COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
Expropriations
ARRET DU 19 JUIN 2012
Débats du 15 Mai 2012
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/ 00002
Minute no : Ce jour, DIX NEUF JUIN DEUX MILLE DOUZE,
A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant :
d'une part :
LA COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DE MONTPELLIER, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié ès qualités 50 Place Zeus CS 39556 34045 MONTPELLIER CEDEX 1 Représentant : Me Yves-René GUILLOU (avocat au barreau de PARIS) substitué par Me LHERITIER, avocat
APPELANTE et d'autre part :
Madame Huguette Raymond Henriette A... épouse B... née le 28 Novembre 1938 à FOISSAC (12260) ...... 34000 MONTPELLIER Représentant : la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par Me GILLIOCQ, avocat
INTIMEE
EN PRESENCE DE
Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault Brigade des Evaluations Domaniales Centre Administratif Chaptal BP 7001 34052 MONTPELLIER CEDEX 1
Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 16/ 03/ 2012.
Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 16 Décembre 2009
Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 15 Mai 2012 où siégeaient :
- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER,
- Madame Sylvia DESCROZAILLES, Juge au Tribunal de Grande Instance de Rodez chargée du Tribunal d'instance de Millau, juge de l'Expropriation du Département de l'Aveyron, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
- Monsieur Pierre MAUREL, Président du Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, juge de l'Expropriation du Département de l'Aude, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,
En présence de M. DE BREMOY, délégué par Monsieur le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,
assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,
Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,
Après avoir mis l'affaire en délibéré au 19/ 06/ 2012 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.
FAITS et PROCEDURE-MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :
La réalisation de la ligne no 3 du tramway de Montpellier et l'extension ouest de la ligne no 1 ont été déclarées d'utilité publique par un arrêté préfectoral du 18 juin 2007.
Dans le cadre de cette opération, a notamment été déclarée cessible en urgence au profit de la communauté d'agglomération de Montpellier, par un nouvel arrêté préfectoral du 17 février 2009, une emprise de 479 m2 sur la parcelle cadastrée à Montpellier, avenue de Lodève, section KS no 171, d'une superficie totale de 1665 m2, appartenant à Huguette A... épouse B....
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 juin 2009, la communauté d'agglomération de Montpellier a notifié à Mme B... une offre d'indemnisation à hauteur de la somme de 132 450, 00 euros, indemnité de remploi comprise.
A défaut d'accord, la communauté d'agglomération de Montpellier a saisi, le 14 août 2009, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation des indemnités revenant à Mme B....
L'ordonnance d'expropriation a été prononcée entre-temps, le 23 juin 2009.
Après visite des lieux, le juge de l'expropriation, par jugement du 16 décembre 2009, a entre autres dispositions :
- fixé à la somme de 264 450, 00 euros l'indemnité due par la communauté d'agglomération de Montpellier à Mme B... pour l'expropriation d'une emprise de 479 m2 sur la parcelle cadastrée KS no 171,- condamné la communauté d'agglomération de Montpellier à payer à Mme B... la somme de 2000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- rejeté le surplus des demandes formées par Mme B....
Le premier juge a retenu que :
- à la date de référence, fixée au 2 mars 2006, la parcelle KS no 171, classée en zone 2U2 du PLU de Montpellier, dans le secteur 2U2-2, revêt la qualification de terrain à bâtir,
- l'emprise expropriée forme une bande en nature de sol goudronné et de friche végétale, oscillant entre 3, 5 et 13 mètres de large sur 82 mètres de long en façade de la propriété, à l'angle de la rue Clémentville et de l'avenue de Lodève,
- son évaluation doit être faite par référence à un prix de 500, 00 euros le m2, s'agissant d'un terrain à bâtir situé dans le deuxième couronne de la ville, sans application d'un abattement pour encombrement.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée le 13 janvier 2010 au greffe, reçue le 18 janvier 2010, la communauté d'agglomération de Montpellier a régulièrement relevé appel de ce jugement. Son mémoire d'appel, avec 24 pièces, a été déposé le 11 mars 2010 au greffe et notifié le 17 mars 2010 à Mme B... et au commissaire du gouvernement.
Mme B... a déposé son mémoire d'intimée accompagné de 12 pièces, le 12 avril 2010.
Le 21 septembre 2011, la communauté d'agglomération de Montpellier a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique avec deux pièces nouvelles.
Mme B... a déposé un mémoire en réplique, accompagné de trois pièces nouvelles, le 3 mai 2012.
Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions, le 9 mai 2012.
Enfin, le 11 mai 2012, la communauté d'agglomération de Montpellier a déposé un mémoire en réplique et récapitulatif no 2.
** *
La communauté d'agglomération de Montpellier demande à la cour de réformer le jugement et de fixer, en conséquence, à la somme de 132 500, 00 euros le montant des indemnités définitives à revenir à Mme B... pour la dépossession complète de la parcelle cadastrée KS no 171 d'une surface de 479 m2.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- le premier juge a retenu une valeur actualisée de 500, 00 euros le m2 au terme d'une analyse erronée tant des termes de référence versés aux débats que du prix du marché actuel de l'immobilier, alors que la moyenne des ventes de terrains à bâtir évoquées par le commissaire du gouvernement est de 401, 00 euros le m2, que l'actualisation en valeur décembre 2009 des termes de référence datant de 2007 et 2008 n'est pas justifiée au regard de l'évolution du prix de l'immobilier sur Montpellier et que les promesses de vente conclues dans le cadre de la réalisation du tramway l'ont été sur la base de 350, 00 euros le m2 avant abattement pour encombrement, conformément à l'évaluation du service des Domaines,
- c'est également à tort que le premier juge a refusé de retenir un abattement pour encombrement, alors que la parcelle supporte des constructions désaffectées à usage de station-service et un bâtiment désaffecté et dégradé et que sa constructibilité est très réduite en raison des contraintes imposées par le règlement du PLU, liées notamment à la création de places de stationnement pour les constructions à usage commercial ou mixte et à l'aménagement d'espaces verts.
Formant appel incident, Mme B... demande que l'indemnité de dépossession lui revenant soit fixée à la somme de 318 640, 00 euros et que lui soit alloué une indemnité de dépréciation du surplus de 150 000, 00 euros, outre l'allocation de la somme de 3000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient en substance que :
- la date de référence à retenir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation est celle du 8 mars 2006 à laquelle a été enregistrée en préfecture la délibération du conseil municipal de Montpellier du 2 mars 2006 révisant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien,
- les valeurs de référence produites par le commissaire du gouvernement en première instance et celles dont se prévaut la communauté d'agglomération de Montpellier, portent sur des biens qui ne sont pas comparables avec la parcelle en cause, qui bénéficie d'une situation hautement privilégiée en raison de sa localisation dans la première couronne de Montpellier, dans le quartier résidentiel des Arceaux,
- en l'état des arrêts rendus par la cour d'appel de Nîmes dans l'affaire « CAM c/ F... », le 21 juin 2010, et par la cour d'appel de Montpellier dans l'affaire « CAM c/ E... », le 20 mars 2012, ainsi que du compromis de vente signé le 14 mars 2007 avec la société La Palavasienne et la société Oekoumène portant sur l'acquisition de la parcelle KS no 171, il est justifié de retenir un prix de 600, 00 euros le m2 pour l'évaluation de l'emprise expropriée, d'autant que le marché immobilier montpelliérain a continué à progresser en 2009, contrairement à ce qui est affirmé,
- la bande de terrain constituant l'emprise est dans sa quasi-totalité nue et la parcelle demeure dans son ensemble constructible avec une SHON disponible de plus de 300 m2, en sorte qu'il n'y a pas lieu d'appliquer, comme l'a justement retenu le premier juge, un abattement pour encombrement,
- le surplus, non exproprié, de la parcelle va être déprécié tenant la perte de 100 m2 de SHON due à l'impossibilité de réaliser un second étage à la construction existante, qui va se trouver implantée à moins de quatre mètres de la voirie publique,
- l'expropriation a également pour effet de rendre inconstructible la partie du terrain formant un angle aigu entre le chemin de l'Aqueduc et l'avenue de Lodève et de faire disparaître une partie substantielle des espaces verts.
Le commissaire du gouvernement propose, de son côté, de fixer le montant des indemnités revenant à Mme B... à la somme de 135 360, 00 euros compte tenu d'un prix de référence de 425, 00 euros le m2 et d'un abattement pour encombrement de 40 %.
MOTIFS de la DECISION :
Les conclusions du commissaire du gouvernement, qui ont été déposées le 9 mai 2012, soit plus d'un mois après la notification du mémoire de l'appelante, doivent être déclarées d'office irrecevables conformément à l'article R. 13-49, alinéa 3, du code de l'expropriation. ** *
En cas d'acquisition par voie d'expropriation d'un bien soumis au droit de préemption urbain ou en ZAD, la date de référence à retenir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation est, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Au cas d'espèce, la délibération du conseil municipal de Montpellier approuvant la dernière révision du plan local d'urbanisme applicable au secteur concerné a été adoptée en séance publique le 2 mars 2006, mais son opposabilité aux tiers correspond nécessairement à la date d'exécution de la dernière des formalités de publicité et d'affichage prévues par les dispositions règlementaires en vigueur ; Mme B... est donc fondée à soutenir que la date de référence à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien est celle du 8 mars 2006, à laquelle la délibération a été enregistrée en préfecture, conformément à l'article L. 2131-1 du code des collectivités territoriales.
A cette date, la parcelle KS no 171 est classée en zone 2U2 du PLU de Montpellier (qui se caractérise principalement par des constructions à usage d'habitation, ainsi que des commerces, services et bureaux dont l'aspect extérieur est compatible avec le milieu pavillonnaire existant), dans le secteur 2U2-2, doté d'un coefficient d'occupation du sol maximal de 1, réparti en un COS de 0, 5 quelles que soient les destinations des immeubles pour l'ensemble de la zone, qui peut se cumuler avec le COS de 0, 5 affecté uniquement aux équipements publics.
Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il a considéré qu'à la date de référence, la parcelle en cause, classée dans le secteur 2U2-2 du PLU regroupant des quartiers d'habitat individuel de la 2ème couronne, doit être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation.
En ce qui concerne la consistance du bien, la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, selon lesquelles l'emprise de 497 m2, expropriée, forme une bande en nature de sol goudronné et de friche végétale, oscillant entre 3, 5 et 13 mètres de large sur 82 mètres de long, en bordure de l'avenue de Lodève ; d'après les renseignements fournis et les pièces produites, la parcelle KS no 171 constitue un terrain de forme triangulaire, situé à l'angle formé par le chemin de l'Aqueduc et l'avenue de Lodève, sur lequel sont implantées des constructions désaffectées, qui servaient autrefois à l'exploitation d'une station-service, à savoir un bâtiment à usage mixte, commercial et d'habitation, élevé d'un étage sur rez-de-chaussée et un préau abritant les pompes à essence ; il n'est pas discuté que la situation matérielle de la parcelle est inchangée depuis le prononcé de l'ordonnance d'expropriation.
Pour l'évaluation du terrain, la communauté d'agglomération de Montpellier produit trois promesses de vente, acceptées, consenties en 2008 sur la base de 255, 00 euros le m2, dans le cadre de l'opération faisant l'objet de la DUP (Codis/ CAM, consorts G.../ CAM, syndicat des copropriétaires de la parcelle KS no 26/ CAM), qui ont pour objet des emprises partielles de 39, 81 et 9 m2, affectant des parcelles également situées en bordure de l'avenue de Lodève ; elle communique en outre deux promesses de vente, datant également de 2008, concernant l'acquisition de bandes de terrain en bordure de l'avenue des Près d'Arènes à Montpellier, toujours dans le cadre de la réalisation de la 3ème ligne de tramway, au même prix de 255, 00 euros le m2 ; le prix ainsi pratiqué tient cependant compte d'un abattement pour encombrement des terrains lié à l'existence de constructions, soit un prix du terrain nu s'établissant à 425, 00 euros le m2.
Mme B... communique un compromis, qu'elle a signé, le 14 mars 2007, avec la société La Palavasienne et la société Oekoumène pour la vente sous diverses conditions de la parcelle KS no 171 au prix de 940 000, 00 euros, soit 564, 56 euros le m2 ; il n'est cependant pas établi que les conditions, dont la vente se trouvait assortie, se soient réalisées, alors que par courrier du 7 mai 2007, la commune de Montpellier a informé le notaire, chargé de la rédaction de l'acte définitif, de l'exercice de son droit de préemption ; au surplus, ce compromis de vente a été signé, alors qu'était connu le projet de réalisation de la nouvelle ligne de tramway, dont une partie de la parcelle constituait la surface d'emprise (page 6 de l'acte) ; elle invoque également un simple projet de vente de la même parcelle à la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc au prix de 1 110 000, 00 euros.
En première instance, Mme B... s'est prévalue d'un arrêt de cette cour en date du 2 mai 2007 (CAM c/ époux F...) qui, pour fixer à 500, 00 euros le prix au m2 d'une emprise expropriée de 1027 m2 située avenue de la Justice de Castelnau à Montpellier, a retenu, comme terme de référence, une promesse de vente « Pujol » du 26 mai 2005, relative à une emprise de 398 m2 affectant un terrain bâti situé rue du Mas de Calenda à Montpellier, qu'il a analysé en considérant que le prix de vente réel était de 483, 00 le m2, après avoir réintégré au prix principal de la vente (300 €/ m2) l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires allouées en sus ; cet arrêt a été cassé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 5 novembre 2008, mais sur renvoi, la cour d'appel de Nîmes, par arrêt du 21 juin 2010, a retenu un prix de 450, 00 euros le m2 en valeur mai 2006 pour l'estimation de l'emprise de 1027 m2, expropriée.
Mme B... cite un arrêt de cette cour en date du 20 mars 2012 (CAM c/ E...) ayant pris la même base de 450, 00 euros le m2 pour l'estimation, en valeur septembre 2009, hors abattement pour encombrement, d'une emprise de 26 m2 sur une parcelle cadastrée rue Yvan à Montpellier, section KR no 331, expropriée en vue de la réalisation de la 3ème ligne de tramway.
La communauté d'agglomération de Montpellier fait grief au premier juge de n'avoir pas tenu compte des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement, qui concernaient trois ventes de terrains à bâtir ayant des superficies comprises entre 297 et 400 m2, réalisées en 2007 et 2008 à Montpellier (rue de la Roqueturière, rue Gabriel Faure, rue du Mas Saint-Pierre) à des prix variant de 337, 00 à 437, 00 euros le m2 ; ces références sont, en effet, pertinentes, dès lors qu'elles ont pour objet des ventes en secteur « libre », qui font apparaître une tendance générale de prix à 430, 00 euros le m2 de terrain à bâtir nu, si l'on excepte le prix le plus bas (337 €/ m2).
En l'état des éléments d'appréciation analysés, il convient ainsi de retenir, pour l'évaluation du terrain d'emprise, considéré comme nu et libre, un prix de 450, 00 euros le m2, justifié au regard de la situation géographique du bien dans l'agglomération montpelliéraine.
Les constructions édifiées sur la parcelle KS no 171 représentent 396 m2 de SHON pour le bâtiment à usage commercial et d'habitation et 104 m2 de SHON pour le préau, ce dont il résulte un reliquat de droits à construire correspondant à une SHON de : (1665 m2 x 0, 5) – (396 m2 + 104 m2) = 332, 50 m2 ; en tenant compte des contraintes imposées par le règlement du PLU (article 12 b), imposant la réalisation, dans la zone 2U2, de places de stationnement (1 place pour 50 m2 de SHON pour les constructions destinées à l'habitation ; 1 place pour 40 m2 de SHON pour les constructions destinées aux commerces), l'utilisation de ces 332, 50 m2 de SHON nécessiterait la création d'un nombre de places de stationnement entre 6 et 8, soit une surface variant de 130 à 200 m2, sachant qu'une place, y compris l'aire de circulation, correspond à une surface de 22 à 25 m2 ; en outre, l'article 13 du règlement du PLU impose l'aménagement d'espaces libres, devant être plantés et représentant 30 % de la surface de la parcelle.
Force est de constater que 60 % des droits à construire de la parcelle sont actuellement utilisés (500/ 832, 50 m2 de SHON) et que les possibilités de construction, avec une SHON restante de 332, 50 m2, sont réduites en raison des contraintes liés à la création de places de stationnement, quelle que soit le projet envisagé ; la surface du sol pouvant être utilisée pour une construction future n'est qu'environ de : 1665 m2 – (499, 50 m2 + 300 m2) = 865, 50 m2, compte tenu des espaces libres obligatoires et des constructions existantes ; il convient, en outre, de relever que l'implantation d'une construction se trouve affectée par les règles de prospect à respecter par rapport à la voirie publique et aux limites séparatives et que la forme triangulaire de la parcelle constitue un obstacle supplémentaire à l'implantation d'une construction.
Aussi, la parcelle n'apparaît pas utilisable pour la réalisation d'une ou plusieurs constructions nouvelles sans la démolition des constructions existantes, aujourd'hui désaffectées, à usage de station-service ; le compromis de vente signé, le 14 mars 2007, avec la société La Palavasienne et la société Oekoumène prévoyait ainsi, au nombre des conditions suspensives, l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire autorisant la réalisation de construction nouvelles d'une SHON de 850 m2 (page 6 de l'acte).
En raison des constructions existantes et des contraintes administratives, qui limitent les possibilités de construction de la parcelle, laquelle présente de surcroît une configuration défavorable, il est donc justifié, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, d'appliquer au prix du terrain un abattement pour encombrement, qu'il y a lieu de fixer à 20 %.
L'indemnité principale revenant à Mme B... pour l'expropriation d'une emprise de 479 m2 sur la parcelle KS no 171 ressort à la somme de : 479 m2 x 450 € x 0, 80 = 172 440, 00 euros.
L'intéressée est, en outre, en droit de prétendre au paiement d'une indemnité de remploi égale à la somme de : (5000 € x 20 %) + (10 000 € x 15 %) + (157 440 € x 10 %) = 18 244, 00 euros.
La perte alléguée de 100 m2 de SHON due à l'impossibilité de réaliser un second étage à la construction existante, qui, du fait de l'expropriation, se trouvera implantée à moins de quatre mètres de la voirie publique, ne saurait être regardée comme constitutive d'un préjudice certain au sens de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ; Mme B... évoque, en effet, un simple projet n'ayant pas reçu le moindre commencement d'exécution et se borne à communiquer un plan sommaire de construction d'une station-service, relativement ancien, daté du 5 avril 1977, englobant notamment la réalisation d'un bâtiment de trois étages.
L'expropriation réalisée dans la partie de la parcelle KS no 171 formant un angle aigu compris entre le chemin de l'Aqueduc et l'avenue de Lodève n'a pas davantage d'incidence sur la constructibilité de cette partie de la parcelle, qui se trouvait déjà affectée par les contraintes liées au respect des prospects ; enfin, la dépréciation consécutive à la perte d'espaces verts n'est pas démontrée.
C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en paiement d'une indemnité de dépréciation du surplus.
Les indemnités revenant à Mme B... représentent ainsi la somme totale de : 172 440, 00 + 18 244, 00 = 190 684, 00 euros, arrondie à 190 700, 00 euros ; le jugement entrepris doit en conséquence être réformé, mais seulement quant au montant des indemnités revenant à l'expropriée.
** *
Au regard de la solution apportée au règlement du litige, les dépens d'appel doivent être mis à la charge de la communauté d'agglomération de Montpellier, mais sans que l'équité commande l'application, au profit de Mme B..., des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Déclare irrecevables conclusions du commissaire du gouvernement, déposées le 9 mai 2012,
Au fond, réforme le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 16 décembre 2009, mais seulement quant au montant des indemnités revenant à l'expropriée,
Statuant à nouveau de ce chef,
Fixe à la somme totale de 190 700, 00 euros le montant des indemnités dû à Huguette A... épouse B... par la communauté d'agglomération de Montpellier pour l'expropriation d'une emprise de 479 m2 sur la parcelle cadastrée à Montpellier, avenue de Lodève, section KS no 171, d'une superficie totale de 1665 m2,
Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,
Condamne la communauté d'agglomération de Montpellier aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu à l'application, au profit de Mme B..., des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
