TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 22/04523
N° Portalis 352J-W-B7G-CWSB5
N° MINUTE : 1
contradictoire
Assignation du :
06 Avril 2022
Expertise :
[E] [U]
[Adresse 5]
[Localité 12]
JUGEMENT
rendu le 25 Juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. Lectur Invest
[Adresse 4]
[Localité 13]
venant aux droits de :
[Z] [S], retraitée, née le 29 mai 1923 à [Localité 18] demeurant [Adresse 9]
[Adresse 9] [Localité 15],
[T] [F], retraité, époux de Madame [B] [G] né le 1 er août 1944 à [Localité 17] demeurant [Adresse 2] [Localité 10],
[C] [F], retraitée, née le 21 juin 1948 à [Localité 17] demeurant
[Adresse 8] [Localité 6],
[K] [F], retraitée, née le 26 juin 1951 à [Localité 17] demeurant [Adresse 14]
[Adresse 14] [Localité 16],
représentée par Me Franck LE CALVEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0318
Décision du 25 Juillet 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 22/04523 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSB5
DÉFENDERESSE
S.A.S. la Société Juridique de Négociation et de Gérance “Cabinet Junége”
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0937
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge
assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,
Rédacteur : Jean-Christophe DUTON
DÉBATS
A l’audience du 02 Avril 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 25 juillet 2024.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 15 novembre 2012, Monsieur [M] [L] agissant au nom et pour le compte de l’indivision [F]-[L] a donné à bail commercial en renouvellement à la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE », des locaux sis [Adresse 3] dans le [Localité 11] pour une durée de neuf ans, à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer au 31 décembre 2021, moyennant un loyer annuel de 36.180,55 euros, au principal.
La destination est la suivante : l’administration de biens de toute nature, et plus particulièrement de biens immobilier appartenant à des tiers.
Par acte extrajudiciaire du 26 février 2021, la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » a sollicité le renouvellement dudit bail à effet du 1er janvier 2022.
Par acte extrajudiciaire du 5 mai 2021, les membres de l’indivision bailleresse - composée de Madame [Z] [F], Monsieur [T] [F], Madame [C] [F], et Madame [K] [F]– ont accepté le principe de renouvellement et proposé pour le loyer du bail renouvelé, la somme annuelle de 92.500 euros au principal.
La SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » n’a pas donné suite à cette proposition.
Par courrier du 18 février 2021 les membres de l’indivision bailleresse ont notifié à la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » leur intention de vendre les locaux pris à bail afin qu’elle puisse exercer le cas échéant, son droit de préemption.
La SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » n’a pas donné suite à cette proposition.
Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2021, les membres de l’indivision bailleresse ont signifié leur refus de renouvellement au titre de l’exercice de leur droit d’option sur le fondement de l’article L.145-57 du code de commerce.
Par courrier du 11 février 2022, l’office notarial « 14 Pyramides » a informé la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » de la vente des locaux occupés à la SARL LECTUR INVEST, aux termes d’un acte reçu par l’office notarial « [Adresse 7] » à [Localité 20], en date du 9 février 2022.
Par exploit d’huissier du 6 avril 2022, la SARL LECTUR INVEST a fait assigner la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
juger la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » occupant des locaux sans droit, ni titre à compter du 1er janvier 2022 ;
juger que l'indemnité d'occupation s'élève à 98.000 euros par an au principal ;
condamner la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » à régler l'indemnité d'occupation d'un montant annuel de 98.000 euros hors, charges, hors taxes, à compter du 1er janvier 2022;
juger que l'indemnité d'éviction doit être fixée à 38.037,84 euros TTC ;
ordonner l'expulsion de la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » ainsi que tous les occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu, qui devra avoir lieu après le versement de l‘indemnité d'éviction ;
condamner la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions la SARL LECTUR INVEST énonce :
que le droit d'option, prévu à l'article L.145-57 du code de commerce, permet au bailleur de renoncer à un renouvellement de bail commercial accepté par l'une ou l'autre des parties afin de reprendre les locaux commerciaux loués, en cas de désaccord sur le prix ; que ce, faisant, le locataire devient occupant des locaux sans droit ni titre à compter de la date d'expiration du bail, soit en l'espèce à partir du 1er janvier 2022 ; qu’il est donc redevable d'une indemnité d’occupation, à compter de cette date; que s'agissant de locaux à usage de bureaux, l'indemnité d'éviction est limitée aux indemnités accessoires correspondant aux frais normaux de déménagement et de réinstallation ; qu’elle produit un devis de la société KUBIK qui estime ces frais à 38.037,84 euros TTC.
Par conclusions notifiées le 13 décembre 2022, la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » demande au tribunal judiciaire de Paris de :
A titre principal,
- surseoir à statuer dans l’attente de la communication par la SARL LECTUR INVEST de la communication l’intégralité de l’acte de vente des locaux sis [Adresse 3] [Localité 11] consenti par l’indivision [F] à la SARL LECTUR INVEST ;
A titre subsidiaire,
- fixer la valeur locative des locaux donnés à bail à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 40.767,45 euros à compter du 11 février 2022 ;
- fixer le montant de l’indemnité « d’occupation » [sic] qui lui est due par la SARL LECTUR INVEST à la somme de 340.000 euros ;
En conséquence,
- condamner la SARL LECTUR INVEST à lui payer la somme de 340.000 euros au titre de l’indemnité « d’occupation » [sic] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- désigner tel expert judiciaire qu’il plaira afin de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 11 février 2022 et le montant de l’indemnité d’éviction ;
- mettre à la charge de la SARL LECTUR INVEST les provisions de l’expert judiciaire.
- condamner la SARL LECTUR INVEST à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens dont distraction au profit de la SELEURL Canchel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » énonce:
que le montant de l’indemnité d’occupation ne peut être due qu’à compter de la notification notariée de la vente reçue le 11 février 2022 ; qu’aux termes des dispositions de l’article L.145-28 du code de commerce :«Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.(…) » ; que tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été réglée par le bailleur, le bail se poursuit aux conditions anciennes ;
que compte tenu du refus de renouvellement, la jurisprudence de façon constante affecte le montant de l’indemnité d’occupation d’un coefficient de précarité qui ne saurait, en l’espèce, être inférieur à 30 % ; que la SARL LECTUR INVEST ne produit aucun élément pour justifier le montant réclamé ; que s’agissant de l’indemnité d’éviction, elle est constituée de l’indemnité principale qui correspond à la valeur du droit au bail ou de la perte d’un loyer réduit, augmentée des indemnités dites « accessoires » qui visent à réparer le préjudice lié aux coûts de transfert de l’activité dans de nouveaux locaux ; qu’il doit également être pris en compte la perte éventuelle de clientèle compte tenu de son ancienneté à cette adresse et de la clientèle de proximité que cette situation génère ; que si le tribunal estimait être insuffisamment informé, il conviendrait que soit désigné un expert judiciaire pour estimer le montant de l’indemnité d’occupation et le montant de l’indemnité d’éviction.
La clôture a été prononcée le 13 avril 2023.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 2 avril 2024.
La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, prorogé au 25 juillet 2024.
MOTIVATION
Sur le sursis à statuer
Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
En l’espèce, par courrier du 11 février 2022, l’office notarial « 14 Pyramides » a informé la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » de la vente des locaux occupés à la SARL LECTUR INVEST, aux termes d’un acte reçu par l’office notarial « [Adresse 7] » à [Localité 20], en date du 9 février 2022. Cette notification par office notariale justifie la qualité de propriétaire de la SARL LECTUR INVEST.
Par ailleurs, si par conclusions d’incident du 12 décembre 2022, le preneur a demandé au juge de la mise en état d’ordonner à la SARL LECTUR INVEST de verser aux débats l’intégralité de l’acte de vente des locaux sis [Adresse 3] [Localité 11] consenti par les membres de l’indivision anciennement propriétaires, force est de constater que par message RPVA du 30 janvier 2023, le preneur s’est désisté de sa demande d’incident aux motifs que la pièce réclamée avait été communiquée. Il est donc surprenant qu’il invoque un sursis pour la communication d’une pièce qu’il a déclaré avoir d’ores et déjà obtenu.
Surabondamment, la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » ne formule aucune demande en nullité de la vente en violation du droit de préemption, de sorte que la pièce sollicitée n’a pas de lien suffisant avec le litige.
En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE ».
Sur le non renouvellement du bail du fait de l’exercice du droit d’option
Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail. ».
Il est constant que dans tous les cas où il y a désaccord sur le prix, le bailleur a la faculté d'exercer son droit d'option, tant qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le montant du loyer et tant que l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite, et au plus tard dans le mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer, si une demande de fixation judiciaire du loyer est intervenue.
En l’espèce, il ressort de l’acte extrajudiciaire 2 novembre 2021 que, après désaccord sur le prix du loyer renouvelé, les membres de l’indivision bailleresse ont signifié leur refus de renouvellement du bail commercial au titre du droit d’option susmentionné.
Il en résulte que le bail a pris fin au 31 décembre 2021.
Sur l’indemnité d’éviction, après l’exercice de l’option
Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d’éviction est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
Il est constant que lorsque le bailleur exerce son droit d'option pour refuser le renouvellement, il doit nécessairement offrir le paiement de l'indemnité d'éviction.
Il est en outre constant que pour les locaux à usage exclusif de bureau, la valeur du droit au bail est nulle en l'absence de différence entre la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé. L'indemnité d'éviction peut alors être limitée aux indemnités accessoires. Sauf exception, l'indemnité d'éviction est alors limitée aux coûts de transfert.
En l’espèce, il ressort des termes de la destination du bail que les locaux ont un usage exclusif de bureau. La SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » ne fournit aucun élément justifiant de la possibilité de l’existence d’une valeur non nulle du droit au bail. En conséquence, l'indemnité d'éviction doit être alors limitée aux coûts de transfert.
La SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » ne produit aucune pièce au soutien de ses demandes indemnitaires. Le bailleur produit un devis estimant l’ensemble de ces coûts de transfert à la somme de 38.037,84 euros.
En l’état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du tribunal ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise demandée subsidiairement par le preneur.
En conséquence, une expertise sera ordonnée, avant dire droit, selon les modalités définies dans le dispositif.
Sur l’indemnité d’occupation, après l’exercice de l’option
Il résulte de l’article L.145-59 du code de commerce que la décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l'article L.145-57 est irrévocable.
Il est constant que l’exercice du droit d'option agit rétroactivement et le locataire devient occupant sans titre à compter de la date d'expiration du bail et doit donc une indemnité d'occupation.
En l’espèce, la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » est sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2022, et est redevable d’une indemnité d’occupation, à compter de cette date.
Etant entendu que c’est à tort que la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » pense être redevable d’une telle indemnité à l’égard de la SARL LECTUR INVEST à compter de la notification par l’office notarial de la vente reçue le 11 février 2022, alors que la vente lui a transféré de plein droit l’ensemble des droits des membres de l’indivision bailleresse, au titre du bien acquis.
En cas d’option du bailleur, à laquelle va succéder une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation due par le preneur est statutaire et, comme telle, doit correspondre à la valeur locative déterminée en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.
En conséquence, il conviendra de donner mission à l’expert de déterminer l’indemnité d’occupation due par le preneur.
Sur la demande d’expulsion
La demande d’expulsion formée par le bailleur ne saurait prospérer en l’absence de versement d’une indemnité d’éviction. Elle sera donc rejetée.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, les dépens seront en l’état réservés.
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
En l’espèce, les demandes au titre de l’article 700 seront en l’état réservées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Rejette la demande de sursis à statuer formée par la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » ;
Constate que le bail conclus le 15 novembre 2012 portant sur les locaux sis [Adresse 3] dans le [Localité 11] pour l’exercice de l’activité de la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » a pris fin le 31 décembre 2021 du fait de l’exercice du droit d’option du bailleur sur le fondement de l’article L.145-57 du code de commerce;
Constate que les locaux sont des locaux à usage exclusif de bureau ;
Rejette la demande d’expulsion formée par la SARL LECTUR INVEST
Pour le surplus, avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’occupation statutaire et de l’indemnités d’éviction,
Commet :
[E] [U]
[Adresse 5]
[Localité 12]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 19]
en qualité d'expert avec mission :
- de se faire communiquer tous documents et pièces utiles,
- de visiter les lieux situés au [Adresse 3] dans le [Localité 11], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire ;
- de rechercher en application de l’article L.145-28 du code de commerce la valeur locative à la date du 1er janvier 2022 des lieux loués situés au [Adresse 3] dans le [Localité 11] au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;
- de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état les locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d`éviction visant, pour ces locaux à usage exclusif de bureau, à indemniser le coût de transfert de l’activité comprenant l’acquisition d'un titre locatif avec les mêmes avantages que l'ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, la réparation du trouble commercial ;
Dit que l’expert commis procédera à sa mission les parties dûment convoquées; qu' il les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procédera à la vérification des faits par elles avancés; qu'il dressera de ses opérations dans son rapport qui sera déposé au tribunal judiciaire de Paris à l’attention du greffe de la 18ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris, avant le 31 mai 2025 ;
Fixe à la somme de 4.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, que la SAS SOCIETE JURIDIQUE DE NEGOCIATION ET DE GERANCE « cabinet JUNEGE » sera tenue de consigner à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Niveau 1 du Socle, Atrium sud) avant le 15 septembre 2024 faute de quoi la désignation de l'expert deviendra caduque et privée de tout effet.
Renvoie l’affaire à l’audience du 3 octobre 2024 pour vérification du dépôt de la consignation,
Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,
Réserve les dépens;
Réserve les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Le Greffier Le Président
Christian GUINAND Sophie GUILLARME
