TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/14919 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVRS2
N° MINUTE :
Assignation du :
22 Novembre 2021
JUGEMENT
rendu le 03 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N], [Y], [I] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [V], [T], [B], [Y] [P] épouse [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2017
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet CORRAZE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #P0466
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/14919 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRS2
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,
assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 24 Avril 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé [Adresse 2] est constitué en copropriété.
M. [N] [C] et Mme [V] [P] épouse [C] sont propriétaires des lots n° 10, 11, 15 et 16 de cet immeuble.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du 16 septembre 2021 a adopté une résolution " + point 29 " autorisant le propriétaire du lot n° 3, M. [K], à effectuer des travaux de remplacement d'un puits de lumière dans son lot par deux fenêtres de toits.
Par acte d'huissier de justice du 22 novembre 2021, les époux [C] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal afin d'obtenir principalement l'annulation de la résolution " + point 29 " adoptée par l'assemblée générale le 16 septembre 2021.
*
Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 mai 2023, les époux [C] demandent au tribunal de :
" VU les pièces versées au débat
VU les dispositions du règlement de copropriété du 17 mai 1982
VU les dispositions de la loi du 10 juillet 1965
VU les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965
VU le décret d'application du 17 mars 1967
VU la jurisprudence
VU le procès-verbal de constat du 8 octobre 2021
DIRE ET JUGER les demandeurs recevables et bien fondées en leurs prétentions et y faisant droit
CONSTATER que la résolution "+point 29" adoptée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] du 16 septembre 2021 concernant la demande de Monsieur [K] (Propriétaire du lot n° 03) l'autorisant à effectuer les travaux de remplacement du puit de lumière par deux fenêtres de toits en face de la porte fenêtre de leur cuisine pourrait occasionner un préjudice aux demandeurs en raison de nuisances de voisinage.
En conséquence,
PRONONCER l'annulation de la résolution " +point 29 " adoptée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] du 16 septembre 2021
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à payer aux demandeurs la somme de 5000 € en application de l'article 700 du CPC
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] en tous les dépens qui comprendront les frais relatifs au constat d'huissier. ".
*
Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 14 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au tribunal de :
" Vu le règlement de copropriété,
Vu les articles 6-3, 6-4, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9 et 10 du décret du 17 mars 1967,
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Céans de :
DEBOUTER Monsieur et Madame [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER Monsieur et Madame [C] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CORRAZE, la somme de 5.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit. ".
*
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 16 mai 2023 et l'affaire a été plaidée le 24 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale d'annulation de la résolution "+ point 29"
A l'appui de leur demande principale, les époux [C] font valoir que:
- à compter du 11 août 2021, ils ont découvert les détails du projet de velux de M. [K] soumis à l'assemblée générale du 16 septembre 2021 ;
- le 9 août 2021, ils ont demandé l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'une résolution s'opposant à celle de M. [K], mais le syndic ne l'a pas ajoutée ;
- il y a 20 ans, l'architecte de l'immeuble s'était opposé à la pose d'un velux dans le cadre de la transformation du lot n° 3 (entrepôt transformé en logement) et avait proposé la création d'un puits de lumière ;
- cette décision orale constituait un compromis acceptable pour les deux parties concernées ;
- ils sont copropriétaires opposants à la résolution litigieuse ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale concernée leur a été notifié le 22 septembre 2022 ;
- ils ont transmis leur projet de résolution dans un délai suffisant conformément à l'article 10 du décret de 1967 et ce projet était connu du syndic ;
- leur projet de résolution était lié à la résolution litigieuse et pouvait modifier le vote, notamment celui des copropriétaires votant par correspondance ;
- il n'y a aucun avis d'un architecte ou homme de l'art spécialisé dans la pose de velux ;
- un copropriétaire peut demander que cesse un trouble anormal de voisinage ;
- ce que l'on appelle courette est un vide appartenant à la copropriété ;
- ils ont été autorisés par le promoteur à créer un plancher en bois au droit de la porte fenêtre, remplacé il y a 20 ans par un treillage métallique ;
- la résolution litigieuse porte atteinte à leur droit de propriété ;
- les velux leur occasionnent un trouble de jouissance manifeste du fait des nuisances de voisinage ;
- le lot n° 3 est aéré par d'autres fenêtres ;
- la création des velux valorisera le lot n° 3 mais dévaluera le lot n° 11;
- M. [K] a vendu son appartement en juin 2022 ;
- la toiture étant une partie commune, il appartient à la copropriété de la nettoyer ;
- l'assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2022 a voté contre la résolution n° 31 visant à régulariser l'occupation de la courette ;
- depuis 20 ans, il n'y a plus de toit en tôle de copropriété au dessus du lot n° 3 ;
- la création du puits de lumière avait été convenue à l'amiable entre les copropriétaires des lots n° 3 et 11 ;
- la résolution litigieuse doit donc être annulée.
En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :
- M. [K] est propriétaire du lot n° 3 correspondant à un local situé au rez de chaussée et à l'entresol du bâtiment A ;
- par courriel du 8 juillet 2021, M. [K] a demandé l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale tenant au remplacement d'un puits de lumière de son appartement par deux fenêtres de toit selon une solution Jumo détaillée et avec des photographies annexées au projet ;
- le projet de M. [K] a été intégré à la résolution n° 29 de la convocation à l'assemblée générale du 16 septembre 2021 ;
- le syndic utilise un prestataire pour l'envoi des convocations et les informations ont été transmises à ce prestataire le 9 août 2021, avant la réception de la demande des époux [C] pour inscrire un point à l'ordre du jour ;
- l'assemblée générale des copropriétaires du 16 septembre 2021 a adopté la résolution litigieuse, mais les époux [C] ont voté contre;
- la demande d'inscription de résolution des époux [C] est tardive et la date de transmission n'est pas justifiée ;
- la demande des époux [C] ne comportait pas de projet de résolution au sens des articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni de questions ;
- le règlement de copropriété prévoit que les fenêtres et châssis de toiture, vasistas et lucarnes éclairant les locaux sont des parties privatives ;
- l'assemblée générale a limité l'autorisation de travaux pour éviter les nuisances de voisinage ;
- il n'y a pas de trouble anormal de voisinage et d'atteinte aux droits des époux [C] ;
- les époux [C] n'ont pas de droit de jouissance privatif ou exclusive sur la courette ;
- ils ne justifient d'aucune autorisation de créer un plancher sur la courette ;
- la courette partie commune permet également de desservir en lumière le lot n° 3 ;
- la convention d'occupation précaire que les époux [C] ont proposé atteste qu'ils ne disposent d'aucun droit de jouissance exclusive sur cette courette ;
- l'assemblée générale du 11 juillet 2022 a refusé la convention d'occupation précaire proposée et a demandé la régularisation de la situation ;
- les époux [C] ne justifient pas des troubles allégués.
*
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes.
En l'espèce, les demandeurs sollicitent l'annulation de la résolution n°29+ de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble en date du 16 septembre 2021.
Au regard du procès-verbal de cette assemblée versé aux débats, les époux [C] sont bien copropriétaires opposants à cette résolution adoptée.
Les demandeurs indiquent que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 septembre 2021 leur a été notifié le 22 septembre 2021 et ce point n'est pas contesté. L'action a été engagée le 22 novembre 2021 et donc dans le délai de deux mois précité.
La demande des époux [C] au titre de l'annulation de la résolution n° 29+ est donc recevable.
*
Vu l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui précise que à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante... Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
En l'espèce, la convocation à l'assemblée générale du 16 septembre 2021 versée aux débats par les demandeurs comporte bien la résolution litigieuse.
En annexe à cette convocation, les copropriétaires ont reçu la copie de la demande de M. [K] et un document présentant le projet de remplacement du puits de lumière par deux fenêtres de toit.
Il en ressort que la résolution litigieuse était bien accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
Sur ce point, la résolution litigieuse n'est pas critiquable.
Par ailleurs, s'agissant de la demande d'inscription à l'ordre du jour de cette même assemblée générale d'une résolution de M. [C] susceptible d'influer sur la résolution litigieuse, il résulte des emails produits que le demandeur a envoyé sa demande d'inscription le 9 août 2021 et qu'elle est parvenue au syndic le 11 août 2021.
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/14919 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRS2
Néanmoins, le syndicat des copropriétaires défendeur justifie que le syndic a envoyé à son prestataire netsyndic le bon de commande pour l'édition et l'envoi des convocations le 9 août 2021 à 14h33.
Compte-tenu des contraintes du syndic et notamment du délai de convocation minimum à respecter, le syndic pouvait valablement considérer que la résolution de M. [C] ne pouvait plus être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 16 septembre 2021.
En outre, il apparaît à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 16 septembre 2021 que la problématique soulevée par les demandeurs a été discutée puisque l'assemblée générale a exigé que les deux fenêtres en projet restent fermées sauf pour le nettoyage, que l'ouverture soit limitée à 30 cm et que les verres soient floutés.
Sur les 11 copropriétaires ayant voté, un seul représentant 161 / 10000 tantièmes a voté par correspondance. Les autres votants ont donc pu voter après le débat en assemblée générale. Le seul vote par correspondance enregistré n'a pas modifié le sens du vote de l'assemblée générale.
S'agissant de la demande de M. [C] du 24 janvier 2021 d'inscription à l'ordre du jour de divers sujets, il n'est pas suffisamment démontré en quoi les points à inscrire à l'ordre du jour pouvaient influer sur la résolution litigieuse.
En effet, la création d'un lot n° 59 par l'assemblée générale du 1er décembre 2020 n'apparaît pas incompatible avec le projet de M. [K].
Sur ces points également, la résolution litigieuse n'est pas critiquable.
*
Vu l'article 9 de la même loi qui dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, dans leurs écritures, les demandeurs indiquent que la "courette est composée d'un vide appartenant à la copropriété comme il en existe à tous les étages ".
La lecture du règlement de copropriété permet de s'assurer que le volume concerné ne fait pas partie du lot de copropriété n° 11. Il correspond en réalité au lot n° 59 créé en 2020 par l'assemblée générale des copropriétaires pour être cédé aux époux [C]. Mais il n'est pas justifié que la vente ait finalement été réalisée.
Il sera donc retenu en l'état que ce volume utilisé par les époux [C] est une partie commune de l'immeuble sur lequel ils ne justifient pas d'un droit de jouissance exclusive.
S'agissant de la partie de la copropriété affectée par la demande de M. [K], le règlement de copropriété prévoit que " les fenêtres... les châssis de toitures, vasistas et lucarnes éclairant les locaux constituant les parties privatives " sont des parties privatives.
Décision du 03 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/14919 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVRS2
La modification litigieuse a donc consisté à remplacer le puits de lumière partie privative de M. [K] par deux fenêtres de toit.
L'assemblée générale des copropriétaires a autorisé cette modification affectant les parties communes, mais a imposé que les deux fenêtres soient fermées sauf pour le nettoyage, que l'ouverture soit limitée à 30cm et que les verres soient floutés.
Ce projet ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble.
Compte-tenu des conditions fixées par l'assemblée générale, il ne peut pas non plus être retenu qu'il porte atteinte aux droits des époux [C].
D'une part, leurs droits sur le volume correspond au lot n° 59 n'est pas suffisamment démontré.
D'autre part, le trouble anormal de voisinage évoqué n'est pas justifié.
Les demandeurs peuvent d'ailleurs fermer la porte-fenêtre de leur cuisine afin de limiter les potentielles nuisances invoquées.
Sur ce point encore, la résolution litigieuse n'est pas critiquable.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les époux [C], parties perdantes, supporteront les dépens.
Maître Lionel Busson, avocat, sera autorisé à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Les demandes des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:
DECLARE recevables les demandes des parties ;
REJETTE la demande d'annulation de la résolution n° 29+ de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] en date du 16 septembre 2021 ;
REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [N] [C] et Mme [V] [P] épouse [C] aux dépens ;
DIT n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.
Fait et jugé à Paris le 03 Septembre 2024.
La Greffière Le Président
