TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/06269 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CULUN
N° MINUTE :
Assignation du :
23 Mars 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [E] [G]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Monsieur [X] [G]
[Adresse 9]
[Localité 8]
représentés par Maître Géraldine BRASIER PORTERIE de la SELARL BARO ALTO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0020
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet PG LANCE & Cie
[Adresse 1]
[Localité 6]
Madame [O] [L] née [F]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentés par Maître Véronique BAUDASSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0639
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06269 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULUN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Justine EDIN, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 24 Avril 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.
M. [E] [G] et M. [X] [G] sont usufruitier et nu-propriétaire de plusieurs lots dans cet immeuble.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 25 janvier 2021 a voté plusieurs résolutions visant à organiser la vente de parties communes de l'immeuble à Mme [O] [L] et à créer un lot unique ensuite.
Par actes d'huissier de justice des 23 et 26 mars 2021, M. [E] [G] et M. [X] [G] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Mme [O] [L] afin d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 25 janvier 2021 et subsidiairement l'annulation des résolutions n° 3, 4, 5 et 6 de cette assemblée générale.
En parallèle, le 12 mai 2021, Mme [O] [L] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal afin de faire reconnaître son droit de propriété, par prescription acquisitive, sur le couloir commun d'accès aux lots n° 9, 10 et 11 ainsi que sur les toilettes du 5ème étage. Cette affaire a été enregistrée sous le numéro 21/06661.
Par ordonnance du 6 septembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision à venir dans l'affaire 21/06661.
*
Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 7 mars 2023, les consorts [G] demandent au tribunal de :
" Vu les articles 10-1, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 64, 64-2 et 65 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 22-2, 22-3 et 22-5 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,
Vu les dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 2],
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées au débat,
Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :
A titre principal :
PRONONCER la nullité de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 25 janvier 2021 ;
En tout état de cause :
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 4500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic aux entiers dépens ;
DIRE qu'en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Monsieur [E] [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les frais irrépétibles et dépens ".
*
Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Mme [O] [L] demandent au tribunal de:
" A titre principal,
JUGER que les demandes de Messieurs [X] et [E] [G] sont devenues sans objet ;
DEBOUTER Messieurs [X] et [E] [G] de leur demandes, fins et conclusions ;
A titre Subsidiaire
DEBOUTER Messieurs [X] et [E] [G] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] le 25 janvier 2021 ;
DEBOUTER Messieurs [X] et [E] [G] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 9 janvier 2021 ;
DEBOUTER Messieurs [X] et [E] [G] de leur demande formée en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 65 concernant leur participation à la dépense commune des frais de procédure ;
ORDONNER l'exécution provisoire de droit, conformément à l'article 514 du CPC, nonobstant l'appel et sans constitution de garantie.
CONDAMNER Messieurs [X] et [E] [G] à payer la somme de 4.500 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] au titre de l'article 700 du CPC ;
CONDAMNER Messieurs [X] et [E] [G] à payer la somme de 1.500€ à Madame [L] au titre de l'article 700 du CPC;
CONDAMNER Messieurs [X] et [E] [G] aux entiers dépens ".
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 mai 2023 et l'affaire a été plaidée le 24 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021
A l'appui de leur demande principale, les consorts [G] font valoir que :
- ils ont rejeté la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 20 octobre 2020 (suppression du droit à l'usage commun entre les lots 9 et 10 des toilettes du 5ème étage constituant une partie commune, création d'un lot 22 comprenant le couloir d'accès aux lots 9 et 10 et aux toilettes du 5ème, vente de ce lot 22 d'une surface de 11,5 m2 pour la somme de 4.000 €, création d'un lot 23 réunissant les lots 9, 10, 11 et 22) soumise au vote à l'unanimité ;
- quatre projets de résolutions (3, 4, 5 et 6) reprenant en termes similaires la résolution rejetée ont été inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 janvier 2021 à la demande de Mme [L];
- les résolutions ont été votées à la majorité des 2/3 des voix des copropriétaires ;
- le syndic a organisé la tenue de cette assemblée à distance, prévoyant uniquement un vote par correspondance sans justifier des modalités dérogatoires à la tenue réelle ou en ligne ;
- au cours de l'assemblée générale du 25 janvier 2021, les résolutions litigieuses ont été adoptées organisant la vente de parties communes du cinquième étage et la création d'un lot unique au bénéfice de Mme [L] ;
- l'indivision [L] n'a pas été régulièrement convoquée ;
- M. [X] [L] a chargé son fils de le représenter lors des assemblées générales de copropriétaires ;
- par courrier recommandé réceptionné le 6 novembre 2020, il a fait parvenir au syndic le formulaire d'adhésion au programme de notification par voie électronique dans lequel l'adresse email de M. [E] [G] était indiquée ;
- la convocation datée du 29 décembre 2020 a été envoyée à l'administrateur de biens de M. [X] [G] ;
- le conseil de M. [G] a informé le syndic le 14 janvier 2021 de l'irrégularité de la convocation ;
- l'assemblée générale du 17 janvier 2023 a voté l'annulation des résolutions 3, 4, 5 et 6 litigieuses ;
- les conditions de recevabilité de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies ;
- ils ont un intérêt à agir ;
- ils contestent la validité de l'assemblée générale elle-même ;
- toute irrégularité relative à la convocation d'un copropriétaire est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée dans son ensemble ;
- les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 et 42-1 de la loi 10 juillet 1965 doivent s'appliquer ;
- la convocation n'a pas été envoyée à la dernière adresse déclarée au syndic par M. [G], il a été irrégulièrement convoqué à l'assemblée générale litigieuse, celle-ci étant donc nulle ;
- l'article 22-2 de l'ordonnance 2020-304 n'a pas été respecté ;
- les résolutions litigieuses traduisant une erreur de majorité et un abus de majorité ayant été annulées, leur demande subsidiaire n'a plus d'objet.
En défense, le syndicat des copropriétaires et Mme [L] font valoir que :
- à l'exception des demandeurs, les autres copropriétaires sont des parents de Mme [L] ;
- dès les travaux effectués en 1978, les lots 9 à 11 sont devenus un et unique appartement, y compris l'entrée commune et les WC du 5ème étage ;
- Mme [L] a tenté de vendre son appartement en 2020 et a sollicité la régularisation de la situation concernant les parties communes du 5ème étage ;
- les résolutions litigieuses ont été votées lors de l'assemblée générale du 25 janvier 2021 ;
- Mme [L] entend se prévaloir de la prescription acquisitive ;
- l'assemblée générale du 17 janvier 2023 a annulé les résolutions litigieuses 3, 4, 5 et 6 à la demande de Mme [L] en raison de la procédure engagée par cette dernière ;
- Il n'est plus soutenu que les consorts [G] n'ont pas d'intérêt à agir, mais leur demande subsidiaire est devenue sans objet ;
- la demande principale d'annulation de l'assemblée générale est aussi sans objet car elle ne porte plus que sur la désignation du président de séance et celle du secrétaire ;
- la convocation à l'assemblée générale litigieuse est régulière car elle lui est parvenue en temps utile et suffisant pour qu'il puisse se faire représenter ;
- le syndic n'a pas à justifier qu'une visioconférence n'était pas réalisable;
- aucune sanction n'est prévue par l'article 22-2 de l'ordonnance du 20 mai 2020 si le syndic a recours au vote par correspondance ;
- le syndic apprécie librement si l'assemblée générale doit se tenir par visioconférence ou par vote par correspondance et sa décision n'est pas susceptible d'être contestée ;
- le demandeur n'allègue aucun grief et n'a pas demandé à participer à l'assemblée générale par visioconférence conformément à l'article 13 du décret du 17 mars 1967.
*
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes.
Sur ce,
Dans leurs dernières écritures, les demandeurs sollicitent toujours l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021. Ils ne forment plus en revanche de demandes subsidiaires d'annulation de certaines résolutions en particulier de cette assemblée générale.
L'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021 n'ayant pas été annulée dans son intégralité par l'assemblée générale postérieure du 17 janvier 2023, la demande des consorts [G] n'est pas sans objet.
Par ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse mentionne que M. [G] était absent et non représenté. Il a donc bien la qualité de copropriétaire défaillant.
Le procès-verbal précité porte la date du 2 février 2021 et les assignations ont été délivrées les 23 et 26 mars 2021. L'action a donc bien été engagée dans le délai de deux mois précité.
L'action des demandeurs, qui n'est pas sans objet, est donc recevable.
*
Vu l'article 22-2 de l'ordonnance du 25 mars 2020 (dans sa version en vigueur du 20 novembre 2020 au 12 février 2021) qui précise que le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06269 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULUN
L'article 22-5 de la même ordonnance précise que par dérogation aux dispositions de l'article 13-1 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.
Sur ce,
En l'espèce, au regard de la convocation produite portant la mention
" nous vous rappelons les mesures gouvernementales ne nous permettent pas de vous accueillir pour la tenue de cette assemblée générale spéciale. Nous vous invitons à nous retourner le formulaire de vote par correspondance... lundi 25 janvier 2021 en vote par correspondance ", le syndic de l'immeuble a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale litigieuse tenue par un vote par correspondance uniquement.
Il ne peut donc être reproché aux demandeurs de ne pas avoir fait connaître leur souhait de participer à l'assemblée par visioconférence ou audio conférence, alors que cette modalité avait été exclue par le syndic lui-même.
Or, il est exact que le syndic n'a pas justifié en quoi le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'était pas possible.
Pourtant, contrairement à ce que prétend le défendeur, il est tenu de le faire en cas de contestation.
Il n'est pas justifié des difficultés techniques ou financières ayant à l'époque empêché le recours à la visioconférence (aucun devis excessif de prestataire en visioconférence produit, aucun avis réservé du conseil syndical versé aux débats, aucun justificatif de l'instabilité du réseau internet évoquée, etc.). Le défendeur ne donne aucune explication sur ce point.
Par ailleurs, la taille de la copropriété, à savoir 5 copropriétaires selon les demandeurs, permet aisément d'identifier chacun.
Le syndic n'a pas non plus indiqué le nom des copropriétaires qui n'auraient pas été capables de participer à une visioconférence.
En l'absence de débats, les consorts [G] n'ont pas pu à nouveau exprimer leur opposition aux résolutions litigieuses, ce qui constitue bien un grief. Mais au demeurant, pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale, il est constant que le copropriétaire n'a pas à justifier d'un grief.
Il en ressort que le syndic a imposé le vote par correspondance comme seule modalité de participation à l'assemblée générale litigieuse en violation de l'article 22-2 précité.
La violation de l'article 22-2 précité emporte donc annulation de l'assemblée générale litigieuse.
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06269 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULUN
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à M. [E] [G] une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande des défendeurs au titre des frais irrépétibles sera rejetée.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:
DECLARE recevables les demandes des parties ;
ANNULE l'assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à verser à M. [E] [G] une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les autres demandes des parties au titre des frais irrépétibles;
DIT que M. [E] [G] et M. [X] [G] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
La Greffière Le Président
