Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.06.0205.F
GESTION ET IMMEUBLES, société anonyme dont le siège social est établi àNamur, rue de Bruxelles, 30bis,
demanderesse en cassation,
représentée par Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où ilest fait élection de domicile,
contre
SOCIETE MOSANE DE CONSTRUCTION, société anonyme en liquidation dont lesiège social est établi à Namur (Bouge), chaussée de Louvain, 484,
défenderesse en cassation,
représentée par Maître Lucien Simont, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est établi à Bruxelles, avenue Louise, 149, où il est faitélection de domicile.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2005par la cour d'appel de Liège.
Le conseiller Philippe Gosseries a fait rapport.
L'avocat général délégué Philippe de Koster a conclu.
II. Le moyen de cassation
La demanderesse présente un moyen libellé dans les termes suivants :
Disposition légale violée
Article 149 de la Constitution.
Décisions et motifs critiqués
Après avoir constaté que, « le 22 août 1989, la société anonyme Terrainset Immeubles concédait à […] [la défenderesse] une option d'achat valablejusqu'au 15 septembre 1989 portant sur [un] immeuble, au prix de12.000.000 francs […] ; qu'est insérée dans cette option d'achat la clausesuivante : 'cette option est conditionnée par le fait que vous confieriezla commercialisation exclusive, moyennant honoraires de 3 p.c. (+ TVA) duprix de vente hors TVA et hors terrain, à l'Immobilière Ledoux,département de [la demanderesse] […], de l'immeuble de bureaux que vous -ou votre groupe - construiriez sur ce terrain' ; que cette option futprolongée le 15 septembre 1989 jusqu'au 19 septembre 1989 inclus ; que,durant les négociations, [la défenderesse] voulut se réserver la facultéde se substituer comme acheteur véritable une autre personne, ce que lasociété anonyme Terrains et Immeubles accepta ; que, le 18 septembre 1989,[la défenderesse] et la société anonyme Terrains et Immeubles signèrent laconvention de vente sous seing privé, l'immeuble précité étant vendu pourle prix de 9.500.000 francs ; que cette convention comprend une réserved'élire command […] ; que, le même jour, [la défenderesse] et la sociétéanonyme Terrains et Immeubles signèrent un document dénommé 'avenant'rédigé comme suit : 'La [défenderesse] […] par les présentes a confié àl'Immobilière Ledoux […] la commercialisation exclusive de deux plateauxde bureaux de plus ou moins 416 mètres carrés chacun, à ériger sur leterrain […], à vendre au prix à fixer par [la défenderesse] ou par toustiers de plus ou moins 28.000 francs le mètre carré, hors terrain et horsTVA, moyennant une commission hors TVA (actuellement de 17 p.c.) de 3 p.c.du prix de vente hors terrain et hors TVA, à payer à la signature descompromis de vente. Cette commission est due quel que soit l'acheteur deces deux plateaux »,
et après avoir décidé que la défenderesse « s'est engagée, pour elle-mêmeet pour qui il appartiendra, à confier à [la demanderesse] lacommercialisation exclusive litigieuse ; qu'il est établi que [ladéfenderesse] n'a pas veillé à transmettre cette obligation àl'association sans but lucratif Maison Syndicale F.G.T.B. avec la chargede l'imposer à son tour aux éventuels acquéreurs successifs ; qu'elle nesoulève aucun cas de force majeure qui justifierait cette inexécution dela convention du 18 septembre 1989, laquelle est fautive et l'oblige àréparer le dommage subi par [la demanderesse], qui bénéficie en vertu dela stipulation pour autrui d'un droit direct à son encontre »,
l'arrêt condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de17.324,78 euros, calculée sur la base de 832 mètres carrés à 28.000 francsle mètre carré.
Griefs
Dans ses conclusions d'appel, la demanderesse soutenait que son préjudiceconsistait dans la perte de la commission de trois p.c. pour lacommercialisation exclusive que la défenderesse s'était engagée - pourelle-même ou pour compte de qui il appartiendra - à confier à lademanderesse et que cette commission devait être calculée sur la base de294.750.000 francs qui était le prix des constructions estimé par SoficomDevelopment, pour les motifs suivants :
« L'avenant du 18 septembre 1989 précise : 'deux plateaux de bureaux deplus ou moins 416 mètres carrés chacun' c'est-à-dire 832 mètres carrés autotal car à l'époque, le dernier projet pour la F.G.T.B. reprenait deuxplateaux de bureaux selon l'avant-projet de l'architecte J.-B. Courtois de1989 ; les projets et les propriétaires du terrain ont par la suite encorechangé et à ce jour ce sont finalement 2.875 mètres carrés de bureaux quiont été construits et qui sont occupés par la Région wallonne ; la mention'plus ou moins' au niveau des superficies reprises dans l'avenant exprimeclairement la notion évolutive de la promotion quant à sa taille afin dela faire correspondre à la réalité une fois les superficies construites.Enfin, en ce qui concerne le prix, la valeur reprise dans l'avenant étaittout aussi évolutive en mentionnant également 'plus ou moins' car il estévident que la valeur des superficies de bureaux évolue constamment ; dèslors, quant à la hauteur du préjudice, [la demanderesse] dépose au rang deses pièces une copie du bail emphytéotique avenu le3 novembre 2003 avec la Région wallonne et enregistré à la conservationdes hypothèques ; […] il ressort de ce bail que la valeur du bâtiment eststipulée pour un montant de 7.041.903 euros (soit 284.069.660 francs) ; enadaptant le calcul sur la base de la valeur officielle, puisque résultantde la valeur reprise dans un acte authentique, l'indemnité est de 3 p.c. X7.041.903 euros = 211.257,09 euros (ou 8.522.090 francs) ; cela démontrede manière définitive et objective la hauteur du préjudice subi par [lademanderesse] ».
L'arrêt laisse sans réponse le moyen précité des conclusions de lademanderesse selon lequel le nombre de mètres carrés et le prix au mètrecarré mentionnés par l'avenant étaient approximatifs, de sorte que, pourfixer le prix, la cour [d'appel] devait tenir compte de la surface réellede bureaux construite et du prix réel au mètre carré.
L'arrêt n'est dès lors pas régulièrement motivé (violation de l'article149 de la Constitution).
III. La décision de la Cour
L'arrêt, qui considère que, « sans la faute de [la défenderesse], [lademanderesse] aurait obtenu la commercialisation exclusive décrite dansl'avenant […] puisqu' il y a bien eu construction de bureauxcommercialisés par la société Soficom », décide que, « pour évaluer [le]préjudice [de la demanderesse], […] il y a lieu de s'en tenir […] à ce queles parties ont inséré dans [ledit] avenant [,] savoir lacommercialisation exclusive de deux plateaux de bureaux de plus ou moins416 mètres carrés chacun à vendre au prix à fixer par [la demanderesse] oupar tous tiers de plus ou moins 28.000 francs le mètre carré, soit unecommission de trois p.c. de 832 mètres carrés à 28.000 francs le mètrecarré, soit 698.000 francs [ou] 17.324,78 euros ».
L'arrêt, qui répond, en les contredisant, aux conclusions de lademanderesse soutenant que son préjudice devait être évalué à trois pourcent du montant des constructions réalisées, que la société Soficom avaitestimé à 294.750.000 francs, soit 8.842.500 francs, ou 219.199,85 euros,n'était pas tenu de répondre plus amplement auxdites conclusions qui, enanalysant les termes de l'avenant litigieux, faisaient valoir, non unmoyen distinct, mais un argument à l'appui du moyen que la demanderessedéveloppait à propos de l'évaluation de son préjudice.
Le moyen ne peut être accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne la demanderesse aux dépens.
Les dépens taxés à la somme de cinq cent septante-quatre euros vingt-huitcentimes envers la partie demanderesse et à la somme de cent septante etun euros dix-huit centimes envers la partie défenderesse.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, oùsiégeaient le président de section Claude Parmentier, les conseillersDidier Batselé, Daniel Plas, Philippe Gosseries et Martine Regout, etprononcé en audience publique du seize novembre deux mille sept par leprésident de section Claude Parmentier, en présence de l'avocat généraldélégué Philippe de Koster, avec l'assistance du greffier Marie-JeanneMassart.
16 NOVEMBRE 2007 C.06.0205.F/7
