TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 20/01887 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CRXBM
N° MINUTE :
Assignation du :
20 Janvier 2020
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [V] [D]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Madame [I] [D]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Maître Julien LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic, la société ADUXIM
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1260
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 20/01887 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRXBM
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
assistés de Madame Justine EDIN, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [D] et Mme [I] [H] épouse [D] sont copropriétaires du lot n°6 au cinquième étage dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Mme [R] [M] est également copropriétaire au sein de cet immeuble, du lot n°5.
Lors de l'assemblée générale spéciale du 4 juillet 2019, Mme [M] a soumis une demande de division de son lot n°5 en 4 nouveaux lots portant les numéros 28 à 31, à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, qui a été rejetée.
Mme [M] a sollicité la convocation d'une assemblée générale spéciale afin de remettre au vote ce projet de division de lot lors de l'assemblée générale du 13 novembre 2019, qui a été adopté à la majorité de l'article 24 de loi du 10 juillet 1965 sous la résolution n°2.1.
Par acte d'huissier délivré le 20 janvier 2020, les époux [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires précité, représenté par son syndic en exercice, devant la juridiction de céans afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale précitée dans son intégralité et, subsidiairement, celle de la résolution susmentionnée n°2.1.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 02 septembre 2023, les époux [D] demandent au tribunal de :
" Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 8 du décret du 17 mars 1967
Vus les articles 10-1, 42 de la loi du 10 juillet 1965
- Juger recevables et bien fondés M. et Mme [D] en leurs demandes,
À titre principal,
- Juger que Mme [M] ne pouvait solliciter la convocation d'une assemblée générale en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967,
- Juger nulle l'assemblée générale du 13 novembre 2019,
À titre subsidiaire,
- Juger que la division du lot appartement à Mme [M] résultant de la résolution n°2.1 de l'assemblée générale du 13 novembre 2019, est contraire à la destination de l'immeuble,
- Juger que cette résolution aurait dû être votée à l'unanimité des copropriétaires,
- Juger nulle la résolution n°2.1 de l'assemblée générale du 13 novembre 2019,
En tout état de cause,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Maville Immobilier de l'ensemble de ses demandes,
- Juger que les frais de la présente instance, ne seront pas mis à la charge de M. et Mme [D] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à Paris représenté par son syndic, le cabinet Maville Immobilier aux dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile dont il est fixé aux profits de Maître Julien Leymarie avocat au barreau de Paris, ainsi qu'à payer aux époux [D] la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ".
Les époux [D] s'estiment recevables et bien-fondés en leur demande principale en annulation de l'assemblée générale du 13 novembre 2019 dans son intégralité dès lors qu'ils excipent du non-respect des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et de ce que l'assemblée querellée a été irrégulièrement convoquée.
Ils se prévalent également du non-respect du règlement de copropriété, qui prévoit une règle de convocation plus stricte que celle prévue par l'article 8 de la loi précitée du 10 juillet 1965 en fixant qu'un copropriétaire peut solliciter la convocation d'une assemblée générale que s'il représente un tiers des voix des copropriétaires, soit 335 millièmes.
Au soutien de leur demande subsidiaire en annulation de la résolution 2.1, les époux [D] se prévalent de ce que l'état descriptif de division de l'immeuble est composé de sept lots de copropriété, les chambres services situées au 7ème étage étant juridiquement rattachées chacune à un appartement constituant un lot et ne pouvant être utilisées qu'en qualité d'annexe des appartements principaux.
Ils excipent également de la destination d'habitation bourgeoise de l'immeuble, d'une part, et du caractère non-habitable de ces chambres sis au 7ème étage, d'autre part, pour en déduire qu'elles ne peuvent être scindées du lot principal auquel elle se rattache, sauf à porter atteinte au caractère bourgeois de l'immeuble limitant volontairement le nombre de lots pour éviter la multiplication des occupants de l'immeuble.
Décision du 03 Septembre 2024
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Ils arguent en outre de ce que la création d'un nouvel appartement au 7ème étage de l'immeuble alors qu'il n'a pas accès à l'ascenseur, ni à l'adduction d'eau ni aux réseaux d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes, outre que la construction actuelle ne comporte aucune isolation des planchers est de nature à générer un trouble important et des nuisances à l'ensemble de la copropriété.
Ils en déduisent que cette division étant contraire à la destination de l'immeuble, elle aurait dû être voté à l'unanimité des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Déclarer irrecevables M. et Mme [D] en leur demande d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2019 dans son intégralité ;
- Débouter M. et Mme [D] de leur demande d'annulation de la résolution n° 2.1 de l'assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2019 ;
- Débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Nathalie Buniak, avocat à la Cour, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir. "
Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité des époux [D] à agir en annulation de l'assemblée générale querellée en son entier compte tenu de ce qu'ils étaient présents à l'assemblée générale et ont voté en faveur de la première résolution.
S'agissant de la demande d'annulation de la résolution 2.1, le syndicat des copropriétaires soutient que les chambres litigieuses sont habitables, et rappelle que les époux [D] louent celle leur appartenant.
Il se prévaut des dispositions du règlement de copropriété qui prévoit que chaque copropriétaire, en ce qui concerne les locaux, leurs annexes et accessoires, lui appartenant exclusivement, a le droit d'en jouir et d'en disposer comme bon lui semble, à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble, d'une part, et de ce qu'il autorise l'occupation des chambres du personnel pour une habitation bourgeoise et par des personnes de bonne vie et mœurs, d'autre part.
Il en déduit que la résolution querellée a été soumise au vote des copropriétaires à la majorité requise et qu'elle n'encourt aucune annulation, en l'absence d'une quelconque atteinte à la destination de l'immeuble.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 octobre 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 15 mai 2024, a été mise en délibéré au 03 septembre suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de " juger "
Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 13 novembre 2019 dans son intégralité
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. "
Une demande d'annulation d'une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l'inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d'entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.
En application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).
La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d'office qu'un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu'il n'a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s'oppose, sans être tenu d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'il se borne à vérifier les conditions d'application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).
Sur ce,
Il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale querellée que les époux [D] étaient présents, d'une part, et qu'ils ont voté en faveur des résolutions 1.1 à 1.3, d'autre part.
Ils sont dès lors, pour ces motifs, irrecevables à solliciter l'annulation de l'assemblée générale concernée.
Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution 2.1 de l'assemblée générale du 13 novembre 2019
L'article 8 de loi du 10 juillet 1965 prévoit que " I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes.
Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété ".
L'article 9 I de la loi précitée dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. "
Un copropriétaire est libre de diviser son lot sans avoir à demander d'autorisation particulière (Civ. 3ème, 24 février 2009 n°08-18.133), à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; à l'inverse, en cas d'atteinte à la destination de l'immeuble l'unanimité est requise.
Selon l'article 11 de loi du 10 juillet 1965, " Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. (…)."
Sur ce,
D'après le procès-verbal de l'assemblée générale versé aux débats, la résolution querellée portait sur :
" 2.1 Demande d'approbation du projet modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble
Le président met aux voix la résolution suivante :
A la requête de Mme [M], propriétaire du lot n°5 : demande d'approbation du projet modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble établi en juin 2018 par le cabinet Bardel SAS Géomètre-expert à [Adresse 4], dont un exemplaire complet avec les plans y relatifs, est joint à la présente convocation contenant ordre du jour à la présente l'assemblée générale (sic).
Ledit projet portant sur :
A) La division du lot 5 en quatre nouveaux lots n°28, 29, 30 et 31, entraînant donc la suppression dudit lot 5, le tout sans changement du total général des tantièmes généraux qui reste exprimé en 1005èmes.
B) Par suite de la division de lot ci-dessus, établissement du tableau intermédiaire pour la publicité foncière et du nouveau tableau récapitulatif général des lots et des tantièmes des parties communes générales découlant des modificatifs à l'état descriptif de division ci-dessus.
C) Par suite de la division de lot ci-dessus, établissement de la nouvelle répartition des charges relatives à l'ascenseur et de la nouvelle répartition des charges relatives au chauffage, découlant des modificatifs à l'état descriptif de division ci-dessus.
Après présentation et explication du projet modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble puis réflexion, l'assemblée générale des copropriétaires décide l'approbation de l'ensemble dudit projet modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété de l'immeuble tel que ci-dessus établi et joint à la convocation contenant ordre du jour à la présente assemblée générale ".
Ainsi et d'une part, si les époux [D] soutiennent que ce projet de division de lot porte atteinte à la destination de l'immeuble, il doit être relevé que le règlement de copropriété prévoit une destination principalement, mais non-exclusivement, d'habitation bourgeoise dudit immeuble, stipulant notamment en page 6 que " les appartements et les chambres de personnel ne pourront être occupés que pour une habitation bourgeoise et par des personnes de bonne vie et mœurs. Il pourra y être exercées des professions purement libérales ; sont formellement interdites les professions de professeur de cours de danse, de chant et de musique ".
Or il n'est ni prétendu ni établi que les lots nouvellement créés, après la division du lot de Mme [M], aurait une autre occupation que celle bourgeoise.
Il ne saurait par ailleurs être utilement allégué d'une volonté des rédacteurs du règlement de copropriété de limiter le nombre de propriétaires de lots pour éviter la multiplication d'occupants dès lors que ledit règlement précité prévoit la possibilité de l'exercice de professions libérales, pouvant occasionner des allers-venues au sein de l'immeuble.
D'autre part, il n'est pas davantage établi en demande que ces chambres de services seraient inhabitables ; le tribunal relève d'ailleurs sur ce point que si, comme ils le prétendent, tel était le cas les époux [D] ont néanmoins fait le choix de mettre en location la chambre dépendant de leur lot, ce qui fait s'interroger sur le prétendu caractère inhabitable de ces lieux.
En outre, le règlement de copropriété édicte que " chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne les locaux, leurs annexes et accessoires lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires des autres parties divises, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de la maison (...) ".
Sur ce point, les époux [D] ne se prévalent pas d'une éventuelle atteinte à la solidité de l'immeuble ; s'ils excipent de nuisances subséquentes à la division querellée du lot de Mme [M], ils ne produisent aucun élément venant les caractériser.
Dans ces conditions le vote de la résolution 2.1 précitée a été valablement soumise à la majorité de l'article 24 de loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, compte tenu de ces éléments et faute pour les époux [D] de se prévaloir d'un moyen utile au soutien de leur prétention, il convient de rejeter la demande d'annulation de la résolution n°2.1 de l'assemblée générale du 13 novembre 2019.
Sur les demandes accessoires
Succombants au litige, les époux [D] doivent être condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Me Buniak, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Compte-tenu de la solution du litige, les époux [D] seront déboutés de leur demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DECLARE M. [V] [D] et Mme [I] [H] épouse [D] irrecevables à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 13 novembre 2019 dans son intégralité,
DEBOUTE M. [V] [D] et Mme [I] [H] épouse [D] de leur demande d'annulation de la résolution n°2.1 de l'assemblée générale du 13 novembre 2019,
CONDAMNE M. [V] [D] et Mme [I] [H] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [D] et Mme [I] [H] épouse [D] aux dépens, dont distraction au profit de Me Nathalie Buniak,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
La Greffière La Présidente
