Cour suprême du Canada
Gray Coach Lines c. Hamilton, [1973] R.C.S. 108
Date: 1972-10-18
Gray Coach Lines Limited (Plaignant) Appelante;
et
The Corporation of the City of Hamilton (Défendeur) Intimée.
1972: les 21 et 22 juin; 1972: le 18 octobre.
Présents: Les Juges Judson, Hall, Spence, Pigeon et Laskin.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
APPEL d’un jugement de la Cour d’appel de l’Ontario[1], accueillant un appel de la présente appelante ainsi qu’une requête en modification de la présente intimée. Appel rejeté.
D.A. Elliott, c.r., pour l’appelante.
G.J. Smith, pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE SPENCE — Le présent appel est interjeté à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario qui a d’abord été prononcé le 15 mars 1971 et, ensuite, le 5 avril 1971 après la présentation d’autres plaidoiries. Dans cet arrêt, la Cour d’appel de l’Ontario a accueilli un appel de la présente appelante ainsi qu’une requête en modification de la présente intimée et a ordonné que la sentence prononcée par l’Ontario Municipal Board soit modifiée pour y inclure à titre d’indemnité allouée la somme de $85,652.53 plus la somme de $2,543.10 pour les dépens, soit un total de $88,195.63.
Dans sa décision du 21 mai 1970, l’Ontario Municipal Board avait fixé l’indemnité à $89,377.08.
Il convient donc de remarquer que la décision de la Cour d’appel de l’Ontario n’a réduit l’indemnité que de $1,181.45. Dans le présent appel, l’appelante demande que l’arrêt de la Cour d’appel soit écarté et que soit adjugée la somme de $108,821.63 au lieu de celle adjugée par cette dernière.
En vertu du règlement n° 68-91 adopté par la Corporation le 12 mars 1698, la Ville de Hamilton avait exproprié les terrains visés par les présentes en vue d’une rénovation urbaine au centre de la ville. Les terrains en question sont de forme irrégulière et ont une superficie de 17,606 pieds carrés entre les rues York et Napier dans la ville. Ces deux rues s’étendent généralement en direction est-ouest mais elles ne sont pas exactement parallèles puisqu’elles se rencontrent à un angle
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d’environ 20 degrés. La parcelle de la rue Napier a 66 pieds 9½ pouces de front et 129 pieds de profondeur tandis que celle de la rue York a 37 pieds et 11 pouces de front et environ 200 pieds de profondeur. Cette dernière parcelle de terrain est grevée d’un droit de passage portant sur une étendue de 8 pieds 10 pouces de large, sur une distance de 162 pieds au nord, mais on a affirmé que ce droit de passage ne portait pas atteinte à la jouissance des lieux. En fait, aucun bâtiment que ce soit n’était sis sur ladite parcelle située au nord, c’est-à-dire, celle donnant de front sur la rue York. Un bâtiment de brique, sans étage, auquel nous nous reporterons plus loin, occupait entièrement la parcelle située au sud, c’est-à-dire, celle donnant sur la rue Napier.
Vu l’angle des deux rues, les deux parcelles ne sont pas contiguës sur toute leur limite arrière mais bien sur 25 pieds 3½ pouces, ce qui permettait l’accès entier d’une parcelle à l’autre.
L’appelante se servait de ces terrains comme dépôt pour ses autobus effectuant le trajet Toronto-Hamilton. Le terminus d’autobus était près de là, à intersection des rues John et Rebecca, et les terrains sont sur le parcours qu’empruntaient lesdits autobus lorsqu’ils approchaient du terminus ou en partaient, en effectuant ledit trajet. De plus, l’appelante a allégué que les terrains se trouvaient situés près d’un hôtel à prix modérés où les chauffeurs d’autobus avaient l’habitude de passer la nuit quand les heures de travail le demandaient.
L’appelante détient du gouvernement provincial la licence ou l’autorisation nécessaire aux fins de son service interurbain et elle a cherché un terrain de remplacement lors de l’expropriation de son dépôt d’autobus par l’intimée. Il fallait que le dépôt soit remplacé dans le voisinage immédiat et qu’il donne accès à deux rues car la mise en service des autobus de l’appelante demandait qu’ils entrent par une rue, traversent le dépôt et sortent par une autre rue. L’appelante a éprouvé de grandes difficultés à trouver un emplacement qui répondrait à ses besoins. En premier lieu, la rénovation urbaine même qui a rendu l’expropriation nécessaire a aussi donné lieu à des règlements de zonage qui rendaient impossible l’exploitation
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d’un garage d’autobus sur la majeure partie du territoire environnant. En deuxième lieu, l’exigence selon laquelle le terrain doit donner accès à deux rues limitait beaucoup les emplacements disponibles. En troisième lieu, il fallait trouver un emplacement où il y avait un bâtiment du type garage ou, en tout cas, un emplacement où ce genre de bâtiment pouvait être construit sans nécessiter l’achat coûteux d’un bâtiment déjà construit et sa démolition.
L’appelante a finalement trouvé un emplacement qui donnait sur deux rues, les rues Kelly et Cannon et qui était censé être un peu plus éloigné du terminus d’autobus que l’emplacement exproprié, mais la faible distance n’importait aucunement. Cet emplacement avait une superficie beaucoup plus grande de 48,535 pieds carrés et il donnait sur une troisième voie limitrophe, l’avenue Ferguson, L’emplacement a coûté à l’appelante $163,000, mais, immédiatement après l’achat, l’appelante a vendu à M. Lockwood, qui avait aussi été exproprié, la partie en bordure de l’avenue Ferguson. Le prix de cette vente a été de $101,500. Ainsi, l’appelante restait propriétaire d’un terrain de 25,165 pieds carrés donnant sur deux rues, les rues Kelly et Cannon, et dont le coût net était de $61,500. L’appelante a payé une commission de $5,075 à un courtier en immeuble sur la vente à Lockwood.
Le montant de l’indemnité doit être fixé en vertu des dispositions de l’Expropriations Act, 1968-69 (Ont.), c. 36, qui se trouve maintenant à R.S.O. 1970, c. 154. Les articles 13 et 14(1) et (2) de cette loi se lisent comme suit:
[TRADUCTION] 13. (1) Lorsqu’un terrain est exproprié, l’autorité expropriante doit payer au propriétaire l’indemnité qui est fixée conformément à la présente loi.
(2) Lorsque le terrain d’un propriétaire est exproprié, l’indemnité payable au propriétaire est basée sur
(a) la valeur marchande du terrain;
(b) les dommages attribuables au trouble de jouissance;
(c) les dommages pour atteinte défavorable; et
(d) toutes difficultés particulières de réinstallation,
mais, lorsque la valeur marchande est basée sur un usage du terrain autre que l’usage actuel, aucune indemnité ne sera payée en vertu de l’alinéa (b) pour
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les dommages attribuables au trouble de jouissance que le propriétaire aurait subis en usant du terrain selon tel autre usage.
14. (1) La valeur marchande du terrain exproprié est le montant que l’on peut s’attendre que le terrain rapporterait s’il était vendu sur le marché libre par un vendeur consentant à un acheteur consentant.
(2) Lorsque le terrain exproprié est consacré à une fin d’une nature telle qu’il n’existe pas, en général, de demande ou de marché pour un terrain à cette fin, et que le propriétaire projette de bonne foi de se réinstaller dans des lieux semblables, la valeur marchande est censée être le coût raisonnable d’établissement dans des lieux équivalents.
……
L’appelante a allégué devant l’Ontario Municipal Board que l’expropriation était visée particulièrement par les dispositions de l’article 14(2) de ladite loi et que l’appelante avait donc droit au «coût raisonnable d’établissement dans des lieux équivalents». L’appelante a invoqué le même moyen devant cette Cour et a décrit comme suit le coût raisonnable d’établissement en d’autres lieux:
[TRADUCTION]
Coût pour l’appelante
de la propriété Carter
$66,575.00
Plus valeur du garage après dépréciation
37,651.00
$104,226.00
Plus honoraires légaux et débours
2,543.10
Plus dommages attribuables au trouble de jouissance
2,052.53
4,595.63
$108,821.63
L’Ontario Municipal Board a fait droit à ce moyen bien que la somme adjugée ait été beaucoup moindre que celle que l’appelante demande maintenant.
Lors de l’appel interjeté à la Cour d’appel et de la requête en modification présentée par l’intimée en cette Cour-là, la Cour d’appel de l’Ontario a refusé d’adjuger l’indemnité sur la base du coût raisonnable d’établissement dans des lieux équivalents, mais elle a plutôt adjugé l’indemnité
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en vertu des dispositions de l’article 13(2) de la loi, c’est-à-dire, adjugé la valeur marchande du terrain en vertu de l’alinéa (a) plus un montant pour difficultés particulières de réinstallation en vertu de l’alinéa (d). Donc, cette Cour doit d’abord déterminer si l’appelante a le droit d’être indemnisée pour le coût raisonnable d’établissement dans des lieux équivalents.
En vertu des dispositions de l’article 14(2) de la loi The Expropriations Act, ce genre d’indemnité doit être adjugé lorsque le terrain exproprié «est consacré à une fin d’une nature telle qu’il n’existe pas, en général, de demande ou de marché pour un terrain à cette fin, et que le propriétaire projette de bonne foi de se réinstaller dans des lieux semblables». Il ne fait aucun doute que l’appelante a projeté de bonne foi de se réinstaller dans des lieux semblables. L’appelante l’avait déjà fait à l’époque de l’audition. Il s’agit donc de déterminer si le terrain exproprié était consacré à une fin d’une nature telle qu’il n’existait pas, en général, de demande ou de marché pour un terrain à cette fin, et cela requiert que l’on examine l’usage réel qu’on avait fait des terrains expropriés.
Comme je l’ai dit, aucun bâtiment que ce soit n’était sis sur la parcelle de terrain de la rue York, qui ne servait que de parc de stationnement ou de passage pour les autobus de l’appelante. Le dossier révèle qu’une maison unifamiliale ordinaire et un garage du type courant avaient occupé cette parcelle de la rue York à un moment donné. Ces deux bâtiments avaient été démolis depuis longtemps. Presque toute la superficie de la parcelle de la rue Napier était occupée par un garage de brique sans étage muni, à l’avant, de deux grandes portes coulissantes en acier donnant sur la rue Napier et, à la sortie sur la rue York, de deux grandes portes battantes en bois.
La pièce 16 déposée auprès de l’Ontario Municipal Board est une évaluation faite par Marshall Lounsbury, qui a témoigné devant l’organisme. Voici sa description du bâtiment sis sur la parcelle de la rue Napier:
[TRADUCTION]
Extérieur.
Il s’agit d’un grand garage d’autobus sans étage dont l’avant est recouvert de briques comprimées et
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les côtés de briques à parement rugueux. Les encadrements de fenêtre sont en métal et certaines fenêtres ont des appuis faits de brique et de pierre. Le bâtiment a un toit en terrasse. A l’avant du bâtiment, il y a deux grandes portes de garage coulissantes en bois et à l’arrière deux grandes portes de garage battantes en bois. Les murs extérieurs ont été crépis jusqu’à une hauteur de trois pieds, à cause de la détérioration de la brique. Quelques sections ont été recouvertes de briques neuves.
Intérieur.
L’intérieur est divisé en un atelier de réparation pour autobus, un bureau, un entrepôt et une chaufferie.
L’atelier de réparation a un plancher de ciment, des murs de brique et un plafond à solives. La hauteur est de 13 pieds sous les solives, qui mesurent 2 po X 8 po et qui, tous les 16 pouces, reposent sur des poutres de traverse d’acier en “I” de 60 X 15 po, lesquelles reposent sur une poutre centrale d’acier en “I” de 60 po X 20 po qui, elle, s’appuie sur trois colonnes d’acier en “I” de 3 po x 8 po.
Une fosse à lubrification se trouve au coin sudouest.
Dans le bureau et l’entrepôt, les murs sont à ossature de bois et le plancher et la plafond sont en bois. On y trouve un cabinet d’aisances et une cuvette de lavabo.
La chaufferie a des murs en blocs de ciment, un plancher de ciment et un plafond à solives. Le bâtiment est chauffé à la vapeur par une chaudière au charbon de Leonard & Son’s. La chaudière est alimentée par un foyer automatique Livingston. Dans cette chaufferie, il y a aussi un chauffe-eau de 60 gallons. Le courant électrique dans le bâtiment est de 100 amp. Le bâtiment est muni d’un système extincteur à eau automatique.
Remarque générale.
Le bâtiment est en très bon état et son entretien est apparent.
Un dessin joint à la pièce 16 indique que la fosse de lubrification se trouve dans le coin gauche à l’avant du bâtiment du côté de la rue Napier, que les trois petites pièces de 10 pi 4 po par environ 8 pi sont à l’avant du bâtiment du côté droit et que la chaufferie — 30 pi par 10 pi — est au coin droit à l’arrière. A part cela, le bâtiment recouvre simplement un grand espace libre. La preuve déposée auprès de la Commission
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démontre que ce bâtiment existait depuis bon nombre d’années et qu’il avait abrité une série d’entreprises du genre garage.
Respectueusement, je souscris à l’avis suivant du Juge d’appel Kelly:
[TRADUCTION] Compte tenu du fait que la fin à laquelle le terrain était consacré n’était pas plus restreinte que celle d’un garage de véhicules à moteur dans son sens le plus large, je ne crois pas que cette fin était de nature telle qu’il n’existait pas, en général, de demande ou de marché pour ce terrain à cette fin.
Auparavant, la parcelle de la rue Napier avait servi pendant de nombreuses années à des fins reliées au transport. Si ce n’avait été de son expropriation, on aurait pu en faire le même usage à l’avenir. Elle avait l’avantage d’être accessible à la fois par la rue Napier et par le terrain vague de la rue York appartenant aussi à l’appelante et cette caractéristique serait un avantage pour tout usage de type garage. L’appelante s’en servait simplement pour y faire entrer à une extrémité les autobus en provenance de Toronto arrivées au terminus pour la descente des passagers, et ensuite diriger les autobus jusqu’au dépôt, où ils étaient graissés et lavés à l’intérieur du bâtiment et garés pour la nuit soit dans le bâtiment soit sur le terrain vague, d’où, enfin, ils sortaient le lendemain matin par la rue York pour retourner au terminus, prendre les passagers et partir pour Toronto. A l’instar du Juge d’appel Kelly, je ne puis conclure que ce genre d’usage représentait une fin d’une nature telle qu’il n’existait pas, en général, de demande ou de marché pour ce terrain à cette fin.
Il est vrai que l’appelante détenait seule l’autorisation nécessaire à ce transport interurbain entre Toronto et Hamilton mais des automobiles privées, des camions, des autobus d’autres lignes, même des taxis auraient pu entrer dans le bâtiment de la rue Napier par la rue Napier et sortir par le terrain vague de la rue York, et le fait que l’appelante s’était servie des lieux comme dépôt d’autobus dans le transport interurbain de passagers n’empêchait aucunement qu’il en soit fait usage comme garage-dépôt d’un autre genre. Respectueusement, je souscris donc à l’avis exprimé par le Juge d’appel Kelly que l’article 14(2) de la loi The Expropriations Act ne s’applique pas en l’espèce.
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Par conséquent, dans ses motifs de jugement, le Juge d’appel Kelly s’est penché sur l’indemnité à laquelle l’appelante avait droit en vertu des dispositions de l’article 13 de ladite loi. Comme je l’ai souligné, dans ses motifs qui représentaient la décision uanime de la Cour d’appel de l’Ontario, il a adjugé les montants de l’indemnité en vertu du paragraphe (2), ahnéas (a), (b) et (d), de l’article 13. Le montant à adjuger en vertu du paragraphe (2) (a) de l’article 13, c’est-à-dire, la valeur marchande du terrain, a été fixé de consentement par les avocats des deux parties à $77,500. On n’a pas éprouvé plus de difficulté à fixer les montants des dommages-intérêts attribuables au trouble de jouissance en vertu du paragraphe (2)(b) de l’article 13, qui sont les suivants:
Coût du déménagement
$ 419.90
Temps (administration)
707.63
Frais d’arpentage
225.00
Coût du local temporaire
700.00
Total
$2052.53
Le Juge d’appel Kelly a statué que l’appelante avait le droit d’être indemnisée en vertu du paragraphe (2)(d) de l’article 13, «toutes difficultés particulières de réinstallation», signalant les trois éléments qui ont rendu difficile la recherche d’un local semblable et qui, par conséquent, ont eu pour effet d’augmenter le coût de ce local semblable. Comme je l’ai mentionné, après l’achat de la parcelle de terrain bornée par la rue Kelly, l’avenue Ferguson et la rue Cannon et la vente à M. Lockwood de la partie en bordure de l’avenue Ferguson, l’appelante est restée propriétaire d’une parcelle de terrain donnant sur deux rues et dont le coût était de $61,500 plus le montant de la commission du courtier en immeuble, mais dont la superficie était de 25,165 pieds carrés au lieu de 17,606 pieds carrés, superficie des terrains expropriés.
L’appelante s’est effectivement réinstallée à un coût plus élevé, mais, comme le Juge d’appel Kelly l’a fait remarquer, les témoins de l’appelante ont reconnu que l’appelante avait obtenu un meilleur emplacement et qu’il était sage en se réinstallant de prévoir une expansion. Par conséquent, il s’agit de déterminer quelle partie de la superficie excédant 17,606 pieds carrés, surface
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des lieux expropriés, peut être indemnisée sur la base de difficultés de réinstallation et quelle partie doit être attribuée à l’acquisition de meilleurs locaux pour l’appelante. Le Juge d’appel Kelly a fait remarquer qu’une distance de 342 pieds sépare les rues Cannon et Kelly, tandis que la distance entre les rues Napier et York est beaucoup plus petite, et que si la surface du nouveau terrain était réduite à seulement 17,606 pieds carrés, il en résulterait une longue bande étroite de terrain qui ne conviendrait pas à l’érection d’un entrepôt et à l’usage d’aire d’entreposage attenante.
Cependant, le Juge d’appel Kelly a conclu qu’une parcelle de terrain de 30 pieds de front par 150 pieds de profondeur, c’est-à-dire, 4,500 pieds carrés, pouvait être vendue sans porter atteinte à l’utilité de la partie restante qui mesurerait alors 20,665 pieds carrés, soit très approximativement la surface des terrains expropriés. Ainsi, le Juge d’appel Kelly a statué que le terrain de 4,500 pieds carrés devait être imputé à l’acquisition de meilleurs locaux et il a évalué ce terrain à $2.77 le pied carré, coût moyen par pied carré du nouvel emplacement, concluant donc que le coût supplémentaire des locaux pour l’appelante devait être réduit d’un montant de $11,970, soit la valeur de ces 4,500 pieds carrés de meilleurs locaux; puis, il a calculé le montant qui devait être accordé en vertu des dispositions du paragraphe (2)(d) de l’article 13:
[TRADUCTION]
Coût de l’acquisition du nouvel emplacement
$61,500.00
Commission du courtier en immeuble (payée obligatoirement par l’appelante) lors de la réduction de la superficie du nouvel emplacement par la vente à Lockwood
5,075.00
Total
$66,575.00
Moins la valeur du terrain non nécessaire au remplacement des installations
11,970.00
$54,605.00
Les parties s’étaient entendues pour fixer la valeur marchande de l’emplacement exproprié, à l’exclusion des bâtiments y érigés, à $48,500, et, par conséquent, le Juge d’appel Kelly a statué
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que l’indemnité pour les difficultés particulières de réinstallation était la différence de $6,150, qu’il a arrondie à $6,100; il a donc réparti l’indemnité comme suit:
[TRADUCTION]
Valeur marchande du terrain (article 13(2) (a))
$77,500.00
Dommages-intérêts attribuables au trouble de jouissance (article 13 (2)(b))
2,052.53
Dommages-intérêts spéciaux pour réinstallation tel que mentionné plus haut (article 13(2) (d))
6,100.00
Les dépens qui ont fait l’objet des motifs de jugement supplémentaires rendus le 2 avril 1971, que j’ai mentionnés plus haut
2,543.10
$88,195.63
J’ai déjà expliqué plus haut que le savant Juge d’appel Kelly a choisi de fixer l’indemnité en vertu de l’article 13 de la Loi The Expropriations Act plutôt qu’en vertu de l’article 14 et que je suis d’accord avec lui, et je viens d’exposer la façon dont le savant juge a fixé l’indemnité en vertu dudit article 13.
Puisque je ne pense pas que la Cour d’appel, en fixant l’indemnité en vertu de l’article 13 en la manière que j’ai mentionnée, ait appliqué un principe erroné, ou ait omis de tenir compte de quelque preuve déterminante ou commis une erreur dans l’appréciation d’une telle preuve, je suis d’avis de rejeter l’appel avec dépens dans cette Cour. La question des dépens en Cour d’appel et devant l’Ontario Municipal Board a été décidée par ces tribunaux dans leurs jugements respectifs.
Appel rejeté avec dépens.
Procureur de l’appelante: D.A. Elliott, Toronto.
Procureurs de l’intimée: Weir et Foulds, Toronto.
[1] [1971] 2 O.R. 689, 19 D.L.R. (3d) 13, 1 L.C.R. 181.
