TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Maître KOÇ, Maître
FOURN et
Maître BERLANDE
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître CANCHEL
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/05099
N° Portalis 352J-W-B7F-CUGCC
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2] représenté par son Syndic, la société VALIERE CORTEZ
[Adresse 7]
[Localité 9]
représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937
DÉFENDERESSES
S.A.R.L. EMTAK
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Aysel KOÇ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0952
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/05099 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGCC
Société CORDELIA
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0064
Madame [M] [S] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0678
Madame [O] [H] [A]
[Adresse 12]
[Localité 14]
représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0678
Madame [R] [C] [A] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 15]
représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0678
Madame [U] [N] [A] épouse [G]
[Adresse 13]
[Localité 11]
représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0678
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors de l’audience, et de Madame Justine EDIN, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 27 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Muriel JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble sis en angle du [Adresse 6] - [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La SASU Cordelia était propriétaire du lot n°4 de cet immeuble, lot correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée, dont l'entrée se situe sur la rue du pot de fer et comportant une salle de bar-restaurant et une cuisine.
Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2002, la société Ophely, aux droits de laquelle vient la SASU Cordelia, a consenti un bail commercial au profit de la société Eurobar pour l'activité de "restauration sous toutes ses formes vins liqueurs vente à emporter".
Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2009, la SARL Eurobar, exploitée sous le nom commercial "[16]", a vendu son fonds de commerce au profit de la SARL Emtak.
Selon renouvellement de bail commercial en date du 7 mai 2019, la SASU Cordelia a renouvelé le bail commercial de la SARL Emtak.
L'indivision [A] est propriétaire du lot n°18 de l'immeuble, correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée, dont l'entrée se situe au [Adresse 6].
Ce local a été donné à bail commercial à compter du 15 février 2005 à la société Eurobar, aux droits de laquelle se trouve la SARL Emtak, pour l'activité de "restaurant (sans cuisine), bar, PMU, tabac française des jeux".
Par exploit en date du 5 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] - [Adresse 2] a assigné en référé devant le tribunal de grande instance de Paris Mesdames [O] [A], [U] [A] épouse [G], [R] [A] épouse [E], [M] [S] née [A] (ci-après les consorts [A]), propriétaires indivises du lot n°18, la SASU Cordelia, propriétaire du lot n°4, son gestionnaire, la société Jacar Immobilier et la SARL Emtak, locataire des deux lots à usage commercial, selon deux baux distincts, aux fins de désignation d'un expert, pour évaluation des nuisances imputées au fonctionnement de la cuisine du restaurant.
Par ordonnance de référé en date du 28 septembre 2018, le juge des référés a désigné un expert judiciaire et mis hors de cause les consorts [A] au motif qu'aucune des nuisances alléguées ne provenait du local loué par ces dernières à la société Emtak.
M. [B], expert désigné, a rendu son rapport le 26 mars 2020, à l'issue des opérations d'expertise auxquelles n'ont pas participé les consorts [A].
Par exploit en date du 17 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] - [Adresse 2] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SARL Emtak, la SASU Cordelia et les consorts [A], il demande au tribunal de :
"Vu les dispositions du règlement de copropriété,
Vu les dispositions des articles 9,14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport de l'expert judiciaire,
- CONDAMNER in solidum la société EMTAK, la société CORDELIA, Madame [M] [A], Madame [O] [A], Madame [R] [E] et Madame [U] [G], sous astreinte de 1000€ par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir, à cesser et faire cesser toute activité de restauration et plus généralement toutes activités odorantes.
- CONDAMNER in solidum la société EMTAK, la société CORDELIA, Madame [M] [A], Madame [O] [A], Madame [R] [E] et Madame [U] [G], au paiement d'une somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise, dont distraction au profit de la Seleurl Canchel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit".
Par leurs dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 24 mars 2022, les consorts [A] ont soulevé le défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires à leur égard.
Par ordonnance en date du 10 mai 2022 le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action engagée au titre de la présente assignation en tant qu'elle était formée contre l'indivision [A].
Par leurs dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 29 juin 2022, les consorts [A] demandent au tribunal de :
"Vu les pièces versées aux débats,
Vu l'article 700 du CPC
Vu l'article 794 du CPC
Vu l'ordonnance mettant hors de cause Mesdames [A] du 10 mai 2022
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic de l'ensemble de ses demandes à l'égard de Mesdames [A] eu égard à l'ordonnance du 10 mai 2022 ayant déclaré son action irrecevable
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/05099 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUGCC
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] et [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, à payer la somme de 3.000 euros à Mesdames [A] au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'en tous les dépens.
- Juger que Mesdames [A] seront exonérées de l'ensemble des frais de la procédure en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2022, la SARL Emtak demande au tribunal de :
"CONSTATER que la SARL EMTAK a remédié à l'ensemble des désordres visés dans le rapport d'expertise judiciaire du 26 mars 2020 rédigé par Mr [P] [B],
REJETER l'ensemble des prétentions, fins et conclusions des parties adverses,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] à payer à la SARL EMTAK la somme de 5.000 € ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance".
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2021, la SASU Cordelia demande du tribunal de :
"A titre principal,
- DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2], mal fondé en ses demandes et l'en débouter ;
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER que s'il était fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 2] de voir interdire l'exploitation d'une activité de restauration, cette interdiction ne concernerait que le commerce tel qu'exploité par la société EMTAK ;
- CONDAMNER la société EMTAK à garantir la société CORDELIA de toutes condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre ;
- CONDAMNER la partie succombante à verser à la société CORDELIA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile".
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, postérieurement à l'ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture, se désiste de ses prétentions à l'égard des consorts [A] et demande au tribunal de :
"Vu les dispositions du règlement de copropriété,
Vu les dispositions des articles 9,14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport de l'expert judiciaire,
- CONDAMNER in solidum la société EMTAK, la société CORDELIA sous astreinte de 1000€ par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir, à cesser et faire cesser toute activité de restauration et plus généralement toutes activités odorantes.
- CONDAMNER in solidum la société EMTAK, la société CORDELIA au paiement d'une somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d'expertise, dont distraction au profit de la Seleurl Canchel dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit".
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été close par ordonnance du 16 janvier 2023, et fixée à l'audience du 11 octobre 2023, renvoyée à l'audience du 27 mars 2024, en raison de la réorganisation du service de la 8ème chambre ; puis mise en délibéré au 25 juin 2024 (prorogé au 3 septembre 2024), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.
MOTIFS
1- Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Par message RPVA en date du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] a indiqué s'apercevoir de son omission de conclure après l'ordonnance du juge de la mise en état rendue le 10 mai 2022, déclarant irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard des consorts [A]. Le syndicat a précisé joindre ses conclusions d'actualisation supprimant dans leur dispositif les demandes de condamnations à l'encontre de Mesdames [A].
Par message RPVA du même jour, la société Emtak s'est opposée à cette demande de révocation de l'ordonnance de clôture, sollicitée plus de deux ans après le prononcé de l'ordonnance du juge de la mise en état.
Il indique que l'oubli du syndicat du copropriétaire est constitutif d'une légèreté, qui ne caractérise pas le motif grave nécessaire à l'appui d'une demande de révocation d'une ordonnance de clôture.
***
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au litige "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle ne cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
(...)
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal."
Sur ce
Le tribunal relève que les conclusions modificatives du syndicat des copropriétaires ont été communiquées le 22 mars 2024, soit plus d'une année après l'ordonnance de clôture et moins d'une semaine avant l'audience de plaidoirie, déjà reportée alors qu'elle était fixée en octobre 2023, et ne consistent qu'en l'abandon de ses demandes à l'égard des consorts [A], qui ont été antérieurement déclarées irrecevables par le juge de la mise en état par ordonnance en date du 10 mai 2022.
Il doit en outre être également rappelé que le dispositif de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 mai 2022 a renvoyé l'affaire à la mise en état du 12 septembre 2022 pour clôture, avec conclusions de l'ensemble des défendeurs avant le 30 juin 2022, et conclusions du demandeur avant le 2 septembre 2022, injonction à laquelle il ne s'est pas conformé.
Il ne résulte pas en conséquence de ces constatations la caractérisation d'un motif grave pour révoquer l'ordonnance de clôture, étant au surplus souligné que le tribunal est déjà saisi par les conclusions au fond des consorts [A] de la question du bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires à leur encontre.
En conséquence, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] sera rejetée et ses conclusions en date du 22 mars 2024, postérieures à cette ordonnance, seront écartées des débats.
2- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'indivision [A]
Au soutien de leur demande de rejet de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2], les consorts [A] excipent de l'autorité de la chose jugée de l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 mai 2022, qui a déclaré irrecevable l'action engagée au titre de l'assignation en date du 17 mars 2021, en tant qu'elle a été formée contre Mesdames [A], [E] et [G].
Il n'a pas été conclu en défense sur ce moyen.
***
L'article 794 du code de procédure civile dispose que "Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789"
Les ordonnances du juge de la mise en état statuant sur une exception de procédure ont autorité de la chose jugée (Civ. 2ème, 23 juin 2016, n°15-13.483), qu'elles mettent ou non fin à l'instance (Civ. 2ème, 9 janvier 2020, n°18-21.997)
Sur ce
Par ordonnance en date du 10 mai 2022, le juge de la mise en état a retenu que "le syndicat des copropriétaires n'a donc aucun intérêt à agir à l'encontre de Mesdames [A], [E] et [G], au titre des nuisances dont il se plaint, du fait de l'exploitation de la société Emtak, telles qu'elles sont caractérisées par l'expert, et plus précisément de l'inadaptation de la cuisine située dans les locaux de la société Cordelia, sachant qu'il agit ici en se fondant sur les conclusions du rapport d'expertise".
Il a ainsi, aux termes de l'ordonnance précitée, déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à l'encontre de l'indivision [A].
Dès lors, les motifs de fait et de droit qui ont conduit le juge de la mise en état à déclarer irrecevable dans la présente instance l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à l'encontre des consorts [A] confèrent à cette ordonnance l'autorité de la chose jugée sur cette question et en conséquence, le tribunal n'est pas valablement saisi de la demande de condamnation au fond du syndicat à l'encontre des consorts [A].
Les moyens du syndicat des copropriétaires ne seront en conséquence pas examinés par le tribunal concernant ce point.
3- Sur la demande de condamnation de la société Emtak, sous astreinte, à cesser toute activité de restauration et la demande à l'encontre de la société Cordelia, sous astreinte, à faire cesser cette activité commerciale
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] fait valoir que l'activité de restauration exercée par la SARL Emtak génère, en raison de l'absence de conformité des installations du restaurant, des nuisances particulièrement insupportables pour les occupants de l'immeuble qu'il décrit de la manière suivante :
- Des odeurs qui s'échappent de la cuisine et se répandent tant dans les parties communes que les parties privatives ;
- Des nuisances sonores en raison du moto-ventilateur d'une chaudière murale et plus généralement liées à l'exercice de l'activité de restauration ;
- La présence d'un conduit d'évacuation de hotte passant trop près des fenêtres d'appartement ;
- L'entreposage de denrées et de matériels divers dans les parties communes de l'immeuble ;
- L'entreposage des conteneurs à ordures dans les parties communes de l'immeuble ;
- L'existence d'un risque d'incendie dû à des installations de la cuisine non conforme ;
- La présence de souris, de blattes et de rats.
Le syndicat des copropriétaires souligne que la SARL Emtak ne s'est jamais conformée aux injonctions de la préfecture de police de Paris pour remédier à ces nuisances sonores, sanitaires et olfactives.
Il soutient que le rapport de l'expert judiciaire a objectivé ces nuisances et que ce dernier a établi que ces désordres trouvaient leur origine dans l'aménagement actuel de la cuisine de la société Emtak, sous-dimensionnée et inadaptée à un service de 100 couverts.
Il fait état de la non-conformité de la cuisine au risque incendie et de l'impossibilité de l'entretenir régulièrement au regard des normes d'hygiène et de sécurité en raison de son exiguïté.
Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la société Emtak n'a jamais procédé aux travaux de mise en conformité, en dépit des nombreuses alertes de la préfecture et des constatations de l'expert judiciaire, ce qui justifie sa demande de cessation d'activité sous astreinte.
En défense, la SARL Emtak fait valoir que l'expert judiciaire n'a pas objectivement relevé de nuisances olfactives lors de son unique visite sur les lieux en date du 9 janvier 2019, puisque le restaurant était fermé, mais il n'a fait qu'indiquer que des problèmes d'odeurs "étaient possibles" dans la cour compte tenu de la configuration de la cuisine.
Elle ajoute qu'elle a néanmoins tenu compte des observations de l'expert, dès lors qu'en cours d'expertise elle a réaménagé son activité de restauration de la manière suivante :
- Par la création d'un local poubelle à l'intérieur des locaux, afin d'éviter l'entreposage des déchets alimentaires dans des poubelles installées, faute de place, dans la cour commune de l'immeuble ;
- Par la pose d'une hotte aspirante plus efficace ;
- Par la limitation du nombre de couverts, en fermant la communication du local commercial correspondant au n°18 vers celui correspondant au local n°4 ; dès lors il ne peut plus lui être reproché une cuisine sous-dimensionnée et non adaptée pour un service de 100 couverts puisque la cuisine ne dessert plus les deux locaux commerciaux.
La SARL Emtak dément toute non-conformité de ses installations électriques, nonobstant les dires de l'expert judiciaire, et verse aux débats le rapport de vérification périodique des installations électriques contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public en date du 3 mai 2021, qui selon elle atteste de l'inexistence de tout risque à ce titre.
Elle argue qu'elle a conclu un contrat annuel de dératisation qu'elle produit aux débats et a entièrement rénové ses locaux, comme en atteste le constat d'huissier, dès lors elle conclut de manière générale à l'inexistence de tout désordre susceptible de fonder une demande de cessation d'activité.
La Sasu Cordelia fait valoir que l'expert judiciaire, tout en reconnaissant ne pas avoir relevé de désordres olfactifs lors du seul rendez-vous organisé sur place le 9 janvier 2019, a néanmoins conclu qu'un problème d'odeur était obligatoire au regard de la configuration de la cuisine, qui rendait nécessaire l'ouverture permanente de la porte de secours.
Elle fait valoir que le sous-dimensionnement de la cuisine au regard des besoins du commerce a disparu, puisque la société Emtak a pris l'initiative de rendre les lots n°4 et n°8 totalement indépendants en rebouchant les ouvertures créées, exposant ainsi que l'activité de restauration a été restreinte au seul lot n°4.
Elle observe que l'expert judiciaire a souligné lors de son rapport d'expertise que plusieurs points étaient devenus sans objet, car résolus depuis l'assignation ou non constatés lors de la visite des locaux, soit le remplacement de la chaudière en novembre 2018 et l'absence de conduits d'évacuation près des fenêtres des appartements ; elle ajoute que l'expert n'a pas constaté non plus de stockage du restaurant dans la cour de l'immeuble.
Elle argue enfin que la fin du sous-dimensionnement des installations, en outre rénovées par la SARL Emtak, est de nature à remédier de manière définitive à tout problème d'entretien des locaux qui sont conformes aux normes d'hygiène et de sécurité, démontré par les documents versés aux débats.
***
Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."
Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu'existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.
L'article 544 du code civil dispose que "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".
L'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble."
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, dans la mesure où il fait la preuve d'un préjudice, sans que la preuve d'une faute soit exigée.
Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".
Sur ce
Le règlement de copropriété en date du 31 juillet 1970, publié au premier bureau des hypothèques de la Seine le 1er septembre 1970, versé aux débats, stipule en son article 8 s'agissant de la destination de l'immeuble que "L'immeuble est destiné à l'usage d'habitation. Toutefois les boutiques situées au rez-de-chaussée et les caves situées aux deux sous-sols et formant les lots numéros un à quatre inclus pourront être utilisées à usage commercial".
Par modificatif en date du 12 août 1971, l'état descriptif de division a été modifié de la manière suivante : "Les lots numéros DEUX et TROIS sont supprimés purement et simplement. Il est créé en représentation, deux nouveaux lots portant les numéros DIX-SEPT et DIX-HUIT dont la désignation est la suivante :
A- LOCAUX COMMERCIAUX
Au rez-de-chaussée et aux deux sous-sol :
LOT numéro DIX-SEPT
Une cave sise au deuxième sous-sol avec escalier privatif,
Deux petites caves sises au premier sous-sol auxquelles on accède au moyen de l'escalier privatif ci-dessus.
Water-closet au rez-de-chaussée auquel on accède par le même escalier privatif, lequel débouche dans le couloir commun formant l'entrée de l'immeuble.
Et vingt-cinq / millièmes des parties communes.
LOT numéro DIX-HUIT
Un local commercial sis au rez-de-chaussée de l'immeuble à droite, avec entrée indépendante sur la [Adresse 19], comprenant :
Boutique et water-closet avec escalier privatif permettant d'accéder directement au deuxième sous-sol,
Et trois caves au deuxième sous-sol auxquelles on accède par l'escalier privatif ci-dessus.
Et les cent trente sept / millièmes des parties communes.
Pour ordre, il est ici indiqué que le total des millièmes des parties communes afférent aux deux lots ci-dessus demeure identique à celui des anciens numéros DEUX et TROIS".
En conséquence, et ce n'est contesté par aucune des parties, l'immeuble en copropriété comportait dès sa subdivision en lots et sa soumission au régime de la copropriété des immeubles bâtis, des lots au rez-de-chaussée destinés à l'usage commercial, sans restriction sur le type d'activité envisagée par le preneur du bail commercial.
L'activité de restauration qui s'est développée dans ces locaux au moins depuis l'année 2002, au regard des baux commerciaux versés aux débats, était en conséquence connue des habitants de l'immeuble en copropriété, qui ont acquis ou loué leurs lots en connaissance de cet état de fait.
Le syndicat des copropriétaires, pour attester des nuisances olfactives, sanitaires et sonores, dépassant le seuil des inconvénients normaux du voisinage, induites par l'activité de restauration de la société Emtak, verse aux débats le rapport de l'expert judiciaire en date du 26 mars 2020,
divers courriers de la préfecture de police en réponse à ses plaintes et des attestations des copropriétaires de l'immeuble.
Sur les nuisances olfactives :
Il est constant et non contesté par les parties que l'expert judiciaire ne s'est rendu sur les lieux que le 9 janvier 2019 et qu'il n'a pas procédé à des constatations personnelles et contradictoires s'agissant des odeurs s'échappant de la cuisine et se répandant tant dans les parties communes que dans les parties privatives, comme allégué par le demandeur.
En conséquence, c'est sur une hypothèse qu'il a conclu que, "pour l'activité de sa cuisine, le restaurant n'a pas d'autre solution que d'ouvrir la porte de la sortie de secours pour faire une amenée d'air frais dans la cuisine lorsque les 2 portes de la cuisine sont fermées pendant le service du restaurant" (p.17). Il indique en effet, s'agissant de la cause et de l'origine de ce désordre que : "Nous n'avons pas relevé le 9 janvier 2019 ces désordres mais avons indiqué au regard de la configuration et les pièces transmises que les problèmes d'odeur se diffusant dans la cour étaient obligatoires" (p.26)
En revanche, l'expert a constaté l'absence de tout conduit d'évacuation provenant de la cuisine à proximité des fenêtres des appartements, comme allégué par le demandeur (p. 26)
Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats, au soutien de sa demande, les témoignages de deux copropriétaires, dont la présidente du conseil syndical, Mme [T], qui atteste dans un courrier non daté de l'ouverture permanente de la porte de cette cuisine en raison de l'absence d'extracteur d'air, tandis qu'elle témoigne dans son attestation en date 27 juin 2018 qu'un tuyau d'extraction non conforme a été installé dans cette cuisine.
M. [F] fait état dans son attestation de témoin en date du 21 juin 2018 des "odeurs de cuisine refoulées toute la journée par la soufflerie qui extrait les vapeurs du bloc de cuisine et les rejette dans la cour intérieure à moins de deux mètres de hauteur".
Les courriers de la préfecture adressés au syndicat des copropriétaires, également versés aux débats par ce dernier, en date des 29 janvier 2009, 2 février 2009, 20 janvier 2011 et 3 juin 2014 font état de la non-conformité de certaines installations de la cuisine du restaurant, mais ne relatent pas de constatations relatives à des nuisances olfactives.
Enfin le rapport de l'expert judiciaire conclut que la cause de ce désordre provient de "l'aménagement actuel de la cuisine et du restaurant qui entraîne obligatoirement des odeurs en laissant la porte de secours ouverte et dans une moindre mesure des passages d'air au droit de l'évacuation de la chaudière gaz" (p.49).
En réponse à ce grief, la société Emtak indique que la configuration du restaurant a été totalement repensée et sa cuisine, entièrement refaite.
Elle produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier, attestant que l'ouverture entre les deux locaux commerciaux a été condamnée,
l'activité de restauration avec cuisine désormais étant strictement réservée au local accessible depuis la [Adresse 18], dont la société Cordelia est propriétaire, et en application du bail commercial conclu entre ces deux sociétés.
Elle verse également aux débats un certificat de conformité du conduit d'extraction et les factures de ramonage et d'entretien des hottes assurant la ventilation de la cuisine du restaurant.
En conséquence le syndicat des copropriétaires ne parvient pas à caractériser le prétendu trouble anormal du voisinage consistant en l'existences de nuisances olfactives, tant don son principe que dans sa persistance, compte tenu des travaux réalisés, les constatations de l'expert judiciaire étant insuffisamment probantes et les témoignages produits, outre le fait qu'ils sont réduits au nombre de deux, contiennent des informations contradictoires et émanent pour partie de la présidente du conseil syndical à l'origine de la demande en justice, et ne parviennent pas davantage à caractériser un trouble anormal s'agissant d'une activité de restauration autorisée dans le lot à usage commercial, activité qui, en soi, est de nature à provoquer des émanations odorantes.
Sur les nuisances sonores
Les mesures et constatations de la préfecture de police, consignées dans son courrier en date du 27 janvier 2011, ainsi que celles du service du bureau d'actions contre les nuisances professionnelles de la mairie de [Localité 17], reportées dans son courrier du 26 avril 2018, effectuées en retour du signalement du syndicat des copropriétaires, versées aux débats par ce dernier, indiquent que les mesures sonométriques réalisées n'ont pas dépassé les seuils de tolérance fixés par le articles R1334-30 et R1334-37 du code de la santé publique, relatifs à la lutte contre le bruit.
Les opérations expertales ont par ailleurs constaté que le grief de la présence bruyante d'un moto-ventilateur d'une chaudière murale et plus généralement des nuisances sonores liées à l'exercice commercial dans un environnement qui n'a pas été adapté à l'exercice professionnel de l'activité de restauration était devenu sans objet, la chaudière ayant été remplacée en novembre 2018. (p.26)
En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas un trouble anormal du voisinage à ce titre.
Sur les nuisances consécutives au non-respect allégué des normes d'hygiène et de sécurité
Si l'expert judiciaire a pu dénoncer un risque d'incendie, constaté la présence de souris et de rats et l'entreposage des poubelles dans les parties communes de l'immeuble, il a imputé la cause de ces désordres à l'aménagement de la cuisine, trop exigüe au regard de l'activité réelle du restaurant, alors distribuée sur les deux lots.
Dès lors que la SARL Emtak justifie avoir scellé l'ouverture entre les deux lots, réduit le nombre des couverts en restauration, rénové l'ensemble de ses installations en cuisine et produit aux débats un rapport de vérification périodique des installations électriques,
au titre du règlement de sécurité pour la prévention contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public en date du 3mai 2021, comportant des avis "satisfaisants" au regard des normes de sécurité des installations électriques, le syndicat des copropriétaires qui ne produit pas d'éléments de nature à contredire ces constats techniques échoue donc à démontrer que les risques précités persistent, dont celui d'incendie, au demeurant jamais soulevé lors des inspections de la préfecture de police lors de l'instruction des plaintes antérieures du syndicat des copropriétaires, qui n'ont jamais donné lieu à sanction.
Dans la mesure où la SARL Emtak justifie également avoir rénové la cuisine, de nature à pouvoir y procéder à un entretien aisé et accessible, et verse aux débats le contrat annuel conclu avec la société de dératisation le 26 avril 2021 le syndicat, qui ne verse pas davantage de pièces venant contredire ces éléments objectifs, ne parvient pas non plus à démontrer des atteintes à l'hygiène consécutives à l'exploitation du restaurant, de nature à troubler la tranquillité des copropriétaires de l'immeuble, étant au surplus souligné que l'expert judiciaire n'a pas constaté l'entreposage de denrées et de matériels divers dans les parties communes de l'immeuble (p.48) et que les poubelles du restaurant sont désormais entreposées dans un local privatif qui lui est propre, comme attesté par le constat d'huissier.
En conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2], qui échoue à démontrer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage dans un immeuble en copropriété de construction ancienne et dont la destination est mixte, dont notamment à visée commerciale, sera débouté de sa demande en cessation de l'activité commerciale de restauration de la société Emtak ; dès lors la demande en garantie de la société Cordelia, devenue sans objet, ne sera pas examinée.
Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Compte tenu du sens de la présente décision, il sera fait droit à la demande de dispense des consorts [A] à la participation aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] sera en outre condamné à payer aux consorts [A], à la SARL Emtak et à la SASU Cordelia la somme de 2.000 euros chacun à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, par décision contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe :
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise ;
DISPENSE Mesdames [O] [A], [U] [A] épouse [G], [R] [A] épouse [E] et [M] [S] née [A] de toute participation aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires dans la présente instance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à payer à Mesdames [O] [A], [U] [A] épouse [G], [R] [A] épouse [E] et [M] [S] née [A], représentant l'indivision [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à payer à la SARL Emtak la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à payer à la SASU Cordelia la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
La Greffière La Présidente
