TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 03 SEPTEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 17/13349 - N° Portalis DBW3-W-B7B-UHDL
AFFAIRE : M. [O] [T], Mme [X] [R] ép. [T] (la SELARL LE ROUX-BRIN)
C/ LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (aux droits de S.C.I. [Localité 6] POURRIÈRES) (Me TARTANSON)
DÉBATS : A l'audience Publique du 26 mars2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 juin 2024, puis prorogée au 09 juillet 2024, et prorogée au 03 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [O] [T]
né le 10 mai 1951 à [Localité 4] (25)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
Madame [X] [R] épouse [T]
née le 11 juillet 1956 à [Localité 7] (75)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Maître Pascal-Yves BRIN de la SELARL LE ROUX-BRIN, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
Société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 325 356 079
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
venant aux droits de la S.C.I. [Localité 6] POURRIÈRES
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 788 413 367
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
ayant pour avocat plaidant Maître Fabrice LEPEU du Cabinet KLP Avocats AARPI, avocats au barreau de PARIS,
et pour avocat postulant Maître Ludovic TARTANSON, avocat au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Localité 6] POURRIERES a fait édifier un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sur une parcelle sise [Adresse 3].
Par acte authentique du 24 juillet 2015, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ont acquis en état futur d’achèvement un appartement en toit-terrasse ainsi que deux places de parking dans l’ensemble.
Le bien a été livré avec réserves le 14 novembre 2016.
Les réserves n’ont pas été levées et des vices et non conformités sont apparus dans l’année suivant la livraison.
*
Suivant exploit du 14 novembre 2017, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ont fait assigner devant le présent tribunal la SCI [Localité 6] POURRIERES.
Par ordonnance d’incident du 28 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise et l’a confiée à Monsieur [Z].
Par ordonnance d’incident du 21 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné un complément d’expertise.
Par ordonnance d’incident du 18 décembre 2020, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction avec l’affaire RG 20/3830 et a déclaré communes et opposables les opérations d’expertise en cours aux constructeurs et assureurs appelés en garantie par la SCI [Localité 6] POURRIERES.
Monsieur [Z] a déposé son rapport le 25 avril 2023.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] demandent au tribunal de :
- condamner la société les «NOUVEAUX CONSTRUCTEURS» à payer aux époux [T] :
- la somme de 1.500 euros TTC (à parfaire) pour le changement des volets roulants,
- la somme de 4.000 euros TTC (à parfaire) pour les désordres sur les garde-corps de la terrasse de la chambre parentale,
- condamner la société les «NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à payer aux époux [T] à titre de dommages et intérêts :
- la somme de 159.000 euros ou à défaut de 132.500 euros pour le trouble de jouissance auquel il a été mis un terme tardivement,
- subsidiairement et de ce même chef, à la somme 47.600 euros ou à défaut de 40.600 euros, selon les préconisations de l’expert judiciaire,
- la somme complémentaire de 4.500 euros (à parfaire) du chef des vices de construction et non conformité subsistants,
- la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive et malveillante de la société les « NOUVEAUX CONSTRUCTEURS»
- déclarer la société «NOUVEAUX CONSTRUCTEURS» irrecevable et infondée,
- condamner la société «NOUVEAUX CONSTRUCTEURS» à payer aux époux [T] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont les frais de constat d’huissier et de l’expert judiciaire,
- dire n’y avoir lieu à ne pas accorder l’exécution provisoire et l’ordonner en tant que de besoin.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 février 2024, la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, intervenant volontairement et venant aux droits de la SCI [Localité 6] POURRIERES, demande au tribunal de :
- Donner acte à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS venant aux droits de la SCI [Localité 6] POURRIERES de son intervention volontaire à la procédure et la juger recevable,
- RECEVOIR la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en ses demandes et les dire bien fondées,
- LIMITER la condamnation de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS au titre des dysfonctionnements des volets roulants de la chambre parentale à la somme maximal de 1.500 euros TTC,
- DEBOUTER les époux [T] de leur demande de condamnation au titre des désordres affectant les garde-corps,
- LIMITER la condamnation de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS au titre du préjudice de jouissance à la somme maximale de 2.600 euros,
- DEBOUTER les époux [T] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance complémentaire et du préjudice moral allégués,
- LIMITER la condamnation de la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS prononcée sur le fondement des dispositions de l'article 700 à la somme maximale de 4.000 euros,
- DEBOUTER les époux [T] de toutes autres demandes, fins et conclusions.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, la SCI [Localité 6] POURRIERES a fait l’objet d’une dissolution avec transmission universelle du patrimoine actif et passif à la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS.
Il convient d’accueillir l’intervention volontaire de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, qui poursuit l’action en lieu et place de la SCI [Localité 6] POURRIERES.
Sur les préjudices matériels
- Sur les désordres des volets roulants
Il convient de constater que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ne conteste pas sa responsabilité à ce sujet, issue des dispositions des articles 1603, 1604 et 1646-1 du code civil, ainsi que les articles L261-11 et R261-13 du code de la construction et de l’habitation.
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] réclament le paiement de la somme de 1.500 euros TTC à ce titre, suivant l’évaluation qui a été réalisée par l’expert.
La SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ne conteste pas ce montant. Il sera alloué à Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T].
- Sur les désordres des gardes-corps de la terrasse et de la chambre parentale
L’article 1642-1 du code civil énonce que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.
L’article 1646-1 du Code civil énonce que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3.
L’article 1648 du Code civil dispose que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
En l’espèce, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ont pris livraison de leur bien le 14 novembre 2016, avec des réserves sur l’aménagement du jardin.
Les fissures des gardes-corps n’ont pas été évoquées dans le rapport d’expertise unilatéral du 28 janvier 2019 de Monsieur [M] ni dans le rapport d’expertise amiable de dommages-ouvrage de la société IXI du 7 mai 2019.
C’est dans le compte rendu de la réunion d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] du 25 septembre 2020 qu’elles ont été évoquées pour la première fois.
Selon l’expert, il s’agit de fissures purement esthétiques, dues aux fixations des lisses métalliques à ce niveau, à un mauvais positionnement du ferraillage et une pose non conforme de la peinture.
L’expert écrit dans son rapport en page 41 que ces fissures sont apparues dans l’année de garantie. Toutefois, cette affirmation ne résulte d’aucune pièce et est contredite par le contenu des rapports d’expertise amiable des 28 janvier 2019 et 7 mai 2019.
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] estiment que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS n’est pas recevable à invoquer la forclusion de cette demande sur le fondement de l’article 1648 du code civil, cette question relevant selon eux de la compétence exclusive du juge de la mise en état.
Or, la présente affaire a été introduite avant l’entrée en vigueur de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version issue de l’ordonnance du 11 décembre 2019. Le tribunal est alors compétent pour statuer sur cette forclusion.
Il convient de dire que la demande de Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] fondée sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil sont forcloses.
Par ailleurs, en l’absence de nature décennale de ces désordres, sa garantie à ce titre ne peut être retenue.
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ne démontrent pas l’existence d’une faute contractuelle de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en qualité de vendeur au sujet de ces fissures.
Ils seront déboutés de cette demande.
Sur le préjudice de jouissance
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ont reçu livraison de leur bien immobilier le 14 novembre 2016. Ils ont formulé lors de la livraison des réserves sur la terrasse et la piscine. Des désordres sont survenus dans les mois qui ont suivi.
Ils n’ont été résolus qu’au cours de l’expertise judiciaire, dans le courant de l’année 2021. La réserve relative aux volets n’a pas été levée à ce jour.
L’expertise judiciaire montre que le jardin ne pouvait être aménagé et planté dans la mesure où la terrasse ne contenait pas de la terre mais un mélange de terre et graviers non conformes. De même, l’expert dommages-ouvrage avait imposé en 2019 l’installation de deux crosses métalliques dans la terrasse afin d’assécher le complexe isolant et l’étanchéité de la terrasse.
Par ailleurs, la présence d’un évent d’évacuation des sanitaires des étages inférieurs dégageait des odeurs nauséabondes à proximité immédiate de la piscine.
S’agissant de la piscine, les désordres étaient les suivants :
- le système électrique était non conforme et le disjoncteur sautait à chaque pluie,
- le liner comportait des plis et une déformation sur le fond, induisant des défauts esthétiques mais également des infiltrations dans l’appartement situé en dessous,
- les peintures recouvrant les parois extérieures se décollaient,
- aucun système d’évacuation des eaux de la piscine n’était réalisé malgré prévision dans le CCTP, occasionnant de débordements lors d’orages,
- les relevés maçonnés de la terrasse de la piscine étaient fissurés.
La lecture du rapport d’expertise montre qu’à partir de 2019, de nombreuses opérations d’expertise ont eu lieu et qu’à compter de cette date la piscine présentait des défauts de liner incompatibles avec son utilisation. Ce dernier a d’ailleurs été enlevé en cours d’investigations, les photographies montrant qu’il était absent en 2020.
Il convient de dire que la terrasse et la piscine n’ont pu être utilisées de 2019 à 2021. De 2017 à 2019, il s’agissait uniquement d’une gêne et d’une atteinte à l’esthétique de la terrasse. L’utilisation était possible contrairement à ce qu’affirment Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T].
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ne peuvent légitimement réclamer l’indemnisation de la totalité de la valeur locative de leur bien pour la période de novembre 2016 à avril 2021 car :
- les désordres n’ont pas affecté l’intégralité du logement mais uniquement la terrasse,
- ces désordres ont eu des degrés de gravité variables dans le temps.
Par ailleurs, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ne démontrent pas que ce logement avait une vocation locative et qu’ils ont été privés de la possibilité de le louer à l’année. Ils ne versent aucune pièce pour montrer que depuis réparation des désordres ils ont mis ce bien en location. La lecture des pièces et écritures des parties montre qu’il s’agissait en début de procédure de leur résidence secondaire. S’ils déclarent dans leurs dernières écritures qu’il s’agit de leur résidence principale, il convient de constater que les factures d’honoraire de leur avocat leur ont été adressées jusqu’au 20 juillet 2023 à leur adresse principale de [Localité 8].
Le principe de réparation intégrale impose de n’indemniser que dans la mesure de la réalité du préjudice tel qu’il a été subi et non au delà.
S’agissant du montant de la valeur locative du bien, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] estiment qu’elle doit être comprise entre 2.500 euros et 3.000 euros par mois. Toutefois, ils ne produisent aucune pièce justificative et l’expert a retenu la somme de 2.500 €, indiquant que la valeur de 3.000 euros correspondait à celle de 2023. Or à cette date, le bien ne subissait plus aucun désordre hormis la question des volets roulants.
Il apparaît que la proposition de l’expert d’indemnisation du préjudice de jouissance sur la base de 30 % d’une valeur locative de 2.500 euros pendant 48 mois est bien évaluée compte tenu des degrés variables d’atteinte à l’usage du bien dans la période comprise entre novembre 2016 et avril 2021 et il convient de la valider.
En conséquence, il sera alloué à Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] la somme de 750 euros x 48 = 36.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] réclament la somme complémentaire de 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance au titre des réserves non encore levées. Toutefois, ils sont forclos au sujet des fissures des gardes corps. S’agissant des défauts des coffres de volets roulants, compte tenu du montant modeste des réparations, Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] ont pu être en mesure d’avancer les frais de réparation depuis l’expertise. Il n’y a pas lieu d’indemniser de préjudice de jouissance complémentaire.
Sur le préjudice moral
Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] estiment que la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS n’a pas fait faire réaliser les travaux de reprise dans un esprit de rétorsion dans le contexte procédural les opposant au sujet du projet de construction d’un autre ensemble immobilier sur une parcelle voisine.
Toutefois, si la réalité de la procédure relative à l’autre projet immobilier est démontrée par production du jugement qui a été rendu par le présent tribunal dans cette affaire, l’intention de nuire de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS dans la gestion des présents désordres n’est pas établie.
La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
La SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.
Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.
Par contre, les frais de procès-verbal de constat sont pris en compte dans l’évaluation des frais irrépétibles.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Il conviendra en conséquence de condamner la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à leur payer la somme de 10.080 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu des factures produites.
En vertu de l'article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.
Compte tenu de la très grande ancienneté de la procédure, il convient d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Reçoit l’intervention volontaire de la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en lieu et place de la SCI [Localité 6] POURRIERES,
Déclare le présent tribunal compétent pour statuer sur la fin de non recevoir relative à la forclusion des demandes au titre des fissures des gardes corps,
Déclare Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] forclos en leurs demandes relatives aux fissures des gardes corps présentées sur le fondement des dispositions 1642-1 du code civil,
Déboute Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] de leurs demandes au titre des fissures des gardes corps sur le fondement contractuel,
Condamne la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] :
- 1.500 euros TTC au titre des volets roulants,
- 36.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
Déboute Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance complémentaire et du préjudice moral,
Condamne la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] du 25 avril 2023, mais qui ne comprennent pas les frais de procès-verbal de constat,
Condamne la SA LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS à payer à Monsieur [O] [T] et Madame [X] [R] épouse [T] la somme de 10.080 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
