Belgique, Cour de cassation, 03 février 2011, C.09.0039.F

Cour de cassation de Belgique

Arret

1196

NDEG C.09.0039.F

IMMO ALPHA 80, societe privee à responsabilite limitee en liquidation,dont le siege social est etabli à Erquelinnes, rue Albert 1er, 265,representee par son liquidateur,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre Franc,ois T'Kint, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Charleroi, rue de l'Athenee, 9, ou il estfait election de domicile,

contre

B.P. BELGIUM, societe anonyme dont le siege social est etabli à Anvers(Berchem), Uitbreidingstraat, 60-62,

defenderesse en cassation.

NDEG C.09.0443.F

ALDI, societe anonyme dont le siege social est etabli à Gembloux, ParcCrealys,

demanderesse en cassation,

representee par Maitre Michel Mahieu, avocat à la Cour de cassation, dontle cabinet est etabli à Watermael-Boitsfort, boulevard du Souverain, 36,ou il est fait election de domicile,

contre

1. IMMO ALPHA 80, societe privee à responsabilite limitee en liquidation,dont le siege social est etabli à Erquelinnes, rue Albert 1er, 265,representee par son liquidateur

defenderesse en cassation,

representee par Maitre Franc,ois T'Kint, avocat à la Cour de cassation,dont le cabinet est etabli à Charleroi, rue de l'Athenee, 9, ou il estfait election de domicile,

2. B.P. BELGIUM, societe anonyme dont le siege social est etabli à Anvers(Berchem), Uitbreidingstraat, 60-62,

defenderesse en cassation.

I. La procedure devant la Cour

Les pourvois en cassation sont diriges contre les arrets rendus les8 janvier et 10 septembre 2008 par la cour d'appel de Mons.

Le conseiller Albert Fettweis a fait rapport.

L'avocat general Thierry Werquin a conclu.

II. Les moyens de cassation

A l'appui du pourvoi inscrit au role general sous le numero C.09.0039.F,la demanderesse presente un moyen libelle dans les termes suivants :

Dispositions legales violees

- articles 555, 861, 862, 1134, 1135, 1165 à 1167, 1235, 1375 à 1377,1381, 1583, 1599, 1634, 1635 et 1673 du Code civil ;

- articles 5, 17, 18, 19 et 1138, specialement 3DEG, du Code judiciaire ;

- article 103 de la loi du 18 avril 1851, dite loi hypothecaire ;

- principe general du droit relatif aux impenses, consacre notamment parles articles 861, 862, 1375, 1381, 1634, 1635, 1673 du Code civil et 103de la loi hypothecaire ;

- principe general du droit aux termes duquel nul ne peut s'enrichir sanscause au detriment d'autrui, consacre notamment par les articles 1235,1376 et 1377 du Code civil.

Decisions et motifs critiques

Apres avoir releve, par les motifs de l'arret interlocutoire du 4 decembre2001 :

a) que, par acte sous seing prive du 6 mai 1991, la defenderesse a venduà la demanderesse, au prix de 2.850.000 francs, un terrain d'unecontenance de 4.705 m2 sis à ..., le transfert de propriete du bien venduetant differe jusqu'à la signature de l'acte authentique, lequel n'acependant jamais ete rec,u,

b) que la demanderesse a construit un immeuble commercial sur ce terrain,les travaux etant realises par la Societe mosane de construction (enabrege S.M.C.), societe anonyme, pour un cout de 15.541.812 francs, à lasuite desquels la S.M.C. a tire plusieurs factures sur la demanderesse,jusqu'à concurrence de ce montant, lesquelles sont demeurees impayees etont ete l'objet de jugements de condamnation provisionnelle de lademanderesse par le tribunal de commerce de Charleroi,

c) que, par le jugement dont appel, le tribunal de commerce de Charleroi aprononce la resolution du compromis de vente du 6 mai 1991 aux torts etgriefs de la demanderesse,

d) que, « le 8 septembre 1998, (Aldi Gembloux, societe anonyme, la S.M.C.et la defenderesse) ont conclu une transaction en vertu de laquelle lasociete Aldi Gembloux s'est engagee à acheter le terrain litigieux etl'immeuble erige sur celui-ci à la (defenderesse), à charge pour cettederniere d'indemniser la Societe mosane de construction pour les travauxrealises par celle-ci » et que, « par acte authentique passe le 30decembre 1999, (Aldi Gembloux) a effectivement achete à la (defenderesse)le terrain litigieux et l'immeuble erige sur celui-ci pour le prix de15.234.876 francs »,

e) que l'arret interlocutoire du 4 decembre 2001 a notamment confirme ladecision du premier juge de prononcer la resolution judiciaire ducompromis de vente du 6 mai 1991, mais aux torts reciproques des parties,

le second arret attaque, statuant sur la demande nouvelle formee par lademanderesse notamment contre la defenderesse par conclusions deposeesdevant la cour d'appel le 8 fevrier 2001, demande nouvelle que l'arretinterlocutoire du 4 decembre 2001 avait dite recevable, en condamnation dela defenderesse au paiement de la somme en principal de 15.541.812 francs(385.271,46 euros), etant le montant des factures tirees sur lademanderesse par la S.M.C., sur le fondement de l'article 555 du Codecivil et, subsidiairement, des theories des impenses et del'enrichissement sans cause, deboute la demanderesse de cette demande parles motifs suivants :

« Discussion

A. Quant à la demande nouvelle de la (demanderesse) dirigee contre la(defenderesse) et relative à l'indemnisation des constructions erigeessur le terrain litigieux

Par son arret du 8 janvier 2008, la cour [d'appel] s'est posee la questionde savoir si la (demanderesse) pouvait encore introduire sa demanded'indemnisation à l'encontre de la (defenderesse) pour les constructionserigees sur le terrain vendu, alors que cette derniere n'etait plusproprietaire de ce terrain au moment de l'introduction de cette demande ;

Pour rappel, la demande de la (demanderesse) dirigee contre la(defenderesse) est fondee successivement sur l'article 555 in fine du Codecivil, sur l'article 555 initio, sur la theorie des impenses et sur latheorie de l'enrichissement sans cause ;

1. Quant à l'application de l'article 555 du Code civil

Jacques Hansenne indique, à juste titre, à ce sujet, que : `Si le fondsprincipal fait l'objet d'une transmission avant que ne soient reglees lesindemnites dues au constructeur, à qui incombe le paiement de celles-ci ?... Pour Laurent, c'est sans doute l'ancien proprietaire, dont la chose aete amelioree, qui doit en definitive payer l'indemnite. Cela ne suffiraitcependant pas pour conclure que c'est contre lui que la demande doitnecessairement etre formee. Cette distinction entre l'obligation et lacontribution à la dette nous parait judicieuse. La philosophie del'article 555 semble en effet impliquer que le constructeur puisse en touscas s'adresser de fac,on directe à celui qui est proprietaire du sol aumoment ou eclate le conflit ne de l'accession. On ne voit point qu'ildoive tenir compte du fait qu'entre l'epoque de la construction et lemoment de la naissance du litige, le bien principal ait fait l'objet d'uneou de plusieurs mutations successives auxquelles il est etranger. Telleest la position de notre Cour supreme, dans l'hypothese ou les travaux ontete edifies, avant la cession du fonds, par un locataire. Selon elle(Cass., 23 avril 1965, R.C.J.B., 1966, 51, et note R. Kruythof), « en casde vente du bien loue pendant le cours du bail, et meme si l'acte de ventene contient, à cet egard, aucune stipulation au profit du preneur, c'esten tout cas l'acquereur et non le bailleur originaire qui est tenu del'indemnite du chef des plantations, constructions et ouvrages faits parle preneur anterieurement à la vente, s'il desire les conserver, et ceparce que tant le droit d'accession regle par l'article 555 du Code civilque l'action fondee sur l'enrichissement sans cause ne peuvent etreexerces qu'à l'expiration du bail et que c'est l'acquereur qui est à cemoment aux droits du bailleur originaire ». L'acquereur, ajoute la Courde cassation, a cependant un recours contre le vendeur, si celui-ci ne luia pas revele, au moment de l'alienation, que les constructions etplantations n'etaient pas la propriete du vendeur et si, dans cetteignorance, l'acquereur n'a pas use des droits que lui conferent la loi oule bail. Cette solution nous parait pouvoir etre etendue à tous les casou la transmission du bien a precede la naissance du litige relatif àl'indemnisation du constructeur, quelle que soit la qualite de celui-ci'(J. Hansenne, Les biens, tome II, nDEG 750 ; dans le meme sens, R. Derine,Beginselen van Belgisch Privaatrecht, V, Zakenrecht, Deel I, B, 1042, etF. Van Neste, Natrekking, Onroerend Goed in de Praktijk, 1996, I, G.3-10,1966) ;

Il est vrai que l'enseignement de la Cour de cassation concerne destravaux realises par un locataire, qui ne peuvent faire l'objet d'uneaccession qu'à l'expiration du bail, ce qui justifie que la demanded'indemnisation ne peut etre introduite que contre le proprietaire du bienloue au moment de l'expiration du bail ;

Ainsi, en cas de cession du bien en cours de bail, la demanded'indemnisation du locataire, fondee sur l'article 555 du Code civil, nepeut etre exercee que contre cet acquereur ;

Il faut ensuite se demander si la situation des autres constructeurs doitetre apprehendee de la meme maniere que celle du locataire, eu egard aufait que l'accession de leurs travaux n'est pas specialement instantanee ;

A ce stade, il convient de distinguer la situation du possesseur de bonnefoi (article 555 in fine du Code civil), qui ne peut se voir imposer lademolition de ses travaux, et celle de tous les autres constructeurs,notamment le possesseur de mauvaise foi, qui sont subordonnes au choix duproprietaire du terrain, sur lequel ont ete erigees les constructions, quipeut, soit retenir ces constructions moyennant une indemnisation, soitobliger le tiers constructeur à les enlever (article 555 initio du Codecivil) ;

En effet, l'accession n'est instantanee des l'incorporation des materiauxque dans l'hypothese ou le constructeur est de bonne foi, ce qui signifieque, pour le constructeur de mauvaise foi, cette accession est differeejusqu'au moment ou le proprietaire aura leve son option ;

Ainsi, Jacques Hansenne precise à ce sujet : `Il reste cependant àmentionner l'opinion de De Page et Dekkers, dont l'influence resteimportante sur les juristes, theoriciens et praticiens, de notre pays.Selon ces eminents auteurs, l'accession s'opere en droit des le moment ouelle se realise en fait. En d'autres termes, l'accession est en principeinstantanee : elle joue des le moment de l'incorporation. Cependant,toujours selon ces auteurs, la regle ne vaut pleinement que dans troishypotheses : [...] c) l'accession artificielle resultant d'ouvrages faitssur le fonds d'autrui par le possesseur de bonne foi, ouvrages dont leproprietaire du fonds ne peut demander la suppression (article 555 infine) et qui lui sont par consequent acquis d'office. Au contraire,l'accession n'est pas instantanee : a) en cas d'accession artificielleresultant d'ouvrages faits sur le fonds d'autrui par tout autre qu'unpossesseur de bonne foi car, en pareil cas, le proprietaire du sol a uneoption : l'accession ne jouera qu'au moment ou le proprietaire decide deconserver les ouvrages. On ne voit pas en effet pourquoi cette decisionaurait un effet retroactif' (J. Hansenne, Les biens, tome I, nDEG 512) ;

Il faut en conclure que ce n'est que dans l'hypothese ou la demanderessepeut se targuer d'etre un constructeur de bonne foi que l'accession a lieuinstantanement, contrairement au cas vise par la Cour de cassation ;

A defaut, c'est-à-dire si la demanderesse est un constructeur de mauvaisefoi, l'accession n'a pas ete automatique, comme dans le cas vise par laCour de cassation, et son enseignement doit s'appliquer tel que cela seraprecise ci-apres ;

Il reste donc, en l'espece, à determiner si la demanderesse peut ou nonse targuer d'etre un constructeur de bonne foi ;

Pour Jacques Hansenne, le possesseur de bonne foi est `celui qui possedeen vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices' (J. Hansenne, Lesbiens, tome II, nDEG 706) ;

A supposer que le compromis de vente conclu entre la demanderesse et ladefenderesse doive etre considere comme un acte translatif, nonobstant laclause differant le transfert de propriete à la date de la passation del'acte authentique (article 6), il reste à determiner si la demanderessepeut etre consideree comme etant on non de bonne foi ;

`Pour etre de bonne foi, le possesseur doit ignorer les vices de sontitre, c'est-à-dire la raison pour laquelle il n'est pas le proprietairedu fonds sur lequel se realisent les ouvrages' (J. Hansenne, Les biens,tome II, nDEG 707) ;

En l'espece, la demanderesse ne peut pas soutenir qu'elle se croyaitproprietaire du fonds sur lequel elle a effectue ses travaux puisquel'acte authentique n'etait pas passe et que le transfert de proprieten'avait pas eu lieu ;

Il importe peu de savoir que c'est la resolution judiciaire, qui a suivila realisation des travaux, qui serait à l'origine du non-transfertdefinitif de propriete ;

Cette evidence n'empeche pas qu'au moment des travaux, il existait uneautre cause ayant fait obstacle provisoirement au transfert de propriete,etant la clause de reserve de propriete, connue de la demanderesse etreprise à l'article 6 du compromis de vente ;

Ainsi, il est etabli que la demanderesse, au moment ou elle a effectue sestravaux, n'ignorait pas qu'elle n'etait pas proprietaire du fonds surlequel elle a erige ses constructions, de telle sorte qu'elle ne peut, enaucun cas, pretendre avoir ete un constructeur de bonne foi et invoquerl'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur demauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil,pour reclamer une indemnisation ;

A cet egard, l'article 555 initio precise que c'est le proprietaire dufonds sur lequel les constructions ont ete erigees qui dispose d'uneoption consistant à pouvoir retenir les travaux en les indemnisant ouobliger le tiers constructeur à les enlever ;

Il ne se conc,oit pas, en cas de procedure en indemnisation introduite parun constructeur de mauvaise foi, que le vendeur du fonds comprenant lesconstructions, qui n'est plus proprietaire de celui-ci, puisse encorebeneficier de cette option au detriment de l'acquereur qui, lui, nepourrait plus beneficier de ladite option ;

Cette option constitue, à n'en point douter, un accessoire de la chosevendue qui, conformement à l'article 1615 du Code civil, est cede, lorsde la vente, avec la chose vendue ;

`Les accessoires vises par l'article 1615 sont donc les elements materielsou juridiques qu'il faut considerer comme indivisibles ou inseparables dela chose' (De Page, tome IV, 3e edition, nDEG 99, 3DEG). `Sont de telsaccessoires [...], l'action en garantie d'eviction, en garantie des vicescaches ou en garantie decennale appartenant au vendeur contre son proprevendeur ou le constructeur' (L. Simont, J. De Gavre et P.-A. Foriers,`Examen de jurisprudence. Les contrats speciaux (1981-1991)', R.C.J.B.,1995, nDEG 35, p. 168) ;

Au meme titre que les droits de creance precites, il convient deconsiderer, pour respecter l'article 555 du Code civil, que le vendeur aegalement cede son droit d'option vise par cet article en ce qui concerneles constructions erigees, par un tiers, sur le bien vendu ;

Si l'option n'a pas ete levee par le vendeur, anterieurement à la vente,il importe peu que le tiers soit ou non un locataire puisque, dans lesdeux cas, au moment de l'action du tiers constructeur, le proprietairedispose encore de son droit d'option ;

Dans l'hypothese d'un locataire, le vendeur n'a pas pu lever l'option sila vente a eu lieu avant l'expiration du bail, alors que, dans le casd'espece, la solution est la meme uniquement s'il est avere que le vendeurn'a pas leve cette option, ce qu'il aurait pu faire ;

Ainsi, il a ete dit, en matiere de garantie decennale, que `la Cour decassation, qui, dans son arret du 5 decembre 1980 (Pas., 1981, I, 398),rattachait expressement la solution à l'article 1615 du Code civil, a, àpropos de la transmission d'une action en garantie decennale à l'occasionde la vente d'un immeuble, apporte une nuance interessante à sa doctrineen precisant que, si la vente intervenait alors que le vendeur avait dejàintente l'action en garantie, cette action reste dans son patrimoine àmoins que les conditions de la vente ou un acte distinct ne prevoient lacession de cette action à l'acheteur (Cass., 15 septembre 1989, Pas.,1990, I, 65, et la note Herbots)' (L. Simont, J. De Gavre et P.-A.Foriers, `Examen de jurisprudence. Les contrats speciaux (1981-1991)',R.C.J.B., 1995, nDEG 57, p. 207) ;

En l'espece, il faut donc apprecier si (la defenderesse) a leve cetteoption anterieurement à la vente de son terrain à la societe Aldi ;

Comme le dit le professeur Hansenne, `d'abord, il parait evident que celuiqui a manifeste clairement sa « preference » pour le maintien desconstructions et ouvrages ne peut, ulterieurement, revenir sur sadecision ; ensuite, ce choix en faveur de l'indemnisation peut resulterd'une renonciation tacite (pour autant qu'elle soit certaine) au droitd'exiger la demolition' (J. Hansenne, Les biens, tome II, nDEG 745) ;

Ce n'est pas parce que la (defenderesse) a vendu le terrain et lesconstructions litigieuses à la societe Aldi en precisant que celles-cilui appartenaient par accession qu'elle aurait forcement leve l'option enrenonc,ant à exiger la demolition desdites constructions ;

Le seul fait que le compromis de vente fait etat de ce que lesconstructions appartiennent à la (defenderesse) par droit d'accession neveut pas dire qu'il y a eu automatiquement levee de l'option maispeut-etre simplement que celle-ci etait encore maitre, jusqu'à la vente,du sort à reserver à ces constructions construites sur son terrain(accession virtuelle transmise à l'acquereur) ;

Il est, par ailleurs, interessant de relever qu'à l'article 2 de l'acteauthentique de vente du 30 decembre 1999, la (defenderesse) a declarevendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et lesconstructions sans aucune garantie ;

La convention transactionnelle du 8 septembre 1998, conclue entre la(defenderesse), la societe Aldi et la societe S.M.C., aux termes delaquelle la (defenderesse) a paye les factures de l'entrepreneur de cesconstructions, ne prouve pas une quelconque position de celle-ci parrapport à l'option de l'article 555 du Code civil mais a eu uniquementpour finalite de debloquer la situation en permettant l'achat du bien parla societe Aldi, sans blocage de l'entrepreneur, la societe S.M.C. ;

Par ailleurs, c'est à tort que la (demanderesse) precise que la societeAldi ne serait pas la beneficiaire de ses constructions puisque, aucontraire, c'est elle qui a repris la propriete du terrain ou sont erigeeslesdites constructions et qu'elle est susceptible, le cas echeant, dereclamer à son vendeur les eventuelles indemnites qu'elle aurait duverser ;

Il resulte de ce qui precede que c'est à tort que la (demanderesse) adiligente sa demande à l'encontre de (la defenderesse) ;

La cour [d'appel] considere ainsi que le constructeur de mauvaise foiayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre leproprietaire de ce bien au moment ou il intente son action, sauf àdemontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espece, que le vendeur auraitprealablement à la vente leve l'option visee à l'article 555 initio duCode civil ;

2. Quant aux theories des impenses et de l'enrichissement sans cause

La meme solution doit prevaloir egalement dans l'hypothese ou il faudraitappliquer la theorie des impenses ou celle de l'enrichissement sans causepuisque c'est le patrimoine de la societe Aldi qui s'est enrichi de lavaleur des constructions ;

Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la theorie del'enrichissement sans cause compte tenu de son caractere subsidiaire et dufait que la cour [d'appel] n'a pas analyse sur le fond les moyens invoquespar la (demanderesse) sur la base de l'article 555 initio du Code civil,cette action n'etant pas dirigee contre l'acquereur, la societe Aldi ;

Partant, la cour [d'appel] considere comme non fondee la demande nouvellede la (demanderesse) dirigee contre la (defenderesse) et relative àl'indemnisation des constructions erigees sur le terrain litigieux, touten disant, d'ores et dejà, que la (demanderesse) doit etre declareeconstructeur de mauvaise foi ».

En substance, ces motifs peuvent etre resumes comme suit :

a) Retenant l'enseignement de l'arret de la Cour du 23 avril 1965, l'arretreleve que, lorsque des constructions ont ete erigees sans droit par unlocataire et que le bien a ete ulterieurement vendu par le proprietaire,l'action en defraiement du locataire, fondee sur l'article 555 du Codecivil, doit etre intentee contre l'acquereur, proprietaire du bien loue etaux droits et obligations du vendeur, bailleur originaire ;

b) Sans doute, releve l'arret, en est-il ainsi au motif que l'acquisitionpar le bailleur des constructions erigees par voie d'accession n'estrealisee qu'à l'expiration du bail (entre-temps, le locataire est endroit d'enlever les constructions). Il s'en deduit que le locatairen'etait pas rec,u à agir anterieurement. Il ne peut agir qu'àl'expiration du bail et, par voie de consequence, à l'encontre duproprietaire du bien à ce moment ;

c) L'arret estime qu'il peut transposer la solution à la situation detout tiers de mauvaise foi qui a construit sur le terrain d'autrui. Dansce cas en effet (et dans ce cas seulement : si le tiers est de bonne foi,le proprietaire ne peut exiger l'enlevement des constructions), une optionest ouverte au proprietaire : il defraie le tiers en conservant lesconstructions ou, au contraire, exige leur enlevement. Il s'ensuit quel'action en defraiement du tiers de mauvaise foi ne peut etre intenteetant que le proprietaire n'a pas exerce son choix. Et lorsqu'elle l'est,elle doit l'etre contre le proprietaire du fonds à la date del'intentement ;

d) La demanderesse etait-elle, in casu, de mauvaise foi ? La reponse estaffirmative, decide l'arret : la demanderesse « ne peut pas soutenirqu'elle se croyait proprietaire du fonds sur lequel elle a effectue sestravaux puisque l'acte authentique n'etait pas passe et que le transfertde propriete n'avait pas eu lieu ». La circonstance que la resolutionjudiciaire du compromis de vente ait ete ulterieurement prononcee est, àcet egard, sans incidence ;

e) L'option ouverte au proprietaire lorsque le tiers constructeur est demauvaise foi est cedee, comme accessoire du fonds, lorsque celui-ci estvendu. L'option est desormais ouverte à l'acquereur qui est en droit del'exercer comme il l'entend. Par corollaire, c'est à l'acquereur que letiers constructeur doit s'adresser pour obtenir defraiement en cas demaintien demande des constructions ;

f) L'arret releve par ailleurs que les regles qui precedent concernentl'obligation à la dette de defraiement. Au plan de la contribution, enregle, l'acquereur, tenu à defraiement à l'egard du tiers constructeur,est en droit de demander couverture de ses debours au vendeur ;

g) La solution serait differente si le vendeur avait, anterieurement à lacession du fonds, exerce son option. S'il a fait le choix de conserver lesconstructions, il est tenu au defraiement et l'action du tiersconstructeur devrait alors etre dirigee contre lui ;

h) Mais, en l'espece, la defenderesse n'a pas exerce cette option, memetacitement. Il ne saurait se deduire de la cession du fonds et desconstructions que l'acquereur aurait ete prive de cette option par levendeur ou que celle-ci aurait ete, necessairement, levee par celui-ci dufait de la vente ;

i) La convention, qualifiee de transaction, intervenue le 8 septembre 1998entre la defenderesse, Aldi Gembloux et la S.M.C., aux termes de laquellela defenderesse s'obligeait à acquitter les factures tirees par la S.M.C.sur la demanderesse au rec,u du prix de vente du bien n'implique pas, pourla cour d'appel, que la defenderesse aurait, anterieurement à la vente ouau moment de celle-ci, exerce l'option visee à l'article 555 du Codecivil ;

j) La meme solution s'impose sur le fondement des theories des impenses etde l'enrichissement sans cause, Aldi Gembloux s'etant « enrichie de lavaleur des constructions », l'arret, de surcroit, n'etant pas à meme «de faire droit à la theorie de l'enrichissement sans cause » des lorsqu'il ne se prononce pas « sur le fond » de l'application de l'article555 du Code civil.

Le premier arret attaque avait en effet ordonne la reouverture des debatssur la demande nouvelle de la demanderesse par les motifs suivants :

« Or, il apparait des pieces de procedure que cette demande nouvelle dela (demanderesse) a ete introduite, pour la premiere fois, le 8 fevrier2001, soit posterieurement à la date de la vente par la (defenderesse) duterrain sis à ... sur lequel ont ete erigees les constructions effectueespar la societe S.M.C. à la demande de la (demanderesse) ;

En effet, cette vente de la (defenderesse) à la societe Aldi a faitl'objet d'un compromis de vente du 8 septembre 1998 et d'un acteauthentique le 30 decembre 1999 ;

La question fondamentale qui se pose est de savoir si la (demanderesse)pouvait encore introduire sa demande d'indemnisation fondee notamment surl'article 555 du Code civil à l'encontre de la (defenderesse), alors quecette derniere n'etait plus proprietaire du fonds sur lequel etai(en)terige(es) les constructions au moment de l'introduction de la demande ;

En d'autres termes, il faut se demander si la demande devait etreintroduite à l'encontre de la (defenderesse) ou plutot contre leproprietaire du sol au moment de l'introduction de la demande, la societeAldi ».

Griefs

Premiere branche

Le juge qui deboute une partie de la demande qu'elle a formee contre uneautre partie au motif que la partie demanderesse est sans droit contre lapartie defenderesse, des lors que la demande aurait du etre dirigee contreune autre partie ou un tiers, statue sur la recevabilite et non sur lefondement de la demande.

Le juge decide en effet, par le deboute de la partie defenderesse, quecelle-ci n'a ni qualite ni interet pour se defendre à l'encontre de lademande.

La qualite et l'interet, tant dans le chef de la partie demanderesse quede la partie defenderesse, sont des conditions de recevabilite de lademande, etrangeres en regle au fondement de celle-ci.

Est definitive la decision du juge qui statue sur la recevabilite d'unedemande, à tout le moins lorsque la recevabilite de la demande a etedebattue devant lui et, de ce fait, etait litigieuse.

Il s'ensuit que le juge qui a dit une demande recevable, à tout le moinslorsque la recevabilite de cette demande a ete debattue devant lui, nepeut, par un jugement ulterieur rendu en prosecution de cause, dire lameme demande non recevable.

En consequence, en deboutant la demanderesse de la demande nouvellequ'elle a formee, sur le fondement de l'article 555 du Code civil, parconclusions deposees devant la cour d'appel le 8 fevrier 2001, encondamnation de la defenderesse au paiement de la somme de 15.541.812francs (385.271,46 euros), etant le montant des factures tirees par laS.M.C. sur la demanderesse, representant le cout des constructions erigeespar la demanderesse sur le terrain de la defenderesse, au motif que ladefenderesse avait, anterieurement à cette demande, vendu le fonds et lesconstructions y erigees à Aldi Gembloux, avec cette consequence que lademande eut du etre dirigee non contre la demanderesse, qui n'etait plusproprietaire du fonds, mais contre l'acquereur de celui-ci, le secondarret attaque statue, non sur le fondement de la demande de lademanderesse, mais sur sa recevabilite, contrairement à ce qu'enonce ledispositif de l'arret.

Il s'ensuit qu'en disant non fondee la demande nouvelle de la demanderessedes lors qu'il se deduit des motifs critiques que cette demande eut duetre dite non recevable, le second arret attaque ne justifie paslegalement sa decision car il meconnait les notions de qualite etd'interet requis des parties demanderesse et defenderesse comme conditionsd'une demande (violation des articles 17 et 18 du Code judiciaire).

Le second arret attaque reconnait au demeurant qu'il en est ainsi dans undes motifs critiques, en contradiction avec les termes de son dispositif,en rejetant un des moyens subsidiaires invoques par la demanderesse àl'appui de cette meme demande - l'enrichissement sans cause de ladefenderesse : « Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à latheorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caracteresubsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analyse sur le fondles moyens invoques par la (demanderesse), sur la base de l'article 555initio du Code civil, cette action n'etant pas dirigee contre l'acquereur», cette contradiction impliquant en tant que telle violation des memesdispositions legales.

L'arret du 4 decembre 2001 avait dit recevable la demande nouvelle formeepar la demanderesse contre la defenderesse, apres que la recevabilite decette demande eut ete contestee par la defenderesse et debattue devant lacour d'appel.

La cour d'appel avait donc, par cet arret anterieur, statue definitivementsur la recevabilite de la demande nouvelle de la demanderesse.

En decidant, par les motifs critiques, que cette demande n'etait pasrecevable (le deboute de la demanderesse, comme dit ci-avant, est justifiepar l'irrecevabilite et non par l'absence de fondement de la demande,contrairement à ce qu'enonce l'arret), le second arret attaque meconnaitce que la cour d'appel a precedemment juge, statuant à nouveau et en senscontraire sur la recevabilite de la demande nouvelle de la demanderesse,et viole en consequence l'article 19 du Code judiciaire.

Le premier arret attaque, qui decide que reste ouverte la question desavoir si la demanderesse « pouvait encore introduire sa demanded'indemnisation (...) contre la (defenderesse) alors que celle-ci n'etaitplus proprietaire du fonds sur lequel etaient erigees les constructions aumoment de l'introduction de la demande », meconnait, pour les memesraisons, les memes dispositions legales, l'arret interlocutoire du 4decembre 2001, en disant cette demande recevable, ayant statuedefinitivement à cet egard.

Deuxieme branche

Aux termes de l'article 555 du Code civil, le proprietaire du fonds surlequel un tiers a erige des constructions, avec ses materiaux, est endroit de les retenir ou de contraindre le tiers à les enlever, etantentendu que, dans la premiere hypothese, le proprietaire doitremboursement de la valeur des materiaux et du prix de la main d'oeuvre.

Mais, si le tiers est de bonne foi, c'est-à-dire s'il ignorait qu'ilconstruisait sur le fonds d'autrui, l'option est refusee au proprietaire,qui ne peut demander l'enlevement des constructions.

La cession du fonds par le proprietaire sur lequel les constructions ontete erigees par un tiers ne prive pas celui-ci, en regle, du droit que luireconnait, a contrario, ce texte legal d'interpeller le proprietairecedant, c'est-à-dire celui qui etait proprietaire du fonds lorsque lesconstructions y ont ete erigees, pour obtenir defraiement et ce, meme sile tiers qui a erige les constructions n'est pas de bonne foi,c'est-à-dire s'il savait que les constructions etaient erigees sur fondsd'autrui, l'option reconnue au proprietaire par le texte (retenir lesconstructions ou contraindre le tiers à les enlever) lui ayant eteouverte.

Ainsi, en cas de vente par le proprietaire du fonds et des constructions,la cession des constructions erigees implique, en regle, renonciation parle proprietaire cedant à exiger leur enlevement et, en consequence, leveede l'option.

Il se deduit en effet de la vente des constructions que le proprietaire dufonds considere qu'il a acquis celles-ci par accession, anterieurement àcette vente, et en est devenu proprietaire. La vente d'un bien suppose eneffet que le vendeur est proprietaire du bien vendu dont il transfere lapropriete à l'acheteur.

Cette levee d'option a pour consequence que le proprietaire a renoncedefinitivement à exiger l'enlevement des constructions et est donc devenudebiteur du remboursement de la valeur des materiaux et du prix de lamain-d'oeuvre à l'egard du tiers qui a erige les constructions. Son droitd'option s'est eteint.

Sans doute pourrait-il etre decide qu'il en est differemment lorsque letiers qui a erige les constructions est preneur du fonds et qu'àl'expiration du bail, le proprietaire a cede ce fonds, auquel cas l'optionouverte par le texte ne peut etre levee par le proprietaire qu'àl'expiration du bail. Si, à cette date, le fonds a ete cede, l'optionappartient à l'acquereur, aux droits et obligations du cedant, avec cetteconsequence que le preneur, qui a erige les constructions sur fondsd'autrui, pourrait etre contraint d'interpeller ce dernier, et non leproprietaire initial, pour obtenir defraiement. Mais cette exception nesaurait etre etendue, sauf à meconnaitre le texte legal, à tout tiers,quel qu'il soit, qui construit sur le fonds d'autrui en connaissance decause et qui ne peut donc se prevaloir de sa bonne foi, tenu enconsequence de respecter le droit d'option reconnu par le texte.

C'est dire que, par les motifs critiques, desquels l'arret conclut [...]que « le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le biend'autrui ne peut agir que contre le proprietaire de ce bien, au moment ouil intente son action, sauf à demontrer, ce qui n'est pas le cas enl'espece, que le vendeur aurait prealablement à la vente leve l'optionvisee à l'article 555 initio du Code civil », le second arret attaque nejustifie pas legalement sa decision (violation de l'article 555 du Codecivil).

L'arret du 4 decembre 2001 avait en outre releve que Aldi Gembloux,acquereur du fonds, s'etait, aux termes de la convention du 8 septembre1998, « obligee à acheter le terrain litigieux et l'immeuble erige surcelui-ci à la (defenderesse), à charge pour cette derniere d'indemniserla (S.M.C.) pour les travaux realises par celle-ci », cette vente etantconcretisee par l'acte authentique du 30 decembre 1999.

La cour d'appel a reconnu, de surcroit, que « la (defenderesse) a vendule terrain et les constructions litigieuses à la societe Aldi enprecisant que celles-ci lui appartenaient par accession ».

Il se deduit de ces considerations que la defenderesse a definitivementrenonce, au plus tard lors de la vente du fonds et des constructions yerigees, à exercer l'option que lui reconnait l'article 555 du Code civilet à exiger l'enlevement des constructions, reconnaissant ainsi que cesconstructions etaient devenues sa propriete par accession.

La preuve est donc apportee de la levee de l'option par la defenderesseanterieurement à la vente du terrain et des constructions.

Il s'ensuit que l'option n'a pu etre cedee par la defenderesse à AldiGembloux, le droit d'option etant eteint. La defenderesse s'est trouveedebitrice du defraiement du à la demanderesse, sans que la vente du fondset des constructions ait pu l'affranchir de cette dette.

En decidant le contraire, l'arret, en sus de la violation de l'article 555du Code civil dejà denoncee, meconnait la force obligatoire entre lesparties de la convention conclue entre la defenderesse, Aldi Gembloux etla Societe mosane de construction le 8 septembre 1998 et de l'acteauthentique du 30 decembre 1999 (violation des articles 1134 et 1135 duCode civil), les dispositions legales aux termes desquelles le vendeurdoit etre proprietaire du bien dont il transfere la propriete àl'acheteur (articles 1583 et 1599 du Code civil) ainsi que les effets decette convention et de cet acte à l'egard des tiers (violation desarticles 1165 à 1167 du Code civil).

Troisieme branche

Le tiers qui a erige des constructions sur le fonds d'autrui peut etre endroit d'exiger du proprietaire du fonds defraiement à concurrence du coutdes constructions ou, à tout le moins, de la plus-value apportee au fondset ce, sur le fondement de la theorie des impenses.

Dans la meme hypothese, le tiers qui a erige les constructions peut etreen droit d'exiger defraiement du proprietaire, jusqu'à concurrence ducout de celles-ci ou, à tout le moins, de l'enrichissement duproprietaire du fonds, sur le fondement de la theorie de l'enrichissementsans cause.

Le tiers qui a erige les constructions sera en droit d'exiger defraiementde celui qui est proprietaire du fonds à la date à laquelle lesconstructions ont ete erigees, les impenses et l'enrichissement ayant faitprofit à ce proprietaire, et ce, meme si le fonds a ete ulterieurementcede par le proprietaire : la dette de defraiement nait à la date àlaquelle les constructions ont ete erigees et la vente ulterieure du fondset de celles-ci ne saurait en affranchir le proprietaire cedant.

La demande de defraiement de la demanderesse contre la defenderesse etaitfondee, à titre subsidiaire, sur les theories des impenses et del'enrichissement sans cause.

En deboutant la demanderesse de sa demande par les motifs reproduits,c'est-à-dire en substance parce que la defenderesse avait cede le fondset n'etait plus proprietaire de celui-ci à la date de l'intentement del'action, le second arret attaque ne justifie donc pas legalement sadecision (violation du principe general du droit relatif aux impenses,consacre notamment par les articles 861, 862, 1375, 1381, 1634, 1635, 1673du Code civil et 103 de la loi du 16 decembre 1851, dite loi hypothecaire,et, pour autant que de besoin, de ces articles eux-memes, s'agissant de latheorie des impenses ; du principe general du droit aux termes duquel nulne peut s'enrichir sans cause au detriment d'autrui, consacre notammentpar les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil et, pour autant que debesoin, de ces articles eux-memes, s'agissant de la theorie del'enrichissement sans cause).

Quatrieme branche

Le tiers qui a erige des constructions sur le fonds d'autrui peut etre endroit d'exiger defraiement du proprietaire, jusqu'à concurrence decelles-ci ou, à tout le moins, de l'enrichissement du proprietaire, surle fondement de la theorie de l'enrichissement sans cause.

Le juge est tenu de statuer sur toute chose demandee. Il commet un deni dejustice s'il refuse de statuer.

Or, le second arret attaque deboute la demanderesse de sa demande, fondeesubsidiairement sur la theorie de l'enrichissement sans cause, endefraiement des constructions qu'elle a erigees sur le fonds de ladefenderesse aux motifs qu'« il n'est pas possible de faire droit à latheorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de son caracteresubsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analyse sur le fondles moyens invoques par la (demanderesse) sur la base de l'article 555initio du Code civil, cette action n'etant pas dirigee contrel'acquereur ».

Mais ni le caractere subsidiaire du fondement - l'enrichissement sanscause - invoque par la demanderesse à l'appui de sa demande ni lacirconstance que la cour d'appel n'a pu examiner le fondement principal -la theorie de l'accession - invoquee par la demanderesse à l'appui decelle-ci ne justifient que le droit à defraiement de la demanderesse luisoit refuse : il incombait à la cour d'appel de verifier si lesconditions d'application de la theorie de l'enrichissement sans causeetaient ou non reunies, etant notamment l'appauvrissement du tiersconstructeur, l'enrichissement du proprietaire du fonds et l'absence decause à cet enrichissement. A defaut de ce faire et en deboutant lademanderesse par les motifs critiques, la cour d'appel n'a pas justifielegalement sa decision (violation du principe general du droit aux termesduquel nul ne peut s'enrichir sans cause au detriment d'autrui, consacrenotamment par les articles 1235, 1376 et 1377 du Code civil et, pourautant que de besoin, de ces articles eux-memes).

Et s'il faut considerer que, par ces motifs, la cour d'appel a refuse destatuer sur la demande de defraiement de la demanderesse en tant qu'elleest fondee sur la theorie de l'enrichissement sans cause, le second arretattaque meconnait l'obligation du juge de statuer sur toute chose demandee(violation de l'article 1138, 3DEG, du Code civil) et commet un deni dejustice (violation de l'article 5 du Code judiciaire).

A l'appui du pourvoi inscrit au role general sous le numero C.09.0443.F,la demanderesse presente quatre moyens dont les premier, deuxieme etquatrieme sont libelles dans les termes suivants :

Premier moyen

Dispositions legales violees

- article 149 de la Constitution ;

* articles 17, 18 et 19 du Code judiciaire.

Decisions et motifs critiques

L'arret attaque du 8 janvier 2008 decide que reste ouverte la question desavoir si la demande nouvelle formee par la societe Immo Alpha 80 pouvaitetre dirigee contre la societe B.P. Belgium.

Il justifie cette decision par tous ses motifs, reputes ici integralementreproduits, et notamment par les motifs suivants :

« La cour d'appel releve que la demande la plus importante, soit lademande nouvelle de la societe Immo Alpha 80, en liquidation, n'estactuellement dirigee que contre la societe B.P. Belgium ;

Or, il apparait des pieces de la procedure que cette demande nouvelle[...] a ete introduite, pour la premiere fois, le 8 fevrier 2001, soitposterieurement à la date de la vente par la societe B.P. Belgium duterrain sis à ... sur lequel ont ete erigees les constructions effectueespar la Societe mosane de construction à la demande de la societe ImmoAlpha 80 ;

[...] La question fondamentale qui se pose est de savoir si la societeImmo Alpha 80, en liquidation, pouvait encore introduire sa demanded'indemnisation fondee notamment sur l'article 555 du Code civil à l'encontre de la societe B.P. Belgium, alors que cette derniere n'etaitplus proprietaire du fonds sur lequel etaient erigees les constructions aumoment de l'introduction de la demande ».

L'arret attaque du 10 septembre 2008 decide que la demande nouvelle formeepar la societe Immo Alpha 80 n'est pas fondee des lors qu'elle est dirigeecontre la societe B.P. Belgium.

Il justifie cette decision par tous ses motifs, reputes ici integralementreproduits, et notamment par les motifs suivants :

« A. Quant à la demande nouvelle de la societe Immo Alpha 80 dirigeecontre la societe B.P. Belgium et relative à l'indemnisation desconstructions erigees sur le terrain litigieux

Par son arret du 8 janvier 2008, la cour [d'appel] s'est pose la questionde savoir si la societe Immo Alpha 80 pouvait encore introduire sa demanded'indemnisation à l'encontre de la societe B.P. Belgium pour lesconstructions erigees sur le terrain vendu, alors que cette dernieren'etait plus proprietaire de ce terrain au moment de l'introduction decette demande ;

Pour rappel, la demande de la societe Immo Alpha 80, dirigee contre lasociete B.P. Belgium, est fondee successivement sur l'article 555 in finedu Code civil, sur l'article 555 initio, sur la theorie des impenses etsur la theorie de l'enrichissement sans cause ;

1. Quant à l'application de l'article 555 du Code civil

[...] Ainsi, il est etabli que la societe Immo Alpha 80, au moment ou ellea effectue ses travaux, n'ignorait pas qu'elle n'etait pas proprietaire dufonds sur lequel elle a erige ses constructions, de telle sorte qu'elle nepeut, en aucun cas, pretendre avoir ete un constructeur de bonne foi etinvoquer l'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur demauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil,pour reclamer une indemnisation ;

Cette option constitue, à n'en point douter, un accessoire de la chosevendue qui, conformement à l'article 1615 du Code civil, est cede, lorsde la vente, avec la chose vendue ;

(...) Au meme titre que les droits de creance precites, il convient deconsiderer, pour respecter l'article 555 du Code civil, que le vendeur aegalement cede son droit d'option vise par cet article en ce qui concerneles constructions erigees, par un tiers, sur le bien vendu ;

(...) En l'espece, il faut donc apprecier si la societe B.P. Belgium aleve cette option anterieurement à la vente de son terrain à la societeAldi ;

(...) Ce n'est pas parce que la societe B.P. Belgium a vendu le terrain etles constructions litigieuses à la societe Aldi en precisant quecelles-ci lui appartenaient par accession qu'elle aurait forcement level'option en renonc,ant à exiger la demolition desdites constructions ;

Le seul fait que le compromis de vente fait etat de ce que lesconstructions appartiennent à la societe B.P. Belgium par droitd'accession ne veut pas dire qu'il y a eu automatiquement levee del'option mais peut-etre simplement que celle-ci etait encore maitre,jusqu'à la vente, du sort à reserver à ces constructions construitessur son terrain (accession virtuelle transmise à l'acquereur) ;

Il est, par ailleurs, interessant de relever qu'à l'article 2 de l'acteauthentique de vente du 30 decembre 1999, la societe B.P. Belgium adeclare vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et lesconstructions sans aucune garantie ;

La convention transactionnelle du 8 septembre 1998, conclue entre lasociete B.P. Belgium, la societe Aldi et la societe S.M.C., aux termes delaquelle la societe B.P. Belgium a paye les factures de l'entrepreneur deces constructions, ne prouve pas une quelconque position de celle-ci parrapport à l'option de l'article 555 du Code civil mais a eu uniquementpour finalite de debloquer la situation en permettant l'achat du bien parla societe Aldi, sans blocage de l'entrepreneur S.M.C. ;

Par ailleurs, c'est à tort que la societe Immo Alpha 80 precise que lasociete Aldi ne serait pas la beneficiaire de ses constructions puisque,au contraire, c'est elle qui a repris la propriete du terrain ou sonterigees lesdites constructions et qu'elle est susceptible, le cas echeant,de reclamer à son vendeur les eventuelles indemnites qu'elle aurait duverser ;

Il resulte de ce qui precede que c'est à tort que la societe Immo Alpha80 a diligente sa demande à l'encontre de la societe B.P. Belgium ;

La cour [d'appel] considere ainsi que le constructeur de mauvaise foiayant construit sur le bien d'autrui ne peut agir que contre leproprietaire de ce bien, au moment ou il intente son action, sauf à demontrer, ce qui n'est pas le cas en l'espece, que le vendeur auraitprealablement à la vente leve l'option visee à l'article 555 initio duCode civil ;

2. Quant aux theories des impenses et de l'enrichissement sans cause

Il n'est d'ailleurs pas possible de faire droit à la theorie del'enrichissement sans cause compte tenu de son caractere subsidiaire et dufait que la cour [d'appel] n'a pas analyse sur le fond les moyens invoquespar la societe Immo Alpha 80 sur la base de l'article 555 initio du Codecivil, cette action n'etant pas dirigee contre l'acquereur, la societeAldi ;

Partant, la cour [d'appel] considere comme non fondee la demande nouvellede la societe Immo Alpha 80 dirigee contre la societe B.P. Belgiumrelative à l'indemnisation des constructions erigees sur le terrainlitigieux, tout en disant, d'ores et dejà, que la societe Immo Alpha 80doit etre declaree constructeur de mauvaise foi ».

Griefs

Premiere branche

L'article 17 du Code judiciaire dispose que l'action ne peut etre admisesi le demandeur n'a pas qualite et interet pour la former. L'article 18 dumeme code dispose notamment que l'interet doit etre ne et actuel.

Le juge decide en effet, par le deboute de la partie demanderesse, que lapartie defenderesse n'a ni qualite ni interet pour se defendre à l'encontre de la demande.

La qualite et l'interet, dans le chef tant de la partie demanderesse quede la partie defenderesse, sont des conditions de recevabilite de lademande, etrangeres en regle au fondement de celle-ci.

Le second arret attaque deboute la societe Immo Alpha 80 de la demandenouvelle qu'elle a formee, sur le fondement de l'article 555 du Codecivil, par les conclusions qu'elle avait deposees devant la cour d'appelle 8 fevrier 2001, tendant à la condamnation de la societe B.P. Belgiumau paiement de la somme de 15.541.812 francs (385.271,46 euros), etant lemontant des factures tirees par la Societe mosane de construction sur lasociete Immo Alpha 80, representant le cout des constructions erigees parla societe Immo Alpha 80 sur le terrain de la societe B.P. Belgium, aumotif que la societe B.P. Belgium avait, anterieurement à cette demande,vendu le fonds et les constructions y erigees à la societe Aldi, aveccette consequence que la demande eut du etre dirigee, non contre lasociete B.P. Belgium, qui n'etait plus proprietaire du fonds, mais contrela societe Aldi, acquereur de celui-ci.

Ce faisant, le second arret attaque statue, non sur le fondement de lademande de la societe Immo Alpha 80, mais sur la recevabilite de cettedemande, contrairement à ce qu'enonce son dispositif. Il conteste ainsien realite cette recevabilite. Il s'ensuit qu'en disant non fondee lademande nouvelle de la societe Immo Alpha 80, en pretendant ainsi ne pascontester sa recevabilite, alors qu'il se deduit des motifs critiques queceux-ci impliquent le caractere non recevable de cette demande, le secondarret attaque ne justifie pas legalement sa decision car il meconnait lesnotions de qualite et d'interet requis des parties demanderesse etdefenderesse comme conditions d'une demande.

Il viole de la sorte les articles 17 et 18 du Code judiciaire.

Le second arret attaque reconnait au demeurant qu'il en est ainsi dans undes motifs critiques, en contradiction avec les termes de son dispositif,en rejetant un des moyens subsidiaires invoques par la societe Immo Alpha80 à l'appui de cette meme demande, etant l'enrichissement sans cause dela societe B.P. Belgium : « Il n'est d'ailleurs pas possible de fairedroit à la theorie de l'enrichissement sans cause compte tenu de soncaractere subsidiaire et du fait que la cour [d'appel] n'a pas analyse surle fond les moyens invoques par la (societe Immo Alpha 80) sur la base del'article 555 initio du Code civil, cette action n'etant pas dirigeecontre l'acquereur ».

Cette contradiction implique en tant que telle la violation des memesdispositions legales et, en outre, de l'article 149 de la Constitution.

Seconde branche

L'article 19 du Code judiciaire dispose notamment que le jugement estdefinitif dans la mesure ou il epuise la juridiction du juge sur unequestion litigieuse, sauf les recours prevus par la loi.

Commet un exces de pouvoir, en violation de cet article, le juge quistatue sur une question litigieuse dont il n'est plus saisi, des lors quecelle-ci a ete definitivement jugee dans la meme cause et entre les memesparties.

Est definitive la decision du juge qui statue sur la recevabilite d'unedemande, à tout le moins lorsque la recevabilite de la demande a etedebattue devant lui et, de ce fait, etait litigieuse.

Il s'ensuit que le juge saisi d'une demande qui a ete declaree recevablepar un jugement anterieur, à tout le moins lorsque la recevabilite decette demande a ete debattue devant l'auteur du jugement anterieur, nepeut, par un jugement ulterieur rendu en prosecution de la meme cause,dire la meme demande non recevable.

Les deux arrets attaques violent cette disposition legale.

L'arret du 4 decembre 2001 avait en effet dit recevable la demandenouvelle formee par la societe Immo Alpha 80 contre la societe B.P.Belgium, apres que la recevabilite de cette demande avait ete contesteepar la societe B.P. Belgium et debattue devant la cour d'appel.

La cour [d'appel] a enonce à cet egard, dans l'arret prononce le4 decembre 2001, que « les demandes nouvelles de la (societe Immo Alpha80) dirigees contre la societe B.P. Belgium sont (...) recevables ».

La cour d'appel avait donc, par cet arret anterieur, statue definitivementsur la recevabilite de la demande nouvelle de la societe Immo Alpha 80dirigee contre la societe B.P. Belgium.

Le premier arret attaque, qui decide que reste ouverte la question desavoir si la societe Immo Alpha 80 « pouvait encore introduire sa demanded'indemnisation (...) contre la (societe B.P. Belgium), alors que celle-cin'etait plus proprietaire du fonds sur lequel etaient erigees lesconstructions au moment de l'introduction de la demande », meconnaitl'article 19 du Code judiciaire, des lors que l'arret du 4 decembre 2001,en disant cette demande recevable, avait statue definitivement à cetegard.

Le second arret attaque, qui decide en realite par les motifs critiquesque cette demande n'etait pas recevable, le deboute de la societe ImmoAlpha 80 etant, comme il est demontre ci-avant par la premiere branche dumoyen, justifie par l'irrecevabilite et non par l'absence de fondement dela demande, contrairement à ce qu'il enonce, et qui statue ainsi ànouveau et en sens contraire sur la recevabilite de la demande nouvelle dela societe Immo Alpha 80, meconnait egalement l'article 19 du Codejudiciaire, des lors que l'arret du 4 decembre 2001, en disant cettedemande recevable, avait statue definitivement à cet egard.

Deuxieme moyen (subsidiaire)

Dispositions legales violees

Articles 555, 1134, 1135, 1165 à 1167, 1319, 1320, 1322, 1583 et 1599 duCode civil

Decisions et motifs critiques

L'arret attaque du 10 septembre 2008 decide que la demande nouvelle formeepar la societe Immo Alpha 80 est dirigee à tort contre la societe B.P.Belgium, des lors que c'est la societe Aldi qui etait proprietaire duterrain litigieux au moment ou la demande fut formee.

Il justifie cette decision par tous ses motifs reproduits au moyenpresente à l'appui du pourvoi C.09.0039.F.

Griefs

L'article 1134 du Code civil dispose que les conventions legalementformees tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1135 dumeme code dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui yest exprime, mais encore à toutes les suites que l'equite, l'usage ou laloi donnent à l'obligation d'apres sa nature.

Il resulte de ces articles que les conventions legalement formees ontforce obligatoire à l'egard des parties contractantes.

Les articles 1165 à 1167 du Code civil disposent que les conventionslegalement formees n'ont qu'un effet relatif et que si leur existence peutetre opposee aux tiers, qui doivent en tenir compte, elles n'ont d'effetobligatoire qu'entre les parties contractantes.

Il resulte des articles 1583 et 1599 du Code civil que l'on ne peut vendrela chose d'autrui et qu'en consequence le vendeur doit etre proprietairedu bien dont il transfere la propriete à l'acheteur.

Aux termes de l'article 555 du Code civil, le proprietaire du fonds surlequel un tiers a erige des constructions avec ses materiaux est en droit,soit de retenir ces constructions, soit de contraindre le tiers à lesenlever, etant entendu que, dans la premiere hypothese, le proprietairedoit remboursement de la valeur des materiaux et du prix de lamain-d'oeuvre. Cependant, si le tiers est de bonne foi, c'est-à-dire s'ilignorait qu'il construisait sur le fonds d'autrui, l'option est refusee auproprietaire, qui ne peut demander l'enlevement des constructions.

La cession du fonds sur lequel les constructions ont ete erigees par untiers ne prive pas celui-ci, en regle, du droit que lui reconnait, acontrario, ce texte legal d'interpeller le proprietaire cedant,c'est-à-dire celui qui etait proprietaire du fonds lorsque lesconstructions y ont ete erigees, pour obtenir un defraiement, et ce, memesi le tiers qui a erige les constructions n'est pas de bonne foi,c'est-à-dire s'il savait que les constructions etaient erigees sur fondsd'autrui, l'option reconnue au proprietaire par cette disposition legaleetant, soit de retenir les constructions, soit de contraindre le tiers àles enlever.

Ainsi, en cas de vente, par le proprietaire, du fonds et desconstructions, la cession des constructions erigees implique, en regle, larenonciation par le proprietaire cedant d'exiger leur enlevement et, enconsequence, la levee de l'option. Il se deduit en effet de la vente desconstructions que le proprietaire du fonds considere qu'il a acquiscelles-ci par accession, anterieurement à cette vente, et en est devenuproprietaire. La vente d'un bien suppose en effet que le vendeur estproprietaire du bien vendu dont il transfere la propriete à l'acheteur.

Cette levee d'option a pour consequence que le proprietaire a renoncedefinitivement à exiger l'enlevement des constructions, qu'il est enconsequence devenu debiteur du remboursement de la valeur des materiaux etdu prix de la main d'oeuvre à l'egard du tiers qui a erige lesconstructions et que son droit d'option s'est eteint.

Il ne pourrait etre decide qu'il en est differemment que lorsque celui quia erige les constructions est le preneur du fonds et qu'à l'expiration dubail, le proprietaire a cede ce fonds à un tiers, auquel cas l'optionouverte par le texte ne peut etre levee par le nouveau proprietaire qu'àl'expiration du bail. Si, à cette date, le fonds a ete cede, l'optionappartient à l'acquereur, titulaire des droits et obligations du cedant,avec la consequence que le preneur qui a erige les constructions sur fondsd'autrui pourrait etre contraint d'interpeller ce dernier, et non leproprietaire initial, pour obtenir un defraiement. Cette exception ne peutcependant etre etendue, sauf à meconnaitre le texte legal, à tout tiersquel qu'il soit, qui construit sur le fonds d'autrui en connaissance decause et qui ne peut donc se prevaloir de sa bonne foi, tenu enconsequence de respecter le droit d'option reconnu par le texte.

Par les motifs critiques, suivant lesquels la cour d'appel a erige enregle que « le constructeur de mauvaise foi ayant construit sur le biend'autrui ne peut agir que contre le proprietaire de ce bien, au moment ouil intente son action, sauf à demontrer, ce qui n'est pas le cas enl'espece, que le vendeur aurait prealablement à la vente leve l'optionvisee à l'article 555 initio du Code civil », le second arret attaqueviole en consequence l'article 555 du Code civil et ne justifie paslegalement sa decision.

L'arret du 4 decembre 2001 avait en outre releve que la societe Aldi,acquereur du fonds, s'etait, aux termes de la convention du 8 septembre1998, « obligee à acheter le terrain litigieux et l'immeuble erige surcelui-ci à la (societe B.P. Belgium), à charge pour cette derniered'indemniser (la Societe mosane de construction) pour les travaux realisespar celle-ci », cette vente etant concretisee par l'acte authentique du30 decembre 1999. Cet arret considerait ensuite que « la Societe mosanede construction a toutefois ete indemnisee par la societe B.P. Belgium ».

Le second arret attaque reconnait, de surcroit, que « la (societe B.P.Belgium) a vendu le terrain et les constructions litigieuses à la societeAldi en precisant que celles-ci lui appartenaient par accession ».

Il se deduit de ces considerations que la societe B.P. Belgium adefinitivement renonce, au plus tard lors de la vente du fonds et desconstructions qui y etaient erigees, à exercer l'option que lui reconnaitl'article 555 du Code civil et à exiger l'enlevement des constructions,reconnaissant ainsi que ces constructions etaient devenues sa proprietepar accession.

La preuve etant apportee de la levee de l'option par la societe B.P.Belgium anterieurement à la vente du terrain et des constructions, il enresulte que l'option n'a pu etre cedee par la defenderesse à la societeAldi, le droit d'option etant eteint, et que la societe B.P. Belgium s'esttrouvee debitrice du defraiement du à la societe Immo Alpha 80, sans quela vente du fonds et des constructions ait pu l'affranchir de cette dette.

En decidant le contraire, pour en deduire que la demande dirigee contre lasociete B.P. Belgium par la societe Immo Alpha 80 est non fondee, lesecond arret attaque viole non seulement l'article 555 du Code civil maismeconnait en outre la force obligatoire entre les parties de la conventionconclue le 8 septembre 1998 entre la societe B.P. Belgium, la societe Aldiet la Societe mosane de construction et de l'acte authentique du 30decembre 1999 (violation des articles 1134 et 1135 du Code civil). Ilviole ainsi les dispositions legales aux termes desquelles le vendeur doitetre proprietaire du bien dont il transfere la propriete à l'acheteur(articles 1583 et 1599 du Code civil) ainsi que les effets de cetteconvention et de cet acte à l'egard des tiers (violation des articles1165 à 1167 du Code civil).

A tout le moins, en considerant que

« Le seul fait que le compromis de vente fait etat de ce que lesconstructions appartiennent à la societe B.P. Belgium par droitd'accession ne veut pas dire qu'il y a eu automatiquement levee del'option mais peut-etre simplement que celle-ci etait encore maitre,jusqu'à la vente, du sort à reserver à ces constructions construitessur son terrain (accession virtuelle transmise à l'acquereur) ;

le second arret attaque viole les articles 1319, 1320 et 1322 du Codecivil, des lors qu'il accorde à la convention transactionnelle du 8septembre 1998, ainsi qu'à l'acte authentique de vente du 30 decembre1999 une portee qu'ils ne contiennent manifestement pas, portee selonlaquelle la societe B.P. Belgium n'aurait pas necessairement choisi dedevenir proprietaire par accession du terrain et du batiment litigieux etd'indemniser le constructeur de ce batiment, alors que, notamment, l'acteauthentique contient l'enonciation selon laquelle des constructionserigees sur ledit terrain appartiennent à B.P. Belgium par droitd'accession et que la convention du 8 septembre 1998 contientl'enonciation selon laquelle « B.P. reconnait que la partie du prixcorrespondant au cout de la construction du batiment revient à la S.M.C.En consequence, des la signature de l'acte authentique de vente, B.P.s'engage à verser à la S.M.C. la somme de 13.000.000 francs ».

Quatrieme moyen

Disposition legale violee

Article 149 de la Constitution

Decisions et motifs critiques

Le second arret attaque decide que la societe Immo Alpha 80 est unconstructeur de mauvaise foi pour, en consequence, lui appliquer l'article555 initio du Code civil.

Il considere notamment :

« Il est etabli que la societe Immo Alpha 80, au moment ou elle aeffectue ses travaux, n'ignorait pas qu'elle n'etait pas proprietaire dufonds sur lequel elle a erige ses constructions, de telle sorte qu'elle nepeut, en aucun cas, pretendre avoir ete un constructeur de bonne foi etinvoquer l'application de l'article 555 in fine du Code civil ;

Il reste à analyser la question de savoir contre qui le constructeur demauvaise foi doit agir, sur la base de l'article 555 initio du Code civil,pour reclamer une indemnisation ;

Griefs

Dans ses conclusions, la demanderesse enonc,ait :

« [La societe Immo Alpha 80] ne remplit pas les conditions d'applicationde l'article 555 in fine du Code civil ;

En effet, le champ d'application de l'article 555 in fine du Code civilsuppose que deux conditions soient remplies ;

a) Etre possesseur

Monsieur Hansenne souligne que l'article 555 in fine du Code civil renvoiemanifestement aux articles 549 et 550 du Code civil. Dans ce contexte, cetauteur estime que, `de ce renvoi, il resulte que la solution legale del'article 555 in fine du Code civil ne peut s'appliquer qu'à celui quipossede le fonds à titre de proprietaire. Cette condition estindispensable' ;

Or, en l'espece, l'article 6 du compromis de vente du 6 mai 1991 stipuleclairement que `l'acquereur sera proprietaire du bien vendu et en aura lajouissance à partir de la date de la passation de l'acte authentique' ;

L'acte authentique n'ayant jamais ete passe, [la societe Immo Alpha 80] nepossedait pas le fonds à titre de proprietaire, en maniere telle qu'ellen'est pas en droit de se prevaloir de l'article 555 in fine du Code civil(...) ;

b) Etre de bonne foi ».

Par ce moyen, la demanderesse ne fait pas grief au second arret attaque deconsiderer que la societe Immo Alpha 80 est un constructeur de mauvaisefoi.

Elle fait grief au second arret attaque d'accorder au constructeur demauvaise foi le benefice du dedommagement que prevoit, a contrario,l'article 555 initio du Code civil, sans constater que ce constructeuretait egalement possesseur au moment ou il a procede aux constructionslitigieuses, alors que la demanderesse affirmait, dans ses conclusions,que le constructeur de mauvaise foi, s'il n'est pas egalement possesseur,ne peut beneficier du remboursement du prix des constructions tel qu'ilest prevu, a contrario, par l'article 555 initio.

Cette decision n'est justifiee par aucun motif.

A tout le moins, le second arret attaque ne repond-il pas à un moyenregulierement souleve par la demanderesse, qui contestait la qualite depossesseur dans le chef de la societe Immo Alpha 80 et considerait enoutre que cette qualite etait une condition necessaire pour beneficier del'option prevue à l'article 555 initio du Code civil.

Ce faisant, le second arret attaque viole l'article 149 de laConstitution.

III. La decision de la Cour

Les pourvois inscrits au role general sous les numeros C.09.0039.F etC.09.0443.F sont diriges contre les memes arrets. Il y a lieu de lesjoindre.

Sur le pourvoi inscrit au role general sous le numero C.09.0039.F :

En tant que le pourvoi est dirige contre l'arret du 8 janvier 2008 :

Sur le moyen :

Quant à la premiere branche :

L'arret attaque du 8 janvier 2008 considere que « la questionfondamentale qui se pose est de savoir si la [demanderesse] pouvait encoreintroduire sa demande d'indemnisation, fondee notamment sur l'article 555du Code civil, à l'encontre de B.P. Belgium, [la defenderesse], alors quecette derniere n'etait plus proprietaire du fonds sur lequel etaienterigees les constructions au moment de l'introduction de la demande ».

Cet arret decide des lors, avant dire droit, d'ordonner la reouverture desdebats afin que les parties puissent s'expliquer sur la question de savoirsi la demande de la demanderesse devait etre introduite contre B.P.Belgium ou plutot contre la proprietaire du sol au moment del'introduction de la demande, la societe Aldi.

Le moyen qui, en cette branche, considere que l'arret attaque du 8 janvier2008 statue sur une question litigieuse, ne peut etre accueilli.

En tant que le pourvoi est dirige contre l'arret du 10 septembre 2008 :

Sur le moyen :

Quant à la deuxieme branche :

En vertu de l'article 555 initio du Code civil, lorsque des constructionsont ete faites sur le fonds d'autrui par un tiers qui n'est pas unpossesseur de bonne foi, le proprietaire du fonds dispose, en regle, del'option, soit d'obliger le tiers à enlever les constructions à sesfrais, soit de conserver les constructions en remboursant la valeur desmateriaux et le prix de la main-d'oeuvre.

L'obligation de rembourser nait à charge du proprietaire du fonds aumoment ou il manifeste son choix de maintenir les constructions etd'exercer par consequent son droit d'accession.

L'arret attaque du 10 septembre 2008 enonce que :

- la demanderesse a fait eriger des constructions sur un terrainappartenant à la defenderesse sans etre un possesseur de bonne foi ;

- B.P. Belgium a ensuite « vendu le terrain et les constructionslitigieuses à la societe anonyme Aldi en precisant [dans le compromis devente] que celles-ci lui appartenaient par accession » ;

- dans l'acte authentique de vente du 30 decembre 1999, B.P. Belgium « adeclare vendre le terrain sous toutes les garanties ordinaires et lesconstructions sans aucune garantie ».

Sur la base des elements ainsi releves, cet arret n'a pu considererlegalement que B.P. Belgium n'avait pas opte anterieurement à la ventepour le maintien des constructions litigieuses et decider par consequentque « c'est à tort que [la demanderesse] a diligente sa demande [sur labase de l'article 555 du Code civil] à l'encontre de [B.P. Belgium] ».

Il viole, des lors, l'article 555 du Code civil.

Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fonde.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner les autres branches du moyen, qui nesauraient entrainer une cassation plus etendue.

Sur le pourvoi inscrit au role general sous le numero C.09.0443.F :

En tant que le pourvoi est dirige contre l'arret du 8 janvier 2008 :

Sur le premier moyen :

Quant à la seconde branche :

Pour les motifs enonces en reponse à la premiere branche, similaire, dumoyen invoque à l'appui du pourvoi C.09.0039.F, le moyen, en cettebranche, ne peut etre accueilli.

En tant que le pourvoi est dirige contre l'arret du 10 septembre 2008 :

Sur le deuxieme moyen :

Pour les motifs enonces en reponse à la deuxieme branche, similaire, dumoyen invoque à l'appui du pourvoi C.09.0039.F, le moyen est fonde.

Sur le quatrieme moyen :

L'arret attaque du 10 septembre 2008 considere qu'« il convient dedistinguer la situation du possesseur de bonne foi (article 555 in fine duCode civil), qui ne peut se voir imposer la demolition de ses travaux, etcelle de tous les autres constructeurs, notamment du possesseur demauvaise foi, qui sont subordonnes au choix du proprietaire du terrain surlequel ont ete erigees les constructions, qui peut soit retenir cesconstructions moyennant une indemnisation, soit obliger le tiersconstructeur à les enlever (article 555 initio du Code civil) ».

Ainsi l'arret repond, en les contredisant, aux conclusions de lademanderesse visees au moyen et motive regulierement sa decision quel'article 555 initio du Code civil est applicable au constructeur sur lebien d'autrui qui n'est pas un possesseur de bonne foi.

Le moyen manque en fait.

Sur les autres griefs :

Il n'y a pas lieu d'examiner le surplus du premier et le troisieme moyens,qui ne sauraient entrainer une cassation plus etendue.

Par ces motifs,

La Cour

Joint les pourvois inscrits au role general sous les numeros C.09.0039.Fet C.09.0443.F ;

Casse l'arret attaque du 10 septembre 2008 en tant qu'il declare nonfondee la demande nouvelle d'Immo Alpha 80 contre B.P. Belgium relative àl'indemnisation des constructions erigees sur le terrain litigieux ;

Rejette les pourvois pour le surplus ;

Ordonne que mention du present arret sera faite en marge de l'arretpartiellement casse ;

Reserve les depens pour qu'il soit statue sur ceux-ci par le juge dufond ;

Renvoie la cause, ainsi limitee, devant la cour d'appel de Liege.

Ainsi juge par la Cour de cassation, premiere chambre, à Bruxelles, ousiegeaient le president Christian Storck, les conseillers Didier Batsele,Albert Fettweis, Alain Simon et Mireille Delange, et prononce en audiencepublique du trois fevrier deux mille onze par le president ChristianStorck, en presence de l'avocat general Thierry Werquin, avec l'assistancedu greffier Patricia De Wadripont.

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| P. De Wadripont | M. Delange | A. Simon |
|-----------------+------------+-------------|
| A. Fettweis | D. Batsele | Chr. Storck |
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3 FEVRIER 2011 C.09.0039.F/14

C.09.0443.F

| Belgique, Cour de cassation, 03 février 2011, C.09.0039.F

Synthèse

Origine de la décision