2ème CHAMBRE CIVILE
Arrêt n°84 d1313 / 04 / 2015
Confirmation de droit réel immobilier.
Sommaire :
Moyens de cassation : Défaut de motivation. Violation des articles 1325 1589 al 2 du Code civil et 174 du CDF.
Lorsque le demandeur est assisté d’un conseil, un moyen soulevé au pourvoi ne doit mettre en œuvre qu’un seul cas d’ouverture, sous peine d’irrecevabilité. Interdiction de grouper dans un seul moyen plusieurs cas d’ouverture.
1°) Faits et procédure :
La SONATAM-SA avait exprimé sa volonté de procéder à la vente de son immeuble dénommé ‘’Fabrique d’Allumettes Eclair ’’, objet du Titre Foncier n°2474 inséré au Livre Foncier du District de Bamako sis à la zone industrielle. Maître Ousmane Mama Traoré, Conseil de la SONATAM-SA a reçu mandat aux fins de vendre en son nom et pour son compte l’immeuble suscité ;
Suite à l’offre de vente ainsi faite, les G.M.M-SA ont, par l’entremise de leur Président du Conseil d’Administration exprimé leur intérêt pour l’acquisition de l’immeuble appelé ‘’ Fabrique d’Allumettes Eclair ‘’ ;
Les G.M.M-SA ont proposé le prix d’un milliard cinquante millions (1.050.000.000) F CFA comme prix de vente.
Par correspondance en date du 07 avril 2007, le mandataire de la SONATAM-SA informait les G.M.M-SA de ‘’l’attention accordée ‘’ à leur offre d’achat du Titre Foncier n°2474 et justifiait le retard intervenu dans la finalisation de la transaction par la nécessité de parachever auprès des organes d’administration et de gestion de la SONATAM-SA certaines formalités internes ;
Par courrier en date du 4 juin 2007, la société G.M.M-SA accusait réception de la lettre du 07 avril 2007 et informait la SONATAM-SA de la disponibilité du prix de cession ;
Deux notaires, Maître Ahmadou TOURE pour les Grands Moulins du Mali-SA et Maître Mamadou Kanda KEITA pour la SONATAM-SA devaient procéder à l’accomplissement des formalités de vente de l’immeuble. Les deux notaires ont élaboré le projet d’acte de vente qui devait être signé le 28 mai 2007.
C’est alors que, sur avis du Conseil d’Administration de la SONATAM-SA, Maître Mamadou Kanda KEITA, notaire en la résidence de Bamako, procédait à une nouvelle publication d’avis de vente de l’immeuble, objet du Titre Foncier n°2474.
Devant cette nouvelle situation, la Société G.M.M-SA estimant la vente parfaite car selon elle, il y a eu accord sur la chose et sur le prix assignait la SONATAM-SA en confirmation de droit réel immobilier.
Par jugement n°79 du 13 Février 2008, le Tribunal Civil de la Commune II du District de Bamako a déclaré valide la vente intervenue entre la SONATAM-SA et la Société G.M.M-SA.M.M-SA.
Sur appel, la chambre civile de la Cour d’Appel de Bamako a, par arrêt n°92 du 13 Février 2013, confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
C’est contre cette décision qu’est dirigé le présent pourvoi ;
II EXPOSE DES MOYENS DE CASSATION :
Au soutien de pourvoi, Maître Ousmane Mama TRAORE, Conseil de la SONATAM-SA soulève deux moyens de cassation.
Premier moyen tiré du défaut de motivation :
Le pourvoi estime que pour confirmer le premier jugement, l’arrêt attaqué a retenu que le premier juge a donné une réponse appropriée et éclairée à toutes les questions de droit soulevées et qu’il convient d’adopter ses motifs ; que le pourvoi ajoute qu’il s’agit là d’une véritable absence de toute justification de la décision qui ne permet pas à la Cour Suprême d’exercer son contrôle sur lesdits motifs qui ne figurent d’ailleurs nulle part dans l’arrêt attaqué ;
Que la Cour d’appel a l’obligation de motiver sa décision par des éléments de fait et de droit la fondant à confirmer ou à infirmer le jugement d’instance ;
D’après le pourvoi, en se limitant à dire que le premier juge a donné une réponse éclairée sans dire en quoi lesdites réponses sont éclairées, l’arrêt déféré s’expose à la censure de la Cour Suprême pour défaut de motivation ;
Selon le pourvoi, il y a lieu de recevoir ce moyen et de casser l’arrêt déféré ;
Deuxième moyen tiré de la violation des articles 1325 du Code Civil, 1589 al2 du Code Civil et 174 du Code Domanial et Foncier :
Par ce deuxième moyen, le conseil de la SONATAM-SA développe que pour confirmer les droits réels immobiliers de la Société des Grands Moulins du Mali sur le Titre Foncier n°2474 de Bamako, jadis propriété de la SONATAM-SA, le premier jugement confirmé à tort par l’arrêt déféré s’est basé sur une prétendue promesse synallagmatique de vente qui n’a jamais existé entre les parties ;
En effet, selon le pourvoi, il y a lieu de distinguer dans la formation des contrats, les pourparlers qui sont des discussions antérieures à la formation du contrat dont ils se distinguent à travers leur caractère provisoire et incomplet, car il n’y a à ce stade aucune obligation d’aboutir à un contrat ;
S’agissant de la vente d’un immeuble en l’espèce, tout acte (contrat ou promesse de vente) devait être passé en la forme authentique ; tel que cela ressort des dispositions des articles 1325 du Code Civil et 174 du Code Domanial et Foncier ; Toutes ces dispositions parlent de l’obligation de conclure une promesse de vente devant notaire ou sous-seing privé ;
Que cela, poursuit le pourvoi, veut dire qu’il ne s’agit pas d’acte non signé comme allégué par les Grands Moulins du Mali, mais de véritables engagements signés des parties ; que tel n’est pas le cas en l’espèce, où les intimés ont été incapables de produire le moindre acte (contrat ou promesse de vente) signé de la SONATAM-SA ; que mieux que tout cela, s’agissant d’un immeuble, les dispositions de l’article 1589 al2 du Code Civil exigent d’autres formalités ; même en cas d’accord sur la chose et le prix ; tel par exemple la signature d’un acte ou le paiement d’un acompte accepté par l’offrant, ce qui na jamais été le cas en l’espèce ;
Que par ailleurs, d’après le pourvoi, il est utile de rappeler que le mandataire de la SONATAM-SA n’a jamais donné formellement son accord pour la signature d’un contrat de vente d’où les formules ‘’future transaction ‘’ ou ‘’nécessité de finaliser certaines formalités pour cette transaction’’ utilisées dans toutes les correspondances envoyées aux Grands Moulins du Mali-SA ; que le pourvoi estime qu’il ne pouvait même pas le faire sans accomplir les formalités destinées à entériner le choix de l’acquéreur par le Conseil d’Administration, seul statutairement habilité à le faire (article 21 des statuts) et ce, conformément à la résolution ayant autorité de vente ; il est évident que ces formalités ont toujours été posées comme préalables par le mandataire à toute finalisation de la transaction ; que c’est la raison pour laquelle aucun acte n’a été ni par la SONATAM-SA ni par son mandataire ; que sans tenir compte de toutes ces considérations que le premier juge a, à tort considéré que la vente était parfaite quand bien même qu’il s’agissait d’un immeuble pour lequel la loi exige des formalités substantielles à accomplir ;
Qu’il apparaît clairement qu’en confirmant ce jugement l’arrêt déféré viole manifestement les dispositions des articles 1325 du Code Civil, 1589 al2 du Code Civil, 174 du Code Domanial et Foncier et s’expose à la censure de la Cour Suprême, surtout que le bien en question était sorti de son patrimoine à la suite d’une vente consentie au profit de la Société Libyan African Investment Company « LAICO » Mali-SA depuis le 1er Août 2008, avant même l’intervention de l’arrêt attaqué ;
Que ce moyen aussi pertinent que le précédant mérite d’être accueilli favorablement et l’arrêt cassé pour violation de la loi.
En réplique, Maître Issiaka KEITA, avocat au Barreau a, au nom de la Société G.M.M-SA sollicité le rejet du pourvoi.
3°) Analyse des moyens de cassation :
3 - 1 Du premier moyen tiré du manque de motivation
Attendu que le pourvoi fait grief à l’arrêt déféré de manquer de motivation en adoptant les motifs du premier juge sans prendre soin de motiver sa propre décision par des éléments de fait et de droit fondant la confirmation ou l’infirmation de la décision d’instance ;
Attendu que la technique de l’adoption de motifs est un procédé légal et courant permettant à la Cour d’Appel qui confirme un jugement de s’en approprier les motifs qui non seulement intègrent et deviennent sa propre motivation mais aussi et surtout la Cour rejette par là même implicitement mais nécessairement les prétentions contraires des parties sans avoir à s’expliquer outre mesure sur chaque chef critiqué par chacune des parties au procès ; que la Cour Suprême considère qu’il suffit que la Cour d’Appel déclare confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour que les motifs fussent sensés être adoptés ;
qu’en l’espèce, la demanderesse au pourvoi n’ayant pas présenté à la Cour d’Appel un moyen nouveau, il ne peut lui être reproché de n’avoir pas répondu directement à ce nouveau chef ; que les motifs d’un arrêt peuvent valablement se trouver dans les motifs adoptés du jugement de première instance, même alors que le moyen a été présenté pour la première fois en appel ; il suffit pour cela que la réponse aux prétentions soulevées en première instance comme en appel ressorte virtuellement ;
Attendu qu’en l’espèce, la Cour d’appel n’a ignoré aucun moyen soulevé et s’est livrée à une appréciation entrant parfaitement dans son office en intégrant les motifs du premier jugement qui ont donné une réponse à la fois complète et satisfaisante aux différents moyens invoqués ; que dès lors, le moyen tiré du manque de motivation ne saurait prospérer ;
3 - 2 Sur le moyen tiré de la violation de la loi :
Attendu qu’il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir violé les articles 1325 du Code Civil, 1589 al2 du Code Civil et 174 du Code Domanial et Foncier ;
Attendu qu’il est de principe que lorsque le demandeur au pourvoi assisté d’un Conseil, invoque plusieurs moyens, ceux-ci doivent sous peine d’être déclarés irrecevables pour imprécision ou confusion être déclinés en autant de moyens ou de branches illustrant les violations ou cas d’ouverture soumis à l’appréciation de la Haute Juridiction. En effet, la doctrine et la jurisprudence sont unanimes à admettre que chaque moyen ou chaque élément de moyen (branche) ne doit mettre en œuvre qu’un seul cas d’ouverture ; en l’espèce, au lieu de se soumettre à cette discipline ; maintes fois rappelée par la Cour régulatrice (voir arrêts n°251 du 13 Octobre 2014 : affaire Ag Ae contre la Direction Nationale des Domaines et du Cadastre de Bamako, et n°42 du 09 Février 2015 : affaire : Ab Af contre les héritiers de feu Ad Ah et Aa Ac Ai) ; le pourvoi se contente d’une énumération globale et désordonnée suivie de commentaires qui tendent à remettre en discussion les faits souverainement appréciés par les juges du fond ;
En tout état de cause, les cas n’ayant pas été présentés sous forme de moyen ou de branche, la demanderesse au pourvoi s’expose à voir ses moyens déclarés irrecevables pour imprécision ; que dès lors, les différentes critiques faites de l’application des articles suscités ne sauraient non plus prospérer ;
…Le rejette ;…
