Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.07.0234.N
1. V.D.A. J.,
2. G. N.,
3. G. J.,
4. G. M.,
Me Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation,
contre
GEENS H., societe anonyme,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirige contre le jugement rendu le 6 decembre2006 par le tribunal de premiere instance de Louvain, statuant en degred'appel.
Par ordonnance du 20 decembre 2007, le president a renvoye la cause devantla troisieme chambre.
Le president de section Ernest Wauters a fait rapport.
L'avocat general Ria Mortier a conclu.
II. Les moyens de cassation
Les demandeurs presentent trois moyens dans leur requete.
1. Premier moyen
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- articles 1134 et 1135 du Code civil ;
- articles 1er, 3, 13, alinea 1er, 14, alineas 1er et 3, 16, 24 et 26 dulivre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis, du Code civil, dans laversion posterieure à sa modification par la loi sur les bauxcommerciaux.
Decisions et motifs critiques
Le jugement attaque declare que l'appel de la defenderesse est recevableet fonde, que le conge du 20 septembre 2005 adresse à la defenderesse parenvoi recommande le 23 septembre 2005 par lequel les demandeursmanifestent leur intention de mettre fin au bail commercial du 9 octobre1981 est entache de nullite, que le bail litigieux est un bail à dureeindeterminee et qu'en consequence, il est presume consenti pour la periodemaximum de nonante-neuf ans et est en principe presume arriver àexpiration le 1er janvier 2080, et qu'à defaut d'y etre autorises par lebail ou par la loi, les demandeurs ne peuvent resilier le bail avant lafin de cette periode. Ces decisions sont fondees sur les considerationssuivantes :
« 5. Par lettre du 20 septembre 2005 envoyee par recommande le23 septembre 2005, (les demandeurs) ont notifie à (la defenderesse) que :
'Il a ete convenu par l'acte notarie du 9 octobre 1981 que le bailcommercial prendrait fin le 24 novembre 2006.
Des lors que vous n'avez pas demande le renouvellement du bail dans lesdelais utiles, nous considerons que vous quitterez le bien loue le24 novembre 2006 au plus tard.
(...) A titre purement subsidiaire, au cas ou vous estimeriez ne pasdevoir quitter le bien loue pour le 24 novembre 2006 et au cas ou letribunal considererait egalement que le bail s'est mue en un nouveau bailà duree indeterminee, nous notifions par la presente le conge prevu.
Des lors que, dans ce cas, il ne peut qu'etre question d'un nouveau baild'une duree indeterminee, nous notifions le conge dans le respect d'unpreavis de dix-huit mois prenant cours le 1er octobre 2005 et arrivant àexpiration le 31 mars 2007'.
Par lettre recommandee envoyee le 5 octobre 2005 aux (demandeurs), (ladefenderesse) a conteste la teneur de la lettre du 20 septembre 2005notifiant la resiliation du bail pour le 24 novembre 2006. Par la memelettre, (la defenderesse) a demande en reponse au conge notifie 'unpremier renouvellement du bail pour une periode de neuf ans afin depouvoir poursuivre ses activites commerciales (...)'.
Par lettre recommandee envoyee le 31 octobre 2005 à (la defenderesse),(les demandeurs) ont confirme qu'ils persistaient dans la these que lebail litigieux est un bail à duree determinee et qu'en consequence, (ladefenderesse) devait quitter le bien loue le 24 novembre 2006 au plustard. En ordre subsidiaire, ils ont refuse le renouvellement du bail 'parle motif que l'immeuble recevrait une autre affectation, etrangere àtoutes activites commerciales' (...).
15. Le bail notarie du 9 octobre 1981 stipule que le bail 'est consenti etaccepte (..) pour toute la duree de la societe preneuse, soit (...), lasociete ayant ete constituee le 24 novembre 1976 pour la duree habituelle,jusqu'au 24 novembre 2006'.
(La defenderesse) fait valoir que, la duree de la societe originairementfixee à trente ans etant devenue indeterminee à la suite d'unemodification des statuts, la stipulation precitee implique que le bail du9 octobre 1981 s'est mue en un bail à duree indeterminee, etant toutefoisentendu que cette duree est limitee de plein droit à une periode denonante-neuf ans.
(Les demandeurs) soutiennent d'autre part que la stipulation litigieuseimplique uniquement que le bail a ete conclu pour une duree determinee etqu'en consequence, il prend fin le 24 novembre 2006.
16. Une clause contractuelle qui a plus d'un sens est ambigue et doit etreinterpretee. Cette interpretation doit etre conforme aux regles du Codecivil (articles 1156-1164 du Code civil).
Toutes les clauses des conventions s'interpretent les unes par les autres,en donnant à chacune le sens qui resulte de l'acte entier (article 1161du Code civil).
(...)
17. En l'espece, suivant la lettre de l'acte notarie, le bail du 9 octobre1981 a ete consenti 'pour toute la duree de la societe preneuse'.
Il ressort des statuts de (la defenderesse) qu'à cette epoque, le24 novembre 1976, (elle) a ete constituee pour une duree indeterminee etque la duree minimum correspondait à la duree maximum prevue par la loien vigueur à ce moment ('à l'heure actuelle'), soit une duree de trenteans (article 4, alinea 1er, des statuts).
La question se pose de savoir si, finalement, nonobstant la stipulationexplicite que 'la (societe preneuse) (a) ete constituee pour la dureehabituelle (...) jusqu'au 24 novembre 2006', la commune intention desparties contractantes n'etait pas de proroger la duree du bail à chaquefois que la duree de la societe preneuse etait prorogee, memeposterieurement au 24 novembre 1976.
En d'autres termes, la question qui se pose est de savoir si les partiesn'ont pas eu l'intention de lier automatiquement la duree du bail au(sort) de la societe preneuse.
19. Il appartient au tribunal de rechercher la commune intention desparties au moment de la conclusion du bail, soit, en l'espece, le9 octobre 1981. En effet, aucun evenement ulterieur n'est susceptibled'avoir une incidence sur le consentement des parties definitivementacquis à cette date.
La legislation en vigueur le 9 octobre 1981 limitait en principe la dureedes societes anonymes à une duree maximum de trente ans (article 102,alinea 2 (ancien), des lois coordonnees sur les societes commerciales).
Cette disposition n'a ete modifiee qu'ulterieurement par l'article 39 dela loi du 5 decembre 1984 modifiant les lois sur les societescommerciales, coordonnees le 30 novembre 1935 (M.B. 12 decembre 1984,p. 15612). Depuis cette date, sauf dispositions contraires des statuts,les societes anonymes sont en principe constituees pour une dureeillimitee (article 102, alinea 1er(nouveau), des lois coordonnees sur lessocietes commerciales ; voir actuellement l'article 645, alinea 1er, duCode des societes).
Ce n'est donc qu'apres cette modification legislative et plusspecialement, par la decision de l'assemblee generale extraordinaire du21 mai 1986, que (la defenderesse) a modifie ses statuts et prevu pour lasociete une duree indeterminee, sans limite dans le temps (nouvelarticle 3 des statuts).
Ainsi, il est peu probable que les parties aient pu envisager au moment deconclure le bail du 9 octobre 1981 qu'elles pourraient un jour proroger laduree de la societe preneuse pour une duree indeterminee - possibilite quin'a ete instauree que quatre ans plus tard.
20. Il est vrai que les lois coordonnees sur les societes commerciales,telles qu'elles etaient applicables le 9 octobre 1981, autorisaientegalement la prorogation de la duree d'une societe anonyme (en principelimitee) par periodes successives de trente ans maximum prenantrespectivement cours par la decision de prorogation (article 102, alinea 3(ancien), des lois coordonnees sur les societes commerciales).
Les parties ont certainement tenu compte de cette possibilite lors de laconstitution de la societe. En effet, l'article 4 de l'acte constitutif du24 novembre 1976 prevoit expressement que la societe est constituee 'pourune duree determinee', tout en relevant que la duree legale maximumapplicable à cette epoque ('trente ans à l'heure actuelle') est 'laduree minimum' de la societe (alinea 1er) et en ajoutant expressement quela societe peut s'engager au-delà de cette duree (de trente ans)(alinea 2).
Ainsi, les parties au bail du 9 octobre 1981 savaient que la duree de lasociete preneuse pouvait etre (successivement) prorogee et ce, d'autantplus que les personnes physiques interessees à la conclusion du bail, enquelque qualite que ce soit, (les demandeurs), ont egalement participe àla constitution de la societe preneuse le 24 novembre 1976.
Ainsi, en stipulant dans le bail du 9 octobre 1981 que le bail estconsenti et accepte 'pour toute la duree de la societe preneuse', soitjusqu'au 24 novembre 2006, pour la duree 'habituelle' - donc nonobligatoire ? - les parties contractantes ont fait allusion, à tout lemoins de maniere implicite, à la possibilite de proroger la duree de lasociete preneuse au-delà de la date precitee et ont ainsi indique que, lecas echeant, la duree du bail serait prorogee en fonction (d'uneeventuelle prorogation) de la duree de la societe.
21. En outre, le bail du 9 octobre 1981 prevoit quant à sa duree qu'ilprendra egalement fin 'en cas de dissolution prematuree de la societe,avant l'expiration de la duree en cours ou en cas de faillite, et ce, àpartir du jour de la dissolution prematuree ou du jugement declaratif dela faillite'.
Cette stipulation enonce deux conditions resolutoires au sens del'article 1183 du Code civil en vertu desquelles le bail prendra fin deplein droit en cas de dissolution ou de faillite de (la defenderesse).
La question de la validite de ces conditions resolutoires importe peu enl'espece. En effet, le litige porte non sur l'application d'une de cesconditions mais sur l'interpretation de la stipulation relative à laduree du bail - à laquelle la teneur des conditions resolutoires peutcontribuer (article 1161 du Code civil).
En effet, il peut etre confirme à la lumiere de ces conditionsresolutoires que l'intention reelle des parties contractantes etaitd'exploiter la societe preneuse dans le bien loue pendant toute sonexistence, en d'autres termes de lier automatiquement la duree du bail ausort de la societe preneuse.
22. Le louage de choses est un contrat par lequel l'une des partiess'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps etmoyennant un certain prix, que celle-ci s'oblige de lui payer(article 1709 du Code civil).
Ainsi, le louage de choses est essentiellement limite dans le temps et nepeut etre consenti 'à perpetuite'. La duree des baux est limitee ànonante-neuf ans maximum (article 1er du decret des 18 - 29 decembre 1790,Pasin., 1790, p. 105 - encore applicable de nos jours). Cette dispositionest d'ordre public : les baux consentis pour une duree superieure (sont)nuls (voir H. De Page, Traite elementaire de droit civil belge, IV,Bruxelles, Bruylant, 1938, p. 476, nDEG492; M. La Haye et J. Vankerchove,'Le louage des choses. Les baux en general', dans Les Novelles, Droitcivil, VI/1, Bruxelles, Larcier, 1964, p. 166-168, nos 288 et 295).
Toutefois, un bail dont la duree n'a pas ete expressement precisee par lesparties n'est pas necessairement un bail consenti à perpetuite oucontraire aux dispositions legales precitees. Ainsi, un bail dont la dureeest soumise à une condition resolutoire, comme c'est le cas en l'espece,ne peut etre assimile à un bail consenti à perpetuite - quelle que soitsa duree finale. Un tel bail prend toutefois fin à l'expiration de laduree legale maximum de nonante-neuf ans si la condition resolutoire nes'est pas realisee avant l'expiration de cette duree (voir : M. La Haye etJ. Vankerckhove, l.c., p. 167, nDEG 292).
23. Ainsi, le tribunal se rallie à l'interpretation de (la defenderesse)en vertu de laquelle la volonte des parties au bail du 9 octobre 1981etait de conclure un bail pour la duree de la societe preneuse et, enconsequence, pour une duree indeterminee, dans le respect toutefois de laduree legale maximum de nonante-neuf ans.
Il ressort de l'acte notarie qu'en vertu d'un accord oral, le bail a priscours le 1er janvier1981.
Ainsi, il y a lieu de considerer qu'en principe, le bail conclu le9 octobre 1981 par (la defenderesse) et l'auteur (des demandeurs) prendrafin le 1er janvier 2080.
24. Le bail litigieux est un bail commercial au sens de l'article 1er dela loi sur les baux commerciaux. En consequence, il est soumis auxdispositions de cette loi.
Les parties ne contestent pas ce fait et le confirment meme enconclusions.
La loi sur les baux commerciaux soumet le bailleur qui souhaite mettre finau bail commercial avant l'expiration de la duree convenue à de severesconditions. Ainsi, le bailleur ne peut resilier le bail qu'à certainesepoques, dans le respect de strictes formalites, aux fins prevues par laloi et ce, dans la mesure ou le bail l'autorise (article 3, dernieralinea, de la loi sur les baux commerciaux).
25. En l'espece, le bail du 9 octobre 1981 prevoit uniquement laresiliation unilaterale du bail par la societe preneuse. Il ne permet pasau bailleur de mettre prematurement fin au bail.
Des lors que (les demandeurs) ne sont autorises ni par le bail ni par laloi à mettre unilateralement fin au bail avant l'expiration de la periodehabituelle visee ci-avant, il y a lieu de conclure, contrairement à ceque le premier juge a decide, que le conge du 20 septembre 2005 adresse àla defenderesse par envoi recommande le 23 septembre 2005 n'est pasregulier et, en consequence, est entache de nullite.
En consequence, il n'y a pas lieu d'examiner les chefs de contestationportant sur le renouvellement du bail demande par recommande par (ladefenderesse) le 5 octobre 2005 et sur le refus du renouvellement notifiepar recommande par (les demandeurs) le 31 octobre 2005.
26. Il suit de ce qui precede que, le conge notifie en l'espece etant nul,comme il a ete etabli ci-avant, il y a lieu de debouter (les demandeurs)de leur demande en tant qu'elle porte sur la resiliation du baillitigieux.
(...)
VII. Decision
Le tribunal dit pour droit que le bail conclu par acte notarie du9 octobre 1981 entre la defenderesse et l'auteur des demandeurs a eteconsenti pour une duree indeterminee ».
Griefs
(...)
Deuxieme branche
Le jugement attaque constate que le bail litigieux est un bail commercialau sens de l'article 1er de la loi sur les baux commerciaux et qu'enconsequence, il est soumis aux dispositions de cette loi.
La loi sur les baux commerciaux a instaure des regles particulieresimperatives qui interdisent toutes conventions contraires.
Les juges d'appel ont decide que le bail commercial a ete consenti pourune duree indeterminee, etant entendu qu'il prendra certainement fin àl'expiration de la duree legale maximum de nonante-neuf ans et qu'enconsequence, il arrivera en principe à expiration le 1er janvier 2080.
L'article 3 de la loi sur les baux commerciaux dispose que la duree dubail ne peut etre inferieure à neuf annees et se borne ensuite à enoncerles modalites de resiliation prematuree du bail.
L'article 13 de la meme loi confere au preneur le droit d'obtenir lerenouvellement de son bail, soit à l'expiration de celui-ci, soit àl'expiration du premier ou du deuxieme renouvellement, pour une duree deneuf annees. En vertu du premier alinea du meme article, ce droit estexpressement limite à trois renouvellements.
L'article 14, alinea 3, de la loi sur les baux commerciaux instaurel'unique exception à ce regime : si le preneur, forclos du droit aurenouvellement, est, apres l'expiration du bail, laisse en possession deslieux loues, il s'opere un nouveau bail d'une duree indeterminee, auquelle bailleur pourra mettre fin moyennant un conge de dix-huit mois aumoins.
Il suit du rapprochement de ces dispositions imperatives qu'en vertu duregime instaure par la loi, le bail commercial ne peut en principe etreconsenti pour une duree indeterminee et qu'un bail à duree indetermineeest admis dans le seul cas de l'article 14, alinea 3, de la loi.
Le jugement attaque ne constate pas que les parties se trouvent dans lasituation exceptionnelle prevue à l'article 14, alinea 3, de la loi.
En decidant neanmoins que le bail litigieux a ete consenti pour une dureeindeterminee, le jugement attaque viole les dispositions imperatives de laloi sur les baux commerciaux (violation des articles 1er, 3, 13,alinea 1er,14, alinea 3, 16, 24 et 26 de la loi sur les baux commerciaux)et meconnait le principe suivant lequel les conventions obligent nonseulement à ce qui y est exprime, mais encore à toutes les suites que laloi donne à l'obligation (violation des articles 1134 et 1135 du Codecivil).
(...)
2. Deuxieme moyen
Disposition legale violee
Article 1068 du Code judiciaire.
Decisions et motifs critiques
Dans un premier temps, le tribunal de premiere instance constate (...)que (...), « depuis le mois de fevrier 2004, (la defenderesse) a reduitle loyer mensuel de 10 p.c. - ce qui, selon elle, correspond non seulementà la diminution de la jouissance du bien loue resultant des vicesdenonces, et plus specialement des diverses infiltrations d'eau dansl'immeuble (...), mais aussi aux divers dommages par repercussion »
et que
« (Les demandeurs) produisent toutefois une facture d'un montant de11.692, 86 euros etablie par la s.a. Algemene Dakwerken M&V le 18 avril2004 à la suite de `la renovation d'une plate-forme à Louvain,Ridderstraat 268' faisant reference à un devis du 3 mars 2004. Il peut enetre deduit qu'à la suite de la mise en demeure ecrite du 19 fevrier 2004de (la defenderesse), (les demandeurs) ont fait reparer la toiture du bienloue en vue de remedier aux infiltrations d'eau. (La defenderesse) neconteste par ailleurs pas que les reparations ont ete executees au coursdes mois de mars-avril 2004.
Ceci ne prouve toutefois pas qu'il a ainsi ete remedie à tous les vicesdenonces et à tous les dommages par repercussion et que les preneursbeneficient à nouveau de l'entiere jouissance du bien loue »
et que,
« Le tribunal ne disposant pas à l'heure actuelle d'elements suffisantspour verifier en toute connaissance de cause si les vices denonces par (ladefenderesse) perdurent, pour determiner la mesure dans laquelle ils fontobstacle à la jouissance du bien loue et pour designer, le cas echeant,le responsable de ces vices ou dommages par repercussion (...), il y (a)lieu, comme le premier juge l'a par ailleurs judicieusement decide, dedesigner un expert charge de la mission precisee ci-apres.
Les photos produites par (la defenderesse) revelent à tout le moins queles vices ou dommages par repercussion denonces sont vraisemblables. Lestravaux de reparation (relativement importants) executes sur l'ordre des(demandeurs) au toit d'un des immeubles loues au cours des mois demars-avril 2004 à la suite de la mise en demeure ecrite du 19 fevrier2004 de (la defenderesse), revelent que des vices sont apparus dans lepasse - il importe à l'heure actuelle de verifier si ces vices ou cesdommages par repercussion ont ete (entierement ou partiellement) repares.
12. Il est toutefois etabli que (les demandeurs) ont fait executer destravaux de reparation au toit d'un des immeubles loues. Il ressort parailleurs du devis et de la facture que ces travaux etaient relativementimportants, de sorte qu'il peut raisonnablement etre admis que (lesdemandeurs) ont repondu, à tout le moins partiellement, aux plaintes de(la defenderesse), plus specialement en ce qui concerne les infiltrationsd'eau. Il s'ensuit que les travaux de reparation commandes ont remedie, àtout le moins partiellement, à la diminution de la jouissance du bienloue que (la defenderesse) evalue dans sa lettre du 19 fevrier 2004 à 10p.c. du loyer.
Par ce motif, il y a lieu d'accueillir partiellement la demande (desdemandeurs) - à titre provisionnel - dans la mesure ou elle porte sur lesarrieres (de 10 p.c.) des loyers retenus par (la defenderesse) ».
Ensuite, sursoyant à statuer sur la demande des demandeurs tendant aupaiement des arrieres de loyer et des arrieres des indexations de loyer,pour autant qu'elles ne soient pas prescrites, le tribunal de premiereinstance designe monsieur W.F. à titre d'expert et renvoie la cause aurole dans l'attente du depot du rapport de l'expert, dont la mission estde :
« Apres avoir notifie au juge, aux parties et à leurs conseils les dateet heure auxquelles il entamera ses travaux (...) et apres avoir somme lesparties de communiquer tous les documents utiles en l'espece cinq joursouvrables au moins avant la premiere reunion sur les lieux,
- recueillir toutes informations sur le litige et tenter de concilier lesparties ;
- si la conciliation s'avere impossible, decrire l'etat du bien loue et,si les vices sont constates, decrire ceux-ci et donner un avis d'ordretechnique à cet egard, plus specialement quant aux causes et aux dommagesresultant de ces vices ;
- emettre son avis sur les travaux de reparation, leur duree et leur coutet, dans la mesure ou les reparations s'avereraient impossibles,determiner la moins-value definitive ou la valeur de remplacement ainsique, le cas echeant, la perte de jouissance subie ;
- repondre ensuite à toutes les questions utiles des parties ;
- à defaut de constat de conciliation, etablir un rapport motive desconstatations ;
- deposer le rapport d'expertise revetu de la formule du serment au greffedu tribunal dans les trois mois du debut des travaux ;
Ceci, conformement aux dispositions des articles 962 et suivants du Codejudiciaire ».
Griefs
Par le jugement du 19 janvier 2006, le juge de paix a egalement designel'expert W. F. sur la base des considerations que (...) :
« Finalement, il semblerait que les problemes d'infiltrations d'eauperdurent, de sorte qu'il semble judicieux, avant de statuer sur lemontant precis des arrieres, de designer un expert charge de la missionprecisee ci-apres ».
Le juge de paix a defini la mission de l'expert comme suit (...) :
« Apres avoir notifie au juge, aux parties et à leurs conseils les dateet heure auxquelles il entamera ses travaux (...) et apres avoir somme lesparties de communiquer tous les documents utiles en l'espece cinq joursouvrables au moins avant la premiere reunion sur les lieux,
- recueillir toutes informations sur le litige et tenter de concilier lesparties ;
- si la conciliation s'avere impossible, decrire l'etat du bien loue et,si les vices sont constates, decrire ceux-ci et donner un avis d'ordretechnique à cet egard, plus specialement quant aux causes et aux dommagesresultant de ces vices ; finalement, emettre son avis sur les travaux dereparation, leur duree et leur cout et, dans la mesure ou les reparationss'avereraient impossibles, determiner la moins-value definitive ou lavaleur de remplacement ainsi que, le cas echeant, la perte de jouissancesubie ;
- repondre ensuite à toutes les questions utiles et pertinentes desparties ;
- à defaut de constat de conciliation, etablir un rapport motive desconstatations ».
Le juge de paix a egalement constate (...) qu'à la demande desdemandeurs, une firme specialisee a etabli un devis pour « la renovationd'une plate-forme d'une salle d'exposition » à l'adresse de ladefenderesse et qu'elle a ensuite etabli le 18 avril 2004 une facture pourun montant de 11.692, 86 euros.
Des lors que, par le jugement attaque, ils ont constate, comme le juge depaix l'avait fait, qu'il n'est pas prouve qu'il a ete remedie à tous lesvices denonces par la defenderesse - qui, selon les precisions des jugesd'appel, consistent essentiellement en des infiltrations d'eau -, de sorteque, pour verifier en toute connaissance de cause si les vices perdurent,pour determiner la mesure dans laquelle ils font obstacle à la jouissancedu bien loue et pour designer, le cas echeant, le responsable de ces vicesou dommages par repercussion, il y a lieu de designer le meme expert quel'expert designe par le juge de paix et de charger celui-ci de la mememission que la mission definie par le juge de paix, et des lors que, dansun premier temps, ils se bornent à statuer à titre provisoire sur unepartie de la demande des demandeurs et qu'en consequence, ils n'infirmentpas le jugement dont appel ni ne statuent sur le litige, les juges d'appeln'ont pas legalement renvoye la cause au role dans l'attente du depot durapport d'expertise et, au contraire, auraient du renvoyer la cause devantle premier juge (violation de l'article 1068, alinea 2, du Codejudiciaire).
(...)
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
Quant à la deuxieme branche :
1. Les dispositions de la loi sur les baux commerciaux concernant laduree du bail commercial tendent à concilier le droit dedisposition du proprietaire sur le bien loue et le droit dudetaillant à l'exploitation d'un commerce stable.
2. L'article 3, alinea 1er, de la loi sur les baux commerciaux disposeque la duree du bail ne peut etre inferieure à neuf annees.
Un bail commercial à duree indeterminee peut avoir une duree inferieureou superieure à neuf annees.
Il s'ensuit que le bail commercial pour lequel les parties n'ont prevuaucune duree ou ont prevu une duree indeterminee ou une duree inferieure,constitue de plein droit un bail de neuf ans.
En vertu de l'article 13, alinea 1er, de la loi sur les baux commerciaux,le preneur a le droit d'obtenir le renouvellement de son bail, soit àl'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou àl'expiration du deuxieme renouvellement, et ce, en principe, pour uneduree de neuf annees au minimum, sauf accord des parties constate par unacte authentique ou par une declaration faite devant le juge.
Le second alinea de l'article precite dispose que, si le bailleur ou l'undes bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la duree decelui-ci peut etre restreinte à la periode restant à courir jusqu'à samajorite.
L'article 14, alinea 3, de la loi sur les baux commerciaux dispose ensuiteque, si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, apresl'expiration du bail, laisse en possession des lieux loues, il s'opere unnouveau bail d'une duree indeterminee, auquel le bailleur pourra mettrefin moyennant un conge de dix-huit mois au moins, sans prejudice du droit,pour le preneur, de demander le renouvellement.
La disposition transitoire de l'article 33, alineas 1er et 2, de la loisur les baux commerciaux dispose que la loi est applicable aux bauxcommerciaux en cours et que :
- ces baux en cours viendront à echeance à leur terme contractuel, et auplus tot à l'expiration d'un delai de dix-huit mois à dater de l'entreeen vigueur de la loi ;
- la loi est egalement applicable aux baux legalement proroges et aux bauxà duree indeterminee ; leur prorogation s'etendra jusqu'à l'expirationdu delai de dix-huit mois à dater de l'entree en vigueur de la loi ;
- les baux ayant fait l'objet de tacite reconduction sont, par applicationde la loi, assimiles à ceux qui beneficient de la prorogation legale.
Ces dispositions impliquent egalement que la date de l'expiration du bailest connue.
Il suit de ce qui precede que la conclusion de baux commerciaux à dureeindeterminee est exclue.
L'unique exception à cette regle est prevue à l'article 14, alinea 3, dela loi sur les baux commerciaux en vertu duquel le preneur forclos dudroit au renouvellement laisse en possession des lieux loues apresl'expiration du bail beneficie d'un nouveau bail d'une duree indeterminee.
Toutefois, dans ce cas, le bailleur pourra mettre fin au bail à dureeindeterminee moyennant un conge de dix-huit mois au moins, sans prejudicedu droit, pour le preneur, de demander le renouvellement du bail, dont laduree sera obligatoirement determinee.
Hormis le cas prevu à l'article 14, alinea 3, de la loi sur les bauxcommerciaux, l'exclusion des baux à duree indeterminee tend à protegertant le preneur que le bailleur.
3. Les juges d'appel ont decide que :
- le 9 octobre 1981, les parties ont conclu un bail commercial d'une dureecoincidant avec la duree de la societe preneuse, soit la duree« habituelle » jusqu'au 24 novembre 2006 ;
- ainsi, les parties ont admis que la duree de la societe de ladefenderesse pouvait etre prorogee au-delà du 24 novembre 2006 et que,dans ce cas, la duree du bail serait à chaque fois prorogee dans la mememesure ;
- les statuts de la defenderesse ont ete modifies le 21 mai 1986 et ontprevu la constitution d'une societe à duree indeterminee ;
- le louage de choses est un contrat temporaire et sa duree ne peutexceder nonante-neuf ans ;
- le bail du 9 octobre 1981 a ete consenti pour la duree de la societepreneuse et, en consequence, pour une duree indeterminee, dans le respecttoutefois de la duree legale maximum de nonante-neuf ans ;
- il y a lieu de considerer « qu'en principe », le bail prendra fin le1er janvier 2080 ;
- le bail conclu en l'espece est un bail commercial qui n'autorise pas lebailleur à mettre fin au bail, de sorte que le conge du 23 septembre 2005n'est pas regulier et, en consequence, est entache de nullite ;
- en consequence, il n'y a pas lieu d'examiner la demande enrenouvellement de bail introduite par la defenderesse.
4. Ainsi, les juges d'appel, qui ont decide que la modification desstatuts a donne naissance à un bail commercial à dureeindeterminee, n'ont pas justifie legalement leur decision.
Le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur le deuxieme moyen :
5. En vertu de l'article 1068, alinea 2, du Code judiciaire, le juged'appel ne renvoie la cause au premier juge que s'il confirme, memepartiellement, une mesure d'instruction ordonnee par le jugemententrepris.
Le juge d'appel qui, apres avoir accueilli les appels, infirme le jugementdont appel et statue sur le litige, n'est pas tenu de renvoyer la causedevant le premier juge s'il ordonne une mesure d'instruction, meme sil'expertise ordonnee est identique à l'expertise ordonnee en premiereinstance.
6. En l'espece, les juges d'appel ont declare l'appel de ladefenderesse fonde et l'appel incident des demandeurs partiellementfonde.
Les juges d'appel ont ensuite infirme le jugement dont appel et statue surle fond du litige, y compris les degats des eaux litigieux. Ils ont decideplus specialement (1) que les documents produits revelent que les degatsdes eaux litigieux sont vraisemblables, (2) que, à la suite de la mise endemeure de la defenderesse, les demandeurs ont fait executer des travauxde reparation relativement importants repondant ainsi, à tout le moinspartiellement, aux plaintes de la defenderesse, et (3) que, par ce motif,il y a lieu d'accueillir la demande des demandeurs tendant au paiement desarrieres de loyer et de leur allouer une somme provisionnelle.
Les juges d'appel, qui ont accueilli partiellement la demande desdemandeurs tendant au paiement des arrieres de loyer, dans la mesure ouelle n'etait pas prescrite, leur ont alloue une somme provisionnelle, ontrenvoye ensuite la cause au role dans l'attente du depot du rapportd'expertise et, en consequence, ont evoque la cause, ont justifielegalement leur decision.
Le moyen ne peut etre accueilli.
(...)
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque en tant que :
- il statue sur la duree du bail et sur la demande en renouvellement debail introduite par la defenderesse ;
- il declare que la demande des demandeurs tendant à l'indexation duloyer du mois de mai 2004 est prescrite ;
Rejette le pourvoi pour le surplus ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Condamne les demandeurs au tiers des depens;
Reserve le surplus des depens pour qu'il soit statue sur celui-ci par lejuge du fond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Bruxelles, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, troisieme chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president de section Robert Boes, president, le president desection Ernest Wauters, les conseillers Luc Van hoogenbemt, Alain Smetrynset Koen Mestdagh, et prononce en audience publique du quatorze janvierdeux mille huit par le president de section Robert Boes, president, enpresence de l'avocat general Ria Mortier, avec l'assistance du greffierPhilippe Van Geem.
Traduction etablie sous le controle du president Christian Storck ettranscrite avec l'assistance du greffier Jacqueline Pigeolet.
Le greffier, Le president,
14 JANVIER 2008 C.07.0234.N/19
