Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 60
R.G : 13/07515
Mme [Z] [G] épouse [D]
M. [X] [D]
M. [W] [D]
C/
M. [B] [O]
Mme [U] [O] NEE [V] épouse [O]
Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2015
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Maurice LACHAL, Président,
Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,
Madame Aline DELIERE, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Juillet 2015
devant Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Octobre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTS :
Madame [Z] [G] épouse [D]
née le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Adresse 1]
Représentée par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [X] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 1]
Représenté par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [W] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 1]
Représenté par Me Julien DERVILLERS de la SELARL LAHALLE/DERVILLERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
INTIMÉS :
Monsieur [B] [O]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représenté par Me Myriam GOBBE de la SCP GLON/GOBBE/BROUILLET/AUBRY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
Madame [U] [V] épouse [O]
née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 1]
Représentée par Me Myriam GOBBE de la SCP GLON/GOBBE/BROUILLET/AUBRY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
***********************
EXPOSE DU LITIGE
Selon bail du 14 novembre 2000 à effet au 29 septembre 2000, madame [Z] [G] épouse [D] a donné à bail à monsieur et madame [B] [O] diverses parcelles de terre d'une superficie totale de 19 ha 58 a 51 ca, situées au lieu-dit «'[Adresse 2]'» à [Localité 1] pour une durée de neuf ans. Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement suivant acte notarié du 25 juin 2009.
Par acte de donation-partage du 25 octobre 2008, madame [D] a fait donation à ses deux fils [W] et [X] de la nue-propriété de l'ensemble des biens donnés à bail. En avril 2012, les preneurs ont informé madame [D] et ses fils de leur volonté de céder leur bail à leur fils [I]. A défaut d'accord, les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande d'autorisation de cession de bail à leur fils.
Par jugement du 27 septembre 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Malo a fait droit à cette demande avec exécution provisoire et a condamné madame [Z] [G] épouse [D] et messieurs [X] et [W] [D] (les consorts [D]) in solidum à payer à monsieur et madame [O] la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [D] ont fait appel de cette décision, le 22 octobre 2013.
En parallèle, le 16 septembre 2013 et en vertu d'une clause de reprise sexennale stipulée dans le bail, les bailleurs ont fait délivrer aux époux [O] un congé aux fins de reprise à effet au 29 septembre 2015, au profit de [X] [D] pour exploitation personnelle. Les preneurs ont contesté ce congé lequel a été annulé par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Malo du 27 mars 2015.
L'affaire a été plaidée le 5 mars 2015 mais par note en délibéré du 7 avril 2015, le conseil des consorts [D] a sollicité la réouverture des débats au motif qu'il venait d'apprendre que la SCEA la Ville Gouin à la disposition de laquelle les terres louées avaient été mises était en liquidation.
Par arrêt avant dire droit du 7 mai 2015, la cour a rouvert les débats à l'audience du 2 juillet 2015 et invité les parties à justifier de la liquidation de la SCEA de la Ville Gouin et à conclure sur l'incidence éventuelle de cette liquidation sur la demande d'autorisation de cession de bail et sur la demande de résiliation du bail.
Les consorts [D] demandent à la cour d'infirmer le jugement et de:
débouter monsieur et madame [O] de leurs demandes,
prononcer la résiliation du bail ,
ordonner l'expulsion des époux [O] ou de la SCEA de la Ville Gouin et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à venir,
condamner monsieur et madame [O] à leur payer la somme de 2 500 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent que la cession de bail ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur, lesquels doivent être appréciés au regard du comportement du preneur en cours de bail et notamment de sa bonne foi et au regard des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le candidat cessionnaire. Ils prétendent au premier titre que le fait d'avoir mis les terres louées à la disposition de la SCEA la Ville Gouin sans que madame [O] copreneuse solidaire en soit l'associée est constitutif d'un manquement de sa part aux obligations du bail justifiant le refus de cession du bail pour mauvaise foi alors que la lettre d'information sur la mise à disposition ne laissait planer aucun doute sur le fait que madame [O] faisait partie des associés de la SCEA. Ils ajoutent qu'à une époque monsieur [B] [O] aurait cessé d'exploiter les terres louées qui auraient continué à être mises en valeur par la SCEA La Ville Gouin dans le cadre d'une cession illicite du bail et que diverses parcelles louées n'étaient pas entretenues. Ils soutiennent au second titre que monsieur [I] [O] ne présente pas les garanties suffisantes pour justifier d'une bonne exploitation du fonds s'interrogeant sur la viabilité du projet de l'intéressé de transformer des brebis en merguez et de les vendre en direct sur place. Ils arguent du fait que ni madame [O] ni monsieur [O] n'exploiteraient les terres pour en conclure que l'exploitation des terres par la SCEA La Ville Gouin est une cession de bail illicite qui doit entraîner la résiliation du bail conformément à l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime.
Monsieur et madame [B] [O] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner solidairement les consorts [D] à leur payer la somme de 3 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils rétorquent qu'ils sont de bonne foi puisqu'ils ont respecté toutes leurs obligations jusqu'à la date de la cession et que leur fils cessionnaire remplit toutes les conditions. Ils ajoutent que la liquidation de la SCEA La Ville Gouin à la fin de l'année 2014 n'a aucune incidence sur le litige puisque leur fils exploite les terres depuis le jugement du 27 septembre 2013 qui a autorisé la cession du bail à son profit, lequel était assorti de l'exécution provisoire.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie aux dernières écritures déposées le 2 mars 2015 pour les appelants et le 30 juin 2015 pour les intimés, lesquelles ont été développées oralement à l'audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'autorisation de cession du bail par les preneurs à leur fils :
Les consorts [D] reprochent aux preneurs d'avoir mis les terres louées à la disposition de la SCEA de La Ville Gouin sans que madame [O] en soit l'associée et estiment que ce fait est constitutif d'une faute justifiant le refus de cession du bail. Les époux [O] rétorquent qu'à l'époque de la signature du bail, madame [D] savait pertinemment que madame [O] exploitait déjà une ferme à [Localité 4] et que la clause de solidarité ne concerne que le paiement du loyer et non l'exploitation des terres.
Le bail contient une clause de solidarité entre les preneurs pour le paiement des fermages ainsi que pour l'exécution du contrat.
La faculté accordée par l'article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime au preneur de céder son bail à ses descendants majeurs constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail. Le preneur d'un fonds rural est tenu de l'exploiter et s'il le met à la disposition d'une société à objet principalement agricole dont il doit être associé, il a, restant seul titulaire du bail, l'obligation de continuer à se consacrer à sa mise en valeur en participant aux travaux de façon effective et permanente et la clause de solidarité incluse au bail permet aux bailleurs d'exiger indifféremment de l'un ou l'autre des preneurs l'exécution de toutes les obligations du bail.
En 2003, les terres louées ont été mises à la disposition de la SCEA La Ville Gouin. Madame [U] [O] copreneuse solidaire du bail n'a jamais exploité les terres louées puisqu'elle a continué d'exploiter une autre ferme de 29 hectares et qu'elle n'a jamais été associée au sein de la SCEA La Ville Gouin les seuls associés depuis sa création en 2003 ont été monsieur [B] [O] et madame [M] [K], fille de madame [U] [O].
Les copreneurs solidaires ont manqué à l'une des obligations essentielles de la convention et ce manquement suffit, en raison de l'importance de l'obligation méconnue, à les constituer de mauvaise foi et à les priver de la faculté de céder leur bail, quand bien même la situation de madame [O] était connue de madame [D] la bailleresse.
En conséquence, le jugement déféré sera infirmé et les preneurs seront déboutés de leur demande d'autorisation de cession du bail à leur fils [I] [O].
Sur la demande en résiliation du bail fondée sur une cession illicite du bail:
Les consorts [D] soutiennent que ni monsieur ni madame [O] n'exploitent les parcelles données à bail et que l'exploitation de leurs terres par la SCEA La Ville Gouin est illicite et constitutive d'une cession prohibée donnant lieu à résiliation du bail conformément aux dispositions de l'article L 411-35 du code rural. Ils reprochent à madame [U] [O] de n'avoir jamais exploité les terres personnellement et à monsieur [B] (et non [I]) [O] d'avoir cessé son activité et pris sa retraite.
Toutefois, les consorts [D] ne rapportent pas la preuve que monsieur [O] [D] ait pris sa retraite avant que le tribunal paritaire des baux ruraux n'ait autorisé avec exécution provisoire la cession du bail au profit de son fils et les époux [O] rétorquent à juste titre que la bailleresse était parfaitement informée de ce que madame [O] se consacrait à l'exploitation d'une autre ferme ainsi qu'il doit en être déduit du fait que l'autorisation d'exploiter qui n'a été sollicitée que par monsieur [O] a été visée par la bailleresse et du fait que lors de la création de la SCEA La Ville Gouin en 2003, l'avis notifié au propriétaire des terres a été donné par monsieur [O] seul, sans réaction de la bailleresse qui de surcroît a accepté le renouvellement du bail en 2009. Ce manquement par la seule copreneuse de son obligation d'exploiter les terres louées ne justifie pas cependant la résilation du bail, en l'absence de préjudice' démontré par la bailleresse.
Les consorts [D] seront donc déboutés de leur demande en résiliation du bail.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement,
Déboute monsieur et madame [B] [O] de leur demande de cession de bail au profit de leur fils [I] ;
Déboute madame [Z] [D] et messieurs [X] et [W] [D] de leur demande en résiliation du bail;
Laisse les dépens et autres frais à la charge de ceux qui les ont exposés.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
