TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 03 SEPTEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 20/11165 - N° Portalis DBW3-W-B7E-YGCM
AFFAIRE : Mme [X] [H] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
C/ S.D.C. [Adresse 3] (Me VICQUENAULT), M. [I] [D], S.A.S. GUIENNE IMMOBILIER (la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON)
DÉBATS : A l'audience Publique du 09 avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 juillet 2024, puis prorogée au 03 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Madame [X] [H]
née le 14 septembre 1974 à [Localité 11] (57)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 9]
représentée par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. MONSIEUR SYNDIC
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 884 923 079
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [I] [D]
domicilié chez l’Etude de Me [R] - Notaire - [Adresse 4]
en sa qualité de syndic bénévole du S.D.C. [Adresse 3]
défaillant
S.A.S. Cabinet GUIENNE IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 330 012 824
dont le siège social est sis [Adresse 7]
prise en la personne de ses représentants légaux
représentée par Maître Alain de ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE
DÉNONCES
S.C.P. BAIL MAUBERT BRIDOUX TRACA DAVID ET DESPAGNE
domiciliée [Adresse 6]
et encore [Adresse 10]
prise en la personne de son représentant légal
défaillante
Maître [M] [U]
domiciliée [Adresse 8]
défaillante
***
EXPOSE DU LITIGE
Madame [X] [H] était propriétaire des lots 2, 4, 15 et 16 au sein de la copropriété sise [Adresse 3].
Par acte authentique du 3 septembre 2020, elle a vendu le quart indivis du lot n°1 constituant l’entrée et la cage d’escalier, le lot n°2 et le lot n°15 à Monsieur [I] [D].
Par acte d’huissier du 12 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a formé opposition au paiement du prix de cession des lots susvisés.
*
Suivant exploits du 6 et 27 novembre 2020, Madame [X] [H] a fait assigner devant le présent tribunal “le syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3] agissant ès qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].”
Suivant exploits des 30 juillet, 3 et 12 août 2021, Madame [X] [H] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [I] [D], et Monsieur [I] [D] en son nom personnel.
Cette procédure a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 12 mai 2022.
Suivant exploit du 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice Monsieur [I] [D], a fait assigner devant le présent tribunal la SAS GUIENNE IMMOBILIER. L’assignation a été également dénoncée à la SCP BAIL MAUBERT BRIDOUX TRACA DAVID ET DESPAGNE et Maître [M] [U].
Cette procédure a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 25 novembre 2021.
Par conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, Madame [X] [H] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, de :
- Débouter toute partie de toute demande, fins ou prétentions formées à l'encontre de Madame [H],
- Statuer ce que de droit quant à l'appel en garantie formé par le Syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société GUIENNE IMMOBILIER,
- Déclarer nulle l'opposition formée en date du 12 octobre 2020 à la requête du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Localité 1], [Adresse 3] domicile élu chez la SCP JOUX ET POCHON huissiers à [Localité 12], pour les motifs contenus dans le corps du présent acte,
- En conséquence, ordonner la main levée immédiate de l'opposition pratiquée le 12 octobre 2020 à la requête du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Localité 1], [Adresse 3] domicile élu chez la SCP JOUX ET POCHON huissiers à [Localité 12],
- Dire et ordonner que sur simple présentation d'une expédition du jugement à intervenir la SCP NARBEY [U] JOUSSEAUME ET OMPHANLIUS notaires à [Localité 12] devra se libérer de l'intégralité des fonds entre les mains Madame [X] [H],
- Dire et juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], ou toute autre partie succombant, à payer à Madame [H] la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts outre celle de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires sis [Localité 1], [Adresse 3] au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) dont distraction au profit de Me NAUDIN.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal de :
- juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS MONSIEUR SYNDIC,
- juger que Madame [X] [H] n’était pas à jour de ses obligations envers le syndicat des copropriétaires à la date de la mutation,
- juger que l’opposition a été délivrée par l’ancien syndic en exercice, le cabinet GUIENNE IMMOBILIER,
- statuer ce que de droit sur la validité formelle de l’opposition réalisée par l’ancien syndic en exercice, le cabinet GUIENNE IMMOBILIER,
- juger que Madame [X] [H] n’a subi aucun préjudice causé par le syndicat des copropriétaires,
- débouter Madame [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts,
- débouter Madame [X] [H] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [X] [H] aux dépens,
- à titre subsidiaire, pour le cas où l’opposition serait annulée,
- juger que la SAS GUIENNE IMMOBILIER a commis une faute au sens de l’article 1992 du code civil à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3],
- condamner la SAS GUIENNE IMMOBILIER à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner la SAS GUIENNE IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 9.890,11 euros,
- condamner la SAS GUIENNE IMMOBILIER ou tout succombant, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2022, la SAS GUIENNE IMMOBILIER demande au tribunal, sur le fondement des articles 14, 18 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 1240 et 1991 du code civil, de :
- à titre principal,
- juger que le requérant manque à rapporter la preuve d’une faute de la SAS GUIENNE IMMOBILIER,
- le débouter de ses demandes,
- à titre subsidiaire,
- juger que le requérant ne démontre pas le lien de causalité entre les préjudices et la faute alléguée,
- le débouter de ses demandes,
- à titre encore plus subsidiaire,
- juger que le requérant ne démontre pas le caractère indemnisable de ses préjudices,
- le débouter de ses demandes,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer à la SAS GUIENNE IMMOBILIER la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
Régulièrement assignés, Monsieur [I] [D] (à étude), la SCP BAIL MAUBERT BRIDOUX TRACA DAVID ET DESPAGNE (à personne morale) et Maître [M] [U] (à personne) n’ont pas constitué avocat.
La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 28 septembre 2023. L’affaire devait être plaidée le 25 janvier 2024. Compte tenu de l’indisponibilité du magistrat, elle a été plaidée le 9 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire
L’article 329 du Code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.
Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a été valablement assigné, pris en la personne de son syndic en exercice au jour de l’assignation.
Il n’y a pas lieu à intervention volontaire du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son nouveau syndic en exercice au jour du jugement.
Sur l’opposition
L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, issue de l’ordonnance du 18 septembre 2019, énonce que :
I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
II.-Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.
En l’espèce, par acte authentique du 5 mai 2020, Madame [X] [H] a promis de céder à Monsieur [I] [D] les lots 2 et 15 ainsi que le quart indivis du lot n°11.
L’acte a été réitéré le 3 septembre 2020 devant la SCP BAIL MAUBERT BRIDOUX TRACA DAVID ET DESPAGNE et Maître [M] [U].
Le 4 septembre 2020, Maître [M] [U] a notifié à la SAS GUIENNE IMMOBILIER, syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 3], l’avis de mutation.
Le 12 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a formé opposition au paiement du prix de vente compte tenu d’une dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de 9.890,11 euros au titre des charges et solde de compte de travaux.
Madame [X] [H] fait valoir que cette opposition est nulle dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a élu domicile en l’étude de la SCP DE JOUX ET POCHON sise [Adresse 5], hors du ressort du Tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble.
Toutefois, le texte ne sanctionne pas de nullité le défaut de domiciliation dans le ressort du Tribunal judiciaire de l’immeuble, mais uniquement l’absence de mention du montant et des causes de la créance.
La nullité ne peut alors être invoquée par Madame [X] [H] sur le fondement qu’elle invoque.
Ensuite, Madame [X] [H] soutient la nullité de l’opposition sur le fondement de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui énonce dans sa version applicable au présent litige issue du décret du 2 juillet 2020 que :
Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d'une manière précise :
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l'année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.
Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.
Madame [X] [H] estime que l’opposition ne précise pas les dates et détails des causes de créance pour chaque exercice.
Il convient de constater qu’aucun défendeur ne développe d’argumentation relative à la démonstration de la satisfaction des termes de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dans l’opposition querellée.
Le décompte de l’opposition distingue :
- le solde appel travaux urgence balcon : 1.346,32 euros,
- l’appel de provision du 3ème trimestre 2020 : 394,84 euros;
- l’appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2020 : 19,28 euros,
- le solde de compte travaux approuvé par assemblée générale du 17 juin 2015 : 7.891 euros.
Toutefois, il convient de constater que l’opposition ne contient aucune annexe. Or, en l’absence de ces pièces justificatives, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas du caractère exigible de ces créances.
Il convient d’annuler l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 12 octobre 2020 et d’en ordonner la mainlevée.
Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [X] [H]
Madame [X] [H] fait valoir que l’opposition lui a causé un préjudice lié au regard de la vente, ne pouvant percevoir l’intégralité du prix de vente.
Toutefois, cette dernière ne justifie pas avoir désintéressé le syndicat des copropriétaires des charges restant dues.
Sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.
Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la condamnation de la SAS GUIENNE IMMOBILIER au paiement de la somme de 9.890,11 euros
L’article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] réclame la condamnation de la SAS GUIENNE IMMOBILIER à lui payer le montant des sommes dues par Madame [X] [H].
Toutefois, l’annulation de l’opposition ne prive pas le syndicat des copropriétaires de sa possibilité d’agir en recouvrement de ces sommes mais uniquement de son privilège de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’impossibilité de recouvrir ces fonds, dont il ne demande pas paiement à Madame [X] [H] dans le cadre de la présente procédure, il sera nécessairement débouté de cette demande.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître NAUDIN.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, l’équité n’impose pas de faire droit à la demande de Madame [X] [H] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de cette demande.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] et la SAS GUIENNE IMMOBILIER seront également déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Dit n’y avoir lieu à intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS MONSIEUR SYNDIC,
Annule l’opposition à paiement du prix signifiée le 12 octobre 2020 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Madame [X] [H],
Ordonne mainlevée de cette opposition et restitution des fonds à Madame [X] [H] par la SCP NARBEY [U] JOUSSEAUME ET OMPHANLIUS notaires à [Localité 12] ,
Déboute Madame [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande à l’encontre de la SAS GUIENNE IMMOBILIER,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens, distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,
Rejette l’intégralité des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
