TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 03 SEPTEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 21/07998 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZDPI
AFFAIRE : M. [W] [K] (Me BONAN)
C/ S.D.C. LES [Adresse 12] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)
DÉBATS : A l'audience Publique du 09 avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 juillet 2024, puis prorogée au 03 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [W] [T] [P] [K]
né le 17 juin 1971 à [Localité 9] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “LES [Adresse 12]” sis [Adresse 11]
représenté par son Syndic en exercice la Société [Localité 10] IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [W] [K] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 16] à [Localité 13], la parcelle étant cadastrée section BN [Cadastre 7].
Cette dernière est limitrophe de la propriété de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12], sise [Adresse 11].
Monsieur [W] [K] a saisi le juge des référés afin d’être autorisé à se raccorder au tout-à-l’égout de la copropriété de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12].
Par arrêt du 16 mai 2019, la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE a désigné Monsieur [G] en qualité d’expert.
Monsieur [E] a été désigné à sa place et a déposé son rapport le 17 décembre 2020.
*
Suivant exploit du 1er septembre 2021, Monsieur [W] [K] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12].
Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2022, Monsieur [W] [K] demande au tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] de toutes ses demandes,
- homologuer le rapport de Monsieur l'Expert [E] en ce qui concerne la solution de raccordement et les travaux préconisés,
- ordonner de ce fait que la Copropriété Les [Adresse 12] consente à Monsieur [K] une servitude de tréfonds aux fins de procéder au raccordement au tout à l'égout de sa propriété sise [Adresse 16], cadastrée section BN [Cadastre 7], sur le réseau privé de la copropriété les [Adresse 12], cadastrée notamment Sections BN [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 6], tel que défini par le rapport de Monsieur l'Expert [E], à savoir :
- raccordement de la parcelle de Monsieur [K] sur le troisième regard du réseau privé de la Copropriété Les [Adresse 12],
- l'ensemble des travaux, tels que définis à la page 18 du rapport de Monsieur l'Expert [E], étant à la charge de Monsieur [W] [K],
- les travaux de raccordement devant être réalisés par une société spécialisée, présentant les références et assurances nécessaires,
- le contrôle de l'exécution des travaux devant également être assuré par un professionnel,
- concernant la valeur de la servitude :
- à titre principal, évaluer la valeur de cette servitude de tréfonds à la somme de 1.000 €, outre une indemnité forfaitaire de 500 € en ce qui concerne les dommages complémentaires pour les végétaux, soit la somme totale de 1.500 €, hors frais de remise en état, qui seront à la charge de Monsieur [K],
- à titre subsidiaire, homologuer le rapport de Monsieur l'expert [E] en ce qui concerne la valeur de la servitude soit 10.300 €,
- Ordonner la publication du jugement à intervenir au 3ème Bureau des Hypothèques de [Localité 14] par la partie diligente,
- Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'Ensemble Immobilier Les [Adresse 12] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] demande au tribunal de :
- à titre principal, débouter Monsieur [W] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire:
- condamner le fonds dominant dont le propriétaire est à ce jour Monsieur [K] à prendre en charge tous les frais d'entretien, de réparation de la servitude de tréfonds pouvant aller jusqu'à la reconstruction du réseau d'assainissement,
- condamner le fonds dominant dont le propriétaire est à ce jour Monsieur [K] à prendre à ses frais la surcharge induite par le raccordement du projet immobilier de Monsieur [K] sur le réseau d'assainissement des eaux usées de l'ensemble immobilier les [Adresse 12] à hauteur de 10% du débit actuellement transporté,
- évaluer la valeur totale de la servitude de tréfonds à la somme de 27.000 euros hors frais de remise en état qui seront à la charge intégrale du fonds dominant dont le propriétaire est à ce jour Monsieur [K].
- en tout état de cause, condamner Monsieur [W] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier « LES [Adresse 12]» la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 26 octobre 2023. L’affaire devait être plaidée le 25 janvier 2024. En raison de l’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été plaidée le 9 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.
Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.
Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.
Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’homologuer un rapport d’expertise, le tribunal ne pouvant homologuer que l’accord des parties.
Sur l’enclave
L’article 682 du Code civil énonce que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle, ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que la parcelle de Monsieur [W] [K] n’est desservie par aucun réseau d’assainissement. Il n’est pas contesté que le PLU de [Localité 13] ne permet pas à Monsieur [W] [K] de mener un projet immobilier sans accès à ce réseau.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] conteste l’état d’enclave de la parcelle de Monsieur [W] [K] en faisant valoir que l’expert a montré l’existence de trois solutions de raccordement en dehors de la parcelle de la copropriété.
Or, l’expert a démontré que :
- les raccordements par les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] du conseil départemental ne sont pas envisageables pour des raisons techniques, compte tenu du talus de la route départementale qui s’y trouve et qui présente une forte pente et des traces d’instabilité ; un tel raccordement présente un risque très important de destabilisation du talus de la RD 559, même en utilisant des techniques sans tranchée par forage horizontal, ce type de travaux étant par ailleurs disproportionnés par rapport au projet,
- le raccordement par la RD 559 a été refusé par la Direction de l’Eau de l’Assainissement et du pluvial de la métropôle Aix-Marseille Provence.
L’expert n’écarte pas le raccordement par ces trois parcelles publiques par commodité comme le prétend le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] mais compte tenu de contraintes techniques.
Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] échoue à contester l’état d’enclave reconnu par l’expert judiciaire.
Ses argumentations sur l’absence de précisions sur le projet immobilier de Monsieur [W] [K] sont inopérantes car sans rapport avec la nécessité de raccorder la parcelle à un réseau d’assainissement.
Il y a lieu de rappeler que le fait que la parcelle de Monsieur [W] [K] bénéficie d’un accès par la route à sa parcelle n’est pas incompatible avec l’existence d’une enclave en tréfonds.
Il convient de reconnaître l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section BN [Cadastre 7] de Monsieur [W] [K] s’agissant de l’accès au réseau d’assainissement.
Sur les modalités de raccordement
Il convient de retenir la solution préconisée par l’expert afin de raccorder la parcelle de Monsieur [W] [K] au réseau d’assainissement. Cette dernière n’est pas la plus courte mais la moins dommageable pour la copropriété, afin d’éviter un raccordement sur des regards en mauvais état ou situés dans des jardins privatifs. Par ailleurs, l’expert explique son choix par les pentes nécessaires pour l’écoulement des eaux.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] devra laisser Monsieur [W] [K] se raccorder au 3ème regard de la copropriété tel que décrit dans la page 14 du rapport d’expertise judiciaire.
Les travaux devront être réalisés par Monsieur [W] [K] et à ses frais dans les conditions définies par l’expert judiciaire à la page 18 du rapport, en l’espèce :
- sur la parcelle de Monsieur [K] :
- l'installation d'un poste de refoulement, la parcelle du demandeur se trouvant en contrebas du réseau de la copropriété ; le dimensionnement des pompes de refoulement (2 pompes sont recommandées par sécurité) devra être adapté, afin que le débit rejeté soit acceptable par le réseau privé existant (cf. §5.8)
- la pose d'une canalisation de refoulement jusqu'en limite de propriété entre la parcelle de Monsieur [K] et la copropriété les [Adresse 12], la longueur de cette portion de conduite sera fonction de l'implantation du futur immeuble et du poste de refoulement,
- dans la copropriété de l'ensemble immobilier Les [Adresse 12] :
- pose d'environ 40 mètres de canalisation de refoulement dans les parties communes de la copropriété, en prenant soin de dégrader le moins possible les existants et avec la remise en état initial de l'ensemble
- mettre en place un regard de décharge à la sortie de la canalisation de refoulement
- aménager une chute accompagnée dans le regard de raccordement, pour éviter la dégradation de celui-ci et favoriser le bon écoulement de eaux usées.
Sur l’indemnisation de la constitution de servitude
L’expert a indiqué que l’emprise de la servitude de tréfonds va représenter une largeur de deux mètres sur 40 mètres de long, soit 80 m2 au total. Toutefois, il précise que ce tracé n’est à ce jour pas susceptible d’être construit et que les ouvrages seront enterrés. Il propose un coefficient de pondération minimum de 0,2.
L’expert propose de retenir une valeur moyenne de m2 de 550 €.
Monsieur [W] [K] propose une indemnisation hors de propos et sans aucune justification, très éloignée de l’évaluation de l’expert.
Le syndicat des copropriétaires conteste le taux de pondération retenu par l’expert. Toutefois, il n’apporte aucune pièce de nature à démontrer que le taux de 0,5 est plus approprié. Il ne verse notamment aucune pièce venant établir que dans la zone de la résidence concernée la gêne est supérieure à cette qu’a évalué l’expert.
Le taux de pondération de 0,2 sera retenu.
La valeur de la constitution de servitude sera fixée à la somme de 550 euros x 80 m2 x 0,2 = 8.800 €.
S’agissant des dommages consécutifs aux travaux de raccordement, l’expert indique que certains végétaux vont devoir être supprimés et ne pourront pas être remplacés à l’identique afin de préserver les tuyaux. Il propose une indemnité forfaitaire de 500 €.
Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune pièce afin de démontrer que cette somme ne correspond pas à la réalité de son préjudice.
S’agissant du trouble de jouissance pendant la durée du chantier, l’expert déclare que les travaux vont durer une semaine et qu’ils vont apporter des nuisances importantes en terme de bruits, poussières et limitations d’accès. Il propose une indemnisation sur la base de 200 euros par jour. Cette évaluation sera retenue car les argumentations du syndicat des copropriétaires relatives à la privation de la vue mer et d’accès aux jardins d’agrément ne sont pas opérantes s’agissant d’un chantier de très courte durée.
Au total, l’indemnisation totale de la création de la servitude doit être évaluée à la somme de 10.300 €.
Sur l’entretien de la servitude
L’expert indique qu’actuellement le réseau d’assainissement dessert les 250 logements du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12], outre les 200 logements en amont en provenance de la résidence LES [Adresse 15].
Sur les bases des déclarations de Monsieur [W] [K] sur son projet, qui consisterait en la création d’un immeuble comprenant 8 logements, dont 4 appartements de type T2 et 4 appartements de type T3/T4, l’expert estime à une augmentation d’occupation de 24 personnes, ce qui représente une augmentation de 2% d’utilisation des réseaux par rapport à leur usage actuel.
S’il est exact de constater que Monsieur [W] [K] ne verse pas à la présente procédure les détails de son projet immobilier, compte tenu de la surface de sa parcelle de 770 m2, cette évaluation apparaît satisfaisante et correspondre à l’impact prévisible sur le réseau de la constitution de la servitude.
Il convient de dire que les propriétaires de la parcelle BN n°[Cadastre 7] contribueront à hauteur de 2% pour l’entretien du raccordement et du réseau en aval de ce raccordement.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
S’agissant d’une procédure destinée à la constitution d’une servitude au profit de Monsieur [W] [K], ce dernier supportera les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] succombant en ses demandes et défenses sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déclare la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7] appartenant actuellement à Monsieur [W] [K] enclavée au niveau du tréfonds,
Dit que la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7] est fonds dominant de la servitude de tréfonds à constituer et que les parcelles cadastrées BN n° [Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 6] sont le fonds servant,
Dit que le propriétaire de la parcelle BN n°[Cadastre 7] pourra se raccorder sur le réseau d’assainissement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] au niveau du troisième regard,
Dit que les travaux devront être réalisés par Monsieur [W] [K] ou ses ayants droits et à ses frais, par une entreprise qualifiée et avec justificatif de la souscription d’une assurance adéquate, dans les conditions définies par l’expert judiciaire [E] à la page 18 du rapport, en l’espèce :
- sur la parcelle BN n°[Cadastre 7] :
- l'installation d'un poste de refoulement, la parcelle BN n°[Cadastre 7] se trouvant en contrebas du réseau de la copropriété ; le dimensionnement des pompes de refoulement (2 pompes sont recommandées par sécurité) devra être adapté, afin que le débit rejeté soit acceptable par le réseau privé existant (cf. §5.8)
- la pose d'une canalisation de refoulement jusqu'en limite de propriété entre la parcelle BN n°[Cadastre 7] et la copropriété les [Adresse 12], la longueur de cette portion de conduite sera fonction de l'implantation du futur immeuble et du poste de refoulement,
- dans la copropriété de l'ensemble immobilier Les [Adresse 12] :
- pose d'environ 40 mètres de canalisation de refoulement dans les parties communes de la copropriété, en prenant soin de dégrader le moins possible les existants et avec la remise en état initial de l'ensemble
- mettre en place un regard de décharge à la sortie de la canalisation de refoulement
- aménager une chute accompagnée dans le regard de raccordement, pour éviter la dégradation de celui-ci et favoriser le bon écoulement de eaux usées,
Condamne Monsieur [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 10.300 euros en indemnisation de la constitution de la servitude,
Dit que les propriétaires de la parcelle BN n°[Cadastre 7] devront participer aux frais d’entretien, de réparation et de remplacement du regard sur lequel ils seront raccordés ainsi que de la canalisation en aval de ce regard à hauteur de 2 %,
Dit que Monsieur [W] [K] fera publier le présent jugement au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 14],
Dit que Monsieur [W] [K] conservera la charge des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES [Adresse 12] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
