2ème CHAMBRE CIVILE
Arrêt n°37 du 09 / 02 / 2015
Validation de vente.
Sommaire :
Moyens de cassation : violation de la loi.
La publicité n’est pas une condition de validité du contrat mais une condition de l’opposabilité de l’acte aux tiers.
La doctrine et la jurisprudence sont unanimes à admettre que le sursis à statuer a un caractère facultatif, et que les juges du fond apprécient de façon discrétionnaire une telle demande.
1°) Faits et procédure :
Depuis quelques années, Madame Y X dite Ab et B entretenaient des relations d’affaires. Ainsi, elle gérait les transactions d’achats, de vente de terrains, concessions et immeubles dont elle s’occupait des opérations de transfert quant aux biens achetés au nom et pour le compte de B ;
En 2007, Madame Y X dite Ab vendait à B, la parcelle n°I/9 sise à Niamakoro carrefour et faisant l’objet du Titre Foncier n°17301 inséré au livre foncier du District de Bamako, vol : 88, fol : 133 au nom de Ad Y, son fils. Le prix de vente du Titre Foncier ainsi que les frais de transfert du Titre de propriété convenus ont été respectivement arrêtés à soixante dix millions (70.000.000) francs CFA et cinq millions (5.000.000) francs CFA. Ils ont été entièrement versés par B à la vendeuse qui devait se charger des formalités relatives au transfert du Titre Foncier.
Cette vente a été confirmée par acte sous seing privé du 16 Juin 2010 établi curieusement chez le notaire Aa C ;
Le 5 Mai 2010, Madame Y X dite Ab revendait le même Titre Foncier à Ac A au prix dérisoire de vingt cinq millions (25.000.000) Francs CFA. Après d’intenses tractations entre les deux parties, A acceptait de renoncer au paiement d’une somme de dix millions que lui devait sa cocontractante, portant ainsi le montant de la deuxième vente à trente cinq millions (35.000.000) Francs CFA. Cette fois-ci Madame Y et Monsieur A formalisaient la vente par acte notarié.
Ainsi, commençait une série de procédures judiciaires opposant B, premier acquéreur du Titre Foncier suscité et Madame Y X dite Ab.
B, portait plainte contre Madame Y X dite Ab devant le procureur près le Tribunal de Première Instance de la Commune VI du District de Bamako.
Par jugement n°418 du 26 Juillet 2010, le Tribunal Correctionnel de la Commune VI déclarait Madame Y X dite Ab coupable d’abus de confiance et d’escroquerie et en répression, la condamnait à cinq (5) années d’emprisonnement et en réparation de préjudice au paiement de la somme de soixante quinze millions (75.000.000) Francs CFA à titre principal et à celle de vingt cinq millions (25.000.000) Francs CFA à titre de dommages-intérêts.
Sur appels de la prévenue et de la partie civile, la chambre correctionnelle de la Cour d’Appel de Bamako, par arrêt n°115 du 2 avril 2012 confirmait la relaxe d’Ac A et infirmait la décision entreprise en ses autres dispositions et statuant sur ces points, déclarait la prévenue coupable des faits de disposition du bien d’autrui, la condamnait à deux années d’emprisonnement assorties de sursis et à restituer à B, la maison objet du Titre Foncier n°17301 du District de Bamako.
Le Pourvoi formé par Madame Y X dite Ab contre cet arrêt a été rejeté par arrêt n°60 du 26 août 2013 de la chambre criminelle de la Cour de céans.
Par acte en date du 4 août 2010, B assignait Mme Y X dite Ab devant le Tribunal de Première Instance de la Commune VI du District de Bamako aux fins de validation de la vente intervenue entre eux.
Cette juridiction par jugement contradictoire n°316 du 27 Octobre 2010 rejetait la demande de sursis à statuer présentée par la défenderesse et déclarait bonne et valable la vente passée entre les parties sur la concession bâtie sur la parcelle n°L/9 du lotissement de Niamakoro-Carrefour objet du Titre Foncier n°17301 du District de Bamako.
Sur appel de Madame Y X dite Ab, la chambre civile de la Cour d’appel de Bamako a, par arrêt n°26 du 17 avril 2011, confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
C’est contre cette décision que Madame Y X dite Ab a déclaré se pourvoir en cassation ;
II EXPOSE DU MOYEN UNIQUE DE CASSATION :
La demanderesse au pourvoi, par l’entremise de son conseil, Me Cheick Oumar Konaré, soulève un moyen unique de cassation tiré de la violation de la loi prise en quatre branches.
1°) Première branche : De la violation des articles 4 et 6 du Code de Procédure Pénale
En ce que la Cour d’appel a rejeté la demande de sursis à statuer au motif que la plainte avec constitution de partie civile et le reçu de consignation ne valaient pas preuve de l’engagement de l’action publique alors que d’une part la motivation de sa décision se fonde sur les pièces de la procédure pénale notamment le procès-verbal d’enquête préliminaire n°147 du 19 Mai 2010 de la brigade de recherche de la gendarmerie de Bamako, le procès-verbal de Parquet du 26 Mai 2010 et l’acte sous seing privé établi le 16 juin 2010 et que d’autre part la plainte avec constitution de partie civile est une alternative légale prévue par les articles 3, 62, 63 du Code de Procédure Pénale à l’engagement de l’action publique par le Procureur de la République.
Qu’ainsi, en statuant comme elle l’a fait, la Cour d’appel a méconnu les dispositions des articles 4 et 6 du Code de Procédure Pénale qui se traduisent par la règle « le criminel tient le civil en l’état » et sa décision s’expose à la censure de la haute juridiction.
2°) Deuxième branche : De la violation des articles 118 et 120 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Sociale
En ce que les juges d’appel ont déclaré la demande de validation de B recevable alors que celui avait obtenu devant le juge correctionnel, réparation du préjudice subi pour la vente avortée, consacrant ainsi son défaut d’intérêt juridique pour la présente procédure ;
Qu’ayant obtenu cent millions (100.000.000) FCFA pour une transaction dans laquelle il prétend être escroqué, une des conditions de la recevabilité de son action qu’est l’intérêt lui fait donc défaut ;
Qu’en passant outre, la Cour d’appel viole les dispositions des textes visés au moyen en accordant à la fois à B le Titre Foncier et son prix et sa décision encourt la cassation pour ce chef ;
3°) Troisième branche : De la violation des articles 88 et suivants du Code Domanial et Foncier.
Par cette troisième branche du moyen de cassation, il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir confirmé le jugement ayant validé la vente du Titre Foncier n°17301 passée entre B et Madame Y X dite Ab ; alors que cette prétendue vente n’a pas été enregistrée au livre foncier de Bamako ;
Qu’en revanche, la vente intervenue entre Madame Y X dite Ab et Ac A a été constatée par acte notarié et a été enregistrée au livre foncier de Bamako, suivie de la mutation du Titre Foncier au nom de l’acquéreur ;
Qu’en raison de cette situation, la vente passée avec B ne peut produire des effets à l’égard des tiers conformément aux dispositions des articles 88 et suivants du Code Domanial et Foncier et la demande en confirmation de cette vente est irrecevable ou à tout le moins mal fondée ; qu’en statuant autrement la Cour d’Appel a violé les articles précités et sa décision encourt la cassation ;
4°) Quatrième branche : De la violation des articles 9 et 12 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Sociale
En ce que la Cour d’Appel, pour confirmer le jugement d’instance qui valide la vente passée entre B et Madame Y X, sur le Titre Foncier n°17301, fonde sa décision en qualifiant l’acte de vente produit par B d’acte sous seing privé alors qu’il a été dressé en l’étude de Maître Aa C, notaire en la résidence de Bamako, le 16 Juin 2010 ;
Que l’acte passé le 5 mai 2010 entre Madame Y et Monsieur A est antérieur à cet acte en date du 16 juin 2010 et que la Cour d’Appel n’a pas tenu compte de la requalification des faits de disposition de bien d’autrui en escroquerie, attestant ainsi que la parcelle n’a jamais appartenu à B ;
Qu’en statuant ainsi, les juges d’appel ont violé les articles 9 et 12 du CPCCS qui prescrivent au demandeur de prouver ses allégations et au juge de « donner ou de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux » en créant une contrariété de décisions entre le jugement correctionnel du 26 juillet 2010 et le jugement civil du 27 Octobre 2010 confirmé en appel ;
Que pour ce chef, l’arrêt entrepris encourt la cassation.
Le conseil de la demanderesse au pourvoi conclut enfin à la cassation sans renvoi conformément aux dispositions de l’article 651 du CPCCS, les griefs formulés contre l’arrêt attaqué étant des moyens de pur droit.
En réplique, Maître Kadidia Sangaré, Conseil de B a conclu au rejet de pourvoi.
Analyse du moyen unique en ses différentes branches
1°) Première branche tiré de la violation des articles 4 et 6 du CPP
En ce que le pourvoi reproche à l’arrêt entrepris d’avoir rejeté la demande de sursis à statuer malgré le dépôt de la plainte avec constitution de partie civile contre B ; considérant que s’il est de principe que la plainte initiale avec constitution de partie civile entre les mains du juge d’instruction oblige celui-ci à informer et met donc l’action publique en mouvement sauf, impossibilité radicale de poursuite, la doctrine, la jurisprudence et la pratique sont unanimes à admettre que le sursis à statuer a un caractère facultatif et que les juges du fond apprécient de façon discrétionnaire la demande à eux présentée.
Que face à une question préjudicielle, le juge doit examiner si elle est sérieuse ou si sa solution est nécessaire au règlement du litige. Chaque fois que c’est le cas, le juge a l’obligation de suspendre l’’instance pour le temps nécessaire ;
Qu’en l’espèce, le demandeur n’invoquant pas une question préjudicielle, mais l’adage selon lequel « le criminel tient le civil en l’état » dont l’influence sur la solution donnée au litige ne paraît pas évidente dès lors que la chambre criminelle de la Cour Suprême s’est définitivement prononcée sur la question ; qu’en conséquence, cette première branche du moyen unique ne peut être accueillie.
2°) Deuxième branche : De la violation des articles 118 et 120 du CPCCS
attendu qu’il est reproché à l’arrêt entrepris d’avoir déclaré valide la vente litigieuse alors que la partie civile a obtenu du juge correctionnel réparation de préjudice subi par l’allocation de la somme globale de cent millions (100.000.000) Francs CFA, d’avoir accordé à B à la fois le Titre Foncier et son prix et d’avoir enfin occulté la disqualification des faits de disposition de bien d’autrui en escroquerie.
Que contrairement à ce que prétend le demandeur au pourvoi, la Cour d’appel de Bamako a rejeté la demande de sursis à statuer et a confirmé le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; que le jugement n°316 rendu le 27 Octobre 2010 par le Tribunal Civil de la Commune VI du District de Bamako s’est tout juste prononcé sur la vente litigieuse et n’a pas accordé de réparation de préjudice ;
Que par contre, les réparations et disqualification invoquées par le demandeur au pourvoi sont le résultat d’une décision d’une juridiction correctionnelle de première instance aujourd’hui anéantie par une décision de la Cour d’Appel de Bamako, devenue définitive, le pourvoi exercé contre elle ayant été rejeté ;
La chambre criminelle de la Cour Suprême ayant définitivement clos les débats sur cette question, c’est à tort que le conseil du demandeur au pourvoi invoque les dispositions d’un jugement non définitif ;
En conséquence, de ce qui précède, cette branche du moyen unique ne peut non plus être accueillie ;
3°)Troisième branche : De la violation des articles 88 et suivants du Code Domanial et Foncier.
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir validé la vente passée entre Madame Y X dite Ab et B au mépris des articles 88 et 89 du Code Domanial et Foncier ;
Que ces articles traitent des droits réels et de la publicité foncière et non de la vente immobilière ;
Que sur cette question la problématique posée est très connue en droit des contrats et n’est cependant pas toujours arrêtée de façon indiscutable : cette règle prévoit qu’un contrat doit être « écrit », telle autre que le contrat doit subir une formalité quelconque sans que la sanction soit précisée. Dès lors s’agit-il d’un formalisme solennel ou non ? L’une des facettes récurrentes de cette question en forme de serpent de mer intéresse la vente des immeubles et plus spécifiquement la question de l’acte notarié. Au Mali, la législation prévoit en effet que le contrat soit notarié mais n’a pas précisé si c’est à peine de nullité ;
Par conséquent, il y a plusieurs manières d’envisager cette vente. Il peut s’agir d’un formalisme purement informatif ou déclaratif, dont la sanction est variable mais n’atteint pas le contrat, il peut s’agir d’une règle imposée comme condition suspensive ou d’un précontrat : le contrat est conclu sous la condition suspensive de l’acte notarié, de telle manière que l’absence de l’acte notarié empêche ou retarde l’entrée vigueur du contrat qui existe mais ne peut être exécuté. C’est notamment le cas dans l’hypothèse où la rédaction de l’acte notarié dépend exclusivement du bon vouloir du vendeur. En effet dans le cas de cette vente, les deux parties sont conformément à l’article 43 du RGO tombées d’accord sur la chose et le prix ainsi que sur les frais du transfert du titre au nom de l’acheteur soit la somme de soixante quinze millions (75.000.000) Francs CFA au total qui a été versée entre les mains de la vendeuse qui devait procéder aux formalités de transfert ; au lieu de cela, elle revend le même immeuble à une autre personne à la modique somme de vingt cinq millions portée après négociation à trente cinq millions (35.000.000) et se précipite cette fois ci à accomplir les formalités de transfert du Titre au nom du nouvel acquéreur qui en fait n’a acheté que « du vent » Peut-on dès lors souscrire à l’invalidation de la première vente sans avaliser les agissements crapuleux de la vendeuse mais aussi et surtout sans donner une prime au dol, aux tromperies et à la fraude ? Doit-on ignorer l’adage selon lequel « la fraude corrompt tout ? ».
Reconnaître la nullité de la première vente est très exactement la solution que recherchait Madame Y X dite Ab qui souhaite se prévaloir de l’absence d’acte notarié à elle imputable, pour anéantir les effets d’un contrat dont elle a largement profité.
D’ailleurs la condition suspensive n’est- telle pas réputée accomplie lorsque c’est le débiteur c'est-à-dire Mme Y qui en a empêché la réalisation ? En effet s’il est parfaitement évident que Madame Y a commis une faute, il est nettement moins évident que le premier contrat soit nul, nullité qui en outre serait effet pervers voire choquant, et surtout profitable à celle qui est à l’origine de la cause de la nullité qu’elle invoque ; Peut-on dès lors occulter sa condamnation définitive au pénal pour disposition du bien d’autrui ? Assurément non, car en vertu du principe selon lequel « les décisions de la justice répressive ont au civil l’autorité de la chose jugée et que le juge civil ne peut méconnaître ce qui a été jugé par le juge répressif » (Les grands arrêts de la jurisprudence civile, P.438, 7ème Ed Dalloz Henri Capitant) ; l’arrêt n°60 du 26 Août 2013 de la chambre criminelle de la Cour de céans s’impose aux juridictions civiles du Mali et consacre définitivement les droits de B par rapport à Madame Y ;
D’ailleurs, la doctrine dans son immense majorité estime qu’en ‘’principe les formalités requises par les textes n’ont pas d’incidence sur la validité du contrat. Elles ne concernent que ce que l’on pourrait appeler « l’efficacité » du contrat. Autrement dit l’acte est valable, mais il est imparfait ’’ (cf Droit des Obligations- de Philippe Delebecque et Frédéric- Jérôme Pansier. Litec, 3ème édition, Page 167).
De même, Mamoudou Traoré, Expert fiscal et foncier près les Cours et Tribunaux du Mali du CAFICA dans sa communication : ‘’ Quels outils efficaces pour la gestion Foncière au Mali, ne dit pas autre chose quand, il écrit que selon le Code Domanial et Foncier du Mali « les actes conventions, décisions judiciaires et autres peuvent exister légalement, mais pour être opposables aux tiers, ils doivent être publiés, faute de quoi, ils sont inefficaces » (cf page 24 du document)’’.
Il ajoute que « le rôle principal de la publicité est l’opposabilité. Mais il faut que l’acte publié soit juridiquement valable et régulier et que la publicité eut été faite dans les règles, pour être opposable. Mais entre les parties, la publicité à vrai dire n’est pas nécessaire car elles savent pertinemment ce qui s’est passé entre elles. Ainsi un propriétaire ayant vendu son bien à un acquéreur ne peut pas reprendre le même bien et le revendre à un autre au motif que le premier n’a pas publié ses droits (ceci est valable même pour l’Etat) ». (cf page 26 de la communication de M. Traoré).
La vente immobilière, objet du rapport rentre parfaitement dans le cadre de cette analyse de Monsieur TRAORE.
Toujours est-il que la chambre criminelle de la Cour de céans dans son arrêt n°60 du 26 août 2013 n’est pas d’avis que l’acte notarié devait être considéré comme une condition de forme atteignant la validité du contrat de vente. La position de la chambre criminelle est conforme à la jurisprudence et à la doctrine dominante.
En rejetant le pourvoi de Madame Y X dite Ab, la chambre criminelle de la Cour Suprême permet à l’arrêt n°115 du 2 avril 2012 de la Cour d’Appel d’être définitif et exécutoire. Or, cet arrêt, après condamnation de la prévenue pour disposition du bien d’autrui, a ordonné la restitution à B, de la maison objet du Titre Foncier n°17301 du District de Bamako ;
« La publicité n’est pas une condition de validité du contrat mais une condition d’opposabilité de l’acte aux tiers ». (cf Droit des Obligations – Contrat et quasi-contrat de Philippe Delebecque et Frédéric Jérôme Pansier – Editions Juris- classeur- 3ème édition, Page 167).
Considérant que compte tenu des développements qui précèdent, la troisième branche du moyen unique ne peut non plus prospérer ;
4°) Quatrième branche tirée de la violation des articles 9 et 12 du CPCCS.
Considérant qu’il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé les articles 9 et 12 du Code de Procédure Civile, Commerciale et Sociale en ce que B n’apporte pas la preuve de ses allégations et que le juge doit restituer aux faits leur exacte qualification ;
Considérant qu’il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué et des pièces versées au dossier notamment du procès-verbal d’enquête préliminaire n°147 du 19 Mai 2010 de la Brigade de recherche de la gendarmerie de Bamako, du procès-verbal d’enquête de parquet près le Tribunal de première instance de la commune VI du District de Bamako du 26 Mai 2010 et l’acte sous seing privé passé devant Maître Aa C, notaire à la résidence de Bamako en date du 16 Juin 2010 que l’appelante a vendu à l’intimé la parcelle n°L/9 sise à Niamakoro carrefour objet du Titre Foncier n°17301 au prix de 70.000.000 F CFA sanctionné par une quittance de paiement. Que la condamnation définitive de Madame Y pour disposition du bien d’autrui a consacré la propriété de B sur le bien vendu par elle ;
Considérant qu’en vertu de l’article 43 du Régime Général des Obligations, cette vente est parfaite dans la mesure où les parties sont d’accord sur la chose et le prix.
Considérant que l’arrêt qui relève ces constatations satisfait aux exigences des articles 9 et 12 du CPCCS dont la violation est invoquée, qu’en conséquence la quatrième branche du moyen unique doit elle aussi être écartée.
…Le rejette ;…
