Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.08.0346.N
S. A.,
Me Jean-Marie Nelissen Grade, avocat à la Cour de cassation,
contre
1. V. G.,
2. H. C.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi est dirige contre le jugement rendu le 8 fevrier 2008 par letribunal de premiere instance de Gand, statuant en degre d'appel.
Le conseiller Alain Smetrijns a fait rapport.
L'avocat general Christian Vandewal a conclu.
II. Les moyens de cassation
La demanderesse presente deux moyens libelles dans les termes suivants :
Premier moyen
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- articles 1102, 1142, 1184, 1728, 2DEG, 1741 et 1760 du Code civil ;
- principe general du droit relatif à l'exception d'inexecution enmatiere de contrats synallagmatiques ;
- principe general du droit suivant lequel il appartient au juged'appliquer la regle de droit en vigueur aux faits dont il estregulierement saisi.
Decisions et motifs critiques
Les juges d'appel ont declare resilie aux torts de la demanderesse, lecontrat de bail conclu entre les parties, ont condamne la demanderesse aupaiement d'une somme de 3.350 euros à titre d'arrieres de loyers et d'unesomme de 2.010 euros à titre d'indemnite de relocation et ont accorde desreserves aux defendeurs pour tout dommage ulterieur, sur la base desmotifs suivants :
« 6.2.
Lors de l'appreciation du litige tel que formule dans le jugement du 26juin 2006, il est essentiel d'examiner s'il existe suffisamment d'elementsindiquant que l'appartement litigieux ne repondait pas aux exigenceselementaires en matiere de securite, de salubrite et d'habitabilite.
6.3.
Contrairement au premier juge, ce tribunal estime qu'aucune preuve deviolence n'a ete apportee lors de la redaction de l'etat des lieuxcontradictoire. Conformement à l'article 1112 du Code civil, la violencedoit etre de nature à faire impression sur une personne raisonnable, etpouvoir lui inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à unmal considerable et present.
Le fait que l'administrateur de la societe anonyme Agence Rosseel auraitrefuse de remettre la cle en l'absence de signature de l'etat des lieuxaurait ete particulierement desagreable dans les circonstances concretesdans lesquelles se trouvait la demanderesse mais est insuffisant pour quel'on parle de violence.
En outre, la demanderesse avait la possibilite de s'adresser au juge depaix, conformement à l'article 1730 du Code civil, afin de demander ladesignation d'un expert, ce qu'elle n'a pas fait (la demanderesse menacede le faire dans sa lettre du 10 aout 2004 de sorte que cette procedure nelui etait pas inconnue).
L'etat des lieux est valable et, excepte quelques defauts mineurs qui ontete notes, aucune inhabitabilite ne peut en etre deduite.
Elle ne peut pas davantage etre deduite des constatations faites le 23aout 2004 par le service de l'hygiene de la ville de Gand, à la demandede la demanderesse. Les remarques faites par ce service specialise seresument en quatre points : 1DEG le frigo et le carrelage de l'emplacementdu frigo sont sales (la remarque suivant laquelle le frigo surchaufferaita ete notee parce que la demanderesse l'a pretendu, mais cela n'a pas eteconstate) ; 2DEGdans la salle de bains, le bidet est simplement pose surle sol et il fuit au niveau de l'evacuation parce qu'il n'est pas relieconvenablement au tuyau d'evacuation, 3DEG dans les chambres 1 et 2 le basdes portes des terrasses est pourri et 4DEG l'espace de rangement situe àcote de la chambre 3 presente des moisissures au plafond dans le coinforme avec le mur de la fac,ade arriere.
L'etat des lieux dresse par le juge de paix le 16 fevrier 2005 ne permetpas davantage d'admettre que l'appartement presenterait des vicestellement graves qu'il ne repondrait pas aux exigences elementaires enmatiere de securite, de salubrite et d'hygiene.
Un certain nombre de manquements est, certes, constate (sources lumineusesne fonctionnant pas, trous dans le mur dus à une etagere qui a eteenlevee et qui n'ont pas ete rebouches, four ne fonctionnant pas en raisond'un fusible trop peu puissant,...) mais un certain nombre de remarques dela demanderesse sont refutees (par exemple, le lave vaisselle fonctionneconvenablement, l'appartement est qualifie de propre,...) ;
A propos de « la pourriture des portes de terrasse » il est precise :`Tout pres de la porte il y a une tache due à l'infiltration d'eau. C'estaussi le cas dans le coin gauche. Ce n'est pas tres grave mais le bas dela partie pivotante de la porte est pourri. Dans la chambre voisine, lademanderesse a place un parquet en lamine. C'est aussi le cas pour lerevetement du chambranle gauche de la porte. La fenetre aussi presente dessignes de vetuste. Dans la chambre se situant tout à fait à gauche (...)la fenetre s'ouvre difficilement. Il y a des moisissures dans le coingauche d'un petit espace de rangement et cela est contigu à un murexterieur de sorte qu'il y a certainement un pont thermique (...)'.
Il est certain que l'appartement presentait un certain nombre de vices. Ilsemble toutefois que ceux-ci n'etaient pas suffisants pour resilier lecontrat au prejudice des bailleurs en vertu de l'article 2 de la loi du 20fevrier 1991.
Conformement aux dispositions legales, la demanderesse aurait puentreprendre les demarches necessaires pour obtenir, au besoin parl'intermediaire du juge de paix, la reparation de l'une ou l'autre chose,mais les vices et defauts existants etaient insuffisants pour resilier lebail.
6.4.
Le defaut de paiement des loyers par la demanderesse constitue donc uneviolation grave des obligations resultant pour la demanderesse du contratde bail, justifiant la resiliation aux torts de celle-ci.
6.5.
Des lors que la demanderesse n'a remis les cles de l'appartement auxdefendeurs qu'au moment de l'etat des lieux dresse par le juge de paix (le16 fevrier 2005) elle est redevable des loyers jusqu'au mois de fevrier2005 inclus (loyers non payes d'octobre à fevrier = 670 euros x 5 = 3.350euros). L'indemnite de relocation reclamee à concurrence de trois moissemble aussi adequate (670 euros x 3 = 2.010 euros).
Griefs
(...)
Seconde branche
Conformement à l'article 1184 du Code civil, la condition resolutoire esttoujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas oul'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas,le contrat n'est point resolu de plein droit. La partie envers laquellel'engagement n'a point ete execute, a le choix ou de forcer l'autre àl'execution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander laresolution avec dommages et interets.
L'article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se resoutpar le defaut du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Conformement aux dispositions precitees, un contrat de bail ne peut etreresolu au prejudice de l'une des parties que lorsqu'un manquement gravepeut lui etre reproche. La gravite du manquement doit etre appreciee à lalumiere des circonstances concretes de la cause.
Conformement au principe general du droit relatif à l'exceptiond'inexecution en matiere de contrats synallagmatiques, tel que contenu auxarticles 1102 et 1184 du Code civil, une partie à un contratsynallagmatique peut suspendre l'execution de ses obligations si elleprouve que son cocontractant a manque d'executer ses obligations resultantde ce contrat et jusqu'à ce qu'il les execute. Une partie qui ne respectepas ses obligations resultant du contrat mais qui, à cet egard, invoquelegalement l'exception d'inexecution, ne commet pas une faute grave quipeut donner lieu à la resolution du contrat à ses torts au sens del'article 1184 du Code civil.
En l'espece, la demanderesse a invoque que le bien loue presentait uncertain nombre de vices graves et que pour cette raison sa jouissance dubien loue etait et avait ete limitee, de sorte qu'elle pouvait tout auplus etre tenue de payer 25 p.c. du loyer convenu. La demanderesse a ainsiinvoque de maniere implicite mais certaine qu'elle avait le droit, enraison de la faute commise par les defendeurs, à savoir la mise àdisposition d'un appartement presentant des vices, de suspendre, à toutle moins partiellement, son obligation de paiement et que, des lors, lenon-payement du loyer ne constituait pas une faute, à tout le moins pasune faute grave au sens de l'article 1184 du Code civil.
A la page 5 de ses conclusions, deposees le 30 janvier 2007 au greffe dutribunal de premiere instance de Gand, la demanderesse a invoque notammentque :
« dommages et interets : le premier juge a accorde 75 p.c. du loyer et laprovision pour les frais à titre de perte de jouissance. C'estcertainement justifie des lors que la demanderesse n'a pas eu la pleinejouissance du bien loue, mais a, en outre, paye une provision trop eleveepour les frais, eu egard au fait, par exemple, que l'installationelectrique etait en tres mauvais etat ».
Le juge etait tenu d'appliquer correctement la regle de droit aux elementsde fait invoques par la demanderesse (principe general suivant lequel ilappartient au juge d'appliquer la regle de droit en vigueur aux faits dontil est regulierement saisi) et devait donc aussi examiner si, eu egard auxcirconstances concretes de la cause, et notamment eu egard aux vicesconstates par les juges d'appel, la demanderesse avait le droit desuspendre son obligation de payement et si le defaut de payement du loyer,eu egard egalement à ces circonstances concretes, constituait une fautequi etait suffisamment grave pour donner lieu à la resiliation du contratau prejudice de la demanderesse.
Les juges d'appel ont constate que le bien loue presentait un certainnombre de vices mais que ceux-ci etaient insuffisants pour entrainer laresiliation du contrat aux torts des defendeurs en vertu de l'article 2 dela loi du 20 fevrier 1991.
Les juges d'appel ont deduit de cette consideration que le defaut depayement des loyers par la demanderesse constitue une violation grave deses obligations resultant du contrat de bail, qui justifie la resiliationaux torts de la demanderesse.
Le simple fait que les defendeurs n'avaient pas commis de fautesuffisamment grave pour justifier la resiliation du contrat aux torts desdefendeurs n'implique toutefois pas necessairement que les defendeursn'ont pas commis de faute sur la base de laquelle la demanderesse pouvaitsuspendre son obligation de payer. Les juges d'appel n'ont pu deduirelegalement du simple fait que les defendeurs n'ont pas commis de fautesuffisamment grave pour justifier la resiliation du contrat à leurs tortsque la demanderesse a commis une faute suffisamment grave pour justifierla resiliation du contrat à ses torts. Les juges d'appel devaientexaminer sur la base des circonstances concretes de la cause, et donc entenant compte des vices constates, si le non-paiement du loyer etaitjustifie dans les circonstances concretes de la cause et s'il constituaitou non une faute qui etait suffisamment grave pour resilier le contrat auxtorts de la demanderesse.
En omettant de repondre au moyen de defense de la demanderesse suivantlequel elle n'etait pas tenue de payer la totalite du loyer et(implicitement) n'avait des lors pas commis de faute grave en suspendantson obligation de payer, les juges d'appel ont viole l'article 149 de laConstitution.
En decidant, en outre, qu'en ne payant pas le loyer, la demanderesse acommis une faute grave justifiant la resiliation du contrat moyennant desdommages et interets, sans tenir compte des circonstances concretes de lacause et notamment du fait que le bien loue presentait des vices qui,selon la demanderesse, pouvait justifier l'exception d'inexecution, et endeduisant, en outre, de la seule constatation que les defendeurs n'ont pascommis de faute suffisamment grave pour resilier le contrat à leurstorts, que le non-paiement du loyer par la demanderesse constitue unefaute grave qui justifie la resiliation du contrat à ses torts, les jugesd'appel n'ont pas justifie legalement leur decision (violation desarticles 1102, 1184 et 1741 du Code civil et du principe general du droitrelatif à l'exception d'inexecution en matiere de contratssynallagmatiques).
En omettant ainsi d'appliquer la regle de droit correcte et plusparticulierement le principe general du droit relatif à l'exceptiond'inexecution, aux faits invoques par la demanderesse, les juges d'appelont aussi viole le principe general du droit suivant lequel il appartientau juge d'appliquer la regle de droit en vigueur aux faits dont il estregulierement saisi.
Enfin, en condamnant la demanderesse sur la base des considerationsreproduites ci-dessus au paiement d'une indemnite de relocation, les jugesd'appel ont viole les articles 1184, 1741 et 1760 du Code civil.
(...)
III. La decision de la Cour
Sur le premier moyen :
Quant à la seconde branche :
1. En vertu de l'article 1184, alinea 1er, du Code civil, la conditionresolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques,pour le cas ou l'une des deux parties ne satisfera point à sonengagement.
En vertu de l'article 1184, alinea 2, du Code civil, la partie enverslaquelle l'engagement n'a point ete execute, a le choix ou de forcerl'autre à l'execution de la convention ou d'en demander la resolutionavec dommages et interets.
En vertu de l'article 1184, alinea 3, du Code civil, la resolution doitetre demandee en justice.
Le juge qui doit se prononcer sur la demande de resolution d'un contratsynallagmatique est tenu d'examiner l'etendue et la portee des engagementspris par les parties et, à la lumiere des circonstances de fait,d'apprecier si le manquement invoque est suffisamment grave pour prononcerla resolution.
2. Dans un contrat synallagmatique, chaque partie qui prouve que soncocontractant est reste en defaut d'executer ses engagements contractuelsa la possibilite, eu egard à l'interdependance des engagementsreciproques, de suspendre l'execution de son propre engagement et d'enreporter l'execution tant que la partie adverse ne satisfait pas à sespropres engagements.
Le principe general du droit relatif à l'exception d'inexecution permetau contractant de proceder, sans l'intervention du juge, à la suspensionde l'execution de ses propres engagements.
Le juge est tenu d'examiner si la partie qui invoque l'exceptiond'inexecution prouve que son cocontractant est reste en defaut d'executerson engagement synallagmatique et si l'exception n'a pas ete invoqueeen-dehors des limites de l'interdependance des obligations reciproques.
3. Il ne peut se deduire de la seule circonstance que l'inexecution de sesengagements par un contractant n'est pas suffisamment grave pour prononcerla resiliation du contrat synallagmatique à ses torts que lecocontractant, qui invoque l'exception d'inexecution pour proceder à lasuspension de ses propres engagements, commet ainsi une faute gravejustifiant la resiliation du contrat à ses torts.
4. Les juges d'appel ont considere que :
-il est etabli que l'appartement presentait un certain nombre de vices ;
-ces vices n'etaient toutefois pas suffisants pour prononcer laresiliation du contrat sur la base de l'article 2 de la loi du 20 fevrier1991 aux torts des defendeurs qui donnaient l'appartement en location ;
-le non-paiement des loyers par la demanderesse constitue des lors unemeconnaissance grave de ses engagements fondes sur le contrat de bailjustifiant la resiliation de ce contrat à ses torts.
En statuant ainsi, les juges d'appel ont meconnu le principe general dudroit relatif à l'exception d'inexecution en matiere de contratssynallagmatiques.
Dans cette mesure le moyen, en cette branche, est fonde.
Sur les autres griefs :
5. Les autres griefs ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.
Par ces motifs,
La Cour
Casse le jugement attaque sauf en tant qu'il statue sur l'appel incidentet qu'il declare l'appel principal recevable ;
Ordonne que mention du present arret sera faite en marge du jugementpartiellement casse ;
Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;
Renvoie la cause, ainsi limitee, devant le tribunal de premiere instancede Termonde, siegeant en degre d'appel.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le premier president Ghislain Londers, le president de sectionRobert Boes, les conseillers Eric Dirix, Beatrijs Deconinck et AlainSmetryns, et prononce en audience publique du vingt-quatre septembre deuxmille neuf par le premier president Ghislain Londers, en presence del'avocat general Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier JohanPafenols.
Traduction etablie sous le controle du conseiller Martine Regout ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Le greffier, Le conseiller,
24 SEPTEMBRE 2009 C.08.0346.N/1
