Cour suprême du Canada
Whisper Holdings Ltd. c. Zamikoff, [1971] R.C.S. 933
Date: 1971-04-27
Whisper Holdings Limited (Intimée) Appelante;
et
Morris Zamikoff, Edyth Nadborny, Eva Davis et Rae Tobias (Requérants) Intimés;
et
Benjamin Lundy (Intimé).
1971: les 23 et 24 février; 1971: le 27 avril.
Présents: Les Juges Martland, Ritchie, Hall, Spence et Pigeon.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL D’ONTARIO.
APPEL d’un jugement de la Cour d’appel d’Ontario[1], accueillant un appel d’un jugement du Juge Addy, qui avait rejeté une demande d’une ordonnance pour faire déclarer que la compagnie appelante n’avait aucun droit dans un certain terrain. Appel rejeté.
W.J. Smith, c.r., pour l’appelante.
B.J. MacKinnon, c.r., et J.E. Sexton, pour les intimés.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE SPENCE — Il s’agit ici d’un appel interjeté à l’encontre d’un arrêt du 13 janvier 1970 de la Cour d’appel d’Ontario qui a accueilli un appel interjeté à l’encontre d’un jugement du Juge Addy rendu le 23 septembre 1969. Dans ce dernier jugement, le savant juge du procès avait décidé que l’intimé Benjamin Lundy n’avait aucun droit dans les biens-fonds en question mais il a rejeté une demande de déclaration semblable relativement à l’intimée (l’appelante en cette Cour) Whisper Holdings Limited. Benjamin Lundy n’a pas appelé de la décision du Juge Addy et il n’a pas comparu dans cet appel. Les requérants (les intimés en cette Cour) en ont appelé à la Cour d’appel d’Ontario; cette dernière a unanimement accueilli l’appel et déclaré que l’intimée (l’appelante en cette Cour) Whisper Holdings Limited n’avait aucun droit dans lesdits biens-fonds. C’est à l’encontre de cet arrêt de la Cour d’appel d’Ontario que le présent appel a été interjeté.
En Cour d’appel d’Ontario, le Juge d’appel Schroeder, à l’avis duquel le Juge d’appel Kelly a souscrit, a accordé la demande en se fondant sur deux motifs: premièrement, dans les circonstances qui seront rappelées ci-après, il y a eu novation du contrat entre les premiers associés de sorte que les dispositions de ce contrat liaient l’appelante Whisper Holdings Limited, et deuxièmement, ces circonstances ont créé une fin de non-recevoir contre ladite appelante. Dans des motifs de jugement distincts, le Juge d’appel Laskin était d’accord qu’il y avait eu novation mais il n’était pas d’avis d’accueillir l’appel pour le motif additionnel qu’il en résultait une fin de non-recevoir. Je conclus qu’il y a lieu de maintenir l’arrêt
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unanime de la Cour d’appel pour autant qu’elle a décidé qu’il y avait eu novation et, par conséquent, je m’abstiens de traiter de la question de la fin de non-recevoir.
Il est nécessaire de relater les circonstances d’une façon détaillée.
Le 18 mai 1956, l’intimé Morris Zamikoff a conclu un accord en vue de l’achat de terrains d’un certain Harry Clark. Le prix de ces terrains d’une étendue d’environ 46 acres et situés dans le township de Toronto, a été fixé à $73,600 payable comme suit:
$5,000 comptant en dépôt, $5,000 le 15 janvier 1957, $5,000 le 18 mai 1957 et le solde de $58,600 à être garanti par une hypothèque d’un terme de 10 ans portant intérêt au taux annuel de 5%, l’intérêt et une somme de $500 du principal payables par versements semestriels. Le contrat d’hypothèque devait stipuler que l’hypothèque serait partiellement libérée à l’égard de toute parcelle de 5 acres ou plus sur paiement de $1,200 l’acre plus les intérêts courus.
Le contrat de vente des terrains devait être conclu le 18 mai 1957. Le 18 juillet 1956, ledit intimé Morris Zamikoff, d’une part, et Rae Tobias, Eva Davis et Benjamin Lundy, d’autre part, ont signé une entente scellée prévoyant la possession et la vente en participation des terrains, l’objet de l’accord précité en vue de l’achat. En vertu de cette entente, la participation de Rae Tobias était d’un tiers, celle d’Eva Davis d’un sixième, celle de Benjamin Lundy d’un tiers, et celle de l’offrant en vertu de l’accord prévoyant l’achat, Morris Zamikoff, était d’un sixième. Les clauses de cette entente étaient les suivantes:
[TRADUCTION] 1. Par les présentes, Morris Zamikoff, d’une part, reconnaît que la participation des parties respectives quant auxdits terrains sera comme il est exposé ci‑dessus.
2. Les parties de part et d’autre prendront à leur compte tous les profits, toutes les dépenses et toutes les pertes proportionnellement à leur participation comme il est exposé ci-dessus.
3. Les parties à cette entente reconnaissent par les présentes que ledit Morris Zamikoff sera habilité à administrer et à vendre, à sa discrétion, lesdits terrains pourvu que la majorité desdites parties représentant plus de la moitié de la participation quant auxdits terrains ne s’oppose pas à une telle décision.
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Vendeur et acheteurs ont négocié et quelques modifications ont été apportées à l’accord en vue de l’achat; cependant, elles ne sont pas pertinentes aux questions débattues en cette Cour. Le 2 juin 1960, ledit Morris Zamikoff, d’une part et Rae Tobias, Eva Davis et Benjamin Lundy, d’autre part, ont conclu une autre entente scellée modifiant l’entente antérieure du 18 juillet 1956 et y ajoutant. Je cite cette entente en entier excepté la disposition quant à la signature:
[TRADUCTION]
OBJET: PROPRIÉTÉ FERME CLARK
1. (a) ATTENDU QUE Morris Zamikoff, d’une part, peut, à l’occasion, signifier par courrier recommandé une demande de fonds aux associés les avisant du montant des fonds voulus, de la date où ils sont requis et des fins auxquelles ils sont destinés.
(b) Ces demandes devront indiquer tel montant et telle échéance de sorte que, après réception des paiements de tous les associés, les fonds suffisent à acquitter toutes les dettes payables dans les dix jours et à constituer et à conserver un fonds de réserve ne dépassant pas $300.00.
(c) Si un associé fait défaut de paiement à l’occasion d’une telle demande, les autres associés non défaillant pourront lui envoyer par courrier recommandé, un avis signé par chacun d’eux, qu’il est en défaut.
(d) L’associé défaillant ne sera plus associé et sera déchu de ses droits quant à la société et quant au bien-fonds.
2. Toutes les sommes qui lui auront été payées (sic) à cette date seront considérées comme des prêts sans intérêt consentis aux associés qui restent et payables à même le produit au comptant de la vente des terrains.
Le produit de la vente des terrains sera affecté:
(1) Au paiement des dettes de la société à l’échéance.
(2) A la remise aux associés, y compris les associés défaillants, au prorata, des sommes investies par chacun d’eux dans la société.
(3) Au paiement aux associés, au prorata, de la part des profits auxquels chacun a droit.
TOUTEFOIS aucun paiement ne sera prélevé sur les profits avant que la somme investie par chaque associé, y compris les associés défaillants, ait été payée en entier.
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(e) Les associés défaillants demeureront responsables de leur part de dépenses, y compris l’intérêt sur l’hypothèque et les taxes, subies à la date du défaut, que ces dépenses aient été alors dues ou non, mais ils ne seront pas responsables des dépenses sub-séquemment subies.
Arthur Lundy, le fils de l’intimé Benjamin Lundy, qui, à cette époque, représentait le groupe, c’est‑à‑dire, les parties à ces deux ententes, a conclu l’achat et la vente. Un acte de vente entre Harry Clark, vendeur, et Edyth Zamikoff, Eva Davis, Rae Tobias et Whisper Holdings Limited a été préparé, signé et délivré. Ces cessionnaires ont concédé à Harry Clark une hypothèque portant la même date que l’acte de vente, le 27 mai 1960, et l’intimé Morris Zamikoff, l’acheteur qui avait fait l’offre, s’y est joint comme débiteur hypothécaire en ces termes:
[TRADUCTION] ET JE, MORRIS ZAMIKOFF, LA PARTIE EN TROISIÈME LIEU, par les présentes, m’engage, promets et conviens de faire lesdits paiements d’hypothèque lorsqu’ils seront exigibles et de respecter toutes les conditions de l’hypothèque contenue aux présentes comme si j’étais débiteur hypothécaire original de ladite hypothèque.
D’après ces documents, le contrat d’achat et de vente a été conclu le 7 juin 1960, Arthur Lundy représentant les acheteurs.
La cessionnaire et débitrice hypothécaire, Whisper Holdings Limited, l’appelante en cette Cour, était une compagnie constituée en vertu des lois de la province d’Ontario. Benjamin Lundy et Arthur Lundy en étaient les administrateur et Arthur Lundy, à titre de secrétaire, a signé le contrat d’hypothèque pour Whisper Holdings Limited.
Le 10 juin 1960, Arthur Lundy a écrit à [TRADUCTION] «MM. Zamikoff, Davis et Tobias» faisant rapport de l’achat. Deux paragraphes de cette lettre sont dignes d’intérêt. Le premier se lit comme suit:
[TRADUCTION] Cette propriété a été enregistrée aux noms de Rae Tobias, participation à un tiers, d’Eva Davis et d’Edyth Zamikoff, participation à un tiers et de Whisper Holdings Limited, participation à un tiers.
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Et lé deuxième paragraphe se lit comme suit:
[TRADUCTION] Vu que Morris Zamikoff a été tenu de cautionner l’hypothèque, Albert Tobias, Sydney Davis et Benjamin Lundy ont signé une convention d’indemnisation distincte en vertu de laquelle chaque partie est responsable envers Morris Zamikoff suivant sa participation dans ladite propriété.
Il faut se rappeler qu’Edyth Zamikoff et Whisper Holdings Limited n’ont pas été parties aux ententes du 18 juillet 1956 ou du 2 juin 1960, mais qu’elles étaient cessionnaires toutes les deux en vertu de la cession précitée et qu’elles ont toutes deux signé le contrat d’hypothèque en qualité de débiteurs hypothécaires. Évidemment, il est clair qu’Edyth Zamikoff a pris à son compte la participation d’un sixième que détenait auparavant Morris Zamikoff et que Whisper Holdings Limited, une compagnie constituée par Benjamin Lundy et Arthur Lundy et leur appartenant, a pris à son compte la participation d’un tiers que détenait auparavant Benjamin Lundy.
Dans sa lettre du 10 juin 1960, précitée, Arthur Lundy indique que Benjamin Lundy contribuait en fait pour un tiers des sommes additionnelles payables au vendeur à la conclusion du contrat. Après la conclusion de l’affaire, les cessionnaires nommés dans le contrat du 27 mai 1960 ont fait les paiements du principal et des intérêts jusqu’au 18 novembre 1961 inclusivement, conformément aux conditions de l’hypothèque et pour les montants et en la manière acceptés par les parties aux ententes du 18 juillet 1956 et du 2 juin 1960. Les paiements dus par Morris Zamikoff en vertu desdites ententes ont été faits par Edyth Zamikoff, plus tard Nadborny, et les paiements dus par Benjamin Lundy en vertu des ententes ont été faits par Whisper Holdings Limited.
Un paiement d’hypothèque devint échu le 18 mai 1962. N’ayant rien reçu de la part de Whisper Holdings Limited ou de son administrateur principal, Benjamin Lundy, l’intimé Morris Zamikoff qui avait toujours agi en qualité d’administrateur de la société en vertu des ententes susmentionnées, s’est adressé à Arthur Lundy, le fils de Benjamin Lundy, et lui a demandé un versement. A
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son contre-interrogatoire, Morris Zamikoff a témoigné ainsi au sujet de la déclaration sous serment relative à sa conversation avec Arthur Lundy:
[TRADUCTION] Q. Quand avez-vous parlé à Arthur Lundy la dernière fois à propos de cette affaire?
R. La dernière fois remonte à 1962, à l’époque où M. Tobias s’occupait de ma correspondance, lorsqu’il est venu pour envoyer les avis de paiement. Et il m’a écrit une lettre pour envoyer son chèque. Quand je ne reçois pas le chèque à l’échéance je me renseigne, je l’appelle pour lui demander la raison pour laquelle je reçois les autres chèques et non le sien. Et c’est alors qu’il m’a dit que la valeur du terrain était très basse, qu’il n’y avait pas de ventes. Et il pensait que nous n’en tirerions rien, la valeur continuant à baisser. Il disait que c’était inutile de conserver ce terrain parce que le prix baissait. Et il a dit, «Je me retire du groupe». Alors, je lui ai dit, «Qu’allons-nous faire maintenant?» Et il a répondu, «Faites comme vous voulez. Nous avons une entente, conformez-vous-y». C’était là notre dernière conversation.
Donnant suite à ces propos, le 15 juin 1962, Morris Zamikoff a donné l’avis suivant à Benjamin Lundy et (ou) Whisper Holdings Limited aux soins d’Arthur Lundy: [TRADUCTION] «Conformément à l’entente du 2 juin 1960, nous vous avisons par les présentes que vous êtes en défaut». Il convient de se rappeler que l’entente du. 2 juin 1960, susmentionnée, stipulait que, si un associé faisait défaut de paiement à l’occasion d’une demande, les autres associés non défaillants pourraient lui envoyer un avis signé par chacun d’eux, par courrier recommandé, qu’il était en défaut et que l’associé défaillant ne serait plus associé et serait déchu de ses droits quant à la société et quant au bien-fonds.
Dans ses motifs, le Juge d’appel Schroeder a statué que la preuve positive produite par les requérants, les intimés en cette Cour, auprès du Juge Addy, quant à la signification des demandes de paiement et avis de défaut pertinents aux intimés sur la requête, c.-à-d. à l’appelante Whisper Holdings Limited, n’était pas réfutée. Je suis respectueusement d’accord avec cette conclusion.
Par la suite, les intimés ont vu à l’administration des terrains sans consulter l’appelante, Whisper Holdings Limited, jusqu’en 1963 alors
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qu’une parcelle de 5.6 acres a été vendue à l’Hydro Electric Power Commission of Ontario. Le titre étant toujours enregistré au nom de l’appelante, Whisper Holdings Limited, entre autres, on a donc demandé à l’appelante de signer le transfert à ladite Hydro Electric Power Commission, ce qui fut fait. En cette Cour, l’appelante s’est appuyée sur ce fait pour démontrer que Whisper Holdings Limited avait toujours un droit dans le bien-fonds et que les intimés n’avaient pas droit à la déclaration à laquelle ils prétendaient dans la demande originaire. Whisper Holdings Limited n’a rien reçu du produit de la vente puisqu’il a été remis au créancier hypothécaire Harry Clark pour être imputé sur le principal et l’intérêt dus sur l’hypothèque. A mon avis, la signature du transfert à l’Hydro Electric Power Commission of Ontario par Whisper Holdings Limited ne démontre pas du tout qu’on reconnaissait à cette appelante un droit dans le bien-fonds. Il était beaucoup plus simple et économique d’obtenir sa signature sur le transfert que de demander une déclaration à la Cour. Cette dernière procédure ne s’est avérée nécessaire que plus tard lorsque l’appelante a fait valoir son prétendu droit. Les intimés ont conclu un arrangement avec M. Clark en vertu duquel il a accepté le paiement de l’intérêt seulement et différé l’obligation de payer le solde du principal jusqu’à l’échéance de l’hypothèque, qui avait été fixée au 18 mai 1970. Après que l’appelante eut fait défaut de payer, quant à la demande du versement échu le 18 mai 1962, elle n’a fait aucun autre paiement et les intimés ont continué à payer l’intérêt. Lors de l’audition devant le Juge Addy, plus de $16,000 avaient été payés au créancier hypothécaire Clark.
Par la suite, la valeur des terrains a beaucoup augmenté et en décembre 1968, les intimés ont reçu une offre de $270,000 pour le terrain. Ayant appris cela, l’appelante a manifesté le désir d’être considérée comme ayant toujours un droit dans cette affaire et de là naquit le litige.
Évidemment, il est bien établi que quand un acte est signé et scellé, seules les parties qui y figurent peuvent poursuivre ou être poursuivies à l’égard d’une obligation contenue dans, ledit acte.
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Point n’est besoin de se reporter à d’autres précédents que l’affaire Porter c. Pelton & Holden[2], où le Juge Nesbitt a dit, p. 455:
[TRADUCTION] Depuis plus d’un siècle, les tribunaux ont établi fermement la règle de droit selon laquelle les associés qui concluent une entente scellée sont liés par la forme de l’acte et, lorsque les parties signataires agissent simplement à titre de mandataires et y sont ainsi décrites, seules les parties signataires peuvent être liées. Un mandant ou un associé ne peut être lié à moins qu’il n’ait autorisé l’apposition de sa signature dans un acte scellé et qu’il ne soit désigné comme partie à l’acte. Le bénéficiaire d’un trust ne peut ni poursuivre ni être poursuivi à l’égard d’une obligation contractée pour son compte par un fidéi-commissaire ou au nom de ce dernier.
Cependant, je suis respectueusement d’accord avec le Juge d’appel Schroeder que, bien que les ententes du 18 juillet 1956 et du 2 juin 1960 aient été toutes deux scellées et que Whisper Holding Limited n’y ait pas été partie, les circonstances ont par la suite démontré hors de tout doute qu’il y a eu novation de ce contrat car tous les associés, nouveaux et anciens, ont accepté la novation en vertu de laquelle Edyth Zamikoff (plus tard Nadborny) a remplacé comme associé son père l’intimé Morris Zamikoff, et l’appelante Whisper Holdings Limited a remplacé comme associé son administrateur et actionnaire majoritaire, Benjamin Lundy. En toute déférence, je suis d’accord avec le juge d’appel Schroeder que tous les éléments de la novation sont présents, que l’appelante Whisper Holdings Limited est donc devenue liée par les dispositions des ententes du 18 juillet 1956 et du 2 juin 1960, et qu’ayant manqué aux obligations qui y étaient prévues et ayant reçu un avis en bonne et due forme de ce défaut et n’y ayant pas remédié, l’appelante a maintenant, en vertu de l’entente, perdu tout droit dans le bien-fonds. Comme le Juge d’appel Schroeder l’a fait remarquer, les mêmes ententes prévoyaient que les associés défaillants seraient remboursés de leur mise de fonds après le remboursement des frais et avant toute distribution aux autres associés.
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Par conséquent, je suis d’avis que l’arrêt de la Cour d’appel est bien fondé. Je suis d’avis de rejeter l’appel avec dépens.
Appel rejeté avec dépens.
Procureur de l’appelante: W.J. Smith, Toronto.
Procureurs des intimés: MacKinnon, McTaggart, Toronto.
[1] Sub nom. Re Zamikoff et al. v. Lundy et al., [1970] 2 O.R. 8, 9 D.L.R. (3d) 637.
[2] (1903), 33 R.C.S. 449.
