Cour suprême du Canada
Frankel Steel Construction c. Metro Toronto, [1970] R.C.S. 726
Date: 1970-03-19
Frankel Steel Construction Limited (Réclamante) Appelante;
et
The Municipality of Metropolitan Toronto (Défenderesse) Intimée.
1969: les 12 et 13 mars; 1970: le 19 mars.
Présents: Le Juge en Chef Cartwright et les Juges Martland, Judson, Ritchie et Spence.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
APPEL de la réclamante d’un jugement de la Cour d’appel de l’Ontario[1], faisant droit à un appel contre une sentence arbitrale prononcée par le Juge Forsyth de la Cour de comté. Appel rejeté, le Juge en Chef Cartwright et le Juge Spence étant dissidents.
C.L. Dubin, c.r., J.E. Eberle, c.r., et H.L. Morphy, pour la réclamante, appelante.
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G.M. Mace et D.C. Ross, pour la défenderesse, intimée.
LE JUGE EN CHEF (dissident) — Dans leurs motifs que j’ai eu le privilège de lire, mes collègues, les Juges Judson et Spence, ont relaté les procédures devant le savant arbitre et devant la Cour d’appel.
Je suis d’accord avec l’opinion de mon collègue le Juge Judson, et l’arrêt de la Cour d’appel, à l’effet qu’on n’a pas prouvé que l’intimée s’est obligée à payer les frais de déménagement à titre d’indemnité, mais je ne fonde pas mon opinion sur la décision dans l’affaire Mackay and Company v. Corporation of the City of Toronto[2]. A mon avis, une municipalité est liée exactement comme n’importe quelle partie à un procès, soit par la manière de procéder adoptée par ses procureurs et avocats, soit par toute entente que peuvent conclure ces derniers pendant le procès. Le jugement unanime de cette Cour dans l’affaire Cité de Verdun c. Sun Oil Co. Ltd.[3], et plus particulièrement la phrase suivante, à la p. 231, me semble impliquer ce principe:
[TRADUCTION]… La ville ne peut maintenant, en cette Cour, présenter les faits de façon différente afin d’invoquer un nouveau moyen de droit; elle est liée au système de défense qu’elle a adopté au procès. (The Century Indemnity Company c. Rogers [1932] R.C.S. 529, à la p. 536; Sullivan c. McGillis et autres [1949] R.C.S. 201, à la p. 215.)
Je ne puis dire cependant, d’après le dossier, qu’il y a eu une entente de ce genre dans la présente affaire.
Je ne suis pas de l’avis de la Cour d’appel à l’effet que l’appelant n’a droit à aucune compensation à raison de la probabilité raisonnable que, s’il n’y avait pas eu d’expropriation, il aurait pu occuper les lieux jusqu’à la fin de la période de reconduction du bail. Quant à cet aspect du pourvoi, je suis d’accord avec les motifs de mon collègue le Juge Spence et je ne veux ajouter qu’une référence à l’affaire Fleming v. District Committee of Middle Ward of County of Lanark[4].
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Il s’ensuit que j’accueillerais le pourvoi en ajoutant au montant établi par la Cour d’appel un autre montant fixé d’après le temps qui restait à courir jusqu’à la fin de la période de reconduction, avec une déduction convenable pour tenir compte de l’éventualité où le locateur y aurait mis fin avant terme. Toutefois, comme la majorité de la Cour est d’avis de rejeter le pourvoi, il est inutile que je calcule le montant à accorder où que je m’arrête à considérer l’adjudication des dépens.
Le jugement des Juges Martland, Judson et Ritchie a été rendu par
LE JUGE JUDSON — Le 28 juin 1962, The Municipality of Metropolitan Toronto a exproprié les terrains et immeubles où Frankel Steel Construction Limited exploitait son entreprise de charpentes métalliques et sur lesquels elle détenait les droits d’un locataire. Le présent pourvoi soulève deux questions: d’abord, quelle indemnité découle de l’expropriation de biens-fonds détenus par un locataire et, ensuite, la municipalité a-t-elle ou non conclu un accord avec la demanderesse quant au paiement des «justes frais de déménagement»?
L’arbitre a accordé à Frankel $1,600,000 somme qui, à son avis, représente les justes frais de déménagement. La Cour d’appel a évalué à $1,835,978 les justes frais de déménagement, mais, en se fondant sur le fait que l’expropriation a tout au plus devancé de trois ans deux mois et demi l’échéance de cette dépense (soit la durée non écoulée du bail à la date de l’éviction) elle a jugé que la réclamante n’a droit qu’à ce que lui aurait coûté l’emprunt de cette somme pour cette période à 6 pour cent l’an. La Cour a donc déclaré que Frankel a droit à la valeur, établie au 3 octobre 1963, de l’intérêt à 6 pour cent l’an sur ce montant pour ladite période, sous réserve de certains rajustements dont les parties pourront convenir, ou qui seront soumis à un arbitre. Ces rajustements concernent l’excédent de machinerie et d’équipement resté à Frankel une fois le déménagement terminé. Il y a également de semblables rajustements à faire en ce qui concerne l’excédent de machinerie et d’équipement laissé dans les anciens locaux. Ces rajustements n’entrent nullement en considération aux fins des présents motifs.
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Frankel avait autrefois la pleine propriété des immeubles expropriés. Le 1er janvier 1961, elle a vendu le droit de propriété à une autre société et signé un bail pour un terme de cinq ans à partir de cette date, avec droit de reconduction pour une autre période de cinq ans, sous réserve toutefois du droit pour le bailleur de mettre fin au bail, durant la période de reconduction, moyennant préavis d’un an. Par conséquent, ce bail donnait à Frankel le droit irrévocable d’occuper les lieux pendant une période de six ans à compter du 1er janvier 1961. Ce droit s’est éteint le 28 juin 1962, par l’effet du règlement municipal d’expropriation. Le 30 octobre 1962, la société Frankel a fait l’acquisition de nouveaux locaux pour y emménager. L’entreprise a graduellement été transportée des anciens aux nouveaux locaux; l’opération a duré environ un an et demi. On a procédé ainsi afin de minimiser les frais de déménagement. Les deux parties avaient convenu de charger une société d’ingénieurs‑conseils d’étudier le mode de déménagement, d’aider la réclamante à préparer un état des frais, et de vérifier cet état en vue de déterminer les justes frais de déménagement. Ces études et ces vérifications faites, les ingénieurs ont établi à $1,835,978 le coût du déménagement. La seule façon de procéder, tous le reconnaissent, était d’étaler le déménagement sur une certaine période. Le coût de la fermeture totale de l’ancienne usine et de la mise en marche de la nouvelle aurait été beaucoup plus élevé. Les rajustements possibles mentionnés ci-dessus sont attribuables au double équipement nécessité par le processus de déménagement.
L’arbitre a présumé que la ville s’était engagée à payer ces frais établis de déménagement. A mon avis et selon la Cour d’appel, il a fait erreur sur ce point. La juste méthode de déterminer le montant de l’indemnité est celle qui a été indiquée ci-dessus et qu’a établie la Cour d’appel. Dans cette affaire, il n’est pas question d’un bail avantageux, c’est-à-dire d’un bail dont le loyer est inférieur à la valeur locative courante. Le loyer exigible en vertu du bail représentait la pleine valeur locative des locaux.
On a essayé de nous convaincre, par un examen approfondi du dossier, qu’il existait une entente portant sur le paiement des frais de déménagement. Quel qu’ait pu être le sentiment
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des ingénieurs-conseils qui ont évalué le montant, ou celui des représentants de la société demanderesse, aucune entente de ce genre n’a existé et ne pouvait exister sans un contrat passé sous le sceau de la municipalité et dûment autorisé par un règlement municipal. Il s’agit ici de la somme de $1,835,978. On ne peut interpréter à l’encontre de la municipalité le vague malentendu qui a pu subsister. Les chiffres soumis par les ingénieurs-conseils n’étaient qu’un point de départ pour le calcul de l’indemnité. Rien dans la conduite des pourparlers ne peut s’interpréter comme une entente portant sur le paiement de l’intégralité de cette somme. L’arrêt Mackay and Company v. Corporation of the City of Toronto[5] énonce un principe fort juste.Je suis pleinement d’accord avec les motifs formulés par la Cour d’appel[6] et j’y souscris.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi, avec dépens.
LE JUGE SPENCE (dissident) — Le pourvoi interjeté par l’appelante est à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[7], rendu le 15 juin 1966. Dans sa décision, la Cour d’appel de l’Ontario a fait droit à l’appel interjeté contre la sentence arbitrale prononcée le 2 avril 1965 par le Juge Forsyth de la Cour de comté.
L’intimée, en l’espèce The Municipality of Metropolitan Toronto, a adopté en date du 28 juin 1962, le règlement municipal n° 1683. Par ce règlement, elle expropriait les immeubles dont il est question, ainsi que plusieurs autres biens-fonds, en vue de la construction de l’échangeur Duke-Duchess sur le Don Valley Parkway. Antérieurement à l’adoption de ce règlement municipal, des entretiens ont eu lieu entre les représentants de l’appelante et ceux de l’intimée, quant à la manière dont cette dernière pourrait prendre possession des immeubles et quant à l’établissement de l’indemnité pour cette dépossession.
L’appelante est une compagnie qui s’occupe de fabrication d’acier et de travaux de construction en acier. Avant janvier 1961, l’affaire était exploitée par Frankel Brothers Limited. A dater
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du 1er janvier 1961, les immeubles devinrent la propriété de Frankel Properties Limited et furent loués à l’appelante, Frankel Steel Construction Limited, en vertu d’une opération que le Juge d’appel Kelly décrit dans ses motifs en Cour d’appel de l’Ontario, comme une transaction «à distance». D’après le bail daté le 1er janvier 1961, et consenti par Frankel Properties Limited à l’appelante, cette dernière jouissait d’un terme, de cinq ans, à compter de cette date, avec toutefois le droit de résiliation sur préavis d’une année, à dater du 1er janvier 1964. L’appelante avait également le droit de reconduire le bail pour une durée de cinq ans, mais, pendant cette période de reconduction, le bailleur se réservait le droit de résilier le bail sur préavis d’un an. Le loyer a été fixé à $100,000 par an pour le premier terme de cinq ans, sauf certaines dispositions quant à son augmentation en fonction de l’impôt municipal; pour la période de reconduction, le montant du loyer devait être fixé par entente, ou à défaut, par un arbitre.
Toutes les parties ont reconnu que l’expropriation des biens-fonds donnés à bail à l’appelante lui causerait, par le fait même de la dépossession, une perte considérable, vu la nature de son entreprise, et qu’en conséquence elle était en droit de réclamer une indemnité considérable pour perturbation de ses activités. Pour éviter une telle réclamation, les représentants de l’appelante et ceux de l’intimée ont décidé d’établir un plan de transfert progressif de l’entreprise de l’appelante, du site exproprié à un autre emplacement; cette réimplantation devait s’effectuer conformément à un programme minutieusement détaillé comportant un calcul précis des frais encourus à chacune des phases de son exécution. A cette fin, l’intimée, en accord avec l’appelante, a fait appel aux services d’une firme d’ingénieurs-conseils, Morrison, Hershfield, Millman and Huggins Limited. Le 14 janvier 1963, le Commissaire aux immeubles de l’intimée écrivait auxdits ingénieurs-conseils en ces termes:
[TRADUCTION] Faisant suite à nos entretiens concernant l’affaire sus-indiquée, je vous serais reconnaissant de bien vouloir nous préparer un rapport conjoint comme nous en avions convenu lors de notre réunion.
A titre d’information, veuillez trouver ci-joint une copie du bail relatif à ladite propriété.
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L’appelante s’est efforcée de trouver une autre propriété qu’elle aurait pu louer à bail et où elle aurait réinstallé son entreprise. Ses recherches ayant été vaines, elle a acheté les locaux vides d’une usine anciennement occupée par Dominion Bridge Company sur la rue Shaw, à Toronto. Le programme de réimplantation a été établi de manière à couvrir le transfert de l’entreprise de l’appelante, du Don Roadway aux locaux de la rue Shaw.
Le 8 avril 1963, par lettre adressée au Service des immeubles de l’intimée, les ingénieurs‑conseils ont présenté le programme avec force détails. Cet exposé a été produit au procès et versé comme pièce au dossier. Certains paragraphes sont de la plus haute importance pour la solution du litige. Ce sont les paragraphes 2, 3, 4 et 5:
[TRADUCTION] 2. A notre avis, il convient de définir maintenant le problème en termes larges afin de guider Frankel Steel Construction Limited (Frankel) dans la préparation de sa réclamation et afin de clarifier notre mandat à ce sujet. Notre but en écrivant cette lettre est d’exposer les grandes lignes d’une définition, en espérant qu’il nous sera permis d’en discuter ultérieurement avec vous et d’obtenir votre avis sur cette façon d’aborder le problème, avant d’entrer dans des considérations plus détaillées.
3. Fondamentalement, comme donnée préliminaire, nous pouvons considérer Frankel comme fonctionnant à un certain niveau de production dans l’usine A, sur l’avenue Eastern entre East Don Roadway et Broadview. Pour des raisons indépendantes de sa volonté, savoir, la construction de l’échangeur Duke-Duchess, on exige de Frankel qu’elle évacue l’usine A. Au terme de l’opération, Frankel occupera l’usine B avec par hypothèse le même niveau de production qu’auparavant. Le problème se ramène à la détermination des «justes frais du déménagement» de l’usine A à l’usine B. Plusieurs facteurs doivent être considérés pour cette évaluation; certains sont brièvement exposés aux paragraphes suivants.
4. Frankel aurait pu utiliser différents moyens pour déménager de l’usine A à un nouvel emplacement. La compagnie a opté pour l’acquisition d’un immeuble situé sur un autre emplacement, l’usine B, pour y reprendre ses activités, les développer au fur et à mesure qu’elle les ralentit dans l’usine A, et ainsi de suite jusqu’à l’achèvement du transfert.
5. Nous présumons que cette méthode a été choisie après considération de toutes les possibilités
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et après évaluation de leur coût global respectif, qu’elle est acceptable par les parties concernées et que c’est sur cette base que la demande d’indemnité doit être établie.
Je cite également les par. 19 et 20:
[TRADUCTION] VIII. Résumé et propositions
19. En résumé, nous vous proposons:
(1) D’examiner l’exposé ci-dessus, de l’approuver ou de le modifier selon que vous le jugez convenable.
(2) De présenter à Frankel l’exposé ainsi approuvé et d’en discuter avec les représentants de cette compagnie, en le modifiant si nécessaire, pour parvenir à un accord mutuel quant aux méthodes à suivre.
(3) Que Frankel établisse ensuite sa réclamation de façon détaillée et dans le cadre convenu. Cette réclamation sera sans doute présentée sous la forme de plusieurs documents séparés et certains d’entre eux pourront être préparés, examinés, révisés peut-être et approuvés avant l’achèvement du transfert. D’autre part, il ne sera pas possible de compléter certains de ces documents avant l’achèvement de toutes les parties de l’opération.
(4) Nous estimons pour des raisons d’efficacité, que la réclamation indiquant les «justes frais de déménagement» devrait être préparée par Frankel car la compagnie aura en mains les renseignements requis.
(5) Nous croyons comprendre que vous avez retenu nos services pour vous conseiller sur le detail des frais qui, à notre avis, pourraient être considérés comme attribuables au transfert, pour vous indiquer la façon dont la demande en indemnité devra être soumise, pour examiner la réclamation et vous faire rapport.
* * *
20. Dans un problème de ce genre, il est très important que la méthode de détermination des coûts et le critère en vertu duquel ils seront admis à figurer dans la réclamation soient clairement définis et reconnus par les parties. Cette phase préliminaire mérite qu’on y consacre un effort important.
Le rapport a été examiné par les représentants de l’intimée puis il l’a été à nouveau et conjointement à une réunion du 6 mai 1963, par les représentants de l’appelante et de l’intimée. On a entendu au sujet de cette réunion les témoignages de M. William J.H. Disher, adjoint exécutif du président de la compagnie appelante et de MM. Carson F. Morrison et Joseph M. Millman, deux membres de la firme d’ingénieurs-conseils.
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Aucun des représentants de l’intimée n’a témoigné à l’égard de cette réunion. Ce point sera repris ultérieurement.
On a demandé à M. Disher, durant son interrogatoire:
[TRADUCTION] Q. Bien. Ils avaient déjà été engagés. Les deux parties ont-elles accepté cette façon d’établir l’indemnité?
R. Elles l’ont acceptée à la seule condition que les chiffres ne les engagent pas.
M. Ross (avocat de l’intimée): Monsieur le Juge, mon confrère a posé une question tendancieuse à M. Disher, en lui demandant si les parties ont accepté cette façon d’établir l’indemnité. Je pense qu’il serait plus correct de la formuler ainsi: est-ce que les parties ont convenu qu’elles s’étaient entendues sur la façon d’établir l’indemnité?
M. GOODMAN: J’en conviens avec mon confrère; je m’excuse; il a parfaitement raison.
Q. Pourriez-vous répondre à la question ainsi que l’a formulée mon confrère: est-ce que les deux parties ont convenu que la méthode exposée dans la lettre devait être suivie dans l’établissement de la réclamation.
R. C’est exact, oui.
M. Morrison a témoigné:
[TRADUCTION] Je croyais comprendre que l’indemnité serait payée sur la base énoncée dans notre lettre du 8 avril. Je me rends compte qu’il y avait une foule de complications à l’égard de ce problème; c’est d’ailleurs pourquoi nous avons pris soin d’énoncer par écrit, dans notre lettre du 8 avril, comment nous pensions que ce problème devait être envisagé.
M. Millman a témoigné:
[TRADUCTION] Q. Oui. Bien, à la suite de cette lettre, il y eut, je crois, une réunion le 6 mai. Étiezvous présent à cette réunion?
R. Oui, j’étais présent.
Q. Avez-vous entendu le témoignage de M. Disher au sujet de cette réunion?
R. Professeur Morrison.
Q. En avez-vous un souvenir identique, ou quelque peu différent?
R. Non, je ne vois aucune divergence.
Q. Aucune divergence d’avec ce qu’ils ont dit. A la suite de cette réunion, qui devait établir la réclamation? Vous, ou la Frankel Steel Company?
R. Elle devait être établie par la Frankel Steel Company.
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Q. Et sur quelle base devait-on l’établir?
R. Dans l’ensemble, conformément aux principes exposés dans cette lettre du 8 avril. Je dois dire que les principes exposés dans notre lettre du 8 avril, n’étaient pas complètement détaillés. Cet exposé ne pouvait pas être complètement détaillé, à cette époque, parce que nous n’avions pas les renseignements suffisants pour ce faire. Évidemment, je pense que certaines des questions de détail devaient être réglées au fur et à mesure de l’évolution du problème, et c’est d’ailleurs ce qu’on a fait, mais…
Q. C’est ce qu’on a fait au fur et à mesure de l’établissement des données véritables, au cours des mois qui ont suivi?
R. Et à mesure que le transfert s’effectuait, et que certains éléments devenaient apparents, qui avaient pu ne pas l’être au départ.
La réimplantation de l’entreprise de l’appelante s’est effectuée de façon exactement conforme au programme exposé dans le document daté du 8 avril 1963, dont j’ai déjà fait mention, et l’appelante présenta une réclamation extrêmement détaillée. Cette réclamation totalisait $1,881,206. Elle a été soumise aux ingénieurs-conseils, qui ont fait rapport au Service des immeubles de l’intimée en novembre 1963. Ce rapport a été produit à l’arbitrage et versé comme pièce au dossier. L’état récapitulatif que comporte la conclusion de ce rapport s’écarte du total indiqué dans la réclamation originale par l’addition de $350. Les ingénieurs‑conseils déclarent notamment dans ce rapport:
[TRADUCTION] NOUS sommes d’accord avec les principes sur lesquels se fondent les chapitres I, II et III de la réclamation. Nous sommes, en général, d’accord avec les chiffres indiqués et ainsi que nous l’avons noté plus haut, toutes les modifications que nous avions été amenés à proposer ont été intégrées à la réclamation…
Les conclusions du paragraphe ci-dessus s’appliquent également au chapitre IV de la réclamation.
En résumé de tout ce qui précède, nous sommes d’avis que, sous réserve seulement de l’interprétation juridique définitive indiquée au paragraphe (b) cidessus, la réclamation comme elle nous paraît devoir être présentée est équitable pour les deux parties, et nous recommandons son acceptation par le Commissaire.
L’interprétation juridique à laquelle il est fait allusion consiste à déterminer la durée du terme
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auquel l’appelante avait droit en vertu du bail dont j’ai déjà fait mention.
L’appelante a admis que la somme de $1,821,565 fixée dans le rapport par les ingénieurs‑conseils, comme montant total de la réclamation, est sujette à certaines réductions et que, compte tenu de ces réductions, le véritable total de la réclamation est de $1,807,526.
Durant toute la période de réimplantation, et pendant la compilation et l’établissement de l’état des coûts entraînés par cette opération, les ingénieurs-conseils ont collaboré avec les représentants de l’appelante et des décisions ont été prises conjointement par les deux parties quant aux machines à déplacer, quant à la date de leur déplacement, et quant à d’autres questions soulevées par ce transfert, de sorte que la réclamation présentée a en fait, à mesure que les travaux avançaient, été approuvée en détail par les ingénieurs-conseils engagés à cette fin par l’intimée. La réimplantation a été terminée le 3 octobre 1963. L’intimée ayant refusé d’accepter la réclamation présentée par l’appelante et approuvée par les ingénieurs-conseils, l’appelante eut recours à l’arbitrage, après avoir donné avis conformément au Municipal Act, S.R.O. 1960, c. 249, au Municipality of Metropolitan Toronto Act, S.R.O. 1960, c. 260 et au Municipal Arbitrations Act, S.R.O. 1960, c. 250. Cet avis de réclamation est daté du 15 septembre 1964. L’affaire fut entendue par le Juge Forsyth, doyen de la Cour de comté. J’ai mentionné certains des témoignages rendus en faveur de la demande. Après la fin de la preuve de la demande, l’avocat de l’expropriante s’adressa à la Cour en ces termes:
[TRADUCTION] M. ROSS: Monsieur le Juge, je ne citerai qu’un seul témoin, M. Pettit, qui pourra peutêtre expliquer pourquoi, dans une affaire comme celle-ci, nous ne citons qu’un seul témoin. Je pense que la raison est peut-être évidente, mais le gros du travail a été effectué avant l’arbitrage, en fait par M. Disher et M. Millman et les autres témoins que vous avez entendus ce matin.
Il se peut que, strictement parlant, M. Millman ait été un témoin de la Municipalité; quoi qu’il en soit, très aimablement, mon confrère l’a cité à ma place, aussi n’ai-je pas besoin de le rappeler.
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Les éléments de preuve sur lesquels nous nous appuyons sont essentiellement les mêmes que ceux qu’invoque la demanderesse. Bien entendu, la divergence réside dans notre interprétation du rapport entre l’indemnité et ces éléments.
M. Pettit, le témoin que je vais citer, est un comptable, et sa déposition consistera à faire un bref commentaire des états financiers de la compagnie et à expliquer, ce que j’appellerai non pas une formule, mais une interprétation de ce que nous prétendons devoir être le montant de l’indemnité, en fonction des chiffres que vous avez devant vous en ce moment.
Le savant doyen de la Cour de comté a conclu, en sa qualité d’arbitre:
[TRADUCTION] Je pense que la réclamation présentée est équitable, et qu’on l’a établie conformément à la méthode convenue et énoncée dans la pièce 14. Je pense toutefois que certaines défalcations doivent être portées au regard des articles suivants…
Ces articles, à mon sens, réduisent le montant de l’indemnité à $1,600,000; en conséquence, je fais droit à la réclamation pour cette somme.
La défenderesse interjeta appel auprès de la Cour d’appel de l’Ontario; les motifs de l’arrêt de ce tribunal ont été énoncés par le Juge d’appel Kelly, qui répartit sous deux chefs les dommages auxquels la réclamante peut avoir droit.
Premièrement, la valeur marchande du bail, que le savant juge d’appel définit comme étant la valeur courante, pour le terme non écoulé, de la différence annuelle entre le loyer stipulé au bail et la valeur locative des biens loués. Toutes les parties ont convenu que le loyer stipulé au bail est égal à la valeur locative des biens loués; et on peut certainement présumer que tout loyer convenu ou arrêté par arbitrage pour la période de reconduction aurait été conforme à la valeur locative; par conséquent, aucune réclamation en indemnité ne peut être fondée sur ce premier chef.
Le Juge d’appel Kelly décrit le second fondement d’indemnisation comme la valeur particulière, pour la réclamante, de son droit à la jouissance des biens jusqu’à l’expiration du terme. C’est cette valeur particulière que le savant doyen de la Cour de comté a estimée, comme arbitre, à $1,600,000.
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Le Juge d’appel Kelly adopte le principe établi par le Juge Rand dans Diggon-Hibben, Limited c. Le Roi[8], à la p. 715:
[TRADUCTION]…la question est de savoir ce qu’il aurait, en homme avisé, payé pour la propriété plutôt que d’en être évincé.
Ce principe a été adopté, bien sûr, dans plusieurs décisions rendues par cette Cour et par d’autres, et il représente certainement, exprimé sous cette forme ou reformulé, le bon critère. L’application de ce critère présente cependant en certains cas d’extrêmes difficultés.
D’après le Juge d’appel Kelly, quand le demandeur est un locataire, son indemnité ne doit pas être calculée en fonction des frais qu’il encourt en étant obligé de déménager à la date de l’expropriation, mais bien en fonction de ce qu’un homme avisé aurait été disposé à payer plutôt que d’avoir à défrayer ces dépenses au moment de l’expropriation et non pas à l’expiration du bail.
Le Juge d’appel Kelly constate, dans l’exposé de ses motifs, que le locataire aurait pu être contraint de vider les lieux, même en l’absence d’expropriation, trois ans deux mois et demi après la fin du déménagement, soit le 3 octobre 1963, et il en conclut que l’indemnité doit correspondre à ce qu’aurait représenté, au 3 octobre 1963, l’intérêt, au taux de 6 pour cent l’an, pour trois ans et 2½ mois, sur un montant raisonnable de frais de déménagement. Le savant juge a fixé ceux-ci à $1,835,978, sous réserve de modification en fonction du produit de la liquidation de l’excédent de machinerie, dont je reparlerai plus loin.
En toute déférence, je suis prêt à admettre que dans le déroulement ordinaire d’une expropriation, en ce qui concerne les droits du locataire d’un bien-fonds, la solution adoptée par le Juge d’appel Kelly, qui constitue le jugement de la Cour d’appel d’Ontario, soit la solution appropriée. Je suis cependant convaincu que dans le cas présent, les parties, par leur attitude et leur accord, y ont substitué une solution différente. Tout au long du procès, on n’a jamais prétendu que l’accord conclu entre les parties
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n’est pas conforme aux conditions requises et nécessaires en droit pour lier une corporation municipale. La demande d’indemnité a été portée devant l’arbitre compte tenu de l’existence d’un accord relatif à un mode particulier de réimplantation de l’appelante, et une méthode spéciale d’indemnisation; l’avocat de l’intimée n’a d’ailleurs invoqué aucune autre base de calcul.
L’avocat de l’intimée limita son argumentation au témoignage d’un comptable agréé et suggéra l’adoption d’une méthode différente de calcul de l’indemnité. Il est évident, d’après les témoignages avancés en faveur de l’appelante, non seulement par ses représentants mais encore par MM. Morrison et Millman de la firme d’ingénieurs-conseils, qu’il s’agit de calculer le montant de l’indemnité, et non d’établir un chiffre susceptible de servir de base au calcul de la valeur actuelle, avec un taux d’intérêt. M. Disher a témoigné:
[TRADUCTION] R. Bien, l’accord auquel nous étions parvenus visait la méthode de déménagement, par dédoublement, soit l’acquisition d’une autre usine, l’installation d’un double équipement suffisant pour commencer la production et la mener parallèlement à celle de l’usine existante, et enfin par le déménagement, dans les meilleures conditions possibles, du reste de l’équipement; et les deux parties ont convenu que cela constituerait la méthode à suivre, et que ce principe serait admis par les deux, la ville et nous, comme une méthode d’établissement du montant de l’indemnitê nécessitée par ce transfert.
Le même accent sur le montant de l’indemnité a été manifesté par M. Ross, avocat de l’intimée, quand il insista pour qu’on demande à M. Disher:
[TRADUCTION] Q. Est-ce que les parties ont convenu qu’elles s’étaient entendues sur la façon d’établir l’indemnité?
Comme je l’ai mentionné plus haut, d’après le témoignage de M. Morrison l’indemnité devait être payée conformément à ce qui avait été énoncé dans la lettre du 8 avril; M. Millman a déclaré qu’il était d’accord avec les témoignages de M. Disher et du professeur Morrison.
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Il y a lieu de se rappeler que, si l’expropriation et la réimplantation subséquente avaient été réalisées de manière ordinaire, l’interruption des activités de la compagnie aurait donné lieu à une réclamation très considérable; il a été fait mention, lors des dépositions, de la possiblité d’une réclamation de plus de $2,000,000 pour de tels dommages. C’est pour éviter ce genre de réclamation que les deux parties ont accepté, après l’adoption du règlement d’expropriation, cette méthode très détaillée et exacte de réimplantation et de calcul de l’indemnité. Je cite le par. 18 du document du 8 avril 1963, concernant la description de ce plan:
[TRADUCTION] VII Interruption d’affaires
18. L’interruption des activités d’une compagnie est un préjudice extrêmement difficile à évaluer. Quoi qu’il en soit, il nous paraît qu’on ne DOIT PAS en tenir compte en l’espèce, puisque l’un des principaux motifs de l’utilisation simultanée des usines A et B durant le déménagement, était de minimiser l’interruption d’affaires de la compagnie pendant cette opération.
Par conséquent, je suis d’avis que la tâche qui incombait à l’arbitre n’était pas l’évaluation de l’indemnité due à un locataire évincé par l’expropriation des locaux qu’il occupe en vertu d’un bail, mais plutôt l’évaluation de l’indemnité dont les modalités de calcul avaient été déterminées par l’intimée et l’appelante après l’adoption du règlement d’expropriation, afin de diminuer pour l’appelante les répercussions de l’expropriation, de réduire les dommages en découlant et, par conséquent, le montant de sa réclamation. Je pense que l’appelante a démontré le bien-fondé de sa réclamation pour le montant de $1,807,526, sous réserve de deux questions: premièrement, la réclamation a-t-elle été calculée conformément aux dispositions de la lettre du 8 avril 1963, et deuxièmement, en fonction de quel terme l’appelante était-elle en droit de calculer son indemnité.
Le premier de ces problèmes concerne l’excédent de machinerie laissé dans les locaux expropriés après l’achèvement du transfert, et l’excédent de machinerie acquis pour utilisation dans les nouveaux locaux de la rue Shaw, pendant le transfert, et devenu inutile une fois celui-ci achevé. Le Juge d’appel Kelly a estimé que toute
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cette machinerie aurait dû être vendue par l’appelante et qu’on aurait dû tenir compte du produit de cette vente dans la détermination du juste coût de déménagement. Une telle interprétation paraît conforme au document du 8 avril 1963, dont voici un extrait:
[TRADUCTION] II. Achat et vente d’équipement
11. Pour amorcer la production de l’usine B tout en maintenant celle de l’usine A, Frankel est obligée d’acheter du matériel et des machines en vue d’équiper l’usine B. Après avoir atteint le stade du plein rendement dans l’usine B, le matériel et les machines de l’usine A devront être vendus. Ces achats et ces ventes devront être entrepris avec prudence et compte tenu de la valeur de l’équipement à remplacer. Si l’une des machines ou pièces d’équipement destinée à l’usine B est nettement supérieure ou inférieure à sa contrepartie située dans l’usine A, il faudra tenir compte de la différence. Compte tenu de ces variations, entrera dans les «justes frais de déménagement» le coût total de l’achat et de l’installation des machines et de l’équipement de l’usine B, moins le montant réalisé par la vente d’équipement de l’usine A.
12. La réclamation de Frankel devra énumérer tous ces achats et ventes et fournir suffisamment de renseignements précis pour que les valeurs pertinentes puissent être considérées en regard des ajustements proposés en plus ou en moins.
Je reconnais aussi que la réclamation, comme elle a été produite (pièce 4), n’est pas conforme aux paragraphes précités; on l’a signalé dans la preuve. M. Millman, dont j’ai cité la déposition en partie, a souligné qu’au moment où le document du 8 avril a été rédigé, tous les détails ne pouvaient être entièrement fournis, car le rédacteur n’avait pas à ce moment-là les renseignements nécessaires, et que certaines des parties détaillées du programme ne pouvaient être étudiées qu’au fur et à mesure du déroulement de l’opération; c’est ce qui a été fait. M. Millman a témoigné de plus:
[TRADUCTION] Q. Si l’on considère les cinq parties de ce récapitulatif, pensez-vous qu’il a été préparé conformément à la lettre du 8 avril?
R. Dans l’ensemble, oui. Comme je l’ai déjà mentionné, dans notre lettre du 8 avril il était impos-
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sible de prévoir en détail tous les problèmes qui pourraient se poser; au cours de la préparation de l’évaluation chiffrée de la demande, il a été nécessaire de modifier, légèrement, à mon avis, la méthode de calcul. Mais généralement ces chiffres entrent dans le cadre établi par notre lettre du 8 avril.
L’avocat de l’intimée fit la déclaration suivante, au cours du contre-interrogatoire de M. Disher, apportant ainsi certains éclaircissements sur ce qu’est devenu l’excédent de machinerie laissé dans les locaux expropriés, lors du départ de l’appelante:
[TRADUCTION] Je crois savoir qu’on l’a vendu, mais indirectement. On a lancé des appels d’offres pour la démolition du bâtiment, et pour l’équipement et tout ce qui se trouvait sur les lieux; et ceux qui ont fait des offres pour la démolition du bâtiment ont pris en considération la valeur de récupération de cet équipement et de cette machinerie.
M. Disher a témoigné:
[TRADUCTION] Q. VOUS attendiez-vous à le vendre au fur et à mesure ou en bloc?
R. Je pouvais le faire de deux manières: soit le porter en bloc à une personne faisant le commerce de machinerie usagée, et lui demander une offre; soit simplement les déposer en consignation chez ce commerçant qui l’aurait vendu sur une assez longue période de temps.
Q. Avez-vous alors essayé de mettre ces machines en vente lors de l’achèvement du transfert?
R. Non.
Q. Pourquoi pas?
R. Parce qu’après le transfert, je suppose qu’elles ne nous appartenaient plus.
Q. Je suppose que ce qui vous fait dire qu’elles ne vous appartenaient plus, c’est qu’elles avaient été expropriées?
R. Bien, quelqu’un a pris possession de l’usine le 15 octobre; les machines et tout ce qui s’y trouvait devenaient par le fait même la propriété du nouvel occupant.
Q. Oui, mais pour quelles raisons appartenaient-elles au nouveau propriétaire? Est-ce parce que vous les aviez laissées sur place au nouveau propriétaire? Les aviez-vous vendues à la Municipalité?
M. GOODMAN: Nous pensions l’avoir fait, mais nous avons quelque difficulté à en obtenir paiement.
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Q. Était-ce là ce que vous croyiez avoir compris, M. Disher?
R. Je croyais avoir compris qu’elles étaient en fait le 14 ou le 15, le 13, 14 ou 15 octobre, nous étions en production dans ces locaux avec les machines et les grues mobiles. Je peux vous nommer les contrats, et les endroits où nous avons livré le matériel; j’ai même passé une partie de journée, un samedi matin, pour livrer de l’acier au nouvel hôtel de ville de Toronto sans double manœuvre, avec les grues qui sont restées là-bas, et ainsi de suite; ainsi, j’ai laissé la machinerie conformément au programme d’après lequel nous avions déménagé, de façon à ne pas interrompre les affaires. Et quelqu’un m’a succédé là-bas. Je n’ai tout simplement pas eu l’occasion de la déménager, alors j’ai pris pour acquis qu’elle serait…
Par conséquent, je pense que c’est là un exemple des détails du programme de réimplantation et d’indemnisation qu’il était impossible de décrire précisément et complètement dans le document du 8 avril 1963. La méthode utilisée par l’appelante découlait du fait qu’elle devait vider les lieux dès l’achèvement de ses nouvelles installations; et sa méthode de calcul a été approuvée par les ingénieurs‑conseils. J’en conclus qu’il n’y a aucune déduction à faire pour défaut d’avoir crédité l’expropriante du produit de la liquidation de l’équipement excédentaire.
La durée du terme à prendre en considération pour le calcul de l’indemnité soulève un problème très ardu. La question se pose à propos du chapitre V de la réclamation, soit la comparaison des frais généraux liés à la durée du bail. La réclamation à ce titre a été fixée à un montant de $329,339. Dans le document du 8 avril 1963, on fait observer, au par. 10:
[TRADUCTION] 10. Nous pensons que, dans sa réclamation, Frankel devrait comparer l’installation B à l’installation A sur la base du prix d’achat et des frais locatifs de chacune, en appliquant la formule qu’il lui plaira de proposer, mais aussi sur la base des facteurs suggérés aux alinéas (i) à (vi) du paragraphe 9. Cette comparaison devrait indiquer tous les avantages ou inconvénients de l’installation B par rapport à l’installation A, exprimés sous forme de sommes globales pouvant servir au calcul des «justes frais de déménagement».
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Le rapport rédigé par les ingénieurs-conseils en novembre 1963 commente ainsi le chapitre V de la réclamation:
[TRADUCTION] Dans le chapitre V de la réclamation, on s’efforce d’évaluer les avantages ou inconvénients que présente pour Frankel l’occupation des locaux de la rue Shaw comparée à celle des locaux de East Don Roadway. Pour établir cette partie de la réclamation, on n’a tenu compte que de postes spécifiques, notamment les taxes, l’assurance, le chauffage, l’électricité, l’eau, le loyer et la dépréciation. On n’a pas cherché à évaluer ou à comprendre dans cette évaluation des éléments immatériels, possibilité dont faisait mention le paragraphe 9 de notre lettre du 8 avril 1963 (Annexe A ci-après). On établit cependant, dans la réclamation, l’écart annuel entre les frais impliqués dans chaque cas, écart que l’on reporte ensuite sur une période pouvant correspondre au «terme non échu» du bail de East Don Roadway.
et, dans leurs conclusions, les ingénieurs déclarent:
[TRADUCTION] (b) Après avoir chiffré les inconvénients, sur une base annuelle, la réclamation reporte ce chiffre sur la période considérée comme la partie non écoulée du terme, selon le bail de East Don Roadway (7 ans). Nous ne nous croyons pas en mesure de porter un jugement sur cette donnée, puisqu’elle repose entièrement sur l’interprétation juridique du bail, ce qui n’entre pas dans le cadre de notre compétence professionnelle.
La réclamation de $329,339 représente la valeur actuelle des sommes suivantes: $77,832 au titre de l’accroissement relatif de frais d’exploitation dans la nouvelle installation, pour la première année, et $56,632 au titre de l’accroissement annuel des frais d’exploitation dans la nouvelle installation, pour une période de 6 ans et 2½ mois, à partir de la fin de la première année jusqu’à la date alléguée comme celle de la fin du bail. La fin du bail est considérée, pour les fins de ce calcul, comme la fin d’une période de reconduction de cinq ans faisant suite à l’expiration du bail, le 1er janvier 1966. Comme je l’ai déjà signalé, le bail donne au locataire un droit certain de reconduction pour un terme de cinq ans; mais durant cette période, le bailleur peut mettre fin au bail sur préavis d’un an.
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L’expropriante prétend donc que le locataire ne peut réclamer d’indemnité au titre de l’accroissement de ses frais d’exploitation dans la nouvelle installation, que pour la période durant laquelle, n’eût été l’expropriation, il aurait pu exiger la jouissance de l’ancienne installation; cette période, le Juge d’appel Kelly, à la Cour d’appel de l’Ontario, a déclaré qu’elle était de 3 ans 2 mois et demi. On a déjà longuement débattu le point de savoir si, au cas d’expropriation, le locataire évincé peut demander une indemnité à l’égard de toute période dépassant le terme fixe de son bail. Le Juge Challies, dans son ouvrage The Law of Expropriation (1963), observe, à la page 160:
[TRADUCTION] On se demande encore, mais en Ontario seulement, s’il est possible d’accorder une indemnité quelconque à raison du renouvellement probable d’un bail. Dans Bignall v. Metro Toronto [1957] O.W.N. 408, la Cour a accordé une indemnité en fonction de cette probabilité; on a cependant précisé qu’il s’agissait d’un bail de station‑service, c’est-à-dire d’un type de bail dont il y a généralement reconduction. La jurisprudence plus récente refuse toutefois de tenir compte de la possibilité de renouvellement, sauf lorsqu’il existe un droit absolu à la reconduction: Murray v. Metro Toronto [1962] O.W.N. 173 (C. A.).
Bignall v. Metro Toronto est une décision de la Cour d’appel de l’Ontario, relatée à [1957] O.W.N. 408. Elle concerne un bail de station-service renouvelable de mois en mois. Le Juge d’appel Aylesworth, rendant l’arrêt de la Cour d’appel déclare, à la page 410:
[TRADUCTION] Il est clair que le seul élément dont il faille tenir compte est la valeur du fonds exproprié pour son propriétaire. Par conséquent, dans cette affaire, où l’intimé est un locataire, la mesure de l’indemnité à laquelle il a droit est la valeur que représente pour lui ce bail. Cette valeur, à mon avis, est la différence entre le loyer qu’il doit payer et la somme qu’il aurait été disposé à payer effectivement, en homme avisé, plutôt que de renoncer à la jouissance des lieux loués, et ceci, non seulement pour le terme non écoulé de son bail, mais pour une période raisonnable par la suite, compte tenu de la très forte probabilité, de la quasi-certitude, de la reconduction, du moins à court terme: Re City of Toronto v. McPhedran (1923), 24 O.W.N. 308.
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En conséquence, il accorda comme [TRADUCTION] «Valeur actuelle des avantages perdus par le non-renouvellement du bail…$5,000». Les termes mêmes de cet arrêt ont été cités avec approbation par le Juge d’appel Laidlaw, l’année suivante, dans Re The Windsor Macedonian Club et al. and the City of Windsor[9], à la p. 204.
Un an plus tard, la Cour d’appel de l’Ontario rendit jugement dans l’affaire Re City Parking Ltd. & Toronto[10]. Cette fois, la Cour n’avait à trancher aucune question d’indemnité pour une période de reconduction. Le bail était pour une durée de dix ans, et l’expropriation avait eu lieu au milieu du terme. Il incombait à la Cour de décider s’il y avait lieu d’accorder un supplément d’indemnité, du fait de la présence dans le bail d’une clause donnant au locataire un droit de préemption au cas d’une offre d’achat faite de bonne foi, et stipulant qu’à défaut d’user de ce droit le locataire devrait vider les lieux dans les quatre-vingt-dix jours. Le Juge en chef d’Ontario Porter cita le passage, rapporté ci-dessus, du Juge d’appel Aylesworth dans l’arrêt Bignall, mais en omettant les mots suivants:
[TRADUCTION] et ceci, non seulement pour le terme non écoulé de son bail, mais pour une période raisonnable par la suite, compte tenu de la très forte probabilité, de la quasi-certitude, de la reconduction, du moins à court terme: Re City of Toronto v. MePhedran (1923), 24 O.W.N. 308.
On s’est pourvu en cette Cour dans cette affaire-là; la décision est relatée à [1961] R.C.S. 336. Le Juge en chef Kerwin, aux pp. 338-339, a cité le Juge d’appel Aylesworth, en l’abrégeant, exactement comme l’avait fait le Juge en chef Porter, et le Juge Cartwright (alors juge puîné) a opiné dans le même sens à la p. 350. Ainsi que je l’ai dit, l’affaire ne portait pas sur l’indemnisation au titre d’une éventuelle reconduction. Par conséquent, il était bien à propos de ne pas citer l’observation du Juge d’appel Aylesworth dans l’affaire Bignall, quant à cet aspect de l’indemnisation.
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La question fut de nouveau débattue devant la Cour d’appel de l’Ontario, dans Sunderland v. Municipal Corporation of Town of Brockville[11], où il s’agissait encore d’un bail au mois stipulant reconduction automatique, sauf préavis de 30 jours donné par l’une ou l’autre partie. Le Juge d’appel Kelly, rendant le jugement de la Cour, cite de nouveau le Juge d’appel Aylesworth dans l’arrêt Bignall, en omettant toujours l’allusion de ce dernier à l’indemnisation pour la durée d’une éventuelle reconduction. L’avocat de l’appelant ayant soutenu que son client avait droit à une indemnité à raison de la continuation probable de son droit d’occuper la propriété, le Juge d’appel Kelly déclara:
[TRADUCTION] Je ne puis admettre cet argument. Il ne fait pas de doute, dans l’état actuel du droit, que le fait que le locataire puisse raisonnablement espérer conserver la jouissance des lieux loués ou obtenir la reconduction de son bail ne constitue pas un élément pertinent à la détermination de l’indemnité: (entre autres citations) Re Canada SS. Lines & Toronto Terminals R.Co. [1930] 4 D.L.R. 626, à la p. 632 et 65 O.L.R. 494, à la p. 502.
Dans Re Canada Steamship Lines Ltd. and Toronto Terminals Railway Co.[12],à la p. 502, le Juge d’appel Grant a affirmé:
[TRADUCTION] Quoi qu’il en soit, toutes les parties savaient certainement que la reconduction de ce bail ne pouvait être considérée comme raisonnablement probable, l’utilisation de ce terrain étant inconciliable avec le développement du port. En réalité, donc, il n’existait aucune probabilité de reconduction ultérieure, en supposant que cela ait pu influer sur l’établissement de l’indemnité, hypothèse qu’il faut à mon avis écarter. Une simple possibilité ou expectative de reconduction d’un bail, en l’absence de tout droit d’exiger cette reconduction, ne peut faire l’objet d’une indemnité.
Dans Re Murray & Metro Toronto[13], la Cour d’appel de l’Ontario eut à considérer l’expropriation d’un immeuble occupé en partie par le propriétaire et en partie par trois locataires au
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mois. Le Juge d’appel Schroeder cite, dans sa forme tronquée, l’observation du Juge d’appel Aylesworth dans l’affaire Bignall et ajoute, à la p. 176:
[TRADUCTION] Il a invoqué l’arrêt rendu par cette Cour dans l’affaire Bignall, où l’on a jugé que la probabilité de reconduction d’un bail à terme fixe constitue l’un des éléments dont l’homme avisé est justifié de tenir compte pour déterminer ce qu’il serait prêt à payer plutôt que de renoncer à la jouissance des lieux loués. Les circonstances de cette affaire sont très particulières; d’ailleurs, en ce qui concerne l’incidence d’une probabilité de reconduction sur l’établissement de l’indemnité, on doit tenir compte du rejet subséquent de cette thèse par cette Cour dans l’arrêt Sunderland v. Brockville [1961] O.R. 660,…
En toute déférence, il est difficile de saisir une quelconque différence entre les circonstances respectives des affaires Bignall et Murray. Dans Bignall, il s’agit d’une station-service occupée depuis 1936 en vertu de baux à court terme, le dernier bail ayant couru du 1er avril 1954 au 31 octobre 1955. Dans l’affaire Re Murray & Toronto, il s’agit d’un cas courant de location au mois. L’arrêt n’indique pas la durée totale d’occupation par les locataires.
Le Juge d’appel Schroeder poursuit son raisonrnement dans Re Murray & Metropolitan Toronto (précité), à la p. 176:
[TRADUCTION]… OU l’on a jugé que, dans le cas d’une station-service louée par bail renouvelable de mois en mois et prenant fin sur préavis de 30 jours, le locataire n’est pas en droit d’exiger que l’on tienne compte, dans la détermination de l’indemnité, de son expectative raisonnable de pouvoir y poursuivre ses affaires ou d’obtenir la reconduction de son bail. Le principe énoncé dans cet arrêt est dans la ligne de la jurisprudence antérieure, selon laquelle l’indemnisation du locataire suppose nécessairement que ce dernier soit investi d’un droit sanctionné par la loi, ce qui exclut la possibilité de l’indemniser au titre d’une simple possibilité de reconduction du bail, par opposition à un droit sanctionné par la loi de le reconduire:…
Pour les fins du jugement sur le présent pourvoi, je suis prêt à admettre cet énoncé du droit. J’hésite cependant beaucoup à admettre celui du
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Juge d’appel Kelly, de la Cour d’appel de l’Ontario, dans la présente affaire [TRADUCTION] «Il ne fait pas de doute, dans l’état actuel du droit, que l’indemnisation du locataire doit correspondre à la durée d’occupation que ce dernier peut exiger en justice» comme un exposé valable de tous les droits du locataire à une indemnité. L’appelante réclame une indemnité en vertu de l’art. 337 (1) du Municipal Act, S.R.O. 1960, c. 249. D’après cet article, le propriétaire a droit à une [TRADUCTION] «juste indemnisation du propriétaire pour la perte du bien-fonds exproprié et pour tous dommages qui en résultent». Selon l’art. 322 (c), «propriétaire» comprend un «locataire».
Ainsi que le Juge d’appel Kelly l’a signalé, le critère d’indemnisation a été défini par le Juge Rand dans Diggon-Hibben Ltd. c. Le Roi[14], à la p. 715:
[TRADUCTION]. la question est de savoir ce qu’il aurait, en homme avisé, payé pour la propriété plutôt que d’en être évincé.
Au moment de l’expropriation de ces biens-fonds, le locataire, c’est-à-dire l’appelante, en avait l’usage en vertu d’un bail à terme fixe, et un droit de reconduction pour cinq ans, après l’expiration du terme fixe, ce qui signifie que son droit sur le fonds était celui d’un locataire en possession pour une durée déterminée et avec un droit exigible à la reconduction du bail. A ce titre, le locataire a droit à une indemnité équivalant à ce qu’il aurait, en homme avisé, payé au moment de l’expropriation pour ce fonds, plutôt que d’en être évincé. En application de ce critère de l’homme avisé, le locataire, au moment de l’expropriation, devait donc évaluer ce qu’il paierait plutôt que d’être évincé des locaux, en tenant compte du fait que son bail pouvait encore courir environ sept ans après l’expropriation, mais que le propriétaire aurait pu, en vendant les lieux loués, l’évincer avec préavis d’un an. Par conséquent, ce qu’il serait disposé à payer ne devrait pas être l’accroissement de ses frais d’exploitation dans une nouvelle installation, pour chacune de ces sept années, mais une somme inférieure à ce chiffre, eu égard à la possibilité de son éviction durant les cinq dernières années. Dans cette affaire, d’après
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son propre témoignage, le locataire était tout à fait disposé à occuper les lieux, pour continuer l’exploitation de son entreprise, durant la totalité de la période de reconduction; et d’après le témoignage de son représentant, le propriétaire n’avait aucune intention de vendre ce fonds, et paraissait disposé à laisser le locataire en possession durant cette prolongation de cinq ans. Un homme avisé tiendrait naturellement compte de ces deux faits, au moment d’établir le montant qu’il offrirait pour les lieux loués plutôt que d’en être évincé.
Le savant doyen de la Cour de comté, lors de l’arbitrage, tint compte de la possibilité d’extinction du terme par le préavis du propriétaire durant la période de reconduction; il a en effet déclaré:
[TRADUCTION] Je pense que la réclamation présentée est équitable et qu’on l’a établie conformément à la méthode convenue et énoncée dans la pièce 14. Je pense toutefois que certaines défalcations doivent être portées au regard des articles suivants:
…
(2) Article V — Comparaison des frais généraux liés à la durée de bail — $329,339.
…
Ces articles, à mon sens, réduisent le montant de l’indemnité à $1,600,000; en conséquence, je fais droit à la réclamation pour cette somme.
Étant donné que le demandeur, si l’on s’en rapporte aux motifs exposés par le savant doyen de la Cour de comté, a établi le montant définitif de sa demande, lors de l’audience, à $1,809,275, il s’agit d’une réduction de $209,275. Cette réduction porte sur trois articles et la partie que le savant juge a attribuée à la possibilité que le bail prenne fin pendant la période de reconduction par l’exercice de la notification de vente ne peut être déterminée. Vu que le troisième élément dont le savant juge a tenu compte pour faire une réduction est l’éventualité que le loyer soit porté à $140,000 par an durant la période de reconduction (soit une augmentation de $40,000 par an), il semble que la réduction à ce titre doive être considérable; il est par conséquent probable que la réduction au titre de l’augmentation des frais d’exploitation dans la nouvelle usine n’a pas constitué une part très considérable de la réduction totale de $209,275. Je ne pense pas qu’il soit
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nécessaire d’entreprendre l’évaluation de la réduction, puisque le savant doyen a entendu les témoins et apprécié la preuve lorsqu’il a déterminé ce qu’un homme avisé aurait payé pour avoir le droit de rester dans les lieux loués plutôt que d’en être évincé.
Bien que l’avocat de l’appelante ait de nouveau réduit le total de la réclamation devant cette Cour de $1,749, l’établissant ainsi à $1,807,526, il appert que le doyen de la Cour de comté, dans sa sentence arbitrale, a simplement arrondi les chiffres à $1,600,000 et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des faibles écarts dans le montant de la réclamation auxquels on a fait allusion au cours des débats en cette Cour.
Étant donc parvenu à la conclusion que la Cour d’appel de l’Ontario a fait erreur sur deux points, premièrement en n’accordant comme indemnité pour les justes frais de déménagement uniquement des intérêts, et non pas le coût comme les parties en avaient convenu, et deuxièmement en refusant d’accorder une indemnité à l’appelante pour la reconduction du bail au-delà de 3 ans 2 mois et demi, j’accueillerais le pourvoi, infirmerais le jugement de la Cour d’appel, et rétablirais la sentence arbitrale du savant doyen de la Cour de comté pour la somme de $1,600,000. L’appelante a droit aux dépens devant la Cour d’appel et devant cette Cour.
Appel rejeté avec dépens; LE JUGE EN CHEF CARTWRIGHT et LE JUGE SPENCE étant dissidents.
Procureurs de la réclamante, appelante: Goodman & Goodman, Toronto.
Procureur de la défenderesse, intimée, A.P.G. Joy, Toronto.
[1] [1966] 2 O.R. 817, 58 D.L.R., (2d) 578.
[2] [1920] A.C. 208.
[3] [1952] 1 S.C.R. 222.
[4] (1895), 23 S.C. 98.
[5] [1920] A.C. 208.
[6] [1966] 2 O.R. 817, D.L.R. (2d) 578.
[7] [1966] 2 O.R. 817, 58 D.L.R. (2d) 578.
[8] [1949] R.C.S. 712.
[9] [1958] O.W.N. 203.
[10] [19591 O.R. 562.
[11] [1961] O.R. 660.
[12] (1930), 65 O.L.R. 494.
[13] [1962] O.W.N. 173.
[14] [1949] S.C.R. 712.
