Cour suprême du Canada
Victor Investment Corp. Ltd. et al. c. Fidelity Trust Co., [1975] 1 R.C.S. 251
Date: 1973-10-02
Victor Investment Corporation Ltd., Victor James Thiessen et Margaret Thiessen (Demandeurs) Appelants;
et
The Fidelity Trust Company (Défenderesse) Intimée.
1973: le 1er février; 1973: le 2 octobre.
Présents: Les Juges Martland, Judson, Ritchie, Spence et Laskin
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU MANITOBA
APPEL et APPEL INCIDENT à rencontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Manitoba[1]. L’appel est accueilli et le jugement de la cour d’instance inférieure en faveur de la corporation appelante est modifié. L’appel des deux particuliers et l’appel incident sont rejetés.
Paul V. Walsh, pour les demandeurs, appelants.
A.S. Dewar, c.r., pour la défenderesse, intimée.
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Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE LASKIN — Les questions en litige dans l’appel résultent d’une série d’opérations immobilières et d’actions immobilières, mettant finalement en jeu une prétention selon laquelle la doctrine de la répartition n’a pas été régulièrement appliquée à l’égard d’une dette hypothécaire portant sur deux propriétés quant auxquelles les droits de rachat respectifs, dans les circonstances qui se sont produites, étaient détenus par des personnes différentes. La présente affaire met en jeu deux parcelles de terrain contiguës ainsi que les constructions respectivement appelées immeuble TGT et immeuble Strains qui y sont érigées. Ce dernier immeuble n’avait que dix-sept pieds de large dont deux pieds empiétaient sur le terrain de l’immeuble TGT; et, de plus, le mur ouest de l’immeuble TGT constituait le quatrième mur de l’immeuble Strains. Les deux propriétés ont une valeur considérable étant donné leur emplacement dans le centre-ville de Winnipeg, et elles appartenaient toutes deux à Victor Investment Corporation Limited au moment où les circonstances qui ont donné lieu au présent litige se sont produites. Les principaux actionnaires de Victor étaient les époux Thiessen.
Victor a hypothéqué les deux propriétés en 1964 en faveur de Canada Permanent Trust Corporation pour $250,000 sans répartition. Quelques années plus tard, cette première hypothèque (mortgage) a été vendue à Fort Garry Trust Company pour $277,492.99. Dans l’intervalle, les Thiessen ont pris une deuxième hypothèque de $25,000 sur les deux propriétés, et ensuite une troisième hypothèque de $101,-151.75 sur la propriété TGT seulement a été prise par Investors Trust Company; et, plus tard, une hypothèque subséquente de $100,000 sur les deux propriétés a été prise par Fidelity Trust Company, l’intimée en l’espèce. Par la suite, les Thiessen ont relégué leur seconde créance hypothécaire au rang de celle de Fidelity avec le résultat qu’Investors est devenue second créancier hypothécaire quant à la propriété TGT, et que Fidelity est devenue troisième créancier hypothécaire de la propriété
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TGT et second créancier hypothécaire de la propriété Strains.
Victor et les Thiessen ont eu des difficultés à acquitter les dettes hypothécaires sur les propriétés. Quand sa seconde hypothèque a arréragé, Investors a engagé des procédures de vente hypothécaire et a obtenu par ordonnance le pouvoir de vendre la propriété TGT aux enchères publiques. Fidelity devait protéger un investissement de $100,000 non seulement contre la seconde hypothèque d’Investors mais aussi contre la première hypothèque détenue sur les deux propriétés par Fort Garry. Fidelity a décidé de se porter enchérisseur à la vente et, apparemment, croyant erronément que l’hypothèque d’Investors s’appliquait aux deux propriétés, elle a fait une offre de $200,000 qui a été la plus élevée et elle est donc devenue adjudicataire. L’argent a servi à payer Investors de même que toute l’hypothèque de Fidelity en plus de procurer $1000 comme versement sur la dernière hypothèque détenue par les Thiessen.
Il est clair que la vente aux enchères publiques sur ordonnance judiciaire visait tous les droits quant à la propriété TGT sauf ceux du premier créancier hypothécaire. Ces droits pouvaient être acquittés à même le produit de la vente, mais l’argent de Fidelity a servi à acquitter sa seule hypothèque sur les deux propriétés, la propriété TGT et la propriété Strains. Ceci a, bien sûr, eu pour effet de diminuer ce qui restait à payer aux Thiessen relativement à leurs droits hypothécaires dans la propriété TGT. Dans les cours d’instance inférieure, il n’a pas été avancé qu’il y avait quelque irrégularité à acquitter la troisième hypothèque de Fidelity, qui s’appliquait aux deux propriétés, avec le produit d’une vente sur seconde hypothèque de la propriété TGT. Il en est résulté que le rang des Thiessen comme créanciers hypothécaires de l’immeuble Strains s’est amélioré; ils sont devenus seconds créanciers hypothécaires pour la somme de $24,000 après la distribution du produit de la vente qu’avait provoquée Investors. Il n’y a rien dans ce qui est maintenant le par. (3) de l’art. 127 du Real Property Act, R.S.M. 1970, c. R30,
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qui aille à l’encontre de cette conclusion. Cette disposition se lit comme suit:
[TRADUCTION] Le prix d’achat s’appliquera, premièrement, au paiement des dépenses occasionnées par la vente; deuxièmement, au paiement des sommes dues au créancier hypothécaire ou détenteur de charge; troisièmement, au paiement des hypothèques, charges ou des privilèges subséquents, s’il y a lieu, selon leur rang; et, quatrièmement, le surplus, s’il y en a, sera remis au propriétaire ou autre ayant droit.
Clairement, elle prescrit un ordre de distribution sans plus, les questions de fond devant être décidées autrement.
Par suite de l’achat aux enchères publiques, Fidelity obtenait le titre de la propriété TGT, laquelle devenait grevée seulement de la première hypothèque détenue sur les deux propriétés par Fort Garry, et Victor de même que les Thiessen perdaient leurs droits dans la propriété TGT, conservant seulement leur droit de rachat et leur droit hypothécaire dans la propriété Strains. Quand la première hypothèque est devenue exigible peu de temps après, et quand Fort Garry a engagé des procédures de vente hypothécaire, la situation est devenue la suivante: le détenteur d’une première hypothèque sur deux propriétés dont la première appartenait à Fidelity (la propriété TGT) et l’autre, grevée d’une seconde hypothèque détenue par les Thiessen, à Victor (la propriété Strains), demandait la réalisation de sa créance hypothécaire sur les deux propriétés.
Fidelity a de nouveau pris des mesures pour protéger sa position qui, à ce moment-là, concernait seulement son droit dans la propriété TGT. Fidelity a payé en entier la réclamation hypothécaire de Fort Garry au montant de $284,239.33. A la demande de Fidelity et sur une base arbitraire (dans la mesure où ni Victor ni les Thiessen n’ont été parties à ce qui a été fait) Fort Garry a réparti la créance hypothécaire en donnant à Fidelity quittance de la première hypothèque sur la propriété TGT pour un montant de $183,965.85 et en lui accordant un transfert d’hypothèque sur la propriété Strains pour un montant de $100,273.38. Fidelity a ainsi obtenu le plein et unique droit de propriété
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sur le bien TGT et est devenue premier créancier hypothécaire de la propriété Strains pour un montant qui, sur quelque élément que ce soit de la preuve en l’espèce, en dépassait la valeur, un montant qu’elle avait de plus déterminé arbitrairement.
C’est cette répartition arbitraire du fardeau de la dette relative à la première hypothèque sur les deux propriétés qui a donné lieu aux procédures d’où vient le présent appel devant cette Cour. Les procédures, intentées par Victor et les Thiessen, ont pris naissance après que la première hypothèque sur la propriété Strains eut arréragé, et après que Fidelity eut engagé des procédures de forclusion (foreclosure) afin d’obtenir le titre de propriété à la suite de l’échec de procédures de vente hypothécaire qui n’avaient produit aucune offre sur la propriété.
Dans leur action, les demandeurs on réclamé une déclaration selon laquelle ils avaient le droit de faire répartir la dette relative à la première hypothèque équitablement entre les deux propriétés, un redressement résultant, et une injonction en vue d’empêcher les procédures de forclusion. Le Juge Nitikman, devant qui les demandeurs ont demandé une injonction interlocutoire, a accordé ce redressement mais en a subordonné la continuation au paiement par les demandeurs d’une somme de $44,000 en Cour à une date déterminée. Selon les demandeurs, cette somme représentait le montant exact à attribuer à la propriété Strains dans la répartition de la dette hypothécaire. Cette opinion était fondée sur une valeur alléguée de $80,000 attribuée à la propriété Strains nonobstant le fait singulier que l’immeuble empiétait de deux pieds sur l’emplacement de l’immeuble TGT. L’injonction interlocutoire a été dissoute quand les demandeurs ont été incapables de payer la somme de $44,000. Fidelity a continué les procédures de forclusion et obtenu la propriété Strains franche d’hypothèques. Les demandeurs ont continué leur action, demandant des dommages-intérêts contre Fidelity pour avoir été privés de leurs droits dans la propriété Strains par une répartition qu’ils disaient fautive de la dette hypothécaire qui avait grevé les deux pro-
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priétés. Le juge de première instance, le Juge Hall, a conclu que, parce que les demandeurs n’avaient pas payé les $44,000, qui étaient une condition de la continuation de l’injonction interlocutoire, il n’était pas nécessaire de décider la question fondamentale de la répartition, le défaut de payer dénotant l’incapacité des demandeurs de racheter sur la base d’une dette hypothécaire de $44,000.
Je suis d’accord avec la Cour d’appel du Manitoba que le défaut de payer les $44,000 relativement à l’objet auquel ce montant était relié n’a pu avoir pour effet de décider du sort de la réclamation des demandeurs. La répartition arbitraire faite antérieurement par Fidelity a eu pour effet de grever l’immeuble Strains d’un montant de plus de $100,000 quand les demandeurs étaient d’avis que sa valeur était de $80,000, un montant probablement maximum. La Cour d’appel du Manitoba, notant que les demandeurs avaient placé leur cause sur l’assise non pas du classement (marshaling) mais de la répartition, a procédé à l’évaluation des propriétés respectives en se basant sur la preuve au dossier, conclu que la propriété Strains avait une valeur de $50,000 et, adoptant le chiffre de $44,000 des demandeurs dans la répartition de la dette, rendu jugement en conséquence en faveur de Victor pour le montant de $6,000. C’est de ce dernier jugement que les demandeurs appellent. La défenderesse Fidelity a interjeté un appel incident alléguant que la propriété Strains ne valait pas plus de $44,000 et qu’ainsi Victor n’avait droit à aucun recouvrement.
Les questions pertinentes que soulèvent les faits ci-dessus sont de savoir (1) comment intervient la répartition (comme elle a été appelée dans les procédures), et (2) si tant est qu’elle devait intervenir, si les demandeurs avaient le droit de réclamer des dommages‑intérêts pour le motif que leurs droits dans la propriété Strains étaient éteints.
La répartition intervient relativement à la première dette hypothécaire, et entre Fidelity et Victor, parce que, au moment où la dette est devenue échue et a été réalisée, les deux pro-
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priétés étaient en des mains différentes mais grevées de la seule dette hypothécaire s’appliquant à chacune d’elles. Il faut partager la dette proportionnellement selon les valeurs respectives des deux propriétés, en l’absence de toute stipulation qu’une des propriétés supportera la dette ou la supportera principalement en ce qui concerne les deux détenteurs des droits de rachat. Dans la mesure où Victor était concernée, le fardeau de la première dette hypothécaire répartie qui grevait son droit de propriété avait pour complément le fardeau que constituait l’hypothèque Thiessen.
La Cour d’appel du Manitoba a retenu une valeur de $50,000 pour la propriété Strains tandis qu’elle a accepté le chiffre de $44,000, mis de l’avant par les demandeurs, comme montant proportionnel attribuable à cette propriété dans la répartition de la dette relative à la première hypothèque. Je ne puis partager cet avis parce que le chiffre de $44,000 se rapportait à une valeur d’au moins $80,000 pour l’immeuble Strains. Si l’immeuble avait une valeur moindre, il devrait y avoir une diminution correspondante dans la répartition de la dette relative à la première hypothèque. D’après le dossier, que cette Cour peut étudier au même titre que la Cour d’appel (puisque le juge de première instance n’a pas statué sur ce point), il y a lieu de conclure que les valeurs respectives des deux propriétés étaient de $400,000 et de $80,000.
A mon avis, les Thiessen n’ont à l’encontre de Fidelity en l’instance aucune réclamation exécutoire. Au moment où les procédures d’exécution ont été engagées par Fort Garry, les Thiessen, en tant que détenteur d’une garantie sur une seule propriété en comparaison de la garantie que détenait Fort Garry sur deux propriétés, auraient eu le droit d’invoquer la doctrine du classement et d’obliger Fort Garry ou tout successeur à considérer d’abord la propriété TGT pour réaliser sa créance hypothécaire. Cela n’a pas été, cependant, demandé à l’encontre de Fort Garry, ou à l’encontre de Fidelity, qui a pris le rang de Fort Garry.
Par contre, entre Victor et Fidelity, la répartition de la dette relative à la première hypothè-
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que pouvait régulièrement être demandée. Pareil recours n’engage pas le premier créancier hypothécaire, qui peut procéder à sa guise dans la mesure où les détenteurs des droits de rachat respectifs sont concernés, mais les droits de ces derniers inter se sont subordonnés à un rajustement selon une répartition. Prenant les valeurs que j’ai attribuées au deux propriétés, il y aurait lieu d’attribuer $47,373 à la propriété Strains dans la répartition de la dette relative à la première hypothèque.
La répartition faite par Fidelity, quand celle-ci a pris le rang de Fort Garry, peut sembler avoir causé un préjudice non seulement à Victor mais aussi aux Thiessen relativement à leur droit de rachat. Il y a le fait que les procédures de forclusion engagées par Fidelity contre la propriété Strains et la vente subséquente qui a échoué, comportaient une réclamation visant la réalisation d’une garantie de premier rang de plus de $100,000, qui dépassait la valeur de la propriété et qui explique pourquoi aucune offre n’a été reçue. Cependant, comme je l’ai déjà signalé, la demande que les Thiessen auraient dû faire est une demande en classement contre Fort Garry en vue d’obliger celle-ci à réaliser sa créance hypothécaire sur la propriété TGT avant d’attaquer la propriété Strains. Aucune demande semblable n’a été faite.
Je ne crois pas que les Thiessen avaient la faculté comme Victor, surtout après que Fidelity eut payé le premier créancier hypothécaire, de réclamer la répartition. Il est vrai que, comme conséquence de la forclusion sur la propriété Strains, la seconde hypothèque des Thiessen est disparue, mais ce simple fait ne leur donne pas le droit de se joindre à Victor pour réclamer $36,000 de Fidelity (sur la base d’une attribution d’un montant de $44,000 à la propriété Strains dans la répartition de la dette relative à la première hypothèque). Dans leur déclaration écrite au soutien de l’action qu’ils ont intentée, les demandeurs demandent, en définitive, que la forclusion soit réouverte, mais ils ne semblent pas avoir maintenu cette position lors du procès ou en appel devant la Cour
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d’appel du Manitoba où il n’ont demandé que des dommages-intérêts.
A mon avis, les Thiessen ne peuvent maintenant réclamer des dommages-intérêts, que ce soit en s’appuyant sur le classement ou en s’appuyant sur la répartition. Pour autant que le classement est concerné, il ne restait que la propriété Strains pour satisfaire à la fois à l’hypothèque des Thiessen et à la réclamation antérieure et régulière de Fidelity; et les droits de cette dernière ne peuvent maintenant être taxés d’un vice dont les Thiessen ne se sont pas plaints quand la question pouvait encore être soulevée. Quant à la répartition, c’est un recours dont seul Victor peut se prévaloir en l’espèce contre Fidelity.
Ce recours-là a pour objet le recouvrement de la valeur du droit de rachat de Victor, sur la base d’une juste répartition; mais les droits de Victor doivent être grevés de la dette de $24,000 due aux Thiessen de même que de la somme de $47,373 représentant la part de la propriété Strains dans la répartition de la dette relative à la première hypothèque. Je ne pourrais convenir que, parce que l’hypothèque des Thiessen sur la propriété Strains a été effacée par la forclusion, la valeur du droit de rachat de Victor a été augmentée d’autant vis‑à-vis de Fidelity. Étant basée sur une répartition fautive, la réclamation en dommages‑intérêts doit se rapporter à la situation dont Victor aurait joui en vertu d’une juste répartition de la dette relative à la première hypothèque. En définitive, Fidelity est responsable envers Victor d’une somme de $8,627.
Dans la mesure où les calculs que j’ai faits et les conséquences qui en découlent sont le résultat de l’offre trop généreuse de Fidelity lors de la vente de la seconde hypothèque d’Investors sur la propriété TGT, elle n’a qu’à s’en prendre à elle-même.
Je suis d’avis d’accueillir l’appel et de modifier le jugement de la cour d’instance inférieure pour que Victor recouvre $8,627 de Fidelity, mais je suis d’avis de ne pas adjuger de dépens
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en cette Cour. Je suis d’avis de rejeter l’appel des Thiessen et de rejeter l’appel incident, sans dépens dans les deux cas.
Jugement en conséquence.
Procureurs des demandeurs, appelants: Nozick, Akman & Walsh, Winnipeg.
Procureurs de la défenderesse, intimée: Thompson, Dewar, Sweatman, Winnipeg.
[1] (1971), 23 D.L.R. (3d) 722.
