TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/14835 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVRHI
N° MINUTE :
Assignation du :
22 Novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic, l’entreprise CHRISTIAN RINALDI
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0882
DÉFENDERESSE
S.C.I. ETOILE DE FRANCE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Linda BOUSSOUAR, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0235, et par Maître Lounis KEMMACHE, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant, vestiaire #250
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/14835 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRHI
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente
assistés de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 24 Avril 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 6] [Localité 3] est constitué en copropriété.
La SCI Etoile de France est propriétaire d'un local commercial dans cet immeuble correspondant au lot n°140 de l'état descriptif de division.
Soutenant que la SCI Etoile de France a réalisé des travaux d'excavation sur l'ensemble de l'emprise de l'arrière boutique correspondant à la pièce située dans l'appentis sur cour afin de relier le rez de chaussée au sous sol de son local par un escalier dans le volume de l'appentis, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 3] l'a assignée devant le juge des référés du tribunal de Paris par acte d'huissier de justice du 20 août 2012 afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance du 25 septembre 2012, il a été fait droit à cette demande.
L'expert judiciaire, M. [D], a déposé son rapport le 14 octobre 2013.
Par acte d'huissier de justice du 27 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 3] a assigné la SCI Etoile de France devant le juge des référés du même tribunal afin d'obtenir sa condamnation à remettre la cave du lot n° 140 dans son état antérieur.
Les parties ont sollicité un retrait de rôle, mais les travaux de remise en état n'ont pas été effectués.
La réinscription de l'affaire a été ordonnée le 5 juin 2018.
Par ordonnance du 19 juin 2018, le juge des référés du tribunal de Paris a condamné la SCI Etoile de France à procéder aux travaux de suppression de l'excavation et de remise en état de la cave du lot n° 140 dans son état antérieur, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire et au devis de l'entreprise Leclere, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision. Passé ce délai, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux de reprise.
Par acte d'huissier de justice du 9 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a assigné la SCI Etoile de France devant le juge des référés du tribunal de Paris afin d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire chargé de donner son avis sur les devis complémentaires nécessaires à la remise en état des lieux.
Par ordonnance du 28 octobre 2020, il a été fait droit à cette demande.
L'expert judiciaire, M. [C], a déposé son rapport le 20 juillet 2021.
Puis, par acte d'huissier de justice du 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a assigné la SCI Etoile de France devant le tribunal afin d'obtenir diverses sommes en lien avec les travaux de reprise et sa condamnation à procéder à des travaux de dépose d'installations sanitaires.
Par ordonnance du 11 avril 2023, le juge de la mise en état a rejeté l'exception de nullité de l'assignation pour défaut d'habilitation du syndic soulevée par la SCI Etoile de France, a rejeté la demande de dommages-intérêts et d'amende civile du syndicat des copropriétaires au titre d'une procédure abusive d'incident et a condamné la SCI Etoile de France à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles de l'incident, outre les dépens de l'incident.
*
Dans son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu les articles 3, 8 , 9, et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
Il est demandé au tribunal judiciaire de :
Dire et juger recevables et bien fondées, les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par le cabinet Rinaldi,
Condamner la SCI Etoile de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.114,00 euros TTC, au titre des travaux de remise en état du sous-sol selon devis de la société Da Fundo, outre les frais d'architecte de 10 % HT, soit 1.759,50 euros HT (17.595 x 10%), soit 2.111,40 euros TTC ;
Condamner la SCI Etoile de France à procéder aux travaux de dépose des installations sanitaires dans la cave de son local commercial, à savoir la suppression du ballon d'eau chaude, du lavabo et des raccordements privatifs dans les conditions suivantes :
- sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- sous le contrôle d'un maître d'oeuvre ;
Condamner la SCI Etoile de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.807,50 euros TTC à titre de remboursement des travaux et sondages réalisés à la demande de l'expert judiciaire pour le compte de qui il appartiendra ;
Condamner la SCI Etoile de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.710,00 euros TTC au titre des frais d'intervention et d'assistance de son architecte au cours des opérations d'expertise ;
Condamner la SCI Etoile de France à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la même à payer au syndicat des copropriétaires les entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire ;
Dire et juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de plein droit du jugement à intervenir ".
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 16 juin 2023, la SCI Etoile de France demande au tribunal de :
" Vu le rapport expertise du 20 juillet 2021 et les pièces produites
Il est demandé au juge de la mise en état de :
Donner acte à la SCI Etoile de France qu'elle est favorable à une mesure de médiation pour solutionner ce litige
Juger que la SCI Etoile de France n'est pas opposée à la remise en état de la cave tel que préconisés par le rapport d'expertise du 20 juillet 2021
Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 3] de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires
Juger que les parties supporteront chacune les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure ".
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 19 juin 2023. En l'absence de médiation acceptée, l'affaire a été plaidée le 24 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
A l'appui de ses demandes principales, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- la défenderesse a procédé à l'excavation d'une partie du sous-sol de l'immeuble, partie commune ;
- dans la partie excavée du sous-sol, des aménagements ont été réalisés;
- une installation sanitaire non conforme et non autorisée a été réalisée dans la cave ;
- la défenderesse a indiqué qu'elle acceptait de supprimer les installations sanitaires litigieuses et c'est la raison pour laquelle une extension de la mission d'expertise judiciaire n'a pas été sollicitée ;
- la défenderesse ne conteste pas sa responsabilité ;
- le juge des référés a déjà retenu la violation de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ;
- le sol, le gros œuvre et le droit d'affouiller les cours, parcs et jardins sont des parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, il sollicite la remise en état du sous-sol ;
- il a subi divers préjudices analysés par l'expert judiciaire ;
- seuls les travaux de la société Da Fundo permettent de remettre les lieux dans l'état d'origine ;
- ces travaux devront être effectués sous le contrôle d'un maître d'oeuvre.
En défense, la SCI Etoile de France fait valoir que :
- elle est propriétaire du lot n° 140 de l'immeuble ;
- elle a procédé à des travaux d'excavation d'une partie du sous-sol de son local au cours de l'année 2011, étant précisé qu'il s'agissait d'une partie condamnée accessible exclusivement par le propriétaire de ce lot;
- l'expert judiciaire a constaté que le remplissage de l'excavation n'existait pas sur toute la hauteur avant les travaux ;
- l'expert judiciaire a retenu le devis Da Fundo de 15.828 € TTC car le remplissage intégral et la destruction d'escalier n'ont aucun intérêt ;
- l'état antérieur de la cave n'est pas indiqué ;
- la solution de l'expert permet de répondre à la demande du syndicat des copropriétaires, à savoir la condamnation de l'espace créé ;
- il n'y a aucun désordre et aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires ;
- elle n'est pas opposée à la remise en état de la cave sur la base des préconisations de l'expert judiciaire et du devis Da Fundo, déduction faite de la démolition de l'escalier pour un montant global et définitif de 15.538 € TTC ;
- elle conteste avoir réalisé elle-même les installations sanitaires dans la cave ;
- elle accepte de supprimer les installations sanitaires litigieuses, qui ne sont pas utilisées ;
- Ces prétendus désordres sont hors du périmètre de l'expertise de l'expert ;
- les frais d'architecte et les frais d'expertise sont imputables au syndicat des copropriétaires qui a multiplié les procédures.
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Sur ce,
Dans son rapport, l'expert judiciaire, M. [D], mentionne que " les travaux de la SCI Etoile de France - excavation sous l'appentis sur cour du lot 40 ont été réalisés sans autorisation formelle du syndicat des copropriétaires ".
L'expert judiciaire précise que " cet espace pourrait avoir été, le vide, sur une hauteur moins importante, d'une fosse d'aisance de l'immeuble...
Il ne fait pas de doute que ces ouvrages et excavations ont été réalisés par SCI Etoile de France...
La taille très réduite de ce volume et les dimensions faibles de portée de structure, des poussées en provenance du sol ne peuvent produire de sinistre portant sur la stabilité des murs sauf en cas d'infiltrations en sol, la stabilité de l'appentis deviendrait problématique. Il y a donc lieu de reprendre en sous-oeuvre les voiles réalisés par Etoile de France par une fondation chainée... ".
Il n'est ni contesté, ni contestable, que les travaux litigieux ont porté sur des parties communes de l'immeuble. En effet, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le sol de l'immeuble est une partie commune et que le droit d'affouiller les cours, parcs et jardins communs est un accessoire aux parties communes.
Il n'est pas non plus contesté que ces travaux nécessitaient l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
En l'absence d'une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires peut réclamer la remise en état des lieux.
Au demeurant, la SCI Etoile de France reconnaît dans ses écritures être l'auteur des travaux litigieux et indique ne pas être opposée à la remise en état des lieux sur la base du devis Da Fundo.
S'agissant de la demande au titre des travaux de remise en état du sous-sol sur la base du devis Da Fundo, le second expert judiciaire chargé de donner son avis sur les travaux de remise en état, M. [C], indique dans son rapport : " Ce devis de Leclere ne correspondait pas à une remise en état de l'excavation, puisqu'il ne condamnait pas l'espace ni ne le comblait...
La seule certitude, non contestée par SCI Etoile de France est que l'espace excavé était inaccessible. Un deuxième point est qu'il y avait un terre-plein... sur les 2/3 de la hauteur. L'ouverture condamnée apparaissant sur les plans permettait sans doute l'accès à une fosse d'aisance...
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
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Les travaux préconisés dans le rapport d'expertise du 14 octobre 2013 consistent en une confortation des fondations réalisées par SCI Etoile de France et non à la remise en état de l'excavation et de la cave du lot 140.
Il convient pour remettre en état cet espace de le condamner tout d'abord :
- murer l'ouverture voûtée entre cave aménagée et cave excavée
- boucher la trémie d'escalier
puis pour retrouver l'état d'origine :
- remplir l'espace de terre sur 2/3 de la hauteur afin de restituer les conditions de poussée des terres sur les murs (on laissera libre l'accès à l'ouverture murée)...
La solution préconisée par l'expert (devis Da Fundo) est la seule qui réponde à la remise en état de l'excavation. On en déduira la démolition de l'escalier, celle-ci n'ayant pas été retenue par le SDC [Adresse 6] dans le devis Uretek. De plus, l'expert ne comprend pas l'intérêt pour le SDC [Adresse 6], du remplissage dans la mesure où l'espace est condamné. Ce montant sera lui aussi déduit.
La remise en l'état de l'excavation et de la cave du lot 140 sera effective par la condamnation de l'espace après travaux correspondant au devis de l'entreprise Do Fundo, déduit de la démolition de l'escalier et du remplissage, à savoir pour un montant de 13 180,00€ HT, soit 15 828,00€ TTC... ".
La SCI Etoile de France accepte la remise en état préconisée par l'expert judiciaire sur la base du devis Do Fundo rectifié.
De son côté, le syndicat des copropriétaires réclame la prise en charge totale du devis Do Fundo incluant la démolition de l'escalier et le remplissage de l'excavation.
Néanmoins, il ressort clairement des constats et conclusions de l'expert judiciaire précités qu'il n'y a pas lieu de retenir la démolition de l'escalier et le remplissage de l'excavation pour assurer la remise en état des lieux.
L'expert judiciaire a précisé en outre que " les travaux ont amélioré la portance des fondations de l'appentis dans la cour d'intérieure. Aucun désordre n'a été recensé depuis la création de l'espace qui aurait pu être imputé à ces travaux où à la création de cette cave annexe... ".
Dans ces conditions, il convient de limiter la condamnation de la SCI Etoile de France au titre des travaux de remise en état de la cave à la somme de 15.828 € TTC proposée par l'expert judiciaire.
Le paiement de cette somme par la SCI Etoile de France impose au syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux réglés.
S'agissant des frais d'architecte à hauteur de 10 % HT, ce poste n'a pas été soumis à l'avis de l'expert judiciaire. Pour autant, en raison de la nature des travaux affectant le sous-sol de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires peut légitimement réclamer que les travaux de reprise soient réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble. La facturation du maître d'oeuvre à hauteur de 10 % du tarif des travaux de reprise proposée par le demandeur est cohérente. Il convient donc d'allouer en outre une somme de 1.582,80€ au demandeur au titre des frais de maître d'oeuvre sur travaux de reprise.
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Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la défenderesse à lui rembourser une somme de 1.807,50 € TTC au titre des travaux et sondages réalisés à la demande de l'expert judiciaire pour le compte de qui il appartiendra.
Dans son rapport, l'expert judiciaire valide ce montant et propose son remboursement par la SCI Etoile de France.
La défenderesse ne fait pas d'observation sur cette demande.
Ces frais trouvant leur origine dans les travaux engagés sans autorisation par la SCI Etoile de France, elle sera condamnée à les rembourser au syndicat des copropriétaires.
S'agissant des frais d'intervention de l'architecte de la copropriété au cours des opérations d'expertise à hauteur de 1.710 €, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les factures correspondantes à ces prestations.
Les frais d'assistance de l'architecte de la copropriété durant les opérations d'expertise judiciaire trouvant leur origine dans les travaux engagés sans autorisation par la SCI Etoile de France, elle sera condamnée à les rembourser au syndicat des copropriétaires.
Contrairement à ce qu'indique la SCI Etoile de France, les procédures d'expertise judiciaire engagées par le syndicat des copropriétaires n'ont pas été inutiles dès lors que les travaux réalisés sans autorisation existent depuis 2012, qu'à ce jour la remise en état n'a toujours pas été réalisée par la défenderesse et que les rapports d'expertise judiciaire ont permis d'éclairer utilement le tribunal.
S'agissant des travaux de dépose des installations sanitaires dans la cave de son local commercial portant sur la suppression d'un ballon d'eau chaude, du lavabo et des raccordements privatifs, la SCI Etoile de France indique dans ses écritures qu'elle accepte de supprimer lesdites installations sanitaires litigieuses, qui ne sont pas utilisées. Il convient donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de ce chef.
Pour assurer l'exécution de cet engagement, la SCI Etoile de France sera condamnée à réaliser ces travaux sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement et sous le contrôle d'un maître d'oeuvre.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI Etoile de France, partie perdante, supportera les dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires de M. [D] et de M. [C].
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En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Compte-tenu de la durée du litige et des démarches engagées, la SCI Etoile de France sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:
DECLARE recevables les demandes des parties ;
CONDAMNE la SCI Etoile de France à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 3] les sommes suivantes :
15.828 € TTC au titre des travaux de remise en état du sous-sol;
1.582,80 € TTC au titre des frais d'architecte sur travaux de remise en état du sous-sol ;
1.807,50 € au titre du remboursement des travaux et sondages réalisés à la demande de l'expert ;
1.710 € au titre des frais d'intervention de l'architecte de la copropriété ;
6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT qu'après paiement des condamnations au titre des travaux de remise en état du sous-sol par la SCI Etoile de France, le syndicat des copropriétaires devra faire réaliser les travaux réglés ;
CONDAMNE au besoin la SCI Etoile de France à supprimer les installations sanitaires dans la cave de son local commercial (ballon d'eau chaude, lavabo et raccordements privatifs), sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement et sous le contrôle d'un maître d'oeuvre ;
CONDAMNE la SCI Etoile de France aux dépens, en ce compris les frais des deux expertises judiciaires de M. [D] et de M. [C] ;
DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
La Greffière La Présidente
