ne développent aucune argumentation relative à un éventuel abus de majorité.
Ils déclarent que les travaux projetés sont susceptibles de porter atteinte à la jouissance de leur lot car ils ne leur permettraient plus d’accéder à la toiture de leur véranda pour l’entretenir mais n’apportent pas la moindre pièce de nature à étayer ces déclarations.
L’assemblée générale étant souveraine, leurs argumentations ayant pour objet l’annulation de l’autorisation de réalisation de travaux sont inopérantes.
La demande d’annulation de la résolution n°21 sera rejetée.
Sur la demande d’annulation de la résolution n°22
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 24 mars 2014 énonce que :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
En l’espèce, aucune partie ne produit le procès-verbal d’assemblée générale querellé. Toutefois, il n’est pas contesté que la résolution n°22 est rédigée ainsi :
“A la demande de Madame [X], copropriétaire des lots 66 et 67, autorisation à donner pour lui laisser la jouissance des combles suivant courrier ci-joint.
L’assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande de Madame [X] copropriétaire des lots 66 et 67, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide de lui donner l’autorisation pour la jouissance des combles.”
La SARL CITYA PARADIS fait valoir que cette autorisation de jouissance est personnelle et cessera lorsqu’elle cédera son bien. De fait, la majorité requise serait selon elle celle de l’article 25 appliquée en l’espèce.
Or, cette analyse ne peut être retenue. La rédaction de la résolution est effectivement maladroite évoquant une autorisation à Madame [X]. Toutefois, d’une part la résolution n’évoque aucun caractère précaire et temporaire de cette jouissance. Par ailleurs, le rappel des lots de Madame [X] montre que la demande concerne les lots 66 et 67.
Il convenait de la soumettre à la majorité de l’article 26 s’agissant d’une modification de la jouissance des parties communes.
La majorité de l’article 25 ayant été appliquée, il convient d’annuler la résolution n°22 de l’assemblée générale.
Sur la responsabilité de la SARL CITYA PARADIS
L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Monsieur [W] [E], Monsieur [W] [E], Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] développent des argumentations de principe à l’encontre de la SARL CITYA PARADIS mais n’apportent aucune preuve d’une faute de sa part.
Ils seront déboutés de leur demande à l’encontre de la SARL CITYA PARADIS, étant en tout état de cause constaté que leur demande était très imprécise et difficilement exécutable.
Sur les frais et dépens
Succombant en partie, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera tenu des dépens, distraits au profit de Maître GERSON SAVARESE et de Maître DE ANGELIS.
Il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la très grande ancienneté de la procédure, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V],
Déboute Monsieur [W] [E], Madame [J] [Z] épouse [E], Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] de leur demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 30 mai 2016,
Annule la résolution n°22 de l’assemblée générale du 30 mai 2016,
Déboute Monsieur [W] [E], Madame [J] [Z] épouse [E], Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [V] de leurs demandes à l’encontre de la SARL CITYA PARADIS,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens de la procédure, distraits au profit de Maître GERSON SAVARESE et de Maître DE ANGELIS,
Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
