Cour de cassation de Belgique
Arret
NDEG C.08.0617.N
1. M. I.,
2. P. C.,
Me Jean-Marie Nelissen Grade, avcoat à la Cour de cassation,
contre
1. D. E.,
2. C. J.,
Me Pierre van Ommeslaghe, avocat à la Cour de cassation,
3. A. M.
I. La procedure devant la Cour
Le pourvoi est dirige contre l'arret rendu le 22 mai 2008 par la courd'appel de Gand.
Le president de section Robert Boes a fait rapport.
L'avocat general Christian Vandewal a conclu.
II. Le moyen de cassation
Les demandeurs presentent un moyen libelle dans les termes suivants :
Dispositions legales violees
- article 149 de la Constitution ;
- article 1138, 4DEG, du Code judiciaire ;
- articles 1382 et 1383 du Code civil.
Decision et motifs critiques
Dans l'arret definitif attaque, les juges d'appel ont declare en majeurepartie non fondes l'appel principal des demandeurs et l'appel incident dutroisieme defendeur, ont annule partiellement le jugement dont appel etont decide, des lors, notamment de condamner in solidum les demandeurs etle troisieme defendeur à payer aux premier et deuxieme defendeurs lasomme de 41.790,79 euros, majoree des interets compensatoires au tauxlegal à compter du 19 mai 1994 sur 40.183,45 euros et à compter du 1erseptembre 1996 sur 41.790,90 euros jusqu'à la date de l'arret definitifattaque et à partir de ce moment, des interets moratoires au taux legaljusqu'au jour du paiement, sous deduction de la somme de 16.459,21 eurosmajoree des interets compensatoires au taux legal à compter du 1erseptembre 1996 jusqu'à la date de l'arret definitif attaque et à partirde ce moment, des interets moratoires au taux legal jusqu'au jour dupaiement.
Apres avoir declare nul le contrat de vente entre les defendeurs sur labase de l'article 1599 du Code civil, les juges d'appel ont tout d'abordconsidere que les premier et deuxieme defendeurs peuvent pretendre àl'egard du troisieme defendeur à la restitution du prix de vente àconcurrence de 34.705,00 euros (...) ainsi qu'à l'indemnisation desinterets compensatoires sur le prix de vente à rembourser et de certainsfrais qu'ils ont eux-memes qualifies de « frais de resiliationd'emprunt » (1.607,34 euros), frais d'acte de pret notarie (1.254,34euros) et acte de vente notarie (4.224,11 euros) (...) alors que lespremier et deuxieme defendeurs etaient tenus de restituer une somme de16.459,21 euros, majoree des interets compensatoires à compter d'une datemoyenne.
Apres avoir constate ensuite une faute professionnelle dans le chef desdemandeurs, les juges d'appel ont considere, en outre, que, sans la fautedes demandeurs, les premier et deuxieme defendeurs « n'auraient pas payele prix de vente, n'auraient pas paye de frais d'acte, n'auraient pascontracte d'emprunt ni paye des interets sur cet emprunt et n'auraient pasdu payer des impots et des frais comme ils l'ont fait », et ont decidefinalement que « toutes les sommes reclamees par les premier et deuxiemedefendeurs au troisieme defendeur constituent, des lors, un dommage subipar la faute des demandeurs et pour lequel ces derniers sont responsables,in solidum avec le troisieme defendeur, à l'egard des premier et deuxiemedefendeurs.
Sur cette base, les juges d'appel ont condamne les demandeurs et letroisieme defendeur in solidum au paiement d'une indemnite determinee auxpremier et deuxieme defendeurs.
Ils ont fonde cette decision principalement sur les motifs suivants :
« 3. L'annulation du contrat de vente a un effet retroactif et a pourconsequence que les parties doivent etre retablies dans la situationinitiale. En outre, en tant qu'acheteurs de bonne foi, les premier etdeuxieme defendeurs ont droit à des dommages-interets (articles 1599 duCode civil).
3.1. L'obligation de restitution implique, en premier lieu, que letroisieme defendeur doit rembourser le prix de vente de 34.705,00 eurosaux premier et deuxieme defendeurs.
3.2. Les premier et deuxieme defendeurs peuvent aussi pretendre à desinterets compensatoires sur le prix de vente à rembourser, des lorsqu'ils proposent eux-memes de restituer au troisieme defendeur le produitdes revenus locatifs des studios, evalue par l'expert judiciaire à3.500,00 euros par an et par studio. Cette approche concrete doit etreprivilegiee par rapport au mode de travail plus communement accepte maisplus abstrait qui consiste, dans des cas ou le vendeur a rec,u le prix etl'acheteur a joui du bien vendu, à admettre que l'interet sur le prix secompense avec les fruits ou la jouissance du bien de sorte qu'aucune desparties n'est tenue de restituer les interets ou les fruits.
Les interets compensatoires peuvent etre accordes au taux d'interet legalà compter de la date à laquelle le prix de vente a ete paye (le 19 mai1994), comme il est demande. La these des demandeurs selon laquelle desinterets ne peuvent etre accordes qu'à compter de la mise en demeuremanque en droit. L'obligation de restitution concerne une dette de valeursur laquelle des interets compensatoires et non des interets moratoiressont dus et à laquelle l'article 1153 du Code civil ne s'applique pas. Lepoint de depart des interets compensatoires est librement fixe par le jugeavec pour seul critere l'indemnisation integrale de la victime. Des lorsque les premier et deuxieme defendeurs ont ete prives d'interets à partirdu paiement du prix de vente, des interets compensatoires peuvent etreaccordes à partir de ce moment.
En ce qui concerne la capitalisation des interets demandee pour le 18 mai2002 et le 18 mai 2007, il y a lieu de preciser que l'article 1154 du Codecivil ne s'applique qu'aux interets moratoires sur les dettes d'argent etpas aux interets compensatoires sur les dettes de valeur (comp. Cass. 22decembre 2006, Pas., 2006, nDEG 670). Des lors que des interets sontaccordes au taux d'interet legal et que les premier et deuxieme defendeursne demontrent pas que la capitalisation des interets est necessaire pourindemniser integralement le dommage qu'ils subissent, la demande decapitalisation n'est pas accueillie.
3.3.Les premier et deuxieme defendeurs reclament, en outre,l'indemnisation de certains frais qu'ils qualifient eux-memes de « fraisde resiliation d'emprunt » pour un montant total de 1.697,34 euros et defrais d'acte de pret notarie (1.254,34 euros) et d'acte de vente notarie(4.224,11 euros).
Les frais d'acte constituent un dommage subi par les premier et deuxiemedefendeurs à la suite de la nullite de la vente. Le troisieme defendeurest tenu d'indemniser ce dommage, en application de l'article 1599 du Codecivil aux termes duquel la vente de la chose d'autrui peut donner lieu àdes dommages-interets lorsque l'acheteur a ignore que la chose fut àautrui, ce qui est le cas en l'espece.
Des interets compensatoires peuvent aussi etre accordes sur les fraisd'acte à compter de la date à laquelle ils ont ete payes (le 19 mai1994) ;
Les frais de resiliation de l'emprunt (...) sont constitues plusprecisement, d'une part, des frais de dossier et d'estimation prealable àl'emprunt et, d'autre part, des primes de l'assurance solde restant du etde l'assurance incendie. Ces frais constituent aussi un dommageindemnisable et peuvent etre attribues en vertu de l'article 1599 du Codecivil.
Des interets compensatoires peuvent etre accordes sur les frais de dossieret d'estimation qui ont ete payes avant le 19 mai 1994 et ce, à compterde cette date. Des interets compensatoires ne peuvent toutefois etreaccordes sur les primes de l'assurance solde restant du et de l'assuranceincendie qu'à partir d'une date moyenne, à savoir le 1er septembre 1996.
Pour les motifs precites, la demande de capitalisation n'est pas davantageaccueillie dans ce cas.
3.4. Ensuite, les premier et deuxieme defendeurs reclament la differenceentre, d'une part, les revenus locatifs dont ils ont ou auraient pubeneficier jusqu'au moment ou ils ont renvoye les cles au syndic, cesloyers etant estimes à 3.500,00 euros par an, soit 16.713,68 eurosjusqu'en mars 1999, et, d'autre part, la taxe communale (3.116,02 euros),le precompte immobilier (1.993,14 euros), la taxe sur les eaux de surface(47,92 euros) et les interets sur l'emprunt qu'ils ont contracte aupres dela C.G.E.R. pour le financement de l'achat des studios (12.215,71 euros).Cette difference s'eleve à 456,79 euros.
Cette demande doit etre consideree en meme temps que la demandereconventionnelle initiale du troisieme defendeur qui, par la voie de larestitution en raison de l'annulation de la vente, reclame le paiement durevenu locatif dont il aurait beneficie si la vente n'avait pas eteconclue et ce, pour la periode du 19 mai 1994 à ce jour, soit pour unmontant total de 94.528,76 euros (calcule jusqu'au 16 novembre 2007 sur labase d'une valeur locative de 3.500,00 euros par an par studio), majoredes interets compensatoires à partir d'une date moyenne au cours de laperiode de jouissance.
Il y a lieu de remarquer, en premier lieu, que la valeur locative desstudios a ete estimee par l'expert Van Laere à 3.500,00 euros par an etpar studio. Les revenus à restituer par les premier et deuxieme defendeurpour la periode allant jusqu'à mars 1999 s'elevent donc à deux fois16.916,00 euros, soit 33.832,00 euros.
C'est à tort que le troisieme defendeur soutient qu'il peut aussipretendre aux revenus locatifs pour la periode posterieure au 11 mars 1999des lors que les premier et deuxieme defendeurs ne lui ont pas remis lescles personnellement mais bien au syndic. Les premier et deuxiemedefendeurs ne pouvaient remettre les cles qu'à l'assemblee descoproprietaires representee par le syndic, eu egard au fait qu'ellereclamait le droit de propriete sur les studios. Eu egard à ce fait, onpeut, en outre, douter que le troisieme defendeur eut pu louer le bien siles cles n'avaient pas ete remises au syndic mais à lui. Le troisiemedefendeur ne peut donc pas pretendre aux revenus locatifs pour la periodeposterieure au 11 mars 1999.
Les premier et deuxieme defendeurs peuvent deduire de la somme de33.882,00 euros, le precompte immobilier, la taxe communale et la taxe surles eaux de surface, les frais dont le paiement est prouve par desdocuments et qui doivent tous etre consideres comme de frais de jouissancedu bien.
L'interet sur l'emprunt aupres de la C.G.E.R. peut egalement etre deduitdes revenus locatifs à restituer. Il s'agit en effet de frais exposes parle premier et le deuxieme defendeur pour acquerir le bien et en avoir lajouissance. Les interets doivent, à tout le moins, etre consideres commeun dommage qu'ils ont subi en raison de la nullite de la vente : enl'absence de vente, ils n'auraient pas du contracter l'emprunt et ilsn'auraient pas paye d'interets. La prise en compte des interets payes surl'emprunt ne constitue pas un double usage avec l'octroi des interets surle prix de vente, des lors que les premier et deuxieme defendeursrestituent les revenus locatifs qu'ils ont perc,us au troisieme defendeur.
Les premier et deuxieme defendeurs doivent ainsi restituer au troisiemedefendeur les sommes de : 33.832,00 euros - 17.372,79 euros (3.116,02euros + 1.993,14 + 47,92 + 12. 215,71), soit 16.459,21 euros, majores desinterets compensatoires au taux legal à compter d'une date moyenne, àsavoir le 1er septembre 1996.
3.5. Il y a lieu de rejeter la reserve demandee par le troisieme defendeurpour un pretendu dommage resultant de la negligence dans l'entretien desstudios et pour les frais concernant la periode posterieure au 11 mars1999, des lors que, comme il a ete dit ci-dessus, il ne peut etre reprocheaux premier et deuxieme defendeurs d'avoir remis les cles au syndic.
Responsabilite des notaires.
4. Il y a lieu de se rallier à la decision du premier juge que lespremier et deuxieme defendeurs (lire : demandeurs) ont commis une fauteprofessionnelle en n'etudiant pas de maniere approfondie l'acte de base eten n'ayant pas remarque que les studios A11 et A12 constituaient, enrealite, des parties communes de l'immeuble à appartements.
La these des premier et deuxieme defendeurs (lire : demandeurs) suivantlaquelle ils pouvaient entierement se fier aux mentions faites dans letitre de propriete du troisieme defendeur, à savoir l'acte du 5 mars 1991etabli par le notaire Van Hauwaert, n'est pas admissible en l'espece.
L'acte etabli par le notaire Van Hauwaert mentionnait dans la descriptiondu bien vendu que l'espace A10 a ete vendu et comprenait la proprieteprivative et exclusive de la porte d'entree de l'espace proprement dit,comprenant un local avec une petite cuisine, une toilette et une douche etla copropriete et l'indivision forcee sur 10/300e des parties communes,parmi lesquelles le sol. Par renvoi en marge de l'acte, on y a ajoute lesespaces A11 et A12 transformant ainsi `l'espace A10' en `espaces A10, A11et A12'. Rien n'a ete change à la description du bien vendu ce quisignifie que suivant le texte litteral de l'acte les trois espacescomprenaient ensemble 10/300e des parties communes parmi lesquelles lesol.
Dans l'acte passe en leur etude le 19 mai 1994, les demandeurs ne l'ontpas repris. Ils ont mentionne dans leur acte que chacun des studios venduscomprenait 10/3000e des parties communes, parmi lesquelles le sol. C'està juste titre que les premier et deuxieme defendeurs ont soutenu que lesdemandeurs, confrontes à l'acte du notaire Van Hauwaert mentionnant queles trois espaces ne comprenaient ensemble que 10/3000e des partiescommunes, auraient du se demander combien de parts dans les partiescommunes etaient comprises dans les studios. Cela pouvait en effet etremis en doute sur la base de l'acte du notaire Van Hauwaert. Les demandeursdevaient examiner l'acte de base et ils auraient ainsi constate que lesstudios A11 et A12 constitutaient en realite des parties communes qui ontete enroles à tort comme des studios. Ils n'ont manifestement pas examinel'acte de base - les demandeurs n'affirment d'ailleurs pas l'avoir fait -et ils ont mentionne dans leur acte, sur la base d'une interpretationpropre mais inexacte de l'acte etabli par le notaire Van Hauwaert, quechaque studio comprenait 10/3000e des parties communes, parmi lesquellesle sol. Les demandeurs n'ont des lors pas convenablement execute leurdevoir de recherche, ce qui constitue une faute professionnelle.
5. Les demandeurs alleguent, en outre, qu'il n'existerait pas de lien decausalite entre leur faute et le dommage subi par les defendeurs. Ilssoutiennent que le dommage est ne au moment de la signature de l'acte sousseing prive, bien avant leur intervention. Ils soutiennent que la venteetait alors conclue et qu'ils ne pouvaient plus rien y changer.
Cette argumentation ne peut etre admise. Si les notaires avaient respecteleur devoir de recherche, ils auraient decouvert que les studios etaienten realite des parties communes. Dans ce cas, la vente n'aurait pas eulieu et les premier et deuxieme defendeurs n'auraient pas subi de dommage.
6. Sans la faute des demandeurs, les premier et deuxieme defendeursn'auraient pas paye le prix de vente, ni les frais d'acte, n'auraient pascontracte d'emprunt et paye des interets sur cet emprunt, et ilsn'auraient pas du payer les taxes et les frais qu'ils ont payes.
Toutes les sommes qu'ils reclament au troisieme defendeur constituent, deslors, un dommage subi par la faute des demandeurs et pour lequel cesderniers sont responsables in solidum avec le troisieme defendeurvis-à-vis des premier et deuxieme defendeurs.
Les remarques faites par les notaires quant à l'etendue du dommage ontdejà ete rencontrees ci-dessus ».
Griefs
(...)
Seconde branche
Conformement aux articles 1382 et 1383 du Code civil, la personne qui asubi un prejudice en raison d'un acte illicite a droit à uneindemnisation integrale mais à rien de plus.
Apres avoir considere dans l'arret definitif attaque que les premier etdeuxieme defendeurs peuvent pretendre vis-à-vis du troisieme defendeur,en raison de la nullite constatee du contrat de vente conclu entre eux, àla restitution du prix de vente d'un montant de 34.705,00 euros, ce qu'ilsconsiderent à juste titre comme une consequence de l'effet retroactif decette sanction (...) ainsi qu'à une indemnisation des interetscompensatoires sur le prix de vente à rembourser et de certains fraisqu'ils qualifient eux-memes de « frais de resiliation de l'emprunt »(1.607,34 euros), de frais pour l'acte de pret notarie (1.254,34 euros) etde l'acte de vente notarie (4.224,11 euros) et que les premier et deuxiemedefendeurs n'auraient pas paye ce prix de vente et n'auraient pasdavantage expose ces frais sans la faute professionnelle des demandeurs,les juges d'appel ont estime, en l'espece, que « toutes les sommesreclamees par les premier et deuxieme defendeurs au troisieme defendeurconstituent un dommage subi par la faute des demandeurs et pour laquelleces derniers, sont responsables in solidum avec le troisieme defendeur,vis-à-vis des premier et deuxieme defendeurs.
En admettant que toutes les sommes reclamees par les premier et deuxiemedefendeur au troisieme defendeur ou, plutot, toutes les sommes accordeespar les juges d'appel dans le jugement definitif attaque aux premier etdeuxieme defendeurs, y compris le prix de vente, constituent un dommage,ceux-ci ont toutefois meconnu la notion legale de « dommage » des lorsqu'ils tiennent compte du prix de vente reclame par les premier etdeuxieme defendeurs comme d'un element du dommage reparable de cesderniers, alors que ce prix de vente fait au contraire l'objet d'uneobligation de restitution du troisieme defendeur comme consequence directede l'effet retroactif de l'annulation du contrat de vente conclu entre lesdefendeurs.
En declarant les demandeurs, in solidum avec le troisieme defendeur,responsables du dommage vis-à-vis des premier et deuxieme defendeurs, quiselon eux consiste en toutes les sommes reclamees par ces derniers autroisieme defendeur - ou, autrement dit, de toutes les sommes accordeesaux premier et deuxieme defendeurs, - y compris le prix de vente reclamepar les premier et deuxieme defendeurs, les juges d'appel ont meconnu, enoutre, le principe de l'indemnisation integrale en matiere deresponsabilite extra contractuelle, des lors que les demandeurs sont ainsitenus de payer des dommages et interets superieurs au dommage constateauparavant dans l'arret definitif dans le chef des premier et deuxiemedefendeurs, dont ledit prix de vente ne faisait pas partie.
Dans la mesure ou, en violation du principe de l'indemnisation integraleen matiere de responsabilite extra contractuelle et en meconnaissance dela notion legale de « dommage », les juges d'appel ont condamne lesdemandeurs - in solidum avec le troisieme defendeur - au payement detoutes les sommes reclamees par les premier et deuxieme defendeurs autroisieme defendeur, leur decision n'est pas legalement justifiee(violation des articles 1382 et 1383 du Code civil).
III. La decision de la Cour
(...)
Quant à la seconde branche :
2. En vertu de l'article 1599 du Code civil, la vente de la chose d'autruiest nulle. Elle peut donner lieu à des dommages-interets à charge duvendeur lorsque l'acheteur a ignore que la chose fut à autrui.
3. Lorsque la faute d'un notaire instrumentant a contribue à larealisation d'une telle vente, celui-ci est coresponsable du dommage subipar l'acheteur à la suite de l'annulation de la vente.
4. L'annulation d'un contrat, qui produit ses effets ex tunc, oblige enregle chacune des parties à restituer les prestations rec,ues en vertu ducontrat annule.
5. Le prix de vente, qui fait l'objet de l'obligation de restitution, peutfaire partie du dommage subi par l'acheteur, tant que la restitution n'apas eu lieu.
6. L'arret condamne in solidum le troisieme defendeur, en tant quevendeur, et les demandeurs qui, en tant que notaires, ont agi fautivementlors de la vente, au paiement aux premier et deuxieme defendeurs, en tantqu'acheteurs, de dommages et interets comprenant le prix de vente.
7. En condamnant in solidum les demandeurs avec le troisieme defendeur aupaiement du prix de vente à titre d'indemnisation, l'arret ne meconnaitpas la notion de « dommage » et n'accorde pas une indemnite pour undommage inexistant.
L'arret ne viole, des lors, pas les articles 1382 et 1383 du Code civil.
Le moyen, en cette branche, ne peut etre accueilli.
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux depens.
Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le premier president Ghislain Londers, le president de sectionRobert Boes, les conseillers Eric Dirix, Beatrijs Deconinck et AlainSmetryns, et prononce en audience publique du vingt-quatre septembre deuxmille neuf par le premier president Ghislain Londers, en presence del'avocat general Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier JohanPafenols.
Traduction etablie sous le controle du president Christian Storck ettranscrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
Le greffier, Le president,
24 SEPTEMBRE 2009 C.08.0617.N/1
