Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEGC.05.0327.N
M. D.,
Me Ludovic De Gryse, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. R. S.,
2. D. V. I.,
Me Adolphe Houtekier, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 20 decembre2004 par le tribunal de premiere instance d'Anvers, statuant en degred'appel.
Le president de section Ernest Wauters a fait rapport.
L'avocat general delegue Pierre Cornelis a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
Article 3, S: 2, alineas 1er, 3 et 4, de la section 2 du chapitre II dutitre VIII du livre III du Code civil, insere par l'article 2 de la loi du20 fevrier 1991 modifiant et completant les dispositions du Code civilrelatives aux baux à loyer (l'alinea 1er, complete par l'article 6, 1DEG,de la loi du 13 avril 1997 ; l'alinea 3, remplace par l'article 6, 3DEG,de la loi du 13 avril 1997).
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque considere que :
« Le conge ulterieur donne par les preneurs (les defendeurs) n'avaitnullement pour effet que la bailleresse (la demanderesse) ne devait plusrespecter les conditions liees à son conge.
Les obligations de la bailleresse qui decoulent de son conge unilateralsont nees au moment ou elle a donne ce conge. Le conge ulterieur a certeseu pour effet de mettre fin au bail de maniere anticipee mais non desupprimer les obligations de bailleresse.
Le conge ulterieur donne par les preneurs puise, en effet, exclusivementsa cause et sa validite dans le conge initial donne par la bailleresse.
Des lors, les appelants (les defendeurs) ont droit à une indemniteequivalente à dix-huit mois de loyer, conformement à l'article 3, S: 2,de la loi du 20 fevrier 1991.
Griefs
Premiere branche
En condamnant la demanderesse à payer aux defendeurs une indemnite de7.139,34 euros au motif qu'il a ete mis fin au bail de maniere anticipeepar le conge ulterieur donne par les preneurs (les defendeurs) mais queles obligations de la bailleresse (la demanderesse) n'ont pas etesupprimees, le jugement attaque viole l'article 3, S: 2, alienas 1er, 3 et4, de la section 2 du chapitre II du titre VIII du Code civil, insere parl'article 2 de la loi du 20 fevrier 1991.
En vertu de l'article 3, S: 2, alinea 4, precite de la loi du 20 fevrier1991, le preneur n'a droit à une indemnite equivalente à dix-huit moisde loyer que si c'est le bailleur qui, conformement à l'alinea 1er decette disposition legale, a mis fin au bail et si, sans justifier d'unecirconstance exceptionnelle, celui-ci ne realise pas l'occupation deslieux dans les conditions ou les delais prevus à l'alinea 3. Cesconditions sont cumulatives. En degre d'appel, la demanderesse a concluque, « lorsque le preneur met fin au bail par un conge donneulterieurement dont le delai expire avant l'expiration du delai du congedonne par le bailleur, le bail prend fin, non pas ensuite duraccourcissement du conge donne par le bailleur, mais ensuite du congedonne par le preneur. Celui-ci ne peut plus faire valoir de droit à uneindemnite en cas de non-realisation par le bailleur du motif de congedonne dans le delai et les conditions prevus ».
Le jugement attaque considere que les obligations de la bailleressedecoulant de son conge unilateral ne sont pas affectees par le congeulterieur donne par les preneurs. Selon le tribunal, ce conge ulterieurmet fin au bail de maniere anticipee, sans modifier les obligations neespour la bailleresse ensuite de son conge initial.
Le tribunal a reconnu qu'il a ete mis fin au bail par le conge ulterieurdonne par les preneurs, à l'expiration du delai d'un mois prevu àl'article 3, S: 5, alinea 3, de la loi du 20 fevrier 1991, tel qu'il a etemodifie par la loi du 13 avril 1997, mais a toutefois condamne lademanderesse à payer aux defendeurs l'indemnite prescrite par cettedisposition legale.
Des lors qu'il n'etait pas satisfait à la condition, requise pourl'application de l'article 3, S: 2, que la bailleresse eut mis fin aubail, le tribunal n'a pu legalement justifier l'allocation d'une indemniteaux preneurs.
Des lors, le jugement attaque viole la disposition legale mentionnee parle moyen.
Seconde branche
Meme s'il fallait considerer que, suivant le jugement attaque, le bail n'apas ete resilie par le conge ulterieur donne par les preneurs mais,nonobstant ce conge ulterieur, par le conge donne par la bailleresse etque, des lors, le tribunal a condamne le bailleur à payer aux defendeursl'indemnite prescrite par la disposition legale precitee, il y auraitviolation de l'article 3, S: 2, alineas 1er, 3 et 4, de la section 2 duchapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, insere par l'article2 de la loi du 20 fevrier 1991.
En effet, en vertu de l'article 3, S: 2, alinea 4, precite, le preneur n'adroit à une indemnite equivalente à dix-huit mois de loyer que si c'estle bailleur qui, conformement à l'alinea 1er de cette disposition legale,a mis fin au bail et si celui-ci, sans justifier d'une circonstanceexceptionnelle, ne realise pas l'occupation des lieux dans les conditionset les delais prevus à l'alinea 3. Ces conditions sont cumulatives.
Lorsque les preneurs mettent fin au bail en donnant un conge dont le delaiexpire avant l'expiration du delai du conge donne par le bailleur, le bailprend fin, non ensuite du conge donne par le bailleur ou par leraccourcissement du delai de ce conge, mais ensuite du conge donne par lespreneurs, lors de l'expiration du conge d'un mois determine à l'article3, S: 5, alinea 3, de la loi du 20 fevrier 1990, tel qu'il a ete modifiepar la loi du 13 avril 1997 et invoque par les defendeurs dans leur congedonne le 27 fevrier 2001.
Des lors qu'il n'etait pas satisfait à la condition requise pourl'application de l'article 3, S: 2, consistant en la resiliation du bailpar le bailleur, le tribunal n'a pas legalement justifie l'allocationd'une indemnite aux preneurs et le jugement attaque viole les dispositionslegales invoquees par le moyen.
III. La decision de la Cour
Quant à la premiere branche :
1. Le bailleur qui a l'intention d'occuper le bien loue personnellement eteffectivement peut, en vertu de l'article 3, S: 2, alinea 1er, de la loidu 20 fevrier 1991, mettre fin au bail à tout moment.
Le preneur n'a donc pas la certitude qu'il pourra continuer à occuper lebien durant tout le delai de neuf ans qui est determine au paragraphe 1er,alinea 1er, de cet article.
2. L'article 3, S: 2, alinea 3, de cette loi dispose que les lieux doiventetre occupes dans l'annee qui suit l'expiration du preavis donne par lebailleur ou, en cas de prorogation, la restitution des lieux par lepreneur et qu'ils doivent rester occupes de fac,on effective et continuependant deux ans au moins.
L'article 3, S: 2, alinea 4, de cette loi dispose que lorsque le bailleur,sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne realise pasl'occupation dans les conditions ou les delais prevus, le preneur a droità une indemnite equivalente à dix-huit mois de loyer.
3. L'article 3, S: 5, aliena 3, de cette loi dispose que lorsque lebailleur met fin au contrat conformement aux S:S: 2 à 4, le preneur peutlui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un conge d'un moiset que, dans ce cas, il n'est pas redevable envers le bailleur del'indemnite prevue à l'alinea precedent pour la resiliation du bail parle preneur au cours du premier triennat.
4. Un conge est un acte unilateral qui met fin au bail à l'expiration dudelai du conge.
L'article 3, S: 2, alinea 3 precite, lie l'obligation d'occuper le bien auconge donne par le bailleur.
Nonobstant le fait que l'article 3, S: 2, alinea 3, a ete remplace etl'article 3,S: 5, alinea 3, insere par la meme loi du 13 avril 1997 et que le preneur,ensuite du conge donne par le bailleur, peut mettre fin au bail avantl'expiration du conge notifie par le bailleur, l'article 3, S: 2, alinea3, ne determine le point de depart de l'occupation obligatoire du bien parle bailleur qu'à partir de l'expiration du conge donne par celui-ci ou àpartir de sa prorogation, mais non à partir de son raccourcissement.
L'article 3, S: 5, alinea 3, ne dispose pas davantage qu'en cas de congedonne par le preneur pour une date anterieure à celle du conge donne parle bailleur, ce dernier n'est pas exonere des obligations determinees auparagraphe 2, alineas 3 et 4, de cet article decoulant de son conge, maisseulement que le preneur n'est pas redevable envers le bailleur d'uneindemnite.
5. Il suit de ce qui precede que, lorsque le preneur met fin au bailensuite du conge donne par le bailleur en application de l'article 3, S:5, alinea 3, de la loi du20 fevrier 1991, le bail prend fin, non ensuite du raccourcissement duconge donne par le bailleur, mais ensuite du conge donne par le preneur etque, le cas echeant, le bailleur n'a plus l'obligation d'occuper le biendeterminee à l'article 3, S: 2, alinea 3, de cette loi.
En statuant autrement, le jugement attaque ne justifie pas legalement sadecision et viole les dispositions legales designees.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Quant aux autres griefs
6. Les autres griefs ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour,
Casse le jugement attaque, sauf en tant qu'il declare l'appel recevable ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Malines, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Ernest Wauters, les conseillers EricDirix, Dirk Debruyne, Albert Fettweis et Beatrijs Deconinck, et prononceen audience publique du quinze septembre deux mille six par le presidentde section Ernest Wauters, en presence de l'avocat general delegue PierreCornelis, avec l'assistance du greffier PhilippeVan Geem.
Traduction etablie sous le controle du president Christian Storck ettranscrite avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem.
Le greffier, Le president,
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15 SEPTEMBRE 2006 C.05.0327.N/
