Cour de cassation de Belgique
Arrêt
N° C.17.0696.N
1. J. H.,
2. T. B.,
Me Beatrix Vanlerberghe, avocat à la Cour de cassation,
contre
V. DE BACKER ADVIESBURO, s.p.r.l.,
Me Caroline De Baets, avocat à la Cour de cassation.
I. La procédure devant la Cour
Le pourvoi en cassation est dirigé contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2016 par la cour d'appel d'Anvers.
Le 23 avril 2018, l'avocat général Christian Vandewal a déposé des conclusions.
Le conseiller Bart Wylleman a fait rapport.
L'avocat général Christian Vandewal a conclu.
II. Le moyen de cassation
Dans la requête en cassation, jointe au présent arrêt en copie certifiée conforme, les demandeurs présentent un moyen.
III. La décision de la Cour
Sur le moyen :
Quant à la première branche :
Quant au premier rameau :
1. Le juge est tenu de trancher le différend conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit examiner la nature juridique des faits et actes invoqués par les parties et peut, quelle que soit la qualification juridique que les parties leur ont donnée, suppléer d'office aux motifs proposés par elles dès lors qu'il n'élève aucune contestation dont les parties ont exclu l'existence dans leurs conclusions, qu'il se fonde uniquement sur des éléments qui ont été régulièrement soumis à son appréciation, qu'il ne modifie pas l'objet de la demande et que, ce faisant, il respecte les droits de la défense des parties. Il ne résulte pas de la circonstance que les parties n'ont pas invoqué l'application d'une disposition légale déterminée qu'elles ont exclu par voie de conclusions cette possibilité.
2. Le juge, qui fonde sa décision sur des éléments dont les parties pouvaient s'attendre, au vu du déroulement des débats, à ce qu'il les inclue dans son jugement, et qu'elles ont pu contredire, ne méconnaît pas le principe général du droit relatif au respect des droits de la défense.
3. La défenderesse a soutenu dans ses conclusions d'appel que, dès lors qu'il est établi que les demandeurs n'ont pas fourni d'attestation du sol, il est également établi que la condition suspensive ne s'est pas réalisée et que la vente n'a pas acquis un caractère définitif, de sorte que le préjudice allégué n'est pas en lien causal avec la faute que la défenderesse aurait commise en sa qualité d'agent immobilier, mais bien avec le propre comportement des vendeurs.
4. Les demandeurs demeurant en défaut de produire une attestation du sol, les juges d'appel ont considéré qu'il ne peut être établi avec certitude qu'en cas d'application correcte de l'article 101 du décret du Conseil flamand du 22 février 1995 relatif à l'assainissement du sol, la défenderesse aurait pu établir un acte sous seing privé et le faire signer par les acquéreurs, de sorte que les demandeurs échouent à établir la preuve du lien de causalité entre la faute de la défenderesse et le dommage réclamé.
Ils se sont ainsi fondés sur des éléments, en l'occurrence l'absence d'attestation du sol et son influence sur le lien de causalité entre la faute de la défenderesse et le dommage réclamé, dont les parties pouvaient s'attendre, au vu du déroulement des débats, à ce que les juges d'appel les incluent dans leur jugement. Ils n'ont donc pas violé les droits de la défense.
Le moyen, en ce rameau de cette branche, ne peut être accueilli.
Quant au second rameau :
5. Celui qui réclame des dommages-intérêts doit établir l'existence d'un lien de causalité entre la faute et le dommage tel qu'il s'est réalisé. Ce lien suppose que, sans la faute, le dommage n'eût pu se produire tel qu'il s'est réalisé. Par conséquent, il n'existe pas de lien causal lorsque le dommage se serait également produit si le défendeur, à qui le comportement est reproché, avait agi correctement.
Le juge doit ainsi déterminer ce que le défendeur aurait dû faire pour agir sans commettre de faute. Il doit faire abstraction de l'élément fautif dans l'historique du sinistre, sans modifier les autres circonstances, et vérifier si le dommage se serait également produit dans ce cas. Si, ce faisant, le juge constate que le dommage se serait produit de la même manière ou considère qu'il subsiste une incertitude à cet égard, il n'y pas de lien de causalité entre la faute et le dommage.
6. Les juges d'appel ont considéré dans un premier temps, sans être critiqués, que la défenderesse a commis une faute contractuelle en ne fournissant pas, en qualité d'agent immobilier, les informations et l'assistance nécessaires aux demandeurs, à savoir les vendeurs et, plus particulièrement, en ne veillant pas, préalablement à la conclusion du compromis, à obtenir une attestation du sol et à la communiquer aux acquéreurs.
Ils ont ensuite considéré que :
- cette constatation ne suffit pas pour allouer les dommages-intérêts réclamés dès lors que la défenderesse conteste le lien de causalité entre le manquement contractuel et le dommage dont il est demandé réparation ;
- la défenderesse argumente que, même si l'article 101 du décret du Conseil flamand du 22 février 1995 avait été observé, cela ne signifie pas pour autant qu'un contrat de vente aurait vu le jour ;
- la défenderesse soutient que la condition suspensive consistant en la production d'une attestation du sol ne révélant aucune pollution connue n'a pas été réalisée ;
- force est de constater, avec la défenderesse, l'absence persistante d'attestation du sol ne révélant aucune pollution connue ;
- il ne peut donc être constaté avec certitude que la défenderesse aurait pu rédiger un acte sous seing privé conformément à l'article 101 dudit décret et le faire signer par les acquéreurs ;
- les demandeurs échouent donc à établir la preuve que le contrat de vente aurait pu valablement naître si la défenderesse avait respecté ses obligations contractuelles.
7. Par ces considérations, les juges d'appel ont remplacé, sans modifier les autres circonstances concrètes, le comportement fautif de la défenderesse par son alternative légitime, à savoir la situation hypothétique dans laquelle la défenderesse, en application de l'article 101 du décret, aurait préalablement à la conclusion du contrat de vente obtenu une attestation du sol et l'aurait communiquée aux acquéreurs, et ont légalement décidé que la preuve du lien de causalité entre le manquement contractuel de la défenderesse et le dommage réclamé n'est pas rapportée.
Le moyen, en ce rameau de cette branche, ne peut être accueilli.
(...)
Par ces motifs,
La Cour
Rejette le pourvoi ;
Condamne les demandeurs aux dépens.
Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le président de section Eric Dirix, président, et les conseillers Koen Mestdagh, Geert Jocqué, Bart Wylleman et Koenraad Moens, et prononcé en audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit par le président de section Eric Dirix, en présence de l'avocat général Christian Vandewal, avec l'assistance du greffier Vanessa Van de Sijpe.
Traduction établie sous le contrôle du conseiller Marie-Claire Ernotte et transcrite avec l'assistance du greffier Patricia De Wadripont.
